Note d information sur le dispositif d investissement dans le secteur du logement Outre Mer. ( GIRARDIN / LODEOM ) Atrticle 199 undecies A du CGI

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1 Charles WEISS Consultant en fiscalité Tél Siret. : A.P.E. : 7022 Z Note d information sur le dispositif d investissement dans le secteur du logement Outre Mer. ( GIRARDIN / LODEOM ) Atrticle 199 undecies A du CGI Source documentaire : BOFIP-IR-RICI F. Lefebvre :Dossier Investissement Outre-Mer Actualisation 2014: Nature de l opération: Logements Les TERRASSES de BADUEL, CAYENNE Date du P.C. : 29/11/2010 Date de la D.O.C. : 22/11/2013 Obligation : Mise en location dans les 6 mois de la DAT ou de l acquisition si postérieure. Notion de Surface habitable : La surface à prendre en compte s entend de la surface habitable au sens de l article R* du code de la construction et de l habitation (CGI, ann. III, art. 46 AG terdecies). Les Varangues (terrasses couvertes) sont prises en compte, dans la limite de 14 m2 1- Plafonds relatifs aux logements : - Plafond de prix au m2 : actualisé chaque année ; le plafond applicable est celui en vigueur l année d achèvement des travaux. Données 2014 : 2448 HT, soit 2656 TTC lorsque la TVA est applicable. - Plafond de surface habitable : à respecter uniquement pour les logements affectés à l habitation principale du propriétaire ; surface maximum 150 m2. (Situation appréciée à la date d achèvement de la construction ou d acquisition si postérieure) 1

2 Nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement Limite de surface habitable à prendre en compte Personne seule 65 m² Couple 77,5 m² Personne seule ou couple ayant une personne à charge 90 m² Majoration par personne supplémentaire à charge, dans la limite de cinq personnes 12 m² NB : Le propriétaire occupant est soumis aux deux plafonds : Surface et prix au m2 : Base de la réduction d impôt= Nb de m2 plafonné x prix m2 plafonné. - Plafonds de loyers et de ressources : à respecter en locatif intermédiaire * Loyers : baux conclus ou renouvelés en 2014 : 167 /m2/an, soit 13,91 hors charges ; * Ressources : plafond selon composition du foyer ou nombre de colocataires. Plafonds pour les baux conclus en 2014 avec un nouveau locataire, ou faisant l objet d un renouvèlement exprès ; en cas de renouvèlement tacite, la condition n est pas réexaminée. COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE PLAFOND ANNUEL DE RESSOURCES Départements d'outremer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant une personne à charge Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

3 2 Taux de réduction d impôt Les taux applicables prennent en compte l'incidence des mesures de rabot LF2011 et 2012 Ils sont fonction de la date de délivrance du permis de construire et celle de l année d acquisition : Au cas particulier : PC en 2010 et DOC en 2013 A) Résidence principale du propriétaire : Acquisition postérieure au 01/01/2013 Taux : 18% ; 22% (ER) ; 26% (ZUS) ; 29% (ER+ZUS) B) Investissement locatif Le permis de construire a été délivré avant 2011 et l acquisition est réalisée après le 01/01/2013 Location libre : taux : 30% ; 33% (ER) ; 38% (ZUS) ; 40% (ER+ZUS) Location intermédiaire : taux : 38% ; 40% (ER) ; 45% (ZUS) ; 48% (ER+ZUS) CF Bulletin officiel des impôts : BOI-ANNX : Tableau en annexe : 3 - Plafonnement des réductions d impôt - plafonnement spécifique DOM (art 199 undecies D du CGI) - plafonnement global (art. 200-OA du CGI) Principe : Lorsque le PC est postérieur au 01/01/09, (et DOC après 1/1/09), le plafonnement spécifique DOM et le plafonnement global s'appliquent aux réductions d'impôt acquises au titre des investissements réalisés à compter de cette date. Une acquisition d un ou plusieurs logements en 2014 pour lesquels le PC a été accordé en 2010, est concernée par ces plafonnements : Chaque annuité de réduction d impôt est comparée au plafond DOM puis au plafond global : 3

4 A Plafonnement DOM Plafond applicable aux réductions d impôt pour un investissement ayant fait l objet de la DOC en 2013 : en valeur absolue ; - ou 11 % du revenu imposable, sur option du contribuable: (+ avantageux si RG > ) Exemple : Revenu imposable 2014 : ; Cas 1 : Achat en 2014 d un logement (ou plusieurs) au prix de avec ER ; Cas2 : Prix d achat NB : Si le prix au M2 dépassait le plafond ( 2448 /m2 en Guyane), la base de calcul de la réduction d impôt serait limitée comme suit : Px plafond/m2 x Nb M2 de surface habitable. - En Locatif libre : Cas 1 : Réduction = x 33% = , soit 26400/an, inférieur à Cas 2 : Réduction = x 33% = , soit 33000/an, supérieur à Mais avec l option pour le plafond à 11% du RG, le plafond de 33000, ne sera pas dépassé. - En Locatif intermédiaire : Réduction = x 40% = , soit 32000/an Plafond annuité de réduction si option 11% du Revenu imposable: Plafond DOM non atteint - En Résidence principale : Surface maxi admise (couple +6 p à c) =150 m2 Réduc maxi : E+Z taux 29% B Plafonnement global : Les réductions d impôt pour investissement DOM sont concernées par le plafonnement global, dès lors que le PC a été délivré après le 01/01/2009. Selon le bulletin officiel de la DGFIP, Le plafond applicable est celui en vigueur l année de la déclaration d ouverture du chantier. Pour une DOC intervenue en 2013, le plafond annuel de réduction d impôt effectivement imputable sur l impôt calculé au barême est de Cf BOI-ANNX Tableau en annexe 4

5 Pour une acquisition réalisée en 2014, l annuité de réduction d impôt DOM, éventuellement plafonnée d abord à ou 11% du revenu imposable, est déductible de l impôt dû en 2015, dans la limite du plafond de Le plafond global de englobe toutes les RI ou CI (ex. salarié à domicile) sauf exceptions (dons aux associations par ex.) Exemples selon mêmes données : Revenu imposable 2014 : ; Achat en 2014 d un logement au prix de ; PC délivré 2010 ; DOC effectuée en a) Annuité de Réduction Impôt en locatif libre : (taux 33% avec ER ) Plafond DOM (30600) non atteint Mais plafond global (18000) dépassé: La différence = 8400, sera perdue : sans possibilité de report b) Annuité de RI en locatif intermédiaire : (taux 40% avec ER) Plafond DOM avec option 11% (33000) non atteint Plafond global dépassé La différence = sera perdue, sans possibilité de report Le seuil annuel des 18000, ne sera pas dépassé si l investissement n excède pas : en locatif libre, avec un taux de RI de 33%. ( x 33% = / 5 = 18000) en locatif intermédiaire, avec un taux de RI de 40%. ( x 40% = / 5 = 18000). Le 05/11/2014 5