DTZ Research. Property Times France Hôtellerie 2012 Les cessions de portefeuilles dopent le marché. 29 Janvier Sommaire. Auteur.

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1 Property Times France Hôtellerie 2012 Les cessions de portefeuilles dopent le marché 29 Janvier 2013 Sommaire Contexte économique 2 hh Le marché du tourisme en France 4 Les évolutions réglementaires 9 Analyse stratégique des principaux groupes hôteliers en France 10 Le marché français de l investissement hôtelier 12 Perspectives Définitions 15 Auteur Henry-Aurélien Natter Chargé d études + 33 (0) henry-aurelien.natter@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (1) magali.marton@dtz.com Malgré le ralentissement traversé par l économie mondiale, le nombre total d arrivées de touristes internationaux a dépassé, pour la première fois en 2012, la barre du milliard. Si les grands indicateurs économiques du secteur hôtelier se sont améliorés en 2011 en termes de fréquentation touristique et de performances économiques, ils semblent marquer le pas en Les principaux groupes hôteliers ont connu une croissance de leur chiffre d affaires et ont poursuivi le développement de leur parc. Les groupes hôteliers internationaux privilégient l externalisation de leurs actifs pour limiter leurs risques et injecter de nouvelles liquidités dans leurs politiques de développement. De nouvelles opérations de sale & lease back sont à anticiper pour Le marché français de l investissement hôtelier a réalisé une performance historique avec près de 2,2 milliards d euros investis en Toutefois, trois portefeuilles ont représenté, à eux seuls, les ¾ de cette performance. Cette année exceptionnelle permet à la France de poursuivre son ancrage parmi les marchés les plus porteurs en Europe en termes d investissements hôteliers. L année 2013 devrait voir les investisseurs se focaliser sur les biens sécurisés ; Paris et la Côte d Azur devraient ainsi tenir le rôle de valeurs refuge au détriment des autres régions et des actifs économiques. En 2013, le marché français de l investissement hôtelier devrait atteindre une performance comprise entre 1 et 2 milliards d euros. DTZ Research

2 Contexte économique Malgré la confirmation du ralentissement économique, le nombre total d arrivées de touristes internationaux a dépassé pour la première fois la barre du milliard en Le ralentissement économique mondial s est confirmé en 2012 avec des différences notables entre les pays et les régions pourvoyeurs de touristes internationaux (graphiques 1). Toutefois, malgré ce ralentissement, le nombre total d arrivées de touristes internationaux a dépassé, pour la première fois en 2012, la barre du milliard, dont plus de la moitié en Europe (graphiques 2 et 3). La crise européenne demeure la menace la plus importante de la croissance économique mondiale. Les Etats-Unis devront écarter la menace de leur «mur budgétaire» pour ne pas hypothéquer les perspectives de la croissance mondiale en Le taux de chômage devrait demeurer supérieur à 6% en En Chine, malgré un léger ralentissement dû à la crise de la zone euro, la croissance est restée solide en Les perspectives à l horizon 2015 sont également bien orientées. Après un net recul en 2011 en raison des catastrophes naturelles et nucléaire, le Japon a renoué avec la croissance en Toutefois, une décélération est à anticiper en L Union Européenne est dans une phase de turbulence qui perdura en 2013 en raison de budgets d austérité qui limitent de facto les perspectives de croissance. En effet, le rééquilibrage des finances publiques et la réanimation de la croissance demeurent le casse-tête de la zone euro. Selon la commission européenne, le retour de la confiance chez les investisseurs passe par une croissance stimulée, une réduction de l endettement, la construction d une union bancaire, l émission d euro-obligations et la recapitalisation des banques en difficulté. Le rachat de façon illimitée des obligations d Etats en difficulté par la Banque centrale européenne marque un «tournant» vers «la sortie de l économie mondiale de cette grande dépression» selon les propos de Christine Lagarde, Directrice générale du FMI. La croissance de l économie française devrait être quasi nulle et impacter les créations d emplois en Toutefois, la région parisienne devrait tirer son épingle du jeu. Le taux d inflation devrait rester relativement stable à l horizon 2015, maintenant ainsi l intérêt des investisseurs pour l hôtellerie. Graphique 1 PIB en France, en zone euro, aux Etats-Unis, en Chine et au Japon, croissance annuelle 15% 10% 5% 0% -5% -10% Source: Oxford Economics Graphique 2 Arrivées de touristes internationaux des économies émergentes versus économies développées Source: OMT Graphique 3 France Zone Euro Etats-Unis Chine Japon Economies développées Répartition des arrivées des touristes internationaux en 2012 Moyen- Orient 4% Amériques 17% Asie et Pacifique 22% Afrique 3% Autre 1% Economies émergentes Europe 53% Source: OMT Property Times 2

3 La France conserve sa première place au tableau des arrivées de touristes internationaux. A l horizon 2030, les prévisions sont très encourageantes. En 2011, les arrivées de touristes internationaux ont représenté 983 millions de personnes (soit +4,6% par rapport à 2010). L Europe a totalisé 51% des arrivées, l Asie 22%, l Amérique 16% et l Afrique/Moyen-Orient 11%. La France demeure la première destination touristique au monde avec près de 79,5 millions d arrivée en 2011, soit 8% du tourisme mondial. A l horizon 2030, la clientèle en provenance des pays émergents, dont le taux croissance annuel moyen devrait être de 5% contre 3,3% tous pays confondus, constituera l un des principaux leviers de croissance du secteur hôtelier (graphique 4). La France demeure parmi les pays aux recettes touristiques les plus élevées. En 2011, les recettes du tourisme mondial sont estimées à milliards de dollars, soit 740 milliards d euros. La France (54 milliards de dollars en 2011) est uniquement devancée par les États-Unis (116 milliards de dollars) et l Espagne (60 milliards de dollars). Ces trois pays concentrent, à eux seuls, plus de 22 % des recettes mondiales. Depuis 2009, les recettes mondiales du tourisme ont connu une croissance continue (+4,7% de croissance annuelle moyenne). Le taux de croissance des recettes de Hong Kong (Chine) est l un des plus élevés (près de 30% par an en moyenne sur la période ) (tableau 1). L euro faible devrait permettre à la France de renforcer son attractivité auprès des touristes internationaux. Depuis 2008, l euro s est tendanciellement déprécié par rapport au yen et au dollar en raison d un report des d'investisseurs vers ces deux zones jugées plus sûres que la zone Euro. Pour sa part, la livre sterling est demeurée stable vis-à-vis de l euro (graphique 5). L assouplissement des politiques monétaires dans les pays émergents et développés devrait venir soutenir l activité et l inflation à moyen terme. Ainsi, les taux d intérêt devraient demeurer faibles et la croissance du crédit élevée. Pour l heure, les banques centrales ont choisi de maintenir cette politique inchangée, permettant au statu quo actuel de perdurer. Graphique 4 Taux de croissance des arrivées de touristes internationaux selon les principales destinations 30% 20% 10% 0% -10% Source: OMT Tableau 1 Les principales recettes du tourisme international Source: OMT Graphique 5 Europe Amériques Asie et Pacifique Afrique Moyen- Orient Pays En milliards de dollars TCAM Taux de change Cours de l euro par rapport au dollar, à la livre sterling (axe de gauche) et au yen (axe de droite) 1,5 $ 1,0 $ /2011 Etats-Unis 94,1 103,5 116,3 +11,2% Espagne 53,1 52,5 59,9 +6,2% France 49,5 46,6 53,8 +4,3% Chine 39,7 45,8 48,4 +10,4% Italie ,9 +3,6% Recettes totales ,7% 1,3 $ 0,9 170,0 150,0 130,0 110,0 La faiblesse de l euro par rapport au dollar et au yen devrait se maintenir à l horizon 2015 permettant ainsi à l Europe de conserver un certain avantage et de séduire les touristes internationaux. 0,5 $ Source : BCE 104,1 EUR/USD EUR/GBP EUR/JPY 90,0 Property Times 3

4 Le marché du tourisme en France Le segment haut de gamme poursuit sa progression La France comptait, fin 2011, hôtels et chambres. L analyse de l évolution du parc au cours des cinq dernières années (-5% d hôtels entre 2006 et 2011) fait apparaître des évolutions contrastées. L hôtellerie de chaîne a progressé de 4%, alors que les indépendants ont été durement touchés avec un recul de 7%. Le parc de l hôtellerie économique (0*-1*) enregistre une baisse de 19% depuis Les hôtels 2*, bien que toujours majoritaires, ont, quant à eux, reculé de 11% avec un recul encore plus marqué pour les hôtels indépendants et familiaux. A l inverse, l offre de catégorie 4* et plus, dominée par les opérateurs indépendants, a connu une forte croissance (+51%) sur la même période. Le nombre de chambres progresse, quant à lui, légèrement sur la même période (+0,4%), signe d une recomposition du secteur hôtelier français au profit des hôtels de chaînes (tableau 2). Forte concurrence en zone urbaine sur les hôtels de moyenne gamme. Les hôtels implantés en zones urbaines dominent le marché français (39%) avec une forte représentation des établissements milieu/haut de gamme et luxe. La France est devenue la 1 ère destination mondiale du ski lors de l hiver avec 55 millions de journéesskieurs vendues. Une reconfiguration de l offre hôtelière pourrait par conséquent voir le jour au profit de la montagne qui ne représente aujourd hui que 15% du parc hôtelier français (tableau 3). Si les grands indicateurs économiques du secteur hôtelier se sont améliorés en 2011, ils ont marqué le pas au 1 er semestre Une consolidation du secteur au profit des chaînes hôtelières est à prévoir. Après un pic avoisinant 70% en 2007, le taux d occupation de l hôtellerie de chaîne en France a dévissé de 6 points pour tomber à 63% en 2009 en pleine crise économique. Depuis, les grands indicateurs ont renoué avec une meilleure orientation sans pour autant revenir à leur niveau antérieur. Le scenario pour 2012 semble pour l heure plus compliqué. Une dichotomie entre les marchés de province et Paris apparaît. De même, si le prix moyen des chambres progresse, le RevPar et le taux d occupation affichent un recul sur les 6 premiers mois de l année (graphique 6). Tableau 2 Parc hôtelier français par catégorie en 2011 (en nombre) Catégories Hôtels de chaînes Hôtels indépendants Total Evolution (en %) 0* - 1* % 2* % 3* % 4* - 4*L - 5* % Total % Evolution (en %) Sources : Insee, DGCIS et partenaires régionaux Tableau 3 +4% -7% -5% Répartition des hôtels selon l espace touristique en France et par catégorie en 2011 Localisation des hôtels 0* - 1* 2* 3* 4* - 4*L - 5* Total (en %) Total (en nombre) Littoral 13% 49% 29% 9% 19% Montagne 16% 60% 20% 4% 15% Rural 18% 56% 21% 5% 27% Urbain 20% 43% 28% 9% 39% Total (en %) 17% 50% 25% 7% 100% Sources : Insee, DGCIS et partenaires régionaux Graphique 6 Les grands indicateurs de l activité d hôtellerie de chaînes en France (2) 70% 60% 50% 40% (1) De janvier à juin (2) Prix moyens et RevPAR sont des montants hors taxes Source: MKG Hospitality 91,7 63,9% (1) Prix moyen (en EUR) Revenu par chambre disponible (RevPar) (en EUR) Taux d'occupation (en %) , Property Times 4

5 Sur la période , le RevPAR a enregistré une progression annuelle moyenne continue pour l ensemble des catégories. Les hôtels 3* enregistrent la meilleure performance sur la période (+4,2%). La hausse la plus nette du prix moyen a été enregistrée par les hôtels 0*-1* (+3,3%) (tableau 4). En 2011, la clientèle hexagonale a dominé le marché français de l hôtellerie, enregistrant la plus forte croissance. Le segment loisir domine. Après le point bas enregistré en 2009, la fréquentation hôtelière en France a connu en 2010 un redémarrage (+2%) pour atteindre 192 millions de nuitées. Cette croissance s est poursuivie en 2011 avec 198 millions de nuitées (+3%). Pour autant, la fréquentation record de 2007 n a pas été égalée (199 millions de nuitées) (graphique 7). La croissance de l hôtellerie française a été soutenue par la progression de la clientèle hexagonale (+4% des nuitées totales) qui domine très nettement le marché (67%). L année 2011 a également été marquée par la confirmation du retour de la clientèle étrangère, avec une progression de 3% en un an. En raison d une faible croissance des clientèles européennes et américaines, les niveaux de fréquentation de ces clientèles traditionnelles restent en deçà de leur niveau de L afflux de la clientèle en provenance des pays émergents n a pas permis de compenser ce différentiel : + 25% en un an pour les nuitées des touristes chinois, +20% pour celles des Russes, +14% pour celles des Sudaméricains et +23% pour celles des clients Moyenorientaux. La fréquentation touristique des clients européens est, quant à elle, plus hétérogène : si les touristes grecs, italiens, portugais, irlandais ou encore espagnols ont été moins nombreux en France, les touristes d Europe du Nord et de l Est ont, en revanche, fortement plébiscité l hexagone en La bonne performance du nombre de nuitées en 2011 a été soutenue par le dynamisme du tourisme d affaires (+3,4%). Toutefois, le secteur hôtelier reste dominé par le tourisme de loisir, avec 56% des nuitées en 2011 (graphique 8). Tableau 4 Recette Moyenne par Chambre (RMC) et Revenu moyen par chambre disponible (RevPAR) par catégorie (1) en 2011 et évolution moyenne entre 2006 et 2011 Catégories 0* - 1* 2* 3* 4* - 4* L - 5* RMC (en ) 42,5 70,5 101,2 191,4 TCAM 06/11 +3,3% +3,2% +3,0% +0,3% RevPAR (en ) 29,1 45,8 65,0 134,5 TCAM 06/11 +3,3% +3,0% +4,2% +2,5% (1) Les montants RMC et RevPAR sont des montants hors taxes Source: MKG Hospitality Graphique 7 Répartition de la clientèle en France (en millions de nuitées) Sources: Insee, DGCIS et partenaires régionaux Graphique 8 68,8 72,4 71,1 63,2 64,9 66,5 123,1 126,5 126,6 124,8 127,3 131,9 Part des nuitées d affaires et de loisir 100% 80% 60% 40% 20% Français Étrangers 57,2 58,4 56,4 57,0 56,1 56,0 42,8 41,6 43,6 43,0 43,9 44,0 0% Affaires Loisir Sources: Insee, DGCIS et partenaires régionaux Property Times 5

6 Le marché parisien de l hôtellerie affiche de bonnes performances. Fortement plébiscitée par les touristes étrangers, l hôtellerie haut-de-gamme/luxe tire son épingle du jeu. L évolution du parc parisien au cours des cinq dernières années est en accord avec la tendance nationale avec un recul des hôtels économiques (-16%) et une progression des établissements haut de gamme/luxe (+29%). Avec ses (1) établissements, le marché parisien propose une offre hôtelière particulièrement diversifiée (tableau 5). Avec 182 hôtels, soit près de 11% du parc hôtelier parisien, le 9 ème arrondissement de Paris est le plus fourni. A l inverse, le 20 ème arrondissement ne totalise que 20 établissements. Le RevPar a progressé de 7% en 2011 pour s établir à 126,6 euros. Cette croissance s explique par la progression combinée du prix moyen (+4%) et du taux d occupation (+3%). Pour 2012, Paris devrait faire figure d exception avec un RevPar et un prix moyen en augmentation. Le taux d occupation moyen montre des signes de fléchissement mais reste très nettement supérieur à la moyenne nationale de 64% (graphique 9). Le prix moyen et le RevPar les plus élevés ont été enregistrés dans zone Champs-Elysées/Louvre, avec respectivement 321 euros et 258 euros. Les meilleurs taux d occupation ont, quant à eux, été enregistrés par les hôtels 3* (81,2%), et sur la zone Bercy/Tolbiac/Bois de Vincennes (86,9%) (carte 1). Tableau 5 Parc hôtelier à Paris par catégorie, fin 2011 Evolution Total Total hôtels hôtels chambres Catégories (en nombre) 2011 (en nombre) (1) (en %) (1) Evolution chambres (en %) 0* - 1* % % 2* 459-6% % 3* % % 4* - 4*L - 5* % % Total ,1% % (1) Hors hôtels non homologués par la préfecture de Paris ou en attente de classement Sources : Insee, DGCIS et partenaires régionaux Graphique 9 Les grands indicateurs de l activité d hôtellerie de chaînes à Paris (2) 100% 80% 60% 40% 20% 0% Source : MKG Hospitality (1) De janvier à juin (2) Prix moyens et RevPAR sont des montants hors taxes ,2% , , (1) Prix moyen (en EUR) Revenu par chambre disponible (RevPar) (en EUR) Taux d'occupation (en %) Carte 1 Taux d occupation (TO en %), Prix Moyen (PM en ) et Revenu moyen par chambre disponible (RevPAR en ) par zone à Paris en 2011 Source : DTZ Research d après MKG Hospitality Property Times 6

7 Le marché parisien enregistre la meilleure fréquentation de son histoire grâce à la croissance combinée des clientèles françaises et étrangères. Après une performance historique en 2007, le nombre de nuitées à Paris a chuté de 2% en 2008 et de 4% en La fréquentation hôtelière se redresse depuis de façon continue : +6% en 2010 pour atteindre 36 millions de nuitées et +3% en 2011 avec 37 millions de nuités, un niveau record (graphique 10). Le secteur de l hôtellerie parisien fait figure d exception en France. En effet, les touristes étrangers totalisent 63% des nuitées totales contre 34% à l échelle nationale. L année 2011 a été marquée par une stagnation des clientèles européennes et par une progression des clientèles étrangères dites «lointaines» comme celles d Asie (hors Japon), d Amérique Latine ou encore du Proche et Moyen- Orient. La clientèle américaine a totalisé 15% des nuitées hôtelières étrangères à Paris en 2011, ce qui fait d elle la première clientèle de la capitale. Bien qu encore marginale (2% des nuitées hôtelières étrangères en 2011), la clientèle chinoise a enregistré la plus forte croissance avec +21% de nuitées en un an. De fortes baisses ont été constatées auprès des touristes italiens (-6,2%) et espagnols (-8,2%) dont le pouvoir d achat est aujourd hui amoindri. De même, la clientèle japonaise affiche un recul de -6,5% ; elle représente cependant encore près de 6% des nuitées étrangères à Paris (graphique 11). Le secteur hôtelier parisien reste dominé par le tourisme de loisir, avec 20,6 millions de nuitées en 2011 (+ 6% par rapport à 2010). Le tourisme d affaires (45% des nuitées hôtelières parisiennes) est demeuré quasi stable d une année sur l autre (16,3 millions de nuitées). Le panier moyen des dépenses des touristes étrangers en France augmente en Les économies émergentes dominent. Les ¾ des achats détaxés en France ont été réalisés à Paris. Les pays émergents, notamment d Asie, dominent le classement. Le panier moyen ressort à 984 euros en 2011, en hausse de 5% par rapport à Le panier moyen le plus élevé est réalisé par les touristes hongkongais avec euros. Le secteur du luxe profite le plus des dépenses des touristes étrangers. Les dépenses moyennes des japonais, traditionnels grands consommateurs lors de leurs séjours dans l hexagone, ont baissé de 8% en 2011 pour se positionner à 860 euros (tableau 6). Graphique 10 Répartition de la clientèle à Paris (en millions de nuitées) Sources : Insee, DGCIS et partenaires régionaux Graphique 11 Répartition des nuitées hôtelières étrangères à Paris en 2011 Sources : Préfecture de Paris et OTCP Tableau 6 Principales dépenses moyennes à Paris par nationalité Panier moyen Variation Nationalité en 2011 (en 2010/2011 euro) Hong-Kong Chine ,1% Russie Japon 860-8,2% Inde Brésil BRICS (Brésil, Russie, Inde, Chine) ,2% (1) Asie (hors Chine et Japon) ,0% Panier moyen toutes nationalités ,0% (1) TCAM Source : Global Blue 21,7 23,4 22,7 21,6 22,5 23,3 12,2 12,3 12,4 12,2 13,2 13, Français Étrangers Japon 6% Allemagne 6% Espagne 7% Autres pays d'asie 7% Chine 2% Proche/Moyen -Orient/Afrique 7% Italie 8% Royaume-Uni 10% Autres pays d'europe 22% Etats-Unis 15% Autres pays d'amérique 11% Property Times 7

8 La réduction du parc hôtelier se poursuit en région. Le parc hôtelier français en région totalisait hôtels en 2011, soit plus de chambres, en recul de 6% en moyenne sur la période entre 2006 et Bien que toujours majoritaire, l hôtellerie indépendante a été la principale victime de l érosion du parc hôtelier. A l inverse, l hôtellerie de chaîne a progressé de 1,7% en moyenne annuelle sur la même période pour atteindre fin 2011 plus de établissements pour plus de chambres. Carte 2 Parc hôtelier en région en 2011 Dominante, l hôtellerie économique et de milieu de gamme (0*-1* et 2*) a été la plus touchée par les fermetures d établissements avec respectivement -20% et -11% entre 2006 et A l inverse, l hôtellerie de luxe affiche des taux de croissance élevés (46%) sur la même période. On comptait ainsi 869 hôtels de luxe en Le parc hôtelier se caractérise par des spécificités locales selon les publics visés - tourisme d affaires/loisir ou français/étrangers - et les capacités financières des régions. La Provence Alpes Côte d Azur est la seule région à disposer d un parc comportant plus de 10% d hôtels 4* et 5*. Cette tendance s explique par l attrait de la clientèle fortunée pour la Côte d Azur (carte 2). Les performances économiques marquent le pas pour 2012, après de bons résultats en La crise économique a durement touché l hôtellerie en région. Ainsi, le taux d occupation est tombé à 50% en 2008 pour se redresser depuis lors. En 2011, le taux d occupation a atteint 62%, en retrait de 4 points par rapport à son niveau historique de 2007 (66%). Les premières données pour 2012 indiquent à nouveau un repli avec un taux d occupation en deçà des 60%. En 2011, le RevPar de l hôtellerie de chaîne en région a atteint 46,6 euros, contre 33,9 euros en 2008 (graphique 12). Cette tendance positive devrait s inverser en 2012 avec un RevPar en recul de 5% sur les 6 premiers mois de l année. Après une baisse à 67,6 euros en 2008, le prix moyen en région s est redressé pour atteindre 74,9 euros en 2011, soit la meilleure performance de ces 6 dernières années. Le prix moyen devrait continuer de progresser mais de manière insuffisante pour permettre à l ensemble des opérateurs d enrayer une baisse de leur chiffre d affaires. Plus de 130 millions de nuitées ont été enregistrées en régions en 2011, soit une progression de 3% par rapport à Le secteur de l hôtellerie en région reste dominé par les nuitées de la clientèle hexagonale (76%) et le tourisme de loisir (57%). Sources : Insee, DGCIS et partenaires régionaux Graphique 12 Les grands indicateurs de l activité d hôtellerie de chaînes en région (hors Ile-de-France) (2) 80% 60% 40% 20% 0% Source : MKG Hospitality (1) De janvier à juin (1) Prix moyen (en EUR) Revenu par chambre disponible (RevPar) (en EUR) Taux d'occupation (en %) (2) Prix moyens et RevPAR sont des montants hors taxes ,8% , , Property Times 8

9 Les évolutions réglementaires Bilan de la nouvelle segmentation hôtelière en France. Par la loi du 22 juillet 2009, le législateur français a réformé le classement des hôtels en France. Les règles d obtention du nouveau classement sont identiques à l ensemble des hôtels selon des critères organisés via trois chapitres : l équipement (surface, état de propreté, etc.) ; les services clients (langues parlées, accès internet, etc.) ; l accessibilité et le développement durable. Les nouvelles normes de classement fixent cinq catégories de 1 à 5 étoiles. L ancienne catégorie 0 étoile fusionne avec la catégorie 1 étoile, désormais comptabilisée dans une seule nouvelle catégorie 1 étoile. D autre part, l ancienne catégorie 4 étoiles et 4 étoiles luxe est divisée au profit de trois catégories : 4 étoiles, 5 étoiles et «Palace». L ancien classement est devenu caduc depuis le 23 juillet Lors du bilan réalisé mi-2012, 45% des hôtels français et 60% des chambres avaient adopté le nouveau classement (tableau 7). Le Sénat a voté un amendement prévoyant la création d une nouvelle taxe sur l hôtellerie haut de gamme. Le Sénat a voté un amendement prévoyant une nouvelle taxe sur les nuits d hôtels haut de gamme. Le taux est fixé à : 2 % pour les nuitées de 200 à 400 ; 4 % pour les nuitées de 400 à 600 ; 6 % pour les nuitées dont la valeur est supérieure à 600. Cet amendement ne devrait pas entrer en vigueur, sauf s il est repris lors du vote du projet de budget 2013 à l Assemblée Nationale. D autre part, après être passé de 5,5% à 7% début janvier 2012, le taux de TVA du secteur hôtelier passera à 10% au 1 er janvier Toutefois, cette évolution s inscrit dans un contexte européen plus général d augmentation de TVA pour le secteur hôtelier : l Espagne prévoit une augmentation du taux de TVA de 8% à 10%, et l Islande souhaite une augmentation de 7% à 25,5%. Au Royaume Uni, le taux de TVA pour le secteur hôtelier est passé début 2012 de 17,5% à 20%. Tableau 7 Bilan de la mise en place des nouvelles normes par catégorie d hôtel Part des hôtels Part des chambres français classées Nouvelles Caractéristiques classés selon selon les catégories les nouvelles nouvelles normes à mi-2012 normes à mi * Hôtels les moins chers du marché avec un confort élémentaire et des services 14% 27% limités 2* Hôtels offrant un confort satisfaisant et quelques 28% 33% services 3* Hôtels confortables avec des aménagements de qualité et offrant des services et des équipements, mais avec 81% 70% moins de commodités que les hôtels haut de gamme 4* 5* Hôtels de confort supérieur avec des services (au moins bilingue) et des équipements diversifiés Hôtels moins luxueux que le haut de gamme supérieur puisque certaines installations peuvent manquer comme une conciergerie Hôtels de confort exceptionnel, avec de très bons aménagements, de multiples services (multilingues/personnalisés) et de nombreux équipements (spa, piscine, massage, etc.) Chambres et salles de bains spacieuses Situés dans des emplacements numéro 1 (centre-ville, stations balnéaires, etc.) 98% - Palace En plus des critères des hôtels 5*, les Palaces disposent d une situation particulière (géographique, intérêt historique, esthétique et/ou patrimonial particulier) Hôtels proposant un service sur mesure Boutiques intégrées au Palace Total - 45% 60% Sources : Atout France et INSEE Property Times 9

10 Analyse stratégique des principaux groupes hôteliers en France Des revenus globalement bien orientés. Différentes stratégies ont été adoptées par les acteurs du secteur hôtelier pour assurer la croissance de leurs revenus. Certains groupes/groupements comme BEST WESTERN et LOGIS ont privilégié la croissance interne alors que d autres acteurs à l image d ACCOR, MARRIOTT INTERNATIONAL, LOUVRE HOTELS GROUP, ont opté pour une stratégie de croissance externe pour se développer (tableau 8). Dans leur ensemble, les performances des acteurs de l hôtellerie ont été satisfaisantes en La progression des taux d occupation et des prix moyens, combinée à la croissance des clientèles des pays émergents, ont contribué à ces bons résultats. Dans un contexte de reprise du marché de l hôtellerie depuis 2010, les marges des acteurs se sont améliorées en raison notamment d un effet de base favorable et d une politique volontariste en matière d opérations de sale & lease back. Dans leur majorité, les groupes hôteliers ont poursuivi le développement de leur parc Les parcs hôteliers des principaux groupes ont crû ou sont restés stables en 2011 (tableau 9). Le groupe ACCOR a connu la plus forte progression avec 65 nouvelles ouvertures, dont le centième Ibis Styles, poursuivant ainsi le développement de son réseau en franchise. Le groupe possédait également le plus grand nombre de chambres en Le groupement LOGIS, qui rassemble le plus grand nombre d hôtels en France, a en revanche du procéder à la fermeture de 133 hôtels en LOGIS poursuit en effet sa stratégie de repositionnement avec une restructuration de son réseau hôtelier. Tableau 8 Classement et évolution du chiffre d affaires des principaux groupes et groupements hôteliers Groupes MARRIOTT INTERNATIONAL Chiffre d affaires total en 2011 M TCAM Variation Part de la France dans le chiffre d affaires total (1) -0,6% (4) +5,4% (4) 1% (e) ACCOR ,0% +2,6% 34% HILTON HOTELS CORPORATION INTER- CONTINENTAL (IHG) LOUVRE HOTELS GROUP (1) (3) -2,8% (4) (1) +14,1% (4) < à 10% en Europe +8,6% (4) < à 6% (2) 25,7% - 70% (e) BEST WESTERN 987 (1) 2,6% (4) +13,4% (4) 5% B&B HOTELS 215 (2) 24,5% - 80% LOGIS (groupement) Source : DTZ Research d après informations groupes et presse (1) 1 EUR = 1,2853 USD en 2011 (2) 2010 (3) 2007 (4) Calcul en monnaie locale (5) Volume d affaires total d environ 1,5 milliard en 2009 (e) Estimation Tableau ,8% +7,0% 95% (e) Parc des principaux groupes et groupements hôteliers Groupes LOGIS (total groupement) Nombre d hôtels en 2011 Evolution Nombre de chambres en ACCOR LOUVRE HOTEL GROUP Plus de INTERCONTINENTAL (IHG) 612 (2) BEST WESTERN 313 (1) (1) B&B HOTELS Europe 197 (1) (1) MARRIOTT INTERNATIONAL HILTON HOTELS CORPORATION 17 (1) (1) Source : DTZ Research d après informations groupes et presse (1) 2010 (2) Europe Property Times 10

11 Les groupes hôteliers internationaux délaissent l hôtellerie économique en France, les acteurs nationaux se positionnent sur l ensemble des catégories. Les groupes internationaux qui s implantent sur le marché français optent majoritairement pour l hôtellerie milieu/haut de gamme et luxe (MARRIOTT INTERNATIONAL, HILTON HOTELS CORPORATION, BEST WESTERN). A l inverse, les acteurs nationaux (ACCOR, LOGIS) ont opté pour une stratégie de diversification sur l ensemble des catégories d hôtels. Seule la chaîne B&B a opté pour un modèle totalement économique (tableau 10). Les groupes hôteliers privilégient l externalisation de leurs actifs pour limiter leur risque et injecter les liquidités générées dans de nouvelles politiques de développement. Les principaux groupes hôteliers privilégient l externalisation de leurs actifs immobiliers. A titre d exemple, le plan stratégique du groupe ACCOR sur la période 2011/2015 porte actuellement sur la cession de 400 hôtels dans le monde représentant plus de 2 milliards d euros. Certains hôtels économiques sont privilégiés, car peu gourmands en cash. A l inverse, les cessions d hôtels haut et milieu de gamme, plus gourmands en capital, sont privilégiées. L externalisation permet aux groupes hôteliers d avoir un plus grand maillage de leur réseau et de partager le risque avec leurs franchisés de façon plus ou moins forte selon la situation des actifs. Ainsi, sur les 6 groupes/groupements étudiés, 2 ont opté pour une externalisation totale (BEST WESTERN, LOGIS). Les 4 autres groupes détiennent moins de 20% de leur parc en propre (IHG, HILTON HOTELS CORPORATION, MARRIOTT, ACCOR) (graphique 13 et schéma 1). Tableau 10 Répartition du parc par catégorie d hôtel des principaux groupes et groupements hôteliers en France en 2011 Groupes Economique Luxe, haut de gamme et milieu de gamme MARRIOTT INTERNATIONAL - 100% ACCOR 68% 32% HILTON HOTELS CORPORATION - 100% LOUVRE HOTELS GROUP (e) 80% 20% BEST WESTERN - 100% B&B HOTELS 100% - LOGIS (groupement) (1) 76% 24% (1) D après classement LOGIS (e) Estimation Source : DTZ Research d après informations groupes et presse Graphique 13 La répartition du parc hôtelier des principaux groupes et groupements hôteliers en 2011 (en %) MARRIOTT INTERNATIONAL HILTON HOTELS CORPORATION INTERCONTINENTAL (IHG) (1) Hôtel intégré LOGIS BEST WESTERN ACCOR (1) En Europe Source : DTZ Research d après informations groupes 0% 20% 40% 60% 80% 100% Franchise, location varable/fixe et management Schéma 1 Les stratégies financière et de marque du groupe Accor Luxe Cash pour les actionnaires Générer de forts Cashflows Quelle utilisation du cash généré? Acquisition/ Restructuration (amélioration du modèle économique existant) Investissement dans le parc existant (exemple de la refonte de l architecture de la méga-marque ibis) Economique Nouveau cycle d investissement du capital Source : Groupe ACCOR Property Times 11

12 Le marché français de l investissement hôtelier Le marché français de l investissement hôtelier ne connaît pas la crise. Avec un volume de près de 2,2 milliards d euros, la performance de 2012 apparaît comme la meilleure depuis Après les années fastes de 2006 et 2007, où plus d 1,5 milliard d euros avaient été investis, le secteur a été durement touché par la crise dès Le marché a connu son point le plus bas en 2009 avec seulement 663 millions d euros investis en immobilier hôtelier. Depuis, la performance du marché français de l investissement a connu une progression continue pour atteindre près d 2,2 milliards d euros en 2012, soit une hausse de 35% par rapport à Cette performance est liée, en majeure partie, à la vente de 3 portefeuilles (2 portefeuilles d actifs haut de gamme et un portefeuille d actifs de classe économique) qui ont totalisé à eux seuls ¾ des investissements (graphique 14). Dynamisé par les investisseurs étrangers en 2006, le marché a été très nettement dominé par les investisseurs domestiques jusqu en Depuis, le marché s est à nouveau ouvert aux investisseurs étrangers. Ainsi, en 2012, la 2 ème place est détenue par les investisseurs du Moyen- Orient avec une part de marché de 35%. Ce chiffre est lié à la cession pour un montant supérieur à 750 millions d euros par le GROUPE DU LOUVRE d un portefeuille d hôtels haut de gamme à KATARA HOSPITALITY. Absents de ce marché depuis 2009, les investisseurs américains ont aussi fait un retour marqué en 2012 avec l acquisition par HOST HOTELS & RESORTS d un portefeuille européen appartenant à WHITEHALL pour 440 millions d euros, dont environ 350 millions pour les actifs localisés en France (graphique 15). En 2012, les sociétés d investissement et les OPCI, avec respectivement plus de 895 millions d euros et près de 530 millions d euros investis, ont été les acteurs les plus présents sur le marché hôtelier (graphique 16). En termes d investissement net, les investisseurs américains ont enregistré, en 2012, le plus important solde négatif d investissement avec un peu plus de 420 millions d euros. Graphique 14 Montant des investissements hôteliers en France, en millions d euros Source : DTZ Research Graphique 15 Répartition des investissements hôteliers en France par nationalité d acquéreur 100% 80% 60% 40% 20% 0% Source : DTZ Research Graphique T1 T2 T3 T France Allemagne Pays-Bas Fonds paneuropéens Moyen-Orient Etats-Unis Royaume-Uni Espagne Autres pays européens Autres Répartition des investissements hôteliers en France par type d investisseur 100% 80% 60% 40% 20% 0% Institutions SIIC Autres foncières OPCI / SCPI / OEGF Autres fonds d'investissement Soc. d'invstt immobilier Investisseurs privés Source : DTZ Research Property Times 12

13 Les actifs localisés à Paris dominent le marché de l investissement hôtelier en L Ile-de-France, et surtout Paris, domine le marché français de l investissement hôtelier avec plus de la moitié des investissements en 2012 (graphique 17). Quatre transactions supérieures à 100 millions d euros ont contribué à cette bonne performance : les cessions des hôtels Concorde Lafayette et Hôtel du Louvre pour plus de 350 millions d euros inclus dans le portefeuille acquis par KATARA HOSPITALITY et la cession du portefeuille incluant les hôtels Mariott Rive Gauche, Renaissance de Paris La Défense, Renaissance Paris Vendôme et Courtyard Paris la Défense Ouest par HOST HOTELS & RESORTS pour près de 340 millions d euros. Les portefeuilles nationaux ont concentré une part importante des investissements avec près d 1/4 des sommes investies en La transaction la plus emblématique aura été celle réalisée par l OPCI formé par FONCIERE DES MURS, CREDIT AGRICOLE ASSURANCES et ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL pour l acquisition du portefeuille d hôtels B&B cédé par ANF pour près de 540 millions d euros (165 hôtels et plus de chambres). En 2012, le poids des investissements en régions, en recul sur la période , a poursuivi sa hausse entamée en 2011, représentant 24% des engagements contre seulement 5% en Ce retour des investisseurs en province a notamment été marqué par l achat d un actif prime et rare, le Martinez à Cannes, estimé à plus de 300 millions d euros, par KATARA HOSPITALITY. Cette cession s inscrit dans la vente d un portefeuille incluant 3 actifs, les deux autres étant localisés à Paris. Les opérations d envergure ont largement contribué à la bonne performance du marché français de l investissement hôtelier en Ainsi, 3 acquisitions d un montant supérieur à 300 millions d euros ont été réalisées. Au total, ces opérations représentent environ 1,6 milliard d euros, soit plus des ¾ des investissements en Les transactions d un montant supérieur à 100 millions d euros ont donc constitué le cœur du marché (graphique 18). Au 4 ème trimestre 2012, le taux de rendement hôtelier prime à Paris intra-muros était compris entre 4,5% et 5%. En province, le taux de rendement hôtelier prime était compris entre 5,5% pour les hôtels localisés en centre-ville et 6,5% pour les actifs en périphérie (graphique 19). Graphique 17 Localisation des investissements hôteliers en France 100% 80% 60% 40% 20% 0% Source : DTZ Research Graphique 18 Répartition de la valeur de l investissement hôtelier en France par tranche de montant Source : DTZ Research Graphique 19 Taux de rendement prime au T (1) 8% 6% 4% 2% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Source : DTZ Research Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux Moins de 10 millions De 10 à 20 millions De 20 à 50 millions De 50 à 100 millions De 100 à 200 millions Plus de 200 millions Hôtels Paris intra-muros Hôtels province en centre-ville Hôtels économiques en périphérie (1) Taux de rendement hôtelier prime 12 ans fermes à la valeur locative avec une enseigne nationale portant sur la valorisation des murs uniquement. Property Times 13

14 Perspectives 2013 La morosité de l économie européenne en 2013 pourrait peser sur les performances du marché de l investissement hôtelier. Avec un niveau d investissement en hausse de 38% par rapport à 2011, la reprise du marché de l investissement hôtelier français s est confirmée en Toutefois, la morosité de l économie européenne anticipée pour 2013 pourrait impacter les performances du marché de l investissement hôtelier. Les opérations de sale & lease back devraient se poursuivre en raison d un rééquilibrage du risque entre opérateur et propriétaire/investisseur. Les biens sécurisés seront comme toujours très recherchés par les investisseurs. Ainsi, Paris et la Côte d Azur devraient tenir le rôle de valeurs refuges au détriment des autres régions et des actifs économiques. Dans ce contexte, trois scénarii d évolution du marché pour l année 2013 peuvent être envisagés : Graphique 20 Volume des investissements hôteliers en France, en millions d euros Source : DTZ Research Réalisé Forecast Forecast l hypothèse basse préfigure une décélération du marché en 2013, en raison de la remise en question des fondamentaux économiques, entraînant un report des transactions pour l année Dans cette situation, l année 2013 pourrait ne pas dépasser la barre du milliard d euros d investissement ; le scenario intermédiaire fait l hypothèse d une performance a mi-chemin entre celle de 2012 et celle de La morosité de l économie européenne pourrait peser sur le besoin de sécurité des investisseurs qui pourraient reporter les investissements les moins sécurisés à Des opérations de sale & lease back créeront des opportunités pour les investisseurs disposant de liquidités. Dans cette situation, le volume investi en 2013 se situera dans une fourchette comprise entre 1 et 2 milliards d euros ; l hypothèse haute correspond à un marché aux performances au moins identiques à celles de Cette situation pourrait se réaliser dans le cas de nombreuses opérations de sale & lease back, d un délestage d un important portefeuille hôtelier de la part d un investisseur, de la mise en vente d actifs d exception en raison d un engouement des fonds souverains des pays émergents pour ce type de produits. Dans cette situation, l année 2013 pourrait dépasser les 2 milliards d euros. Pour l heure, le marché français de l investissement hôtelier en 2013 devrait se situer dans une fourchette comprise entre 1 et 2 milliards d euros en 2013, sous réserve de réalisation d événements exceptionnels (graphique 20). Property Times 14

15 Définitions Actif core Arrivées Durée moyenne de séjour Euribor (Euro Interbank Offered Rate) Loyer prime Nuitées OAT 10 ans Opération en blanc RevPAR RMC Taux de rendement prime (exprimé en %) Taux d'occupation Taux EONIA (Euro OverNight Index Average) TMCA VEFA Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations. Nombre de personnes arrivées dans les hôtels sur une période donnée. Rapport entre le nombre de nuitées et le nombre d arrivées. Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Nombre de nuitées réalisées dans les hôtels. (Obligations Assimilables du Trésor) : Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans. Projet de construction commencé avant d avoir trouvé des acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier. Le RevPAR est une abréviation du revenu par chambre disponible. Il correspond au chiffre d affaires hébergement HT d un établissement divisé par le nombre total de chambre. Le RevPAR correspond également au Taux d occupation multiplié par le RMC. Recette Moyenne par Chambre (hors petit-déjeuner divisé par le nombre de chambres occupées). Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Rapport entre le nombre de chambres occupées et le nombre de chambres offertes par les hôtels et ouverts. Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. Taux Moyen de Croissance Annuel. Vente en Etat Futur d Achèvement. Property Times 15

16 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. India Special Economic Zones-December 2012 Singapore Executive Condominiums -December 2012 European Retail Guide- Shopping Centres-December 2012 UK Secondary market pricing-december 2012 Singapore office demand-november 2012 Ecommerce & Logistics -November 2012 Net Debt Funding Gap-November 2012 German Open Ended Funds-October 2012 London office to residential conversions-october 2012 Great Wall of Money-October 2012 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 16

17 Property Times 17

18 DTZ Research Contacts DTZ France Gérard Margiocchi Président Directeur Général Phone: + 33(0) gerard.margiocchi@dtz.com Investissement Matthieu Garreaud Directeur du pôle investissement Phone: + 33(0) matthieu.garreaud@dtz.com DTZ Asset Management François Brisset Directeur Général Phone: + 33(0) françois.brisset@dtz.com Conseil Jean-Philippe Carmarans Directeur Général DTZ Eurexi Phone: + 33(0) jean-philippe.carmarans@dtz.com Agence Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée Phone: + 33(0) laurence.dumas@dtz.com DTZ Corporate Solutions Thierry Laborderie Directeur Phone: + 33(0) thierry.laborderie@dtz.com DTZ Solutions Claudia Mansard Directrice Corporate Project Management Phone: + 33(0) claudia.mansard@dtz.com Marc-Henri Bladier Directeur Général Phone: + 33(0) marc-henri.bladier@dtz.com Investissement thieu Garreaud Directeur Phone: + 33(0) matthieu.garreaud@dtz.com Patrice Genre Directeur Général Phone: + 33(0) patrice.genre@dtz.comdtz Asset Management Conseil Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting Phone: + 33(0) philippe.mejean@dtz.com Agence Geoffroy Doudrich Directeur Grands Comptes / Grandes Offres Phone : +33(0) ailgeoffroy.doudrich@dtz.com DTZ Corporate Solutions Céline Buchart Directrice Corporate Representation Phone: + 33(0) celine.buchart@dtz.com DTZ Corporate Solutions Isabelle Caron Directrice Corporate Property Management Phone: + 33(0) isabelle.caron@dtz.com DTZ Asset Management DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier Property Times 18