64 Présentation du régime

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1 OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES 64 Présentation du régime Les règles applicables en matière de TVA immobilière Règles applicables depuis le 11 mars Champ immobilière Règles de territorialité Caractère onéreux de l opération TVA et droits d enregistrement Tableaux de synthèse Les règles applicables en matière de TVA immobilière Règles applicables depuis le 11 mars Le régime entré en vigueur le 11 mars 2010 distingue, d une part, les opérations réalisées par les assujettis à la TVA dans le cadre d une activité économique et, d autre part, les opérations réalisées par des assujettis hors activité économique ou par des personnes non assujetties (BOFiP-TVA-IMM-10-12/09/2012). Mesures transitoires. Lorsque l avant-contrat a été signé avant le 11 mars 2010 et l acte notarié constatant la cession postérieurement à cette date, les parties à l acte peuvent choisir entre le maintien du dispositif antérieur ou l application des nouvelles règles de taxation. Les livraisons d immeubles neufs réalisées à compter du 31 décembre 2012 que le cédant non assujetti avait acquis en tant qu immeuble à construire ne sont plus dans le champ sauf application de mesures transitoires (loi du 29 décembre 2012, JO du 30 ; BOFiP-TVA-CHAMP /01/2013) (voir 6450). Champ immobilière 1072 Opérations réalisées par des assujettis agissant en tant que tels 6001 Imposition de plein droit. Les livraisons réalisées par des assujettis agissant en tant que tels sont imposables à la TVA de plein droit dans les conditions de droit commun. Il en est ainsi : des cessions de terrain à bâtir (TAB) quelle que soit la qualité de l acquéreur (voir 6170) ;

2 PRÉSENTATION DU RÉGIME des cessions d immeubles neufs quel que soit le nombre de cessions dans le délai de 5 ans (voir 6251) ; des livraisons à soi-même (LASM) d immeubles achevés depuis au plus 5 ans (immeubles neufs) non revendus dans le délai de 2 ans de leur achèvement (voir 6321) ; des LASM de travaux immobiliers (voir 6338). Certains droits et titres sont assimilés aux biens immeubles et suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent (CGI art. 257 I 1 ; voir 6121) Imposition sur option. Sont exonérées de TVA mais imposables sur option du cédant assujetti : les livraisons de terrains non à bâtir (TNAB) (voir 6190) ; les livraisons d immeubles achevés depuis plus de 5 ans (immeubles anciens) (voir 6262) ; les locations résultant d un bail à construction Sauf dispense. Ces opérations réalisées par les assujettis sont imposables de plein droit ou sur option sous réserve toutefois que la cession en cause ne bénéficie pas de la dispense de TVA (CGI art. 257 bis). Il est rappelé que les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables, sont dispensées de la TVA lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d apport à une société, d une universalité totale ou partielle de biens (voir 3190). Ce dispositif est inchangé Base de calcul, exigibilité. La TVA est calculée : soit sur le prix total ; soit sur la marge pour les livraisons de TAB et d immeubles anciens, dont l acquisition par le cédant n a pas ouvert droit à déduction. Le fait générateur et l exigibilité interviennent en principe au moment de la livraison du bien. Des règles particulières sont prévues pour les ventes en état futur d achèvement (voir 6253). Pour les livraisons d immeubles, la TVA est acquittée en principe par le vendeur (voir 6255). Opérations réalisées par des non-assujettis 6005 Les livraisons réalisées par les personnes non assujetties ne relèvent pas de la TVA sous réserve de deux exceptions (voir 6451 et 6475) : les livraisons d immeubles neufs que le cédant avait acquis en tant qu immeubles à construire (ventes en état futur d achèvement et ventes à terme) réalisées avant le 31 décembre Les cessions réalisées à compter de cette date n entrent plus dans le champ sauf application de mesures transitoires (voir 6450) ; et les LASM réalisées dans le cadre de dispositifs d accession sociale à la propriété (voir 6475). Règles de territorialité 6006 Lorsque l opération porte sur un immeuble situé en France, elle relève de la TVA française. Dans le cas contraire, les règles prévues par le CGI ne sont pas applicables (CGI art. 258-II ; BOFiP-TVA-IMM /09/2012). 1073

3 OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES 1074 Est visé l ensemble des territoires où s applique la législation française relative à la TVA soit : la France continentale, y compris les zones franches du pays de Gex et de Savoie et les eaux territoriales ; la Corse (CGI art. 297-I-5 et 257-I) ; la principauté de Monaco ; la Guadeloupe, la Martinique et La Réunion. En revanche, la TVA n est pas applicable dans le département de la Guyane. La TVA n est provisoirement pas applicable à Mayotte, devenu un département d outre-mer le 31 mars Les dispositions fiscales en vigueur dans les DOM y seront applicables à compter du 1 er janvier Caractère onéreux de l opération 6007 Une opération est considérée comme réalisée à titre onéreux, en matière de TVA, lorsqu il existe un lien direct entre le service rendu ou le bien livré et la contre-valeur reçue. Le bénéficiaire de la prestation ou de la livraison doit en retirer un avantage individuel dont le niveau est en relation avec le prix payé. La cession d un bien immobilier pour un prix symbolique est hors du champ. La TVA supportée en amont par le cédant, notamment au titre de l acquisition du terrain ou de travaux immobiliers, n est pas déductible (CGI art. 271). Cette livraison est soumise aux droits d enregistrement dans les conditions de droit commun. Une telle opération est toutefois considérée comme réalisée à titre onéreux lorsque la contre-valeur reçue par le cédant est constituée, en outre, par une ou plusieurs sommes versées par un tiers et présente les caractéristiques d une subvention complément de prix. Apports en société d immeubles. Les apports en société sont en principe soumis à la TVA au même titre que les rentes, quels que soient leur forme (à titre pur et simple ou à titre onéreux) et le moment auquel ils interviennent (constitution de sociétés ou augmentation de capital, à l exception de ceux effectués dans le cadre d une universalité de biens) (voir 3190). affectées d une condition suspensive ou résolutoire. La TVA est exigible dès lors que l acte conditionnel a été passé à une époque où le bien se trouvait dans le champ immobilière et n est perçue que lors de la réalisation de la condition suspensive. C est à cette date qu il convient de se placer pour déterminer les modalités et la base d imposition. La mutation affectée d une condition résolutoire n entraîne aucun report d imposition et la TVA est perçue immédiatement. La réalisation de la condition conduit soit à une imputation perçue sur celle due au titre des opérations faites ultérieurement, soit à une restitution si la personne qui l a acquittée a cessé d être assujettie à la TVA. Cession pour le prix symbolique d un euro. La TVA est applicable à la cession par une communauté de communes, pour le prix symbolique d un euro, de terrains sur lesquels l acquéreur s engage à construire un immeuble industriel (CA Poitiers 15 février 2011, n ). La Cour d appel précise que, d une part, il existe bien en l espèce une contrepartie à la vente constituée par l obligation pour l acheteur d investir dans la construction d un immeuble, construction dont profitera ensuite directement la communauté de communes par la perception des taxes, et que, d autre part, l estimation à un euro du prix du terrain doit s analyser pour la communauté de communes comme une subvention correspondant au prix qui aurait été normalement acquitté par la société pour l acquisition du terrain.

4 PRÉSENTATION DU RÉGIME TVA et droits d enregistrement 6008 La taxation des livraisons d immeubles à la TVA ne les dispense pas des droits d enregistrement. Ces mutations à titre onéreux sont (voir 6500 à 6530) : soit soumises aux droits de mutation au taux de droit commun (5,09006 %) ; soit lorsque : - la livraison est taxable à la TVA sur le prix total (CGI art F quinquies), - l acquéreur assujetti a pris l engagement de revendre. Seul le droit fixe de 125 est perçu lorsque l acquéreur assujetti prend l engagement de construire (CGI art G A). Tableaux de synthèse 6009 Les tableaux suivants résument les règles de taxation à la TVA et aux droits d enregistrement des livraisons d immeubles selon la qualité des vendeurs et acquéreurs. Vendeur assujetti à la TVA Terrain non constructible Terrain à bâtir Acheteur non assujetti (CGI art. 256-II) Exonérée de TVA (CGI art ) Option possible pour taxation à la TVA (CGI art bis) : imposition sur le prix total (CGI art 256-II) et imposable de plein droit à la TVA (CGI art. 257 I-2-1 ) Base d imposition : prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant marge, lorsque le terrain n avait pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition par le cédant (CGI art. 268) Principe : de 5,09006 % engagement de revendre : droits réduits 0,71498 % engagement de construire : exonération des droits (CGI art G) (CGI art. 691 bis) (1) 1) Si cession taxée à la TVA sur prix total : principe : droits réduits 0,71498 % (CGI art F quinquies) exceptions : engagement de revendre : DMTO (2) engagement de construire : exonération des droits (CGI art G) (CGI art. 691 bis) 2) Si cession taxée sur la marge : principe : exceptions : engagement de revendre : DMTO engagement de construire : exonération des droits (CGI art G) (CGI art. 691 bis) Principe : DMTO au taux normal Exception : lorsque la cession est taxée à la TVA sur le prix total : droits réduits 0,71498 % (CGI art F quinquies) 1075

5 OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES Immeuble neuf Immeuble bâti achevé depuis plus de 5 ans Vendeur assujetti à la TVA Acheteur non assujetti (CGI art. 256-II) Imposable de plein droit à la TVA (CGI art I-2-2 ) Imposition sur le prix total (CGI art. 256-II) Exonérée de TVA (CGI art ) Si option pour la TVA (CGI art bis) Taxation sur : le prix total lorsque l immeuble avait ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition par le cédant à défaut sur la marge (CGI art. 268) Principe : droits réduits 0,71498 % (CGI art F quinquies) engagement de revendre : DMTO engagement de construire : exonération des droits (CGI art G) (CGI art. 691 bis) (3) Principe : dans tous les cas (exonération de TVA, taxation sur prix total ou sur marge après option) engagement de revendre : DMTO engagement de construire : exonération des droits (CGI art G) (CGI art. 691 bis) (3) DMTO au taux réduit de 0,71498 % (CGI art F quinquies) (1) L acquéreur a la possibilité de prendre un engagement de construire sur un terrain non constructible (BOFiP-ENR-DMTOI /01/2013). (2) L engagement de revendre est possible mais le taux de 0,71498 % dont bénéficie l acquéreur est attribué sous condition de revente alors qu il est inconditionnel sous le régime de l article 1594 F quinquies. (3) Hypothèse marginale s agissant d un immeuble achevé, mais possibilités de démolition pour reconstruction ou de rénovation lourde visées à l article 257-I-2-2. Vendeur non assujetti à la TVA Terrain non constructible Acheteur non assujetti Principe : DMTO au taux normal engagement de revendre : droits réduits 0,71498 % engagement de construire : exonération des droits (CGI art G) (CGI art. 691 bis) (1) 1076

6 PRÉSENTATION DU RÉGIME Terrain à bâtir Immeuble neuf Immeuble bâti achevé depuis plus de 5 ans Vendeur non assujetti à la TVA Acheteur non assujetti 1) Cession antérieure au ou postérieure au mais bénéficiant de la mesure transitoire Principe : hors champ Exception : lorsque le cédant avait au préalable acquis un immeuble en tant qu immeuble à construire : opération soumise à la TVA (CGI art. 257 I-3-2 a), imposition sur le prix total. 2) Cession postérieure au qui ne bénéficie pas de la mesure transitoire Principe : DMTO au taux normal engagement de revendre : DMTO au taux réduit de 0,71498 % engagement de construire : exonération des droits (CGI art G) (CGI art. 691 bis) 1) Principe : droits réduits de 0,71498 % (CGI art F quinquies). 2) (CGI art D) - engagement de revendre : DMTO au taux réduit de 0,71498 % (1) - engagement de construire : exonération des droits (CGI art G) (CGI art. 691 bis) (2) de 5,09006 % engagement de revendre : DMTO au taux réduit de 0,71498 % engagement de construire : exonération des droits (CGI art G) (CGI art. 691 bis) (3) 1) a) Si cession taxée à la TVA sur prix total : DMTO au taux réduit de 0,71498 % (CGI art F quinquies) b) Si cession par un non-assujetti qui n avait pas acquis l immeuble cédé comme immeuble à construire : DMTO au taux normal. 2) (CGI art D). (1) L acquéreur a la possibilité de prendre un engagement de construire sur un terrain non constructible (BOFiP-ENR-DMTOI /01/2013). (2) L engagement de revendre est possible mais le taux de 0,71498 % dont bénéficie l acquéreur est attribué sous condition de revente alors qu il est inconditionnel sous le régime de l article 1594 F quinquies. (3) Hypothèse marginale s agissant d un immeuble achevé, mais possibilités de démolition pour reconstruction ou de rénovation lourde visées à l article 257-I