MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE BUREAUX

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1 XXX XXX MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE BUREAUX 2 ème Trimestre 2018 XXX On ne change rien!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 02 Demande placée 03 Valeurs locatives 04 Offre immédiate 05 Offre future 06 Définitions & Sectorisation

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE INCERTITUDES PESANTES MAIS PAS FATALES Retour à la moyenne La hausse d à peine 0,2% du Produit Intérieur Brut (PIB) français au 1 er trimestre 2018 contraste avec le pic de croissance de l année 2017 (+2,3% en un an). Bien qu attendu, ce ralentissement a toutefois surpris par son ampleur. Des facteurs tant nationaux (consommation des ménages atone, stabilisation des investissements en logements) qu internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) ont jeté une ombre sur l environnement économique. Les récentes positions de l insaisissable président américain et les conséquences des élections italiennes obscurcissent les prévisions de croissance européenne pour la fin d année. En France, le climat des affaires et le moral des ménages ont chacun chuté de respectivement 5,6 et 7 points en 6 mois. Conséquence directe des taxes commerciales américaines, prémices d une «guerre USA-Chine», les entreprises s inquiètent d une dégradation de leurs carnets de commandes. Le pouvoir d achat des ménages français est pour sa part pénalisé par un regain d inflation induit entre autres par une hausse des prix du baril de pétrole, chahuté par les tensions géopolitiques au Moyen Orient et le retrait américain de l accord sur le nucléaire Iranien. La consommation et l investissement des ménages devraient ainsi rester modérés : +1,0% et +1,6% attendus sur l ensemble de l année Ralentissement en perspective Depuis le début de l année, le nombre d entreprises créées chaque mois a explosé : en 2018 à comparer à en La simplification du statut de micro entreprise via la loi de finance 2018 a ainsi eu l effet escompté notamment sur les secteurs du transport et de l entreposage ( créations par mois). Résultat d une croissance moins soutenue, les créations d emplois toujours dynamiques ( emplois salariés marchands au 1 er semestre 2018) actent cependant une nette décélération ( au 1 er semestre 2017). Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre l essentiel des créations de postes alors que l interim s essouffle et l industrie reste en zone rouge. Bien que toujours orienté à la baisse ( ) l emploi salarié non marchand devrait dès le prochain trimestre profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». Le taux de chômage devrait, selon Oxford Economics, à nouveau se contracter et ce, pour la 3 ème année consécutive. Il s établirait ainsi en fin d année à 8,9% au niveau national et 8,2% en Ile-de-France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,7% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 DEMANDE PLACEE TOUJOURS AUSSI DYNAMIQUE! Demande placée : en hausse de 8% En dépit d'un printemps social agité et d'un mois de mai au ralenti, le marché des bureaux en Ile-de-France a conservé la dynamique porteuse qui est la sienne depuis un an : un peu plus de m² ont été commercialisées au 2 ème trimestre 2018 (+28% d'une année sur l'autre et +18% par rapport à la moyenne décennale). Demande placée de bureaux en Ile-de-France, Ce chiffre porte le volume de la demande placée 1,3 million de m² au 1 er semestre 2018, en hausse de 15% sur un an et un point haut depuis Surperformance des transactions de grand gabarit Tous les segments de surfaces affichent des croissances de leur volume de demande placée : +4% pour les petites surfaces, +10% pour celles de taille intermédiaire et un record de 28% pour les mouvements supérieurs à m². L'accélération des signatures sur ce gabarit est manifeste : 41 mouvements de ce type ont été recensés depuis le début de l'année pour un total de m², soit 43% de la demande placée globale. Ils s'inscrivent dans la droite ligne de leurs prédécesseurs avec un atavisme marqué pour la Capitale et les immeubles de première main. Meilleur démarrage partout sauf à La Défense! L'heure est encore et toujours à la surperformance du marché parisien avec m² transactés et une croissance de 6% en un an, dont une large part ( m²) dans le QCA et Centre Ouest. La réalisation de transactions d'envergure tant au 1 er qu'au 2 ème trimestre permet au Croissant Ouest d'afficher un volume de commercialisation proche de m², soit une hausse de 29% en un an. Les secteurs de la Boucle Sud (NESTLE à Issy-les-Moulineaux) et de Péri Défense (DANONE à Rueil-Malmaison) sont ainsi à nouveau à l'honneur. Demande placée par tranche de surface en Ile-de-France au 1 er semestre 2018 Tranche de surface M² Part Evol. Moins de m² % +4% De à m² % +10% Plus de m² % +28% Surface totale % +15% Demande placée de bureaux en Ile-de-France, En Première Couronne, les résultats à mi-année sont mitigés, avec, d'un côté, une croissance des commercialisations dans le Sud (plus de m² placés) et, de l'autre, un ralentissement marqué dans le Nord (moins de m²). Enfin, La Défense m² - se maintient d'une année sur l'autre dans un trend de marché alimenté principalement par les surfaces de taille intermédiaire. 3

5 VALEURS LOCATIVES TENDANCE HAUSSIERE A PARIS Valeurs prime : le QCA en route pour un record en 2018 Loyer prime de bureaux en Ile-de-France, /m²/an Les taux de vacance, orientés à la baisse mettant ainsi sous tension plusieurs secteurs de marché, les fondamentaux économiques sont meilleurs et les entreprises sont de plus en plus portées vers des immeubles à la fois qualitatifs et centraux.ces éléments créent les conditions idéales pour voir augmenter les valeurs locatives à Paris intra-muros d ici la fin de l année. Dans le QCA, les investisseurs ont d ores et déjà anticipé ce renchérissement des loyers et les immeubles les plus qualitatifs par leurs prestations et leur localisation sont présentés à des niveaux compris entre 850 et 900 /m²/an. Valeurs du neuf : croissance de 6% en un an Cushman & Wakefield Note : Les loyers s entendent HT et HC. Loyers moyens de bureaux de première main, /m²/an Sans grande surprise, la croissance des volumes de transactions conjuguée à la baisse de l'offre immédiate crée un contexte favorable à l'augmentation des loyers faciaux : la valeur moyenne de transaction pour les bureaux de première main a ainsi progressé de 6% en un an en Ile-de-France ; pour les signatures recensées au cours du 1 er semestre 2018, le loyer moyen se positionne désormais à 680 /m²/an dans le QCA parisien, à 540 /m²/an à Paris dans son ensemble, à 370 et 300 /m²/an respectivement dans le Croissant Ouest et en Première Couronne. Valeurs de seconde main : en hausse à Paris plus contrastées ailleurs La tendance est également à la hausse pour les valeurs locatives de transactions des bureaux de seconde main avec des progressions de 3 à 7% selon les secteurs considérés. A Paris QCA, ces loyers ont atteint le niveau record de 570 /m²/an (+4% en un an). Sur les autres secteurs parisiens, la progression est aussi à l ordre du jour : +5% pour les arrondissements du Sud et +12% au Nord-Est. Note : Les loyers s entendent HT et HC Loyers moyens de bureaux de seconde main, /m²/an En périphérie, les tendances sont plus contrastées : en repli quasi général dans le Croissant Ouest à l exception de Neuilly-Levallois, en hausse en Première Couronne et à La Défense, où les mesures d accompagnement sont aussi présentes. Note : Les loyers s entendent HT et HC 4

6 OFFRE IMMEDIATE LA BAISSE CONTINUE SURTOUT A PARIS! Offre immédiate : -10% en 6 mois L intense activité transactionnelle trimestre après trimestre vient durablement entamer l'offre immédiate de bureaux, qui aura ainsi perdu en un an 10% de son volume pour tomber à moins de 3,1 millions de m². La totalité des secteurs sont impactés par cette contraction des disponibilités immédiates avec une acuité particulière à La Défense (-37%) et à Paris (-18%). Offre immédiate en Ile-de-France par secteur géographique, Une tendance baissière sur l ensemble des créneaux de surfaces Dans la continuité du 1 er trimestre, l ensemble des segments de surfaces est impacté par la baisse du stock immédiat : -14% pour les surfaces inférieures à m², 11% pour celles intermédiaires et -5% pour les gabarits de plus de m². Sur ce créneau, les disponibilités immédiates s élèvent encore à 1,3 million de m² dont seulement m² à Paris, et près de m² dans le Croissant Ouest. La qualité de ces surfaces questionne aussi avec à peine 30% de première main à l échelle de la région Ile-de-France alors même que les trois quarts des commercialisations de bureaux de plus de m² ont, en 2017, concerné des immeubles neufs ou restructurés. Offre immédiate en Ile-de-France par tranche de surface, Taux de vacance : historiquement bas à Paris et à La Défense Les taux de vacance - 5,6% en moyenne en Ile-de-France mi sont résolument orientés à la baisse et s'inscrivent dans une fourchette qui s'étend aujourd'hui de 2,4% à Paris à 11% pour le Croissant Ouest. Dans la Capitale, le taux de vacance touche un plus bas historique dans un marché deux fois plus dynamique que par le passé. Sources : - Cushman & Wakefield Taux de vacance des bureaux en Ile-de-France La contraction du taux de vacance est aussi spectaculaire à La Défense, passé de 11% fin 2015 à 5,4% aujourd hui. Dans le Croissant Ouest, la stabilité est de mise depuis 3 ans, avec un taux de vacance de l ordre de 11%. Cette situation devrait perdurer au cours des prochains mois compte tenu de la faiblesse de l'offre à un an, à peine 1,4 million de m² libérables ou livrables. Ce volume semble insuffisant à combler la demande des entreprises, qui devront se positionner avec davantage d'anticipation sur des offres encore plus lointaines. Sources : - Cushman & Wakefield 5

7 OFFRE FUTURE DAVANTAGE DE SURFACES EN CHANTIER Plus de m² de bureaux neufs attendus en 2018, surtout à Paris Livraisons de bureaux en Ile-de-France, On attend un peu plus de m² de bureaux neufs ou restructurés livrés ou livrables en 2018, un niveau légèrement supérieur à celui observé en 2017 (un peu moins de m²). La caractéristique majeure de cette offre nouvelle tient à sa localisation avec près de la moitié à Paris. Dans l Ouest, les livraisons seront plus importantes d une année sur l autre à La Défense ( m²) alors que dans le Croissant Ouest ( m²), les chantiers sont moins nombreux. Les volumes sont également assez réduits tant en Première qu en Deuxième Couronne. Plus de la moitié des ces opérations sont d ores et déjà précommercialisées ; il ne reste que m² de ces surfaces à placer à la livraison. Cushman & Wakefield Reprise des chantiers : 1,3 million de m² Les très bons résultats de la demande placée sur les grands gabarits de surfaces et l appétence des entreprises pour les bureaux de première main consomment une part importante des opérations en chantier. Après décompte des immeubles précommercialisés, il ne reste qu 1,3 million de m² en cours de réalisation sur l ensemble de la région francilienne d ici à fin Cette offre future se répartit à parts quasi égales entre Paris ( m² surtout en 2018 et 2019), la Première Couronne ( m² avec un stock neuf régulier), La Défense ( m², essentiellement en 2020) et le Croissant Ouest ( m²). L offre future neuve va graduellement monter en puissance : m² de bureaux sont livrables au 2 nd semestre 2018 puis m² en 2019 et m² en Rappelons qu en 2017, un peu plus de m² de surfaces de première main ont été consommés sur le segment des grandes surfaces en Ilede-France : le retour de la Deuxième Couronne? Disponibilités de bureaux en chantier en Ile-de-France, Cushman & Wakefield Disponibilités de bureaux dans des opérations dotées d un permis de construire en Ile-de-France, Un peu plus d 1,9 million de m² de bureaux dotés d une autorisation de construire attendent leur mise en chantier en Ile-de-France. Si cette option est levée, il faudra compter sur un volume additionnel de m² de surfaces neuves en La volumétrie de ces projets futurs est impressionnante pour l année 2020 avec plus de de m² annoncés. Au-delà du chiffre en lui-même, la distribution géographique de cette offre interpelle, avec de très nombreux projets en Deuxième Couronne ( m² en projets). Cushman & Wakefield 6

8 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 7

9 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés