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1 RENCONTRE TECHNIQUE SUR LA REHABILITATION ENERGETIQUE DES COPROPRIETES ARPE Mercredi 12 décembre

2 2 Données de cadrage PLAN Contexte réglementaire de la copropriété - Définition juridique de la copropriété - Modalités de fonctionnement - Majorités des décisions Actualité réglementaire L évolution réglementaire en copropriété, frein ou atout?

3 3 Données de cadrage 25% de résidences principales en copropriété en France métropolitaine pour environ 33 % en région Midi-Pyrénées, et 10.7 % pour l agglomération toulousaine (source: INSEE, recensement de la population 2006) Parc immobilier vieillissant qui nécessite la réalisation de travaux et de rénovations importants. En effet, concernant le territoire de la métropole toulousaine, sur les 461 copropriétés de plus de 50 logements construits entre 1955 et 1990, les 2/3 datent des années 1960 et représentent plus de logements (source: AUAT, décembre 2010). Les économies d énergie sont l une des priorités du Gouvernement, il devient primordial de s interroger sur les enjeux et surtout l efficacité de l évolution réglementaire en matière de copropriété L évolution réglementaire de la copropriété est-elle un frein ou un atout?

4 Contexte règlementaire de la copropriété 4

5 5 QU EST-CE QU UNE COPROPRIETE? Le statut de la copropriété régit : tout immeuble bâti ou groupe d immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes La configuration de la copropriété horizontale ne correspondant pas au sujet abordé ici, elle ne sera pas évoquée. Deux textes de référence : Loi du 10 juillet 1965 Décret du 17 mars 1967

6 6 LES MODALITES DE FONCTIONNEMENT Le règlement de copropriété: il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété (parties privatives, parties communes, charges ) Les organes de la copropriété : Le syndicat: ensemble des copropriétaires (occupants ou bailleurs) se réunissant en assemblée générale au moins une fois par an afin de prendre toutes décisions utiles concernant la copropriété Le syndic: organe exécutif de la copropriété, il administre l immeuble, fait respecter le règlement de copropriété et les décisions votées en AG Le conseil syndical: organe d assistance et de contrôle du syndic, interface entre les copropriétaires et le syndic L assemblée générale: aspect décisionnel de la copropriété Les charges : provisions versées par tous les copropriétaires et contribuant au bon fonctionnement de la copropriété Les travaux : votés en assemblée générale (sauf cas particuliers) selon différentes modalités de vote

7 7 LES MAJORITES DES DECISIONS Majorité simple (art. 24 loi 10/07/1965) Majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents ou représentés à l AG (Ex: travaux d entretien et d accessibilité) Majorité absolue (art. 25 ) Majorité des voix de tous les copropriétaires présents, absents ou représentés (Ex: travaux d économies d énergie, travaux rendus obligatoires par des dispositions réglementaires) Double majorité (art. 26) Majorité de tous les copropriétaires détenant au moins les 2/3 des voix (Ex: travaux d amélioration) Unanimité Décisions les plus graves (Ex: Modification de la répartition des charges, suppression d un équipement collectif, suppression du poste de concierge)

8 Actualités réglementaires 8

9 9 La gestion des copropriétés est globalement compliquée (majorités ), ce qui vient freiner l implication des différents acteurs (syndic, syndicat) L évolution réglementaire est une conséquence de ce manque de dynamisme Elle devient nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété

10 10 Exemples de réglementations récentes en matière de copropriété Mise aux normes des ascenseurs Décret du 24 août 2000, Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, Décret 7 mai 2012 (entré en vigueur le 1 er juillet 2012). Individualisation des frais de chauffage Loi du 29 octobre 1974, reprise lors de l ordonnance du 9 mai Décret 23 avril 2012 Individualisation des contrats d eau Décret du 28 avril DPE et audit énergétique A compter du 1 er janvier 2012 et au plus tard le 1 er janvier 2017, les immeubles à usage principal d habitation devront faire l objet d un DPE ou d un audit. Mise aux normes des colonnes montantes électricité gaz eau. Obligation pesant sur les copropriétaires d entretenir et de rénover ces réseaux anciens (mise en sécurité ou en conformité)

11 L évolution réglementaire en copropriété: frein ou atout? 11

12 L évolution réglementaire, une contrainte Manque d anticipation. Tant que les travaux ne sont pas obligatoires, ils ne sont pas nécessaires? Ces contraintes règlementaires ne sont respectées qu en dernier recours pour résoudre un problème latent Pourtant, des charges élevées de chauffage devraient alerter et entraîner une recherche de solution en amont Mais une fois les difficultés apparues, il n est plus possible de faire les investissements nécessaires. Le vote des travaux (souvent importants) est difficile à obtenir en AG, ce qui peut aboutir à un blocage de la situation et la dégradation croissante de la copropriété. Ces règlementations monopolisent des fonds au détriment d autres travaux Doute sur l efficacité de ces contraintes réglementaires qui ne concernent que les parties communes. Les parties privatives ne sont pas visées et pourtant, elles sont nécessaires à la réussite de ce plan d économies d énergie! Aspects sociologiques: - paupérisation de la population: les conditions financières des copropriétaires sont de plus en plus précaires (retraite, chômage) - vieillissement de la population: les copropriétaires âgés sont réticents à investir dans des travaux dont ils ne verront pas le retour sur investissement. Ils préfèrent dépenser leurs économies dans l adaptabilité de leur logement. 12

13 13 L évolution règlementaire, un atout Remède à un manque de dynamisme des copropriétés, elle évite la dégradation précoce des bâtiments Réflexion des travaux à long terme avec les programmes pluriannuels de travaux Existence de modes de financement spécifiques: éco-prêt à taux zéro et emprunt collectif (en attente de décrets d application), possibilité de subventions (ANAH, régions) Existence d avantages fiscaux: TVA à taux réduit à 7 %, crédit d impôt développement durable (CIDD) Allègement des modalités de vote en AG (décret à venir) Développement du contrat de performance énergétique (obligation de résultat à la charge de l exploitant), décret à venir

14 o Elément nécessaire mais non suffisant, l évolution règlementaire nécessite en effet un accompagnement des acteurs de la copropriété: -> prévention en amont -> prise de conscience de l intérêt des économies d énergie afin d éviter de se retrouver dans des situations difficiles (OPAH, plan de sauvegarde) o o o sensibiliser, informer, mobiliser! L expérience de nos réseaux démontre que la réussite des projets repose sur le dynamisme de copropriétaires leaders dans la recherche d information et leur capacité à transmettre cette information Ce travail de pédagogie est notamment assuré par les ADIL et les EIE, par des formations assurées notamment aux membres de Conseils Syndicaux L engagement de l ADIL 31 auprès des copropriétés (dégradées ou non) a commencé lors de l accident de l usine AZF, la Mairie ayant sollicité l ADIL pour accompagner les copropriétés touchées. Aujourd hui, les mesures de traitement des copropriétés en difficulté se font en partenariat avec Toulouse Métropole 14

15 MERCI DE VOTRE ATTENTION 15