Property Times La Défense T Un marché à contre-courant

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1 Property Times La Défense T4 Un marché à contre-courant 13 Janvier 211 Sommaire Executive Summary 1 Contexte économique 2 La Défense 3-4 Chiffre clés 5 Définition 6 Contacts 7 Auteur Manuela Moura Chargée d études +33 () manuela.moura@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Tony McGough Global Head of Forecasting and Strategy Research +44 () tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Les résultats du marché des bureaux de La Défense ont de nouveau été décevants au 4 ème trimestre avec seulement 36 4 m² commercialisés. Ce chiffre porte la performance de l année à m², soit un recul de 11% en un an à contre-courant de la dynamique régionale avec une progression de 15%. La faiblesse des transactions supérieures à 5 m² cette année a, à l évidence, pénalisé le quartier d Affaires. La valeur locative prime de La Défense est estimée à 515 /m²/an. Cette valeur devrait, selon nos dernières prévisions, retrouver une orientation à la hausse en 211 pour atteindre 53 /m²/an (+2,9%). Dans un contexte de quasi-stabilité des valeurs locatives (-2%), le loyer moyen des bureaux de seconde main à La Défense enregistre, quant à lui, une baisse de 6% en un an, pour s établir à 422 /m²/an à la fin du 4 ème trimestre. Alors que l offre immédiate s est stabilisée depuis un an en Ilede-France, le stock vacant de La Défense n a cessé de s alourdir en (+34%) pour atteindre 195 m² à fin de l année, soit un taux de vacance de 5,9%. La hausse de ce stock est principalement imputable à de nombreuses libérations de surfaces de seconde main supérieures à 5 m². Côté offre neuve, la seule opération livrée en 9 5 m² dans «Adamas» a été louée fin auprès de la SOCIETE GENERALE, utilisateur historique du secteur. L année 211 marquera enfin le retour de l offre de très grand gabarit avec l achèvement de la tour «First», dont 45 m² restent à commercialiser. Graphique 1 Evolution du taux de vacance En % T4 La Défense Paris QCA Ile-de-France 1

2 Contexte économique L année s achève dans un climat économique instable, où les annonces de plans de sauvetage exceptionnels des économies européennes se succèdent. En décembre, les états membres se sont même accordés sur la mise en place d un Fonds de sauvetage permanent de la zone euro, fonds qui entrera en vigueur à l horizon 213. Après le plan d aide de 11 milliards d euros accordé à la Grèce en mai, les Vingt-Sept ont approuvé, fin novembre, un nouveau plan de secours de 85 milliards d euros au profit de l Irlande, et de son système bancaire exsangue. La question se pose aujourd hui de savoir qui sera le prochain état à bénéficier de ce dispositif. Début 211, les marchés anticipent déjà la future chute du Portugal, considéré comme le nouveau maillon faible de la zone euro, malgré l adoption d un plan de rigueur budgétaire drastique. C est dans ce contexte, que l Insee a revu à la baisse ses prévisions de croissance de l économie française pour le 2 ème et le 3 ème trimestre avec respectivement +,6% et +,3%. La prévision de croissance à +1,5%, inscrite dans la loi de finances, semble difficilement réalisable. Si le dernier trimestre de l année devrait tirer profit d une hausse de la consommation des ménages en biens manufacturés poussée par le rebond des ventes de voiture avant la fin de la prime à la casse au 1 er janvier 211 l investissement et la consommation de services aux particuliers ont été moins dynamiques que prévu cet automne. Les enquêtes d opinion montrent que le climat des affaires ne cesse de s améliorer en France, depuis janvier 29, revenant, aujourd hui, à son niveau de longue période. Les carnets de commande globaux se regarnissent et les perspectives de production sont meilleures. Même s ils demeurent pessimistes, la consommation des ménages reste le socle le plus sûr de l économique française. Après avoir résisté à la crise de 29 (+,6%), la consommation des ménages devraient progresser de 1,7% en. Toutefois, les mauvais résultats des dernières enquêtes d opinion, couplés à la hausse anticipée de l inflation, ne permettent pas de parier sur un retour rapide au rythme d avant-crise, entre 2% et 2,5%. Sur le front de l emploi, la situation semble se stabiliser avec un taux de chômage qui se fixe à 9,3% au 3 ème trimestre, à l échelle nationale. Le marché de l emploi est entré dans une phase de convalescence avec des créations nettes d emplois dans le secteur marchand pour le troisième trimestre consécutif. En Ile-de-France, le taux de chômage semble également se stabiliser autour de 8,2% (graphique 3). Si l économie française semble aujourd hui durablement sortie de la récession, la reprise, déjà fragile, risque de pâtir du plan de rigueur budgétaire annoncé pour 211 et de l arrêt, fin, de plusieurs mesures du plan de relance. Ainsi, l Insee prévoit pour 211 que «l économie française devrait se maintenir sur la tendance modérée qu elle connaît depuis la sortie de récession» (graphique 2). Graphique 2 Croissance : évolution du PIB de l Ile-de-France 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -5% Graphique 3 Taux de chômage % 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source : Oxford Economics Eurozone France Ile-de-France Sources : Insee, *Prévisions France Ile-de-France Rhône-Alpes 2

3 Bureaux La Défense Le marché des bureaux en Ile-de-France achève l année sur un volume de transactions de m² (+15% en un an). Toutefois, avec seulement m² placés, le 4 ème trimestre a légèrement déçu et marque une rupture avec la dynamique ascendante enregistrée sur les 3 premiers trimestres. Après avoir enregistré une bonne performance au 3 ème trimestre (6 5 m² placés), le marché de bureaux de La Défense s est essoufflé au 4 ème trimestre avec seulement 36 4 m² de bureaux commercialisés. Ce marché termine donc l année sur un volume global de 155 m² commercialisés, en recul de -11% en un an et en deçà de 2% de sa performance annuelle moyenne depuis 21 (graphique 4). Au 4 ème trimestre, deux transactions supplémentaires ont été enregistrées sur le segment des surfaces de plus de 5 m², portant les commercialisations sur ce créneau à près de 87 m² en. C est encore le secteur bancaire qui aura animé le marché. Après HSBC et LCL sur «Cœur Défense», la SOCIETE GENERALE s est positionnée sur «Adamas» (9 514 m²) au 4 ème trimestre. Rappelons que la banque avait déjà pris à bail au cours du 2 ème trimestre, plus de 7 m² de bureaux sur «Kupka B». Alors que les commercialisations sur des petites surfaces ont été particulièrement dynamiques au 4 ème trimestre (7 8 m² placés), celles sur les surfaces intermédiaires (1-5 m²) se sont relativement bien maintenues d un trimestre à l autre. Au global de l année, les petites et moyennes surfaces ont bien performé, enregistrant une progression de 62 et 51% respectivement. A l inverse, le segment des grandes surfaces marque le pas avec un recul de 3% sur la même période. Au regard d un stock vacant en forte hausse et d un niveau de transactions mitigé, le loyer prime de La Défense n a pas évolué et reste donc positionné à 515 /m²/an. Selon nos prévisions, cette valeur devrait retrouver une légère tendance à la hausse en 211 pour atteindre 53 /m²/an (graphique 5). Le loyer moyen de seconde main de La Défense enregistre une baisse de 6% en un an pour s établir à 422 /m²/an à la fin de l année (graphique 5). Graphique 4 Evolution de la demande placée à La Défense En m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface Part Moins de 1 m² 21 2 m² 14% De 1 à 5 m² 46 1 m² 3% Plus de 5 m² 86 9 m² 56% Surface totale m² 1% Graphique Evolution des valeurs locatives à La Défense En /m²/an HT-HC T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Sources : Loyers moyens 1ère et 2nde main Immostat, Loyer prime DTZ Research 3

4 Bureaux La Défense Transactions du 4 ème trimestre à La Défense Boucle Nord Transactions (m²) 9.5 Neuilly-Levallois Péri Défense Loyer ( /m²/an) < 4 > 4 DTZ Research 211 Sources : DTZ, IGN, Navteq 25 5 m Tableau 2 Principales transactions du trimestre Adresse Secteur Preneur Surface Etat des locaux ADAMAS Courbevoie La Défense SOCIETE GENERALE m² Neuf AVISO Puteaux La Défense SONY FRANCE m² Restructuré CŒUR DEFENSE Courbevoie La Défense NOVO NORDISK m² Rénové ILE-DE-FRANCE Puteaux La Défense SOGEPROM m² Etat d usage CONCORDE B Puteaux La Défense AXA TECH m² Rénové 4

5 Bureaux La Défense L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, stable depuis un an, représente 3,6 millions de m², soit un taux de vacance de 7%. La Défense s inscrit en faux de la tendance régionale. En effet, les libérations massives de surfaces de seconde main ont alourdi l'offre immédiate disponible sur le secteur d un tiers. Elle représente aujourd'hui 195 m² de bureaux (graphique 6), soit un taux de vacance de 5,9% (graphique 7). Ce stock reste majoritairement composé de surfaces supérieures à 5 m² avec près de 132 m² vacants, quasi-exclusivement situés dans des immeubles de seconde main. L'offre à venir à un an (libérations et livraisons d immeubles neufs) reste importante et dépasse les 158 m². On s attend donc à voir le taux de vacance de La Défense l an prochain poursuivre sa hausse pour frôler la barre des 8%. Après la commercialisation d «Adamas» au 4 ème trimestre, «Praetorium» (9 9 m²) livré fin 29, est à ce jour le seul immeuble neuf immédiatement disponible. Les 45 m² restant à commercialiser dans la tour «First» sont à ce jour la seule alternative en produits neufs à court terme, la tour devant être livrée au 1 er trimestre 211. Au-delà, des précommercialisations sont possibles. La livraison par AVIVA de la tour «Carpe Diem» (44 m²) est aujourd hui annoncée pour 212 alors que la restructuration par KANAM de la tour «Europe» (21 5 m²), pourrait également arriver à son terme et alimenter ainsi l offre de 1 ère main sur le secteur. La fin de l année a été marquée par des annonces sur les projets de construction de La Défense. En 213, les tours «D2» (5 m²) et «Majunga» (6 m²) devraient être livrées. Viendra s y ajouter la restructuration de la tour «Athéna» (35 m²) menée par SOCAGEMO et NEXITY. En 214, la tour «Ava», dont les travaux préalables sont en cours, devrait être livrée par CGI et BENSON ELLIOT. A l horizon 215, les tours «GENERALI» (9 m²), à livrer par NEXITY et VINCI IMMOBILIER, et «Air ²» (82 m²) par BOUYGUES IMMOBILIER, pourraient voir le jour. Graphique 6 Evolution de l offre immédiate à La Défense En m² Graphique 7 Evolution du taux de vacance En % Graphique 8 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à La Défense En m² Source : DTZ Research T T4 La Défense Paris QCA Ile-de-France Courbevoie Nanterre Puteaux 5

6 Chiffres clés Tableau 3 Marché des bureaux T4 29 T1 T2 T3 T4 Evol. T/T Evol. A/A Perspectives d évolution La Défense Demande placée 12 1 m² 9 2 m² 48 1 m² 6 5 m² 36 4 m² -4% 21% Offre immédiate 146 m² 162 m² 197 m² 193 m² 195 m² 1% 34% Taux de vacance 4,4% 4,9% 6,% 5,3% 5,9% 11% 34% Loyer moyen 2 nde main % -1% Loyer prime % -6% 6

7 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Carte des secteurs Immostat Property Times est rédigé pour partie à partir des données produites par le GIE IMMOSTAT, dont DTZ est cofondateur (demande placée, offre immédiate, loyers moyens). Fin 26, le GIE IMMOSTAT a décidé de modifier la cartographie des zones de marché afin de prendre en compte les mutations du marché des bureaux depuis 21, date de la création d'immostat. Cette nouvelle sectorisation a été utilisée dans ce document. Les analyses, projections et commentaires sont propres à DTZ Research. 7

8 Contacts Gérard Margiocchi +33() Conseil Jean-Philippe Carmarans +33() Philippe Méjean +33() Claudia Mansard +33() Investissement Hugues de Bérail +33() Transaction Laurence Escleine-Dumas +33() laurence.dumas@dtz.com Frédéric Blies +33() frederic.blies@dtz.com Thierry Laborderie +33() thierry.laborderie@dtz.com Jean-Luc Chalard +33() jean-luc.chalard@dtz.com Didier Terrier +33() didier.terrier@dtz.com Asset Management François Brisset +33() francois.brisset@dtz.com Patrice Genre +33() patrice.genre@dtz.com 8

9 Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 211