Investissements immobiliers défiscalisants

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1 Investissements immobiliers défiscalisants Fiche 2 La Loi Malraux et le régime des Monuments Historiques : EN RESUME : L'investisseur fait l'acquisition d'un appartement dans un immeuble destiné à être rénové et éligible au dispositif "monument historique" ou à la "loi Malraux". Il y réalise d'importants travaux de réparation, d entretien et d amélioration, dont le montant est totalement déductible de ses revenus fonciers, l éventuel déficit foncier qui en résulte étant imputable sur son revenu global, sans limitation de montant. Au taux d'imposition actuels, l'économie d'impôt est au maximum égale à 40 % du montant des travaux si ces derniers s imputent sur des revenus d activités (salaires, BNC, BIC, ), et à 48,7 % de leur montant s ils s'imputent sur des revenus fonciers préexistants (correspondant à un «taux marginal d imposition (TMI)» de 40 %, auquel s ajoute 8,7 % de prélèvements sociaux nets). Supposons deux opérations 1 et 2 dans lesquelles la proportion de travaux représente respectivement 50 % et 70 % du montant total de l investissement. Selon que le coût des travaux s impute sur un revenu d activité ou au contraire sur des revenus fonciers préexistants, l économie d impôt s élève à 20 % ou 24 % dans l opération 1 et 28 % ou 34 % dans l opération 2. Le prix de revient au m², une fois l'économie d'impôt «encaissée», reste parfois supérieur à celui du marché immobilier pour un bien comparable. Lorsque cela arrive, l intérêt économique de l opération en est réduit d autant. Cependant, la «surévaluation» éventuelle, lorsqu elle n est pas excessive, ne remet pas en cause l'intérêt de l investissement, dont une part importante du bénéfice résulte du placement de l'économie d'impôt. En outre, l'importante trésorerie crée par l'économie d'impôt explique que ces opérations soient pas ou peu consommatrices d'épargne durant de nombreuses années, voir durant toute la période de financement en cas de financement in fine. 1

2 EN DETAIL : La loi Malraux porte sur le traitement fiscal des travaux de restauration entrepris dans un immeuble situé dans un «secteur sauvegardé» (PSMV) ou dans une «zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager» (ZPPAUP). La loi Malraux date de Dans la pratique, l'investisseur achète un appartement dans un immeuble à rénover éligible au dispositif Malraux, puis y réalise des travaux de restauration. Les travaux engagés dans le cadre de la Loi Malraux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble. L opération de restauration doit être réalisée à l initiative des copropriétaires réunis au sein d une association foncière urbaine (AFU). Ces derniers doivent donc se comporter en maître d ouvrage, c'est-à-dire effectuer les démarches administratives, faire procéder aux études architecturales et de réalisation, surveiller les travaux, etc Ils peuvent cependant mandater un tiers à cet effet. En d autre terme, ce type d investissements ne doit pas pouvoir être comparé à une acquisition en VEFA «clefs en main», auquel cas il serait fiscalement requalifiable. «L autorisation spéciale des travaux», que devait délivrer le préfet, à été supprimée en juillet 2005 au profit d'une simple déclaration de travaux ou d'un permis de construire après accord de l'architecte des Bâtiments de France. L avantage fiscal tient d une part à la possibilité de comptabiliser en tant que charges foncière les dépenses suivantes qui, dans le droit commun, viennent s ajouter au prix de revient de l immeuble : - travaux de démolition, - travaux de reconstruction, - travaux de transformation en logement, - travaux de réaffectation à l'habitation (depuis le 1er janvier 2004), - frais d'adhésion à une association foncière urbaine (AFU), L avantage fiscal tient d autre part au fait que l éventuel déficit foncier généré par les immeubles Malraux, exception faite de la part du déficit correspondant aux intérêts d emprunt, s impute sur le revenu global, sans limitation de montant. La part du déficit foncier correspondant aux intérêts d emprunt est reportable sur les éventuels bénéfices fonciers des 10 années suivantes, ainsi que le prévoît le régime de droit commun. En revanche, dans le cadre du dispositif voisin qui régit les Monuments Historiques, le déficit foncier correspondant aux intérêts d emprunt est également déductible du revenu global, sans limitation de montant (voir plus bas). L imputation du déficit foncier sur le revenu global revient à déduire le montant des travaux du revenu global. 2

3 En outre, ce ne sont pas les règlements de factures qui sont comptabilisés dans les charges, mais les appels de fonds (effectués par le maître d ouvrage délégué). Or ces derniers ont lieu en amont du règlement des factures. L appel de fonds effectué la première année est le plus souvent compris entre 50 % et 70 % du montant total des travaux, le solde étant appelé l année suivante, voire sur les deux années suivantes. Pour bénéficier du dispositif Malraux, l investisseur devra louer son bien nu et à usage d'habitation principale dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux, et ce pour une durée minimale de 6 ans. Etant donnée la durée de réalisation des travaux, la vente du bien ne doit pas être envisagée avant au moins 8 ans. Comme pour les Monuments Historiques, la plus-value de revente est égale à la différence entre le prix de revente et le prix d acquisition des seuls murs, à l exclusion du coût des travaux. Ces derniers ont en effet déjà été déduits du revenu global. La plus-value de revente est donc toujours importante, mais bénéficie, ainsi que le prévoît le régime commun, d un abattement fiscal de 10 % par an à partir de la 6 ème année, soit d une exonération totale au-delà de 15 ans de détention. A noter que le dispositif voisin qui régit les Monuments Historiques ne prévoît aucun engagement de location (voir ci-dessous). Sources : CGI, art. 15 ; CGI, art. 31-I,b ter ; Ordonnance n du 28 juillet 2005 ; Instruction du 5 août 2004, BOI 5 D-6-04 Un dispositif équivalent s applique aux immeubles classés Monuments Historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, ainsi qu à ceux qui font partie du patrimoine national pour des raisons historiques ou artistiques ou parce qu il ont obtenu le label de la "fondation du patrimoine". La loi sur les monuments historiques date de Ici, les calculs sont plus simples encore puisque, si l'immeuble procure des recettes (visites publiques, locations ) et qu'il n est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières qu il génère peut être imputée sur les revenus fonciers, et le déficit foncier qui en résulte éventuellement peut alors être imputé sur le revenu global sans limitation de montant, intérêts d emprunt compris. Le bénéfice de ce dispositif n est en outre pas subordonné à une durée minimum de location. Il faut cependant observer que le régime de droit commun prévoit que la vente d un bien à l origine de déficits fonciers se traduit par une réintégration fiscale des déficits éventuellement imputés sur le revenu global des trois années précédant la vente. Aussi, faut-il envisager de conserver le bien acquis durant au moins 6 ans. Comme pour les immeubles Malraux, la plus-value de revente est égale à la différence entre le prix de revente et le prix d acquisition des seuls murs, à l exclusion du coût des travaux. Ces derniers ont en effet déjà été déduits du revenu global. La plus-value de revente est donc toujours importante, mais bénéficie, ainsi que le prévoît le régime 3

4 commun, d un abattement fiscal de 10 % par an à partir de la 6 ème année, soit d une exonération totale au-delà de 15 ans de détention. Le montage formel des opérations Monument Historique étant légalement et administrativement moins encadré que celui des opérations Malraux, c est ce dernier qui sert ici de modèle, par mimétisme et prudence. Par ailleurs, les remarques faites au sujet de la loi Malraux et relatives à l articulation acquisition / travaux et aux appels de fonds s appliquent aux investissements en monuments historiques. Sources : CGI, art. 156 ; Arr. 27 févr. 2008, JO 29 févr. ; Instr. 23 mars 2007, BOI 5 D-2-07 ; Instr. 6 août 2007 ; BOI 5 D-3-07CE 18 mai 2005, n ; CE 18 mars 2005, n , Dupui ; CGI, Ann. III, art. 41 E à 41 J ; CGI, art. 156, II-1 ter ;CGI, art. 31 ; Instruction du 13 août 2002, BOI 5 D-7-02 ; Instruction du 22 janvier 2002, BOI 5 D-1-02 ; Instruction du 30 mars 2004, BOI 5 D-3-04 Afin que les opérations Malraux et Monument Historique présentent un caractère réellement défiscalisant, et non pas seulement patrimonial, le montant des travaux doit être supérieur à 50 % du budget total de l'investissement. Le prix des travaux est aujourd hui compris entre TTC et TTC le m², selon l'état de l'immeuble et l'ambition de la rénovation, et ce quelque soit le lieu d'investissement. Cependant, Lorsqu il s agit de bâtiments exceptionnels, ce montant dépasse parfois Le taux marginal d imposition le plus élevé du nouveau barème de l IRPP étant de 40 %, l économie d'impôt est au maximum égale à 40 % du montant des travaux si ces derniers s imputent sur des revenus d activités (salaires, BNC, BIC, ), et à 48,7 % de leur montant s ils s'imputent sur des revenus fonciers préexistants. Les revenus fonciers sont en effet soumis aux prélèvements sociaux, dont le montant total, net de l économie d impôt induite par la déductibilité d une partie de la CSG, s élève à 8,7 % lorsque le taux marginal d imposition de l investisseur est égal à 40 %. Considérons une opération dont le budget total est de et dont la proportion de travaux est comprise entre 50 % et 70 %. Dans le cas où le déficit foncier consécutif aux travaux s impute sur des revenus d activité qui auraient été sinon imposés à 40 %, alors l'économie d'impôt est comprise entre et , ce qui représente respectivement 20 % et 28 % du montant de l'investissement. Dans le cas où le déficit foncier consécutif aux travaux s impute sur des revenus fonciers préexistants qui auraient été sinon imposés à 48,7 %, alors l'économie d'impôt est comprise entre et , ce qui représente respectivement 24 % et 34 % du montant de l'investissement. Le prix de revient au m², une fois l'économie d'impôt "encaissée", est parfois surévalué par rapport au «prix de marché» de l'immobilier rénové. Cette surévaluation est, mécaniquement, d'autant plus importante que la proportion des travaux est élevée. Il se peut cependant qu elle ne remette pas en cause l'intérêt économique de l'investissement, dont une part importante du bénéfice provient des revenus financiers générés par le placement de l'économie d'impôt. 4

5 Dans l opération de la Chartreuse, le prix de revient après déduction de l économie d impôt et du gain net d impôt sur la participation au portage du foncier (3 310 ) est légèrement supérieur au prix de revient d un bien immobilier rénové situé à Montreuilsur-Mer (3 000, mais parfois plus). L économie d impôt créé un apport important de trésorerie qui rend ces opérations pas ou peu consommatrice d'épargne. Le rendement locatif est le plus souvent compris entre 3 % et 4 % l'an du prix de revient après déduction de l économie d impôt. Il est égal à 4,25 % dans l opération de la Chartreuse, dans le cadre d un bail commercial consenti à un exploitant professionnel. Le loyer sera par ailleurs garanti durant 12 ans par une assurance «loyers impayés» souscrite auprès d AXA et couvrant deux années de loyers sur la durée totale du bail, celui-ci étant ferme sur 9 ans. 5