Plus de logements abordables, c'est possible!

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1 Plus de logements abordables, c'est possible! Grandson _ 25 novembre 2015 Xavier Fischer et Filip Uffer Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

2 Trouver un logement, la galère! TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

3 Une pénurie de logement qui perdure Pénurie de logements depuis 2001 et bien avant! Vaud = taux de vacance entre 0.4% et 0.6% depuis : 0,6% dans le Jura-Nord Vaudois; 0.2% à Lausanne Objectif = taux de vacance de 1.5% (seuil de fluidité) TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

4 avec des effets négatifs très concrets pour la population > Difficulté ou impossibilité à trouver un logement adapté aux besoins et moyens (n. de pièces / loyer) à proximité du lieu de travail à proximité des proches, des attaches > Renchérissement des loyers > Appauvrissement des ménages Part du revenu toujours plus forte consacrée au logement (taux d effort), forcément au détriment de l épargne et du pouvoir d achat cf. sondage MIS-Trend 2015 Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

5 Les acteurs du marché Le marché de l offre ne s équilibre pas tout seul à la demande. Trois catégories d acteurs interagissent : 1. propriétaires et promoteurs 2. autorités (communes et canton) 3. population (locataires et propriétaires) chacune avec sa logique et ses moyens > les habitants peuvent agir essentiellement sur les deux derniers TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

6 Trois domaines d'action publique 1. Le parc locatif existant : maintien de loyers accessibles (LDTR et LAAL) 2. Les aides au logement (LL): subventionnés, protégés, étudiants aide individuelle au logement cautionnements et prêts aux communes 3. Les logements neufs : construire pour réduire la pénurie logements à loyers abordables (?) TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

7 Quatre composantes de l offre en logement et de son coût 1. Le terrain : accès à la maîtrise foncière, affectation, coût raisonnable 2. La construction : qualité, standing, efficacité 3. La promotion : marge dictée par le loyer final 4. L exploitation : choix de vie et d aménagement, évolution du loyer TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

8 Deux domaines d action majeurs 1. Le terrain : accès à la maîtrise foncière, affectation, coût raisonnable 2. La construction : qualité, standing, efficacité 3. La promotion : marge dictée par le loyer final 4. L exploitation : choix de vie et d aménagement, évolution du loyer TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

9 Le terrain, condition première pour des logements abordables Maîtrise du processus (programme, calendrier, partenaires) > Disponibilité à la construction (propriétaire, affectation) > Coûtadapté pour logements abordables TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

10 Le terrain, condition de base pour des logements abordables Outils à disposition des communes : identification des terrains propices : proches des services et transports publics, disponibles, prix raisonnable -> démarche proactive auprès des propriétaires : mise à disposition d investisseurs adaptés (caisse de pension, coopératives, fondations ) acquisition foncière : maîtrise de l opération (choix du programme et de l investisseur), maîtrise foncière durable (droits de superficie) constitution d un fonds dédié aux comptes communaux TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

11 Le terrain aides et partenaires Aide cantonale à l acquisition communale de terrain : Cautionnement ou prêts à taux bas pour 20 à 50% du coût du foncier (fonds de fr. 50 millions) SVL (Société Vaudoise pour le Logement) Fonds cantonaux Organisme d intérêt public pour le logement à loyer modéré Loyers à prix coûtant (pas de marge de profit) Prend en charge le montage opérationnel (planification, investisseurs, etc.) TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

12 La promotion, aides financière des logements d'utilité publique > Logement subventionné aide paritaire commune canton Normes de coûts et de surfaces (pas de luxe) cautionnement (max. 25%) : garantie pour emprunts à taux réduit aide à la pierre : abaissement des loyers de 20% (max. 30%), peut être fait par une mise à disposition gratuite du terrain > Logements adaptés (personnes âgées) Prêt cantonal sans intérêt > Logement pour étudiants Prêt cantonal à taux bas (0,5%) TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

13 Une nouvelle catégorie? Le Logement à loyer abordable (LLA) Le projet de loi en débat au Grand Conseil prévoit une nouvelle catégorie de logement d utilité publique (LUP) Caractéristiques des LLA : Mêmes critères de coût et de surface que pour le subventionné Non subventionné Loyer contrôlé sur 20 ans Contrôles simples Pas d intervention ou financement public Adapté pour investisseurs qui visent le long terme Limite la spéculation TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

14 Anticiper par une planification active Les communes peuvent bénéficier de soutien cantonal pour des études. "Objectif logement" : Identification du profil socio-économique de la population, des besoins en logement pour les publics cibles potentiels et les incidences de scénarios sur les finances publiques (subside de 30 à 80%) Planification de site stratégique pour le logement : Soutien administratif et subside de 30 à 65% des frais d'études directrices. Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

15 Anticiper par une planification active Le projet de loi en débat au Grand Conseil prévoit une nouvelle mesure : Quotas de logements d'utilité publique : possibilité d'imposer des quotas de LUP dans les plans d'affectation, sur des zones à bâtir existante ou nouvelles. Cas échéant : Cette mesure aura un effet direct sur le prix du terrain et garantira la construction de logement répondant aux besoins de la population. La commune pourra fixer ou non le type de LUP à y implanter : subventionné, protégé, étudiant ou LLA Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

16 Le logement : une mission constitutionnelle claire Les Constitutions fédérale (art. 41 al. 1 let. e) et vaudoise (art. 67 al. 1) demandent aux collectivités publiques de s engager à ce que toute personne en quête de logement puisse trouver pour elle-même et sa famille un logement approprié à des conditions avantageuses. TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

17 et une obligation légale pour les communes vaudoises Art. 2 Loi cantonale sur le logement (LL) Les autorités communales ( ) déterminent en tout temps les besoins non couverts pour les diverses catégories de logements. Elles prennent en temps opportun les mesures de prévention et d'exécution nécessaires pour maintenir ou créer un équilibre satisfaisant entre l'offre et la demande, notamment par l'acquisition, la cession et la mise à disposition de terrains à bâtir, des suggestions aux sociétés et particuliers pour la construction de logements répondant aux besoins, des facilités financières appropriées, telles que prêt, garantie ou cautionnement en faveur de constructeurs de logements à loyers modérés, prise en charge d'une part de l'intérêt. Les autorités communales doivent renseigner le département en charge du logement au sujet de la situation du marché du logement (...) TECom Munsoc 19 février Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON

18 Plus de logements abordables, c'est possible! MERCI POUR VOTRE ATTENTION Plus de logements abordables, c est possible! GRANDSON