LES COPROPRIETES EN DIFFICULTES

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1 LES COPROPRIETES EN DIFFICULTES Copropriété - Intervention d'un mandataire ad hoc (mesure préventive) Quand une copropriété rencontre des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné pour dresser un état des lieux et trouver des solutions visant rétablir l'équilibre financier. 1) Copropriétés concernées Une copropriété est considérée comme étant en difficulté dès lors que, à la clôture des comptes, le taux d'impayés atteint : - 25 % pour les copropriétés comprenant jusqu'à 200 lots, - 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots. Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses liées aux : - travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance), - travaux portant sur les éléments d'équipement communs (hors maintenance), - travaux d'amélioration, - études techniques (diagnostics et consultations). À savoir : les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l'exercice ne sont pas considérées comme des impayées. 2) Information du conseil syndical Si le niveau des impayés atteint 25% des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical. Cette information doit : - être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical, - présenter l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable. 3) Saisine du juge Le syndic dispose d' 1 mois à compter de la clôture des comptes pour engager un recours auprès du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble afin de lui demander de désigner un mandataire ad hoc. S'il n'agit pas dans ce délai, le TGI peut être saisi directement par : - les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété, - un créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer resté infructueux, U N P I R U E L A F O N M A R S E I L L E Page 1

2 - le préfet ou le procureur de la République, - ou le maire de la commune où est situé l'immeuble. Dans tous les cas, la saisine est accompagnée des pièces susceptibles de justifier la demande (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...). Attention : les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet. 4) Désignation du mandataire ad hoc Le président du TGI statue par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé et peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération. Le mandataire peut-être : - un administrateur judiciaire, - une personne physique ou morale dotée d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de l'affaire. Le juge peut entendre tout membre du conseil syndical avant de statuer. 5) Obligations du syndic Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission. La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic. 6) Mission du mandataire ad hoc Le mandataire ad hoc a pour mission générale : - d'analyser la situation financière de la copropriété, - de vérifier l'état de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires, - de mener toute action de médiation et de négociation entre les parties, - d'élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier. 7) Rapport du mandataire ad hoc Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois par décision du président du TGI. Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du TGI : - au syndic de copropriété, - au conseil syndical, - et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet. Les copropriétaires doivent pouvoir consulter le rapport. Le syndic doit les en informer individuellement par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement. Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais. U N P I R U E L A F O N M A R S E I L L E Page 2

3 8) Assemblée générale Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir : - dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est préconisée, - dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont prévues. Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai imparti. Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l'ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport. Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport : - aux auteurs de la saisine, - au juge, - et au mandataire ad hoc. 9) Frais de procédure Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Lorsque la saisine est à l'initiative d'un créancier, les frais sont mis à sa charge. Difficultés avérées : recours à un administrateur provisoire Lorsque le syndicat de copropriétaires est confronté à de graves problèmes financiers ou qu'il ne parvient plus à assurer la conservation de l'immeuble, le juge peut désigner un administrateur provisoire. Celui-ci a vocation à se substituer au syndic pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. 1) Copropriétés concernées Le recours à un administrateur provisoire est nécessaire : - si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis, - ou si le syndicat des copropriétaires est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble (très mauvais état général). 2) Saisine du juge Demander la nomination d'un administrateur provisoire nécessite de saisir le tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble. Cette saisine peut être initiée par : U N P I R U E L A F O N M A R S E I L L E Page 3

4 - le syndic de copropriété après consultation du conseil syndical, - les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix de la copropriété, - le procureur de la République, - le maire, - le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat, - le préfet, - ou le mandataire ad hoc. 3) Désignation L'administrateur provisoire est désigné par le juge. Cette désignation entraîne la suspension des poursuites. a) Ordonnance La désignation de l'administrateur provisoire de la copropriété est faite par ordonnance du juge qui fixe la durée et l'étendue de sa mission. L'administrateur provisoire désigné par le juge peut être : - un administrateur judiciaire, - une personne physique ou morale disposant de justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire, - ou le mandataire ad hoc qui s'est éventuellement occupé de l'immeuble, sur décision motivée et après consultation du conseil syndical. L'administrateur provisoire doit adresser l'ordonnance qui le désigne à chaque copropriétaire dans le mois suivant son prononcé : - par lettre recommandée avec avis de réception, - ou par remise contre émargement. Attention : dans tous les cas, l'administrateur provisoire doit être indépendant du syndic, du syndicat de copropriétaire et des créanciers (pas de lien financier, de conseil, de subordination et aucun intérêt dans le mandat confié). b) Suspension des poursuites La désignation de l'administrateur provisoire entraîne pendant 12 mois : - la suspension des créances antérieures (hors créances publiques ou sociales), - l'interruption des remboursements d'un emprunt collectif, - l'interruption et l'interdiction des actions en justice visant à la condamnation du syndicat débiteur ou la résolution d'un contrat pour défaut de paiement, - l'arrêt et l'interdiction des procédures d'exécution ou de distribution, - la suspension des majorations ou pénalités contractuelles (ainsi que les clauses de résolution contractuelle). À noter : sur demande de l'administrateur provisoire, le juge peut prolonger la suspension des poursuites jusqu'à 30 mois. U N P I R U E L A F O N M A R S E I L L E Page 4

5 4) Pouvoirs Pour assurer sa mission, le tribunal confie à l'administrateur provisoire : - tous les pouvoirs du syndic de copropriété (dont le mandat cesse d'office et sans indemnité), - tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical (ses prises de décision nécessitent alors l'avis préalable du conseil syndical, sauf urgence). La durée de la mission de l'administrateur provisoire est d'au moins 12 mois. À savoir : le syndic évincé doit remettre à l'administrateur provisoire toutes les pièces et documents relatifs à la copropriété. 5) Missions L'administrateur provisoire est chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. a) Évaluation financière de la situation L'administrateur provisoire doit évaluer le montant des créances pour établir un plan d'apurement des dettes de la copropriété. Dans ce cadre, les créanciers doivent déclarer leurs dettes et l'administrateur en établit la liste. Les créanciers ont alors 2 mois à compter de la publication de la liste pour en contester le contenu auprès du président du TGI. b) Plan d'apurement des dettes L'administrateur provisoire établit un plan d'apurement des dettes de la copropriété pour une durée maximale de 5 ans. Ce plan comporte un échéancier de remboursement dont un projet est notifié aux créanciers qui ont 2 mois à compter de la notification pour faire part de leurs observations. Le plan d'apurement définitif est ensuite notifié : - aux créanciers (qui ont 2 mois pour saisir le juge en cas de contestation), - et au conseil syndical. En l'absence de contestation, le plan d'apurement est homologué par le juge dans le cadre d'une ordonnance notifiée aux créanciers et au conseil syndical. c) Décisions de l'administrateur Dès qu'il prend une décision concernant la copropriété, l'administrateur provisoire doit : - la mentionner, à sa date, sur le registre des procès-verbaux d'assemblée générale, - en informer chaque copropriétaire, avec, le cas échéant, l'appel de fonds correspondant. 6) Rapport L'administrateur provisoire doit remettre son rapport au président du TGI dans certains délais. Les copropriétaires doivent pouvoir en prendre connaissance dans certaines conditions. U N P I R U E L A F O N M A R S E I L L E Page 5

6 a) Compte-rendu À l'issue de sa mission, l'administrateur provisoire rend compte de son travail par écrit au président du TGI. Dans certains cas, il doit également remettre un rapport intermédiaire au président du TGI. Tel est le cas : - si aucun rapport de mandataire ad hoc n'a été établi au cours de l'année précédente, - et dans les 6 premiers mois de sa mission. Ce document doit indiquer toutes les mesures à adopter pour redresser la situation financière de la copropriété. Si les conclusions des rapports préconisent de soumettre certaines questions à l'assemblée générale des copropriétaires, elles doivent être inscrites à l'ordre du jour de cette assemblée. b) Consultation et copie Les copropriétaires peuvent consulter le rapport pendant un mois. Le syndic désigné doit les en informer individuellement par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement. Le courrier doit indiquer le lieu et les horaires de consultation. Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais. Graves difficultés : plan de sauvegarde 1) Copropriétés concernées Des mesures de sauvegardes peuvent être prises pour un immeuble en copropriété confronté à de graves difficultés susceptibles de compromettre à terme sa conservation. Ces difficultés résultent notamment de complexités juridiques ou techniques et sont d'ordre : - sociales (copropriétaires défaillants), - techniques (immeuble dégradé), - et financiers (fort taux d'impayés). 2) Intervention d'une commission Une commission est chargée d'élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde. a) Initiative Le préfet préside et constitue la commission de sa propre initiative ou sur proposition : - du maire de la commune de l'immeuble, U N P I R U E L A F O N M A R S E I L L E Page 6

7 - du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, - d'associations d'habitants, de propriétaires ou de copropriétaires de l'immeuble, - de l'administrateur provisoire s'il en existe un. b) Composition La commission est composée : - du maire de la commune de l'immeuble, - du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, - du président du conseil général du département, - du président du conseil syndical, - ou de l'administrateur provisoire. Cette commission doit par ailleurs obligatoirement comprendre des représentants des propriétaires et des locataires de l'immeuble. 3) Objectifs du plan Le plan de sauvegarde proposé par la commission est destiné à résoudre les problèmes rencontrés par la copropriété. Il fixe les mesures qui doivent permettre dans un délai de 5 ans de : - redresser la situation financière de la copropriété, - clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration, - clarifier et adapter le statut des biens et équipements collectifs à usage public, - réaliser des travaux de conservation de l'immeuble ou permettant de réduire les charges de fonctionnement, - restaurer les relations sociales dans l'immeuble, - instaurer la mise en place de mesures d'accompagnement. 4) Communication du plan Un projet de plan de sauvegarde est d'abord soumis à l'approbation : - du préfet, - du maire, - du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, - et du président du Conseil général ayant signé une convention d'attribution d'aides publiques au profit de la copropriété. Le projet de plan ainsi que le plan définitivement approuvé sont adressés pour information : - au syndic, - ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un. U N P I R U E L A F O N M A R S E I L L E Page 7

8 5) Obligations du syndic Le syndic est tenu d'organiser le vote des mesures préconisées par le plan. A ce titre il doit : - les inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale si elle intervient dans les 6 mois suivant l'approbation du plan, - ou convoquer une assemblée générale extraordinaire si aucune assemblée n'est déjà programmée dans les 6 mois. Le syndic doit par ailleurs remettre sans frais tous les documents nécessaires au plan de sauvegarde : - au préfet, - au maire, - et au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat. Le défaut de communication de ces pièces engage la responsabilité du syndic 1 mois après une mise en demeure restée infructueuse. Difficultés irrémédiables : état de carence Lorsqu'un immeuble en copropriété présente des risques pour la sécurité des habitants ou si le gestionnaire de l'immeuble n'est plus en mesure d'en assurer la conservation, l'état de carence peut être déclaré par le juge. 1) Copropriétés concernées L'état de carence est caractérisé lorsque l'ampleur des difficultés financières et de gestion de la copropriété est telle que le syndicat des copropriétaires (ou tout autre gestionnaire de la copropriété) n'est plus en mesure d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants. 2) Procédure judiciaire Dans ce cas, le juge peut être saisi pour désigner un expert chargé de dresser un état des lieux de la situation de la copropriété. a) Saisine du juge Le président du tribunal de grande instance (TGI) du ressort de l'immeuble est compétent pour connaître des situations de carence d'une copropriété. Il peut être saisi par : - le maire de la commune, - ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat. U N P I R U E L A F O N M A R S E I L L E Page 8

9 Sous réserve d'obtenir l'accord du maire ou du président de l'epci, la saisine peut également être à l'initiative : - du préfet, - du syndic de la copropriété, - de l'administrateur provisoire le cas échéant, - ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat des copropriétaires. b) Désignation d'un expert Le président du Tribunal de Grande Instance (TGI) désigne alors un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un certain délai : - l'importance du déséquilibre financier de la copropriété, - la répartition des dettes par copropriétaires, - la nature et l'état des parties communes, - l'importance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des habitants. L'expert doit également annexer les constats d'éventuels désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes s'il les constate au cours de sa mission. Les résultats de l'expertise doivent être adressés par lettre recommandée avec accusé de réception : - au syndicat des copropriétaires, - ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un, - au maire de la commune ou président de l'epci compétent en matière d'habitat, - et au préfet. 3) Déclaration de l'état de carence Le président du TGI déclare l'état de carence du gestionnaire de l'immeuble en fonction des conclusions du rapport d'expertise et après avoir entendu les parties qu'il a éventuellement convoquées. Cette décision est alors notifiée : - au syndicat des copropriétaires (ou tout autre gestionnaire de l'immeuble : propriétaire, administrateur provisoire...), - à l'auteur de la saisine, - à l'organisme payeur des allocations logement, - au maire de la commune ou au président de l'epci compétent en matière d'habitat, - et au préfet. À savoir : si l'adresse d'un ou plusieurs destinataires n'est pas connue, la notification s'effectue par affichage à la mairie de la commune de l'immeuble (ou de l'arrondissement à Paris, Lyon ou Marseille), ainsi que sur la façade de l'immeuble. U N P I R U E L A F O N M A R S E I L L E Page 9

10 4) Expropriation Si l'état de carence a été déclaré par le juge, une procédure d'expropriation est engagée. Un arrêté du Préfet est alors publié au recueil des actes administratifs du département et affiché en mairie. Les informations contenues dans cet arrêté sont les suivantes : - déclaration d'utilité publique du projet, - déclaration de cession et liste des immeubles ou parties d'immeubles, parties communes, - parcelles ou droits réels immobiliers concernés par la procédure (et identité des propriétaires), - nom de la collectivité ou de l'organisme pour qui laquelle est faite la procédure, - fixation de l'indemnité d'expropriation allouée aux propriétaires et copropriétaires ou porteurs de parts et aux titulaires de baux commerciaux ou professionnels, - fixation de la date d'expropriation (au minimum dans les 2 mois suivant la publication de l'arrêté). U N P I R U E L A F O N M A R S E I L L E Page 10