Perspectives d indemnisation du tréfonds en tissu urbain

Transcription

1 1 EXTRAIT DE LA COMMUNICATION DU 13/11/2013 DANS LE CADRE DE LA FORMATION DES AVOCATS DU BARREAU DU VAL DE MARNE Perspectives d indemnisation du tréfonds en tissu urbain A l heure où d aucuns «planchent» sur la réalisation du GRAND PARIS qui emportera la mise en œuvre de nouveaux moyens de communication, il leur appartient d anticiper notamment sur les coûts des acquisitions des terrains nécessaires en sous-sol. En effet, depuis plus de 40 ans, les règles d évaluation en la matière ont connu des évolutions importantes. * * * * La dépossession du tréfonds est génératrice d un préjudice, même futur, il est certain et s apprécie au jour du jugement. I/ Evaluation du préjudice par l utilisation du Barème LASALLE La Cour d appel de PARIS a été amenée, lors de l extension du réseau express régional (RER) à retenir un barème d évaluation dégressif par rapport au prix du terrain de surface à la suite de l expertise établie en 1972 par Monsieur LASALLE. Les paramètres, pour déterminer l indemnité à revenir au propriétaire, étaient fonction : - De la profondeur et de l importance de l emprise dans le tréfonds - Des caractéristiques géologiques du sous-sol (ex : existence de nappe d eau) - De la nature et de l importance des constructions existantes sur la surface au sous - De la situation du bien Les règles d évaluation pour déterminer le préjudice consistaient donc à : - Rechercher la valeur du terrain superficiel en fonction notamment d éléments de comparaison des biens de même nature - Déterminer l abattement pour encombrement et immobilisation avec affectation à même d être retenu selon les usages (une parcelle totalement construite ou totalement affectée pouvant emporter un abattement sur la valeur du terrain de l ordre de 40%)

2 2 - Appliquer un abattement au regard de l importance de la profondeur de l emprise (celui de 90% a été retenu par le Tribunal et la Cour d appel de PARIS lorsque l emprise s exerçait en dessous de la nappe phréatique) - Fixer l abattement pour occupation si le bien était loué en différenciant selon les usages les abattements dus pour l occupation commerciale ou industrielle et ceux pour l habitation - Ajouter le remploi Le barème LASALLE emportait d autres abattements selon la profondeur de l emprise. Ce barème était résumé selon la formule : T = K/H T étant la valeur du tréfonds, à la profondeur expropriée H, en pourcentage de la valeur du sol et K un coefficient numérique égal à 90 (Exemple : à 20 mètres de profondeur, le tréfonds vaut 90/20 = 4,50% de la valeur du terrain). II/ L évolution des techniques a rendu le Barème LASALLE inadapté A la fin du XXème siècle, d importants travaux ont été réalisés dans PARIS : - Interconnexions de la Ligne D du RER avec le réseau de la banlieue sud-est (raccordement de la station Chatelet à la Gare de Lyon) - EOLE (4km en souterrain dans PARIS de la Villette à la Gare Saint Lazare) - METEOR (métro est-ouest rapide de la gare Saint Lazare à Maison Blanche sur PARIS 13 ème ) Par arrêt de la Cour d appel de PARIS du 16 décembre 1993, l auteur de la présente étude a obtenu qu une nouvelle expertise soit ordonnée. La Cour d appel a notamment indiqué : «Considérant que depuis l établissement du rapport de Monsieur LASALLE il apparaît que les exploitations de tréfonds ont augmenté (aires de stationnement sous la voie publique ou sous les immeubles construits ou en construction, magasins ou entrepôts en sous-sol, etc.) et que les techniques d affouillement, de cuvelage, de pénétration sous la nappe phréatique ont évolué. Considérant qu il doit en outre, dans ce contexte de changement, être tenu compte de la présence de la nappe phréatique impliquant l installation de structures ou d ouvrages couteux ;

3 3 Que cependant, les progrès techniques sont de nature à éventuellement faciliter les travaux sous la nappe ; Qu ainsi il importe également de réexaminer l incidence de nappe sur l indemnisation d un tréfonds. Considérant qu en présence de cette situation caractérisée par une grande incertitude technique, il convient dès lors de recourir à la mesure d expertise exhaustive sollicitée» C est ainsi qu ont été commis pour réaliser l expertise Messieurs Philippe GUILLERMAIN et Patrick DEMANCHE qui a amené la Cour d appel de PARIS en 1995 à prévoir le système suivant (avec au besoin adaptation) : - de 0 à 3,50 mètres de profondeur, le propriétaire d un immeuble construit a droit à 100% de la valeur de son terrain, cette profondeur étant partie intégrante de la structure d un immeuble bâti ou à bâtir - de 3,50 à 6 mètres de profondeur, la valeur du tréfonds peut être égale à 30% de la valeur de surface - à partir de 6 mètres de profondeur, la valeur est établie de la manière suivante : T = K/H 3,50 mètres (T = valeur du tréfonds exprimée en pourcentage, K est le coefficient numérique caractérisant la loi de décroissance égale à 90, H étant la profondeur de l emprise) La Cour avait appliqué différents correctifs : - KS (Coefficient de sol) : impact suivant la nature géologique du sol Trois zones ont été affectées à des coefficients 1, ,8 correspondant aux catégorises des sols suivantes : bon moyen - mauvais - KE (Incidence de la nappe phréatique) Le coefficient emporte une diminution linéaire de la valeur résiduelle du tréfonds au niveau PHE : Au niveau PHE (niveau des plus hautes eaux) : KE = 1 Au niveau NE (niveau de la nappe phréatique à l étiage) : KE = 0,5 Au niveau NE 5 mètres et au-dessous : KE = 0,1 La Cour avait par ailleurs introduit un nouveau paramètre prenant en compte le terrain à évaluer : - Sa surface - Sa configuration - Sa façade

4 4 Les coefficients proposés allaient de 0,8 à 1,5 laissés à l appréciation du juge selon les cas d espèces. Dès la mise en œuvre de cette nouvelle méthode d évaluation par la Cour, les praticiens ont unanimement critiqué l instauration de ces coefficients qui emportent d introduire une deuxième fois la consistance du terrain. Lors de la recherche d un prix de base du prix du m2 de terrain, les notions de faiblesse de la superficie, forme de la parcelle ont déjà été prises en considération. Le coefficient prévu par la Cour a donc toujours été contesté. En définitive, les conclusions des experts GUILLERMAIN et DEMANCHE n ont été que partiellement appliquées par la jurisprudence, ce qui a permis qu il soit écrit qu en matière d évaluation du tréfonds : «Il n y a plus de barème figé à appliquer sans analyse particulière du terrain et de son environnement». III/ Nouvelle expertise A l occasion des nouveaux travaux mis en œuvre dans le cadre du prolongement de la Ligne 12 (Porte de la Chapelle à la Mairie d Aubervilliers), le conseil des expropriés a crû opportun, compte tenu du temps passé et de l évolution des techniques, de solliciter une nouvelle expertise. Le premier juge l a refusée, néanmoins la Cour d appel de PARIS dans un arrêt du 12 novembre 2009 a ordonné une expertise aux frais avancés de la RATP. La mission confiée à l expert est la suivante (extraits) : - Prendre connaissance de la méthode préconisée par les experts GUILLERMAIN et DEMANCHE sur la base de laquelle est intervenu un arrêt de la Cour d appel de céans le 7 décembre 1995 et des documents produits par les parties - Indiquer par un avis technique motivé si depuis l évolution des techniques d utilisation des tréfonds conduit à apporter à cette méthode des correctifs et lesquels - Préciser les correctifs à apporter au regard de l évolution des techniques d utilisation des tréfonds - Indiquer par un avis technique motivé si au regard de ces techniques le surplus du bien exproprié est eu égard à la partie de tréfonds touchée par l emprise est sérieusement affecté dans sa potentialité de construction en sous-sol et indiquer par toutes recherches utiles sur ce point les contraintes techniques certaines inhérentes à cette emprise

5 5 A ce jour, les opérations d expertise n ont pas beaucoup progressé. Mais l expert, dans le cadre d une note très récente à la Présidente de la Cour d appel de PARIS, a écrit : «Depuis que Messieurs GUILLERMAIN et DEMANCHE ont déposé leur rapport, les techniques méthodologiques et matérielles ont non seulement évolué mais ont transformé les potentialités constructives des tréfonds par des systèmes constructifs nouveaux relevant parfois de hautes technicités. Je n évoquerai que le plus simple d entre eux qui s appelle le système OPEN-DOWN qui permet de construire en même temps en hauteur et en sous-sol mais il en existe bien d autres. En conséquence, la méthode d application de coefficients correctifs sur le Barème LASALLE utilisée par les experts GUILLERMAIN et DEMANCHE pourrait être revue et actualisée car les méthodes ont beaucoup évolué et permettent une utilisation des soussols à des profondeurs bien supérieures à celles envisagées à l époque» L expert de poursuivre : «Contre le franc symbolique proposé pour la valeur d un tréfonds, le Barème LASALLE et les coefficients correctifs apportés par Messieurs les experts GUILLERMAIN et DEMANCHE, l estimation proposée par les Juges de la valeur immobilière du tréfonds a beaucoup évolué. Les enjeux sont importants car il existe un réel marché de tréfonds bâtis où le m2 de sous-sol se négocie en parallèle du m2 de surface et les correctifs d évaluation de cette estimation, s ils devaient être apportés, doivent se fonder sur une analyse précise, sérieuse et techniquement motivée» L expertise actuellement en œuvre devrait emporter une large majoration des coûts, notamment dans le cadre des acquisitions nécessaires à la réalisation des projets du GRAND PARIS. Les professionnels doivent être alertés sur la potentialité des biens qui vont être expropriés de manière à ce qu il puisse être fixé par leur intermédiaire au bénéfice des propriétaires expropriés pour une partie de tréfonds de leur terrain la juste et préalable indemnité, contrepartie de leur droit de propriété. Philippe LOUIS