Le Bail commercial : Révision des loyers.

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1 Le Bail commercial : Révision des loyers. Article L du Code de commerce «La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l'article L , et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.» Article L du Code de commerce «En outre, et par dérogation à l'article L , si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.» Codification du décret de 1953 Les principales dispositions du décret du 30 septembre 1953 ont été placées dans le code de commerce (articles L à L ) par l'ordonnance n du 18 décembre Département Expertise Savills France Page 1

2 Ce qui restait des articles du décret de 1953 (à l exception de l article 33) a été codifié par le décret n du 25 mars Cette codification s est réalisée à droit constant de telle sorte que le contenu des textes réglementaires détaillés dans le décret de 1953 n a pas été modifié. L ensemble des dispositions applicables aux baux commerciaux est désormais consultable dans le Code de commerce. Les baux commerciaux n ont donc plus à faire référence aux dispositions non codifiées du décret de Clause d échelle mobile L article L du Code de commerce prévoit d une part la possibilité de prévoir une clause d'échelle mobile, et d autre part une méthode dite de révision judiciaire du loyer. En effet, par application de l indexation conventionnelle annuelle, si le loyer en cours a évolué de plus de 25% (à la hausse ou à la baisse) par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement, le Bailleur ou le Preneur peut demander la révision dudit loyer. Il est à noter que soit le loyer dit de référence pour le calcul de cette évolution correspond le plus souvent au loyer d origine ou de renouvellement. Pour mieux comprendre le champ d application de l article L , il faut se référer aux principes de la révision du loyer d un bail commercial en cours d exécution. Selon les dispositions du Code de commerce, et en fonction des termes du bail, il existe deux types de révision légale du loyer d un bail commercial, qui sont d ordre public : La révision triennale légale, encadrée par l article L du Code de commerce, s applique à chaque fin de période triennale, en l absence de clause dans le bail prévoyant toute autre méthode de révision du loyer (et notamment en l absence de clause d indexation ou clause d échelle mobile) ; La révision résultant de l existence d une clause d échelle mobile, encadrée par l article L , s applique lorsque, «par le jeu de l application de la clause d échelle mobile stipulée au bail, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.» Département Expertise Savills France Page 2

3 Dans la pratique, la révision triennale légale a aujourd hui pratiquement disparue. Aujourd hui, la majorité des baux contient une clause dite d indexation du loyer ou clause d échelle mobile, qui prévoit l indexation annuelle du loyer sur un indice choisi d un commun accord entre les parties. Ces clauses d indexation offrent une évolution plus graduelle du loyer, alors que le mécanisme de articles L du Code de commerce peut être brutal, dans la mesure où l évolution du loyer intervient tous les 3 ans par application de cet article. L ICC a pourtant connu depuis 2001 une évolution moyenne de l ordre de 3 à 5% par an. Dès lors, la totalité des indices d indexation des loyers (ICC) des baux conclus en 2004 ou précédemment, ont augmenté de plus de 25%, ce qui ouvre automatiquement droit au locataire de demander à son Bailleur l application des dispositions de l article L Nous avons souhaité souligner dans le tableau ci-dessous les évolutions des indices sur une période de 10 ans, entre 1999 et 2009: 1 er trimestre ICC 2 e trimestre ICC 3 e trimestre ICC 4 e trimestre ICC des indices ,78% 45,44% 47,59% 43,00% des indices ,23% 43,43% 45,84% 35,14% des indices ,07% 37,14% 39,21% 33,60% des indices ,16% 34,31% 36,24% 29,95% des indices ,54% 29,95% 32,50% 25,45% des indices ,20% 23,28% 25,31% 20,02% des indices ,87% 22,41% 24,73% 14,34% Département Expertise Savills France Page 3

4 Au vu de la croissance forte de l ICC observée ces dernières années, l adoption de nouveaux standards communs par les acteurs de l immobilier d entreprise est aujourd hui au centre de réflexions: Soit le bail commercial conserve une indexation annuelle des loyers sur l ICC tout en prévoyant un éventuel plafonnement du jeu d indexation, Soit un nouvel indice d indexation de référence est adopté par la majorité des acteurs de l immobilier d entreprise. Cet exercice est toutefois rendu difficile par le fait que les dispositions du Code de commerce applicables en matière de clauses d échelle mobile sont largement d ordre public. Ainsi, des clauses prévoyant un plafonnement du jeu de l indexation pourraient être considérées comme nulles. Par ailleurs, par application combinée des dispositions du Code de commerce (L ) et du Code Monétaire et Financier (L et L.112-2), l ICC est un indice de révision d ordre public en matière de baux commerciaux. Nous noterons enfin que le bénéfice de l article L du Code de commerce n est pas automatique, son application suppose que : 1. Le bail contient une clause d'échelle mobile, 2. L une des parties en demande l application. A ce titre, un certain formalisme sera à observer En effet, la demande d adaptation du loyer devra être notifiée par acte d huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, indiquant impérativement le nouveau loyer demandé. A défaut d accord des parties sur ce nouveau loyer - qui correspond le plus souvent à la valeur locative déterminée par un expert - la partie la plus diligente pourra effectuer une demande de révision en justice, Département Expertise Savills France Page 4

5 3. L adaptation du loyer est effectuée par application de la valeur locative. Les dispositions de l article L ne seront applicables que si par application de la clause d échelle mobile l évolution subie par le loyer soit totalement décorrélée de l évolution de la valeur locative des surfaces louées, Nous soulignons le fait que, contrairement à la révision triennale régie par les dispositions de l'article L du Code de Commerce, la révision du loyer, par application des dispositions prévues par l'article L , peut être sollicitée à tout moment et en dehors de toute modification des facteurs locaux de commercialité, dès lors que ces trois conditions sont réunies. Lorsque ces trois conditions sont réunies, l'action en révision peut être engagée immédiatement et le loyer doit être fixé à la valeur locative, déterminée le cas échéant à dire d'expert. En outre, le bailleur a intérêt à demander la révision judiciaire du loyer, sur le fondement de l article L , lorsque le loyer résultant de l indexation, bien qu ayant augmenté de plus de 25% par rapport au loyer d origine, se trouve néanmoins inférieur à la valeur locative. La jurisprudence a ainsi admis que le bailleur puisse obtenir la fixation du loyer à un montant supérieur à celui résultant du simple jeu d indexation. L équipe d experts immobiliers de Savills a développé, au moyen d une équipe projet dédiée sur ce sujet, un savoir-faire performant quant à la mise en œuvre de solutions sur mesure permettant à ses clients de bénéficier de l application de l article L Département Expertise Savills France Page 5