La théorie de la rente foncière, la spéculation et le cash flow spéculatif immobilier (*)

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1 COMPAGNIE NATIONALE DES EXPERTS IMMOBILIERS * * Assocaton rége par la lo du 1 er Jullet 1901, enregstrée à la préfecture de polce sous le n 91/1743 Alan MANZON Expert Immobler-Consultant N d agrément Dplômé de l Ensegnement Supéreur RN98 (CD 559) Beauvallon Guerrevelle SAINTE-MAXIME Tél : Fax : Internet : Emal : a.manzon@free.fr SIREN Assurance RCP : CAPRELE Polce n COVEA/ RISKS CNEI/ SPE/La théore de la rente foncère Ste Maxme, le 14/11/2009 La théore de la rente foncère, la spéculaton et le cash flow spéculatf mmobler (*) (*) Verson orgnelle revue par souc ddactque en pages 4 et 5 selon les consels de Jérôme VIGNOLLES, confrère expert Adam SMITH, célèbre économste Ecossas ( ) a jeté les premers fondements de la théore dte du lbéralsme économque dont on parle beaucoup et souvent péjoratvement. Adam SMITH est ans consdéré comme le père de l économe poltque et le précurseur de la scence économque. Partant du prncpe de la raréfacton des bens et du prncpe des rendements décrossants, Davd RICARDO, non mons célèbre économste Anglas ( ), nspré par Adam SMITH a élaboré le concept de la rente foncère. (vor page 6 la base de cette théore) Je vas essayer d être bref, précs et smplfcateur pour vous l explquer. I) Captal et revenus du captal : Supposons que vous avez un captal (appelé K) de Le taux d ntérêt pour les placements à terme sans rsque proposé par les établssements bancares, est fxé à 5 (taux appelé sot 5% dans notre exemple). 100 Le revenu fnancer annuel (appelé RFA) sera, dans notre exemple de : L équaton est donc RFA = x 5 = RFA = (k) x ()

2 2 où : Revenu Fnancer Annuel = (Captal) x (taux d ntérêt) sot = x 5% Cette équaton : RFA = (k )x () équvaut à : K = RFA où : Captal placé (k) = Revenu fnancer annuel (RFA) sot dans notre exemple = taux d ntérêt () 5% La formule paraît rébarbatve aux «non matheux» mas prenez des exemples concrets, n fne, c est smple. II) Rente foncère et valeur des terres productves (ou terran productfs) : On peut, très schématquement (et les économstes de formaton voudront ben m en excuser) défnr la rente foncère comme la somme des produts fnancers que procure une terre. Appelons ces produts PAT (Produts Annuels de la Terre) Appelons la valeur de la terre VT (Valeur de la Terre ou du terran) Appelons () le taux d ntérêt (le même taux que pour les placements fnancers) La théore de Davd RICARDO consste à assmler la noton fnancère de «captal et revenus du captal» à celle de «Terre et revenus de la terre». La formule mathématque est dentque. Ans RFA = (k) x () équvaut à PAT = (VT) x () Où équvaut à K = RFA VT = PAT Cette équaton veut dre que la valeur d une terre productrce, ou d un terran productf, en se basant sur un taux équvalent à celu d un placement fnancer à terme sans rsque se calcule comme sut : VT = PAT = = % Où VT = Valeur de la Terre ou du Terran = dans notre exemple PAT = Produts Annuels de la Terre ou du terran = dans notre exemple L ensemble étant lé par un taux de placement fnancer ou taux de rendement (), de 5%.

3 3 La noton de PAT (Produts Annuels de la Terre ou du Terran) pouvant s applquer par exemple à un terran loué à un explotant agrcole, à un bal à constructon, etc Mas qu en est-l de l applcaton de cette théore aux terrans à bâtr? III) Spéculaton et cash flow mmobler : Le prx d un terran constructble est obtenu par l applcaton du «calcul du promoteur» qu consste à partr de la somme des prx de vente des appartements ou vllas, ou terrans lots, à soustrare tous les coûts du prx de revent (archtecte, constructons, VRD, fras fnancers, publcté, etc ) et dont la résultante est le prx, la valeur du terran (notre VT). Ce prx est proportonnel ben évdemment à la SHON constructble. Et la dvson du prx du terran par la SHON totale constructble donne le prx au m² de SHON du terran. La queston qu se pose à nous est : Que vaut une terre ou un terran non constructble et non productf? (on ne peut le louer, le construre, le cultver). S on applque la théore de RICARDO la valeur d un tel terran peut-être négatve! (coût des assurances, fras de débroussallement, taxe foncère, etc alors qu l n engendre aucun revenu). Certans terrans (par exemple les ancens terrans ndustrels pollués par des déchets radoactfs par exemple et nconstructbles) ont en effet une valeur actuelle négatve. S on leur applque le «calcul du promoteur» le terran vaut zéro car zéro m² de SHON x prx du m² de SHON (quel qu l sot) = zéro. Mas, et c est là que la spéculaton mmoblère ntervent : Supposons, l exemple, nnocent, qu un promoteur, antcpe la constructblté d un terran (l va, par exemple, fare présenter son gendre aux prochanes électons muncpales.afn que celu-c fasse en sorte qu l devenne constructble dans 10 ans) [hypothèse 1] Supposons ensute que le terran nconstructble sera bénéfcare d une constructblté de m² de SHON et que le m² de SHON valle 500. Ce terran vaudrat s l état actuellement constructble : m² SHON x 500 /m² SHON = ! Mas, l sera, peut-être, constructble et dans 10 ans.[ hypothèse 2] Alors comment l estmer, à ce jour?

4 4 Il faut pour cela se mettre à la place du promoteur, qu pour la crconstance devent spéculateur et stratège poltque à la fos. La réponse tent d abord dans la noton du taux de chance que le promoteur donne au changement de statut urbanstque du terran (changement de zone) et à celu qu l se donne de réussr à conquérr la mare (dans l exemple, rréalste (!?) que nous avons chos en fasant élre son gendre). Supposons que les études d mpact (SCOT, PAD, etc ) mplquent ce changement à l horzon de 10 ans (ou 15 ans à 20 ans). Le promoteur va consdérer, par exemple, que son taux de chance est de 50% au terme des 10 ans. [ hypothèse 3] Le promoteur va par exemple consdérer que ses chances de gagner les électons muncpales et donc de rendre constructble le terran avec une SHON de m² sont de 60% (pourcentage que l on peut modfer). [ hypothèse 4 ] La résultante mathématque des hypothèses 3 et 4 donne 50 x 60 = 30% (0,30) qu est l espérance mathématque de vor ce terran devenr constructble dans les 10 ans à venr. La théore du cash flow mmobler consste à évaluer la valeur d un ben mmobler en captalsant les revenus qu l procure en les ramenant à leur valeur actuelle. S on postule que les revenus procurés par ce terran nconstructble sont nuls mas que sa valeur est représentée par l espérance mathématque comme défne c-dessus sot : ( m² x 500 /m²) x 50 x 60 = x 0,30 = On peut consdérer cette valeur de comme un revenu sur 10 ans de = /an 10 ans est alors la valeur du terran spéculatve dans 10 ans et les revenus qu l procure dans ce cas, par an, en cas de vente. Mas l s agt là de la valeur du terran dans 10 ans. Que vaut l aujourd hu? La méthode du cash flow spéculatf mmobler répond à cette queston avec la formule suvante : VT = Revenus (1 + )ⁿ

5 5 Où Revenus = valeur du terran comme calculée c-dessus ramenée à sa valeur de revenus annuelle. = Taux d actualsaton = obtenu par la sommaton de la rentablté fnancère pour placement à terme sans rsque + le taux d nflaton + le prx de l llqudté = (par exemple) 5% +2% +4% = 11% n = terme de notre pérode = 10 ans, date à laquelle le terran va devenr constructble. S nous applquons cette formule à l exemple retenu c-dessus avec les dverses hypothèses, la valeur du terran devent VT = Revenus = = (1 + )ⁿ (1 + 11%)¹ (1+ 11%) 2 (1+11%) 10 = = (1,11) 1 (1,11) 2 (1,11) 3 (1,11) 10 = == (Je porte à votre attenton que, pour ce cas de fgure,mon confrère Jérôme Vgnolles, préconse la formule suvante : VT (valeur d aujourd hu)= valeur de deman x 10 (dans 10 ans) (1+ )t Sot dans l exemple chos = x 10 = envron.) (1+ 11%) 10 C est, dans le cadre des hypothèses retenues ce que peut proposer un marchand de bens, un promoteur (véreux, nformé, maln (!?)), à un proprétare terren non avert. Pour vous ader à meux comprendre voyons un deuxème exemple : - Constructblté du terran dans 10 ans : m² de SHON - Valeur du terran dans 10 ans : m² x 500 /m² = Chances de le vor constructble = 90 % - Chances de gagner les électons = 90 % - Valeur du terran en espérance mathématque = x 90 x 90 = Valeur ramenée à sa valeur de revenus annuels = = /an 10 ans - Valeur de l actualsaton = 5% + 2%+2% = 9% (pourcentages pouvant varer) La valeur du terran, dans ces hypothèses, selon la méthode du cash flow spéculatf mmobler ressort à :

6 6 VT + Revenus = = (envron) (1 + )ⁿ (1 + 9%)¹º En prenant le même exemple mas avec une constructblté qu demeure à m² au leu de m² dans l exemple précédent, on arrve à : VT + Revenus = = (envron) (1 + )ⁿ (1 + 9%)¹º On peut crtquer cette méthode, les postulats, les taux, etc mas comment croyez-vous que certans acheteurs vennent proposer des prx qu peuvent paraître exorbtants pour des terrans (actuellement) nconstructbles? Dans nos exemples le terran est évalué 0, , , ! La réponse est qu ls ls rasonnent peu ou prou (conscemment ou nconscemment) comme ndqué c-dessus. J attends serenement la crtque des théorcens à cette méthode (vor c-après page 7 la base de la théore de D. RICARDO sur la rente foncère) que j a conçue pour un paysan qu n en revenat pas qu on lu propose pour un terran nconstructble (mas qu pourrat valor dans 10 ans (ou zéro). J ajoute pour conclure que l hypothèse du spéculateur qu présente son gendre aux électons muncpales est purement fctve car s par absurde le gendre gagnat les électons et arrvat à rendre le terran constructble l devendrat mmédatement marchands de bens, achèterat le terran, démssonnerat du consel muncpal et..fnrat devant le trbunal pénal pour délt d nté et le trbunal cvl pour dol.malgré tout cela l pourrat devenr très rche car l aurat pu acheter (ou ou ) un terran qu vaudrat dans 10 ans. S, en sus, l peut construre, avec des prêts bancares, son gan spéculatf pourra être multplé grâce à l effet de lever bancare. Vous voyez, tout cela, ne peut exster! A. MANZON : expert mmobler CNEI PS : A la sute de l élaboraton de ma théore du cash flow, spéculatf mmobler pluseurs proprétares terrens m ont proposé d être leur gendre pour que leur terran qu vaut zéro passe à une VT de N étant pas polygame j a évdemment refusé. Par contre certans, plus malns,veulent monter des lstes aux prochanes muncpales avec mo-même comme tête de lste. Je REFLECHIS..car j héste à devenr, d abord, banquer

7 7 Base de la théore de Davd RICARDO sur la rente foncère La rente foncère R (loyer ou fermage) équvaut plus ou mons au Revenu annuel procuré par la terre ou le terran Le prx de la terre P correspond à la captalsaton de la rente foncère C est le Captal placé contre ntérêts est le taux Taux d ntérêt de référence Y est le Revenu annuel du captal (C) placé au taux d ntérêt () En matère de fnances C= Y Captal = Revenu équvaut à la formule suvante : Taux d ntérêt C = Y Y = C. = x 5% = Par extrapolaton P (le prx de la terre) = C (Captal placé) R (= loyer, fermage, revenu annuel de la terre) = Y (revenu annuel du captal) S C = Y cela équvaut à P = R S par exemple une terre se loue ou rapporte en explotaton agrcole /an et que = 5% Le prx de la terre = P = R = = A revenu constant : S () basse P et } augmentent C S () augmente P et } bassent