Investissez dans l'immobilier

Transcription

1 Investissez dans l'immobilier

2 1 Investissez dans l'immobilier Visitez :

3 2 Investissez dans l'immobilier Sommaire Est-ce que l immobilier est fait pour vous?... 3 Pourquoi vous avez tout intérêt à investir dans l immobilier?... 4 Pourquoi l immobilier est un marché prospère?... 6 Utilisez l effet de levier du crédit... 7 Investissez dans l immobilier sous-évalué... 8 Comment éviter les dangers potentiels liés à l investissement... 9 Comment générer un cashflow positif dès le premier loyer Quelques astuces pour passer d un cashflow négatif à un cashflow positif Conclusion... 12

4 3 Investissez dans l'immobilier Est-ce que l immobilier est fait pour vous? Depuis de nombreuses années beaucoup de personnes ont amélioré leur niveau de vie en investissant dans l immobilier. C est l une des possibilités de vous générer des revenus mensuels supplémentaires. Il y a beaucoup d éléments à prendre compte si vous êtes intéressés par l immobilier, et je suis persuadé que VOUS l êtes! Je suis également persuadé que vous pouvez vivre confortablement en faisant les bons investissements. Les seuls éléments déclencheurs seront votre volonté et votre motivation! Si vous êtes néophyte dans le domaine, ne vous inquiétez pas! Vous comprendrez rapidement comment investir intelligemment. Vous n avez pas nécessairement besoin de trésorerie pour investir! Peu de personnes peuvent acheter cash leurs logements et c est normal! Ainsi, au lieu d essayer d économiser la moitié de votre salaire, vous pouvez emprunter l argent nécessaire pour réaliser votre investissement auprès des banques. Et bien entendu, étant donné que c est un investissement, votre crédit pourra être remboursé en parti (voir complètement) par vos locataires. L immobilier est fait pour vous si et seulement si vous souhaitez vous créer un patrimoine et améliorer votre niveau de vie et celui de vos proches. Qui ne le souhaiterait pas?

5 4 Investissez dans l'immobilier Pourquoi vous avez tout intérêt à investir dans l immobilier? Beaucoup de personnes savent qu investir dans l immobilier peut être très avantageux. Ils savent que c est une bonne façon de s assurer des rentes futures mais aussi de le transmettre à leurs générations futures et de sécuriser leur famille. Il y a également d autres facteurs qui font que vous aurez à gagner en investissant dans l immobilier : - La prise de valeur de votre bien à travers le temps. A la revente, la plusvalue dégagée peut être réinvestie. - Le capital récupéré suite à la revente d un bien peut également servir à améliorer un autre bien (travaux de rénovation, amélioration de l habitat) et ainsi augmenter sa valeur. - Selon vos objectifs d investissement, si vous achetez un logement alors que l immobilier est au plus haut, ce n est pas une mauvaise stratégie : les loyers augmenteront avec le temps et si vous avez opté pour un financement à 100% de votre bien, vous finirez par dégager un excédent entre votre crédit et les loyers perçus (cashflow positif). Cependant prenez soin de bien choisir l emplacement et de bien analyser les risques liés à votre investissement.

6 5 Investissez dans l'immobilier - De plus, les personnes auront probablement moins accès au crédit de par le prix élevé de l immobilier et la réticence des banques à accorder un prêt, et donc auront recours de plus en plus à la location. De ce fait les périodes de vacances locatives seront probablement moindres. - Le crédit pour financer votre investissement peut être remboursé à 100% par le locataire. (on parle de financement à 110% lorsque le projet est financé intégralement par le crédit). Selon votre stratégie d investissement, et si vous êtes un jeune investisseur, cette solution est intéressante pour vous constituer un patrimoine sur le long terme sans toucher à votre épargne. - Il est également possible de ne pas payer d impôts sur les revenus tirés de la location pendant plusieurs années grâce à toutes les charges déductibles selon le régime fiscale (déduction des charges, taxes, intérêts d emprunt ).

7 6 Investissez dans l'immobilier Pourquoi l immobilier est un marché prospère? Certains business seront prospères à vie, d autres pendant quelques temps et ceux qui échouent finissent par fermer. Pour vous qui souhaitez investir dans l immobilier c est tout autre chose : il est très rare d échouer! Comme tout autre business, il y a des hauts et des bas dans le marché immobilier. Et même en «période basse» vous pourrez encore tirer profit de l investissement immobilier. Car justement, ce sont dans ces périodes que vous trouverez les meilleures affaires. Ne pensez pas que lorsque l économie va mal, c est la fin du monde! Vous devez saisir les opportunités et elles sont bien plus nombreuses en périodes de crise. Il y a toujours quelqu un qui cherchera à se loger. La demande est forte, bien plus forte que l offre n est présente.

8 7 Investissez dans l'immobilier Utilisez l effet de levier du crédit Tout le monde ne peut pas apporter l argent nécessaire pour acheter cash un logement. En tant qu investisseur immobilier vous aurez certainement recours à un crédit immobilier pour financer votre projet. Il est même conseiller d utiliser un crédit immobilier de façon à garder ses capitaux propres, et ainsi assurer un financement avec un effort d épargne minimum, voir nul selon votre stratégie d investissement. A titre d exemple, si vous souhaitez vous créer des rentes à court ou moyen terme, vous pouvez apporter un effort d épargne et réduire ainsi la durée de financement. A contrario, si vous souhaitez des rentes à long terme, vous pouvez prospecter pour un investissement ne nécessitant pas d effort d épargne et assurer le remboursement de votre crédit immobilier par les revenus tirés de la location. On appelle donc «effet de levier du crédit» le principe de démultiplication de la somme que vous apportez pour financer votre investissement. Pour faire simple si votre apport est de 5% pour le financement de votre projet, l effet de levier sera de 20. Si nous prenons l exemple d un apport de 5% pour arriver à un effort d épargne nul, c'est-à-dire que l intégralité des loyers, taxes et charges est financée par le locataire, la banque vous prête les 95% restant. Ces 95% seront par conséquent financés par un tiers (le locataire) et vos 5% d apport se multiplieront pendant toute la durée du crédit pour arriver à la fin de votre financement. Autrement dit, avec 5% d apport (et un peu de temps) vous aurez récolté 20 fois votre mise de départ.

9 8 Investissez dans l'immobilier Investissez dans l immobilier sous-évalué Au premier abord, lorsque vous regardez les petites annonces, vous devez être surpris des prix pratiqués dans votre région. Et à juste titre, les investisseurs préfèrent utiliser la méthode «acheter à bas prix, et revendre au meilleur prix». Et c est de cette manière que vous pourrez tirer profit de l immobilier. Différentes raisons peuvent expliquer les ventes sous-évaluées : - Saisies, liquidations judiciaires. - Le vendeur a besoin d argent rapidement. - Héritage : les héritiers ne veulent pas garder le bien. - Logement à rénover. - Evènements familiaux (divorces, problèmes financiers ), les personnes ne peuvent plus s occuper de leur logement (placement en maison de retraite ). Les raisons ci-dessous sont celles que vous avez certainement entendues le plus. Si vous trouvez un logement sous-évalué, vous y trouverez probablement un bon potentiel d investissement. Regardez les annonces, prospectez, prenez contact avec des agents immobilier, car en ce moment même pleins de bonnes affaires sont à portée de vos mains. Commencez à vous créer votre propre patrimoine dès maintenant!

10 9 Investissez dans l'immobilier Comment éviter les dangers potentiels liés à l investissement S il y a bien une chose que vous ne souhaitez pas, c est un investissement qui vous crée des problèmes. Après toute cette énergie dépensée à trouver votre investissement, un potentiel cauchemar immobilier est bien la dernière des choses que vous méritez! Voici quelques astuces pour vous éviter des soucis : - Prenez soin d être certain d avoir toutes les informations sur le logement. Si c est une maison, assurez-vous de l état de la toiture, des murs, de la charpente, de l installation électriques, état de la chaudière, menuiseries et pour un appartement rapprochez-vous du syndic de copropriété pour connaître les travaux à gros budget passés et/ou à venir (ravalement de façade, parties communes, mise aux normes de l ascenseur ). - Renseignez-vous sur les différentes taxes et charges liées au logement (Taxe foncière, charges de copropriétés ). Certains logements en copropriété ont des charges très élevées - Repérez toutes les réparations potentielles, utilisez les comme arguments pour la négociation. - Renseignez-vous auprès du voisinage, pour connaître les problèmes qui peuvent être liés au quartier/immeuble (voisins peu respectueux, bruits constants ) - Evitez les crédits à taux variable! La crise des subprimes de 2008 aux Etats-Unis en est la preuve.

11 10 Investissez dans l'immobilier Comment générer un cashflow positif dès le premier loyer Vous souhaitez investir dans l immobilier et vous vous demandez si c est possible de générer un cashflow positif dès le premier loyer? La réponse est «oui». En tant qu investisseur dans l immobilier vous devez savoir calculer le cashflow généré par votre patrimoine. Vous voulez être sûr que vous faites des bénéfices et vous souhaitez également prendre des décisions sur vos futurs investissements. Pour calculer votre cashflow vous devez additionner tous les revenus tirés de vos locations. Vous pouvez prendre en compte les vacances locatives, avec un taux à définir en fonction du nombre de logement que vous possédez, et soustrayez à ce montant toutes les charges, taxes et les crédits bancaires liés à vos investissements. Le résultat sera donc votre cashflow. Pour générer un cashflow positif vous devez bien étudier votre investissement et assurer que les loyers couvrent l intégralité des dépenses. En tant qu investisseur aguerri vous savez optimiser votre investissement, en achetant un bien sousévalué et en le louant au meilleur prix. Cependant, faites attention à ne pas surévaluer la valeur locative de votre logement.

12 11 Investissez dans l'immobilier Quelques astuces pour passer d un cashflow négatif à un cashflow positif Vous pouvez opter pour la location meublée, très appréciée des étudiants et jeunes travailleurs. Vous devez acheter du mobilier mais les loyers peuvent être estimés entre 10 et 20% plus élevés que la location «vide». Vous connaissez certainement la location saisonnière. Ce type de location demande un suivi plus rigoureux mais assure de très bons rendements en contrepartie. Pensez à inclure dans votre bail de location la clause d indexation des loyers sur l Indice de Référence des Loyers publié chaque trimestre par l INSEE et vous sert de référence pour l augmentation des loyers en prenant en compte l indice en vigueur lors de la date de renouvellement de votre bail. N hésitez pas à faire quelques petits travaux d amélioration, tels que l ajout d une petite cuisine équipée (Des modèles très bons marchés sont disponibles), un sèche-serviette chauffant dans la salle de bain, une nouvelle colonne de douche, ajouter des rangements, ou tout autre astuce qui vous permettront d optimiser votre loyer. Si votre investissement est situé très proche de l hyper-centre et qu il dispose d un parking, n hésitez pas à dissocier la location du parking et du logement. Un étudiant qui habite en ville n aura pas nécessairement besoin d un parking, mais beaucoup d autres personnes en ont besoin!

13 12 Investissez dans l'immobilier Conclusion Je vous offre ce livre électronique pour vous aider à mieux comprendre l investissement immobilier et ainsi réveiller l investisseur qui sommeille en vous. Imaginez votre patrimoine grandir, des rentes vous permettant de vivre vos passions, de faire plaisir à vos proches et vivre sereinement en sachant que vos enfants et petits enfants auront aussi à leur tour la chance de profiter de votre patrimoine! Je ne le répèterai jamais assez : tout le monde a besoin d un logement et l offre est bien inférieure à la demande. Il n est jamais trop tard pour investir, commencez dès maintenant! A bientôt sur