Habitat participatif: le rôle des aménageurs et bailleurs sociaux. Sophie BARTH Chef du service juridique S.E.R.S.

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1 Habitat participatif: le rôle des aménageurs et bailleurs sociaux Sophie BARTH Chef du service juridique S.E.R.S.

2 Petit rappel: qu est-ce qu un aménageur? Un aménageur est une société, publique ou privée, intervenant principalement dans le cadre d opérations d aménagement foncier. Ex: ZAC, lotissements L aménageur peut intervenir dans le cadre de projets menés par une collectivité (concession d aménagement ) ou de sa propre initiative (acquisition de terrains auprès de particuliers et dépôt d une demande de permis d aménager etc )

3 Missions principales de l aménageur Ses missions principales, dans le cadre d opérations d aménagement, consistent à : o faire l acquisition de terrains nus et non viabilisés, o mener les études préalables, o réaliser l aménagement foncier (viabilisation de parcelles: réalisation des voiries et réseaux divers) o commercialiser les terrains à bâtir

4 Qui sont nos clients? les promoteurs immobiliers les bailleurs sociaux sur certaines opérations, des particuliers pour de la résidence individuelle depuis quelques années émergence de nouveaux projets sous la forme d habitat participatif

5 Pourquoi un aménageur s intéresse-t-il à des projets d habitat participatif? une volonté de développer un autre mode d habitat à côté des modes plus traditionnels volonté d innovation pour répondre à une réelle demande correspond à la démarche actuelle visant associer les futurs habitants d un quartier le plus en amont du projet possible

6 Est-ce plus compliqué que de suivre des projets classiques? Les configurations peuvent être très variées suivant la typologie du groupe: groupe déjà constitué, groupe en recherche de membres, partenaire professionnel, bailleur Globalement, l investissement en temps est plus important que pour un promoteur classique ou une vente de terrain pour maison individuelle Il faut accepter de réserver un terrain pour une durée plus importante que pour une opération classique, le temps pour le groupe de se constituer et de définir son projet

7 Quels sont les types de profils de l habitat participatif A ce jour nous avons identifié 3 types de profils sur nos opérations : Les groupes issus d une consultation organisée par l aménageur Les professionnels qui constituent un groupe autour d un projet Les bailleurs sociaux

8 Les groupes de particuliers Soit un groupe se présente spontanément car intéressé par un terrain sur l une de nos opérations Soit l aménageur décide de réserver des terrains dédiés à l habitat participatif dans une opération et lance une consultation/appel à projet pour trouver des personnes intéressées pour constituer un groupe et réaliser un projet

9 Principes de consultation Rédaction d un cahier des charges spécifique Mise en place d une stratégie de communication Attribution d un terrain sur la base de certains critères définis dans le cahier des charges Rq: attention aux délais laissés aux groupes pour se constituer

10 Exemple : Consultation organisée pour l attribution d un terrain dans un lotissement réalisé par la S.E.R.S. Caractéristiques: Une parcelle de 11, 37 ares Surface constructible: m² de surface de plancher Estimation: entre 12 et 15 logements sur 6 étages.

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16 Les points essentiels Le risque pris par les autopromoteurs est un risque direct, plus important que dans le cadre d une opération de promotion. Il faut donc être vigilent sur la composition du groupe, ses compétences, ses capacités financières Conseiller absolument (voire imposer) l intervention d un assistant à maîtrise d ouvrage Suivi régulier des groupes: réunions mensuelles contacts réguliers par téléphone et mail pour faire vivre le projet S assurer que le groupe soit bien entouré (notaire, architecte, AMO )

17 Exemple de fiche de suivi d un groupe

18 Exemple de projet: Collectif E ZERO 4 logements, PC déposé en février 2014

19 ZAC Danube: un îlot réservé à l habitat participatif

20 Projet PHARIED: 9 logements dont 4 portés par l Association AMITEL (logements étudiants ou jeunes travailleurs en PLS) + un local commercial en RDC Dépôt de PC imminent.

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22 Les professionnels privés (AMO) Emergence de professionnels qui se spécialisent dans les montages participatifs Interviennent en tant qu assistants à maîtrise d ouvrage Ces professionnels réservent un terrain puis constituent un groupe qui formera ensuite une société Contrairement aux promoteurs, ils n achètent pas le terrain en leur nom. Il ne s agit pas d une opération de promotion au sens classique du terme: l AMO recherche des personnes souhaitant s associer à une démarche participative sous une forme sociale puis suit le groupe de sa constitution à l achèvement des travaux Le terrain est acquis par le groupe une fois constitué, le professionnel suit ensuite l évolution du projet avec le groupe et est rémunéré à ce titre

23 Distinction entre AMO et promoteur Le promoteur achète le terrain en son nom Il construit sous sa maîtrise d ouvrage Il vend ensuite les logement (prend le risque de la commercialisation) Il est tenu des garanties des constructeurs (décennale, dommage-ouvrage etc ) L AMO constitue un groupe qui sera maître d ouvrage Il n achète pas le terrain Il ne vend rien, c est un prestataire de services Il n est pas tenu des garanties du constructeur

24 Un exemple: le projet K HUTTE (23 logements) Projet intervenu dans le cadre d un lotissement Terrain réservé par l aménageur (discussions avec l AMO à partir de 2010) Acte de vente signé fin 2013 Première pierre 2014 Achèvement prévu en 2015

25 Les bailleurs sociaux Pourquoi s intéresser aux montages en habitat participatif? Une manière d impliquer d avantage ses locataires et de trouver à terme de nouveaux modes de gestion d immeuble Une diversification de l offre en accession à la propriété Permettre à des personnes ayant des revenus plus modestes d accéder à ce type de prestations plus personnalisées. Développer des lieux et des fonctions mutualisés au sein des programmes immobiliers propices aux économies d espaces, à une nouvelle offre de service, à la rencontre et au développement du lien social dans une dynamique de «bien vivre ensemble».

26 2 types de montages expérimentés Le locatif social L accession sociale à la propriété Dans les deux cas, le bailleur reste maître d ouvrage (= maître de budget), c est lui qui achète le terrain Il se crée donc une «distinction» entre maîtrise d ouvrage et «maîtrise d usage» Le bailleur reste le seul interlocuteur de l aménageur Pas de création d une société ad hoc Procédé sécurisé pour les acquéreurs/locataires

27 EXEMPLES DE MONTAGES Actuellement nous suivons avec un même bailleur(coopérative HLM): - deux opérations en accession sociale à la propriété (acquéreurs soumis à des plafonds de ressources PLS/PLI) - une opération en locatif social (innovation).

28 Projet ECOTERRA Projet en accession sociale à la propriété 14 logement, 1171 m² Un système constructif innovant avec des murs extérieurs en ossature bois, isolés en bottes de pailles et enduits de terre crue Mur d'enveloppe respirant et possibilité de conserver les finitions en terre sur certaines portions en intérieur Livrés prêts à décorer pour laisser aux acquéreurs le soin de choisir ou de réaliser les finitions intérieures Permis obtenu en 2013 Travaux démarrés depuis février 2014

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35 Retours d expériences 1ère expérience menée par la S.E.R.S: le projet K HUTTE (23 logements): premières démarches 2010, première pierre 2014 Depuis deux consultations ont été lancées: une consultation multisites portant sur 7 terrains dans des opérations différentes à Strasbourg dont 3 ont été attribués à des groupes de particuliers, 3 à un bailleur (deux programmes d accession et un programme de location) et un à un professionnel qui a constitué un groupe Une consultation sur un terrain en dehors de la Ville de Strasbourg mais dans la CUS (Ville d Illkirch-Graffenstaden) destiné à un groupe avec possibilité de lui associer un bailleur. Un terrain attribué en dehors d une consultation

36 Merci de votre attention!! Place aux questions