Commercialisation de logements neufs en Haute-Normandie en 2012

Transcription

1 Commercialisation de logements neufs en Haute-Normandie en 2012 Comparaisons régionales et évolution depuis 2000 Édito Cette étude analyse le marché du logement neuf en HauteNormandie en 2012 en revenant sur ses évolutions longues depuis 2000 et présente des comparaisons avec les autres régions et certaines agglomérations françaises. Les prix sont restés stables entre 2011 et 2012 à moins de le m² avec une diminution des ventes de logements collectifs neufs (920 en 2012) et une augmentation des stocks. Sur une plus longue période, entre 2000 et 2012, si les prix ont progressé de 77 %, la Haute-Normandie est une des régions les moins touchées par la hausse des marchés immobiliers. Le marché du logement collectif neuf reste fortement concentré sur les agglomérations, notamment celle de Rouen qui représente 70 % des ventes en région.

2 Les principaux résultats haut-normands pour les appartements : stabilité des prix en 2012, baisse des ventes et hausse des stocks Il s est vendu 920 logements collectifs en Haute-Normandie en 2012, un chiffre en baisse d un tiers par rapport à l année précédente, un niveau d activité comparable à Les mises en vente sont cependant restées très importantes cette année, comme en 2011, malgré un léger fléchissement. Marché des appartements neufs en Haute-Normandie En conséquence, l encours de logements (ou le stock quel que soit l état d achèvement des travaux) a très fortement augmenté, doublant entre 2010 et 2012 pour atteindre plus de logements. Prix des appartements neufs vendus en Haute-Normandie Si les prix des appartements neufs sont restés quasi stables entre 2011 et 2012, ils affichent une hausse de 75 % par rapport au début de la décennie précédente, les prix au m² passant de à presque Si le prix moyen en région d un appartement en 2012 était de /m², cette moyenne cache une forte dispersion. Selon la typologie en taille des logements, ce prix moyen peut varier entre /m² pour un T3 et /m² pour un T5. Plus forte encore est la dispersion selon les communes, les prix allant de /m² à /m². Indice du coût de la construction (base 100 au 1er trimestre 2000) A titre de comparaison, l ICC (indice du coût de la construction) a progressé d environ 50 % sur la même période. Cette comparaison a cependant des limites. L ICC est un indice calculé spécifiquement pour écarter tout effet de structure. On cherche à comparer des biens de même qualité au cours du temps pour isoler le seul effet résultant des prix, ce qui n est pas le cas d un prix moyen de vente dans l ECLN (enquête sur la commercialisation des logements neufs) qui intègre des biens de qualité différente. De plus, l ICC ne prend en compte que les travaux de bâtiment, excluant les autres composantes (charge foncière, frais annexes de promotion, frais financiers ). 2

3 La Haute-Normandie, un marché modeste au regard d autres régions françaises Comparée à d autres, la région se révèle être un marché d importance modeste que ce soit en nombre de logements collectifs vendus ou même rapporté au nombre d habitants. Les régions du sud et du littoral ouest étant bien plus concernées par les migrations de population et les dynamiques de construction de logements qui en résultent. Nombre de logements neufs collectifs vendus en 2012 En terme de prix, le marché haut-normand se situe dans une gamme moyenne. Il se trouve au-dessus des petites régions à moins de /m², mais en deçà des territoires les plus chers à plus de /m², que ce soit les régions PACA, Ile-de-France ou Rhône Alpes ou même, des plus «petits marchés» comme la Basse-Normandie ou Poitou Charentes. Si la région présente des prix de vente des appartements neufs situés dans une gamme intermédiaire par contre, entre 2000 et 2012, elle figure parmi les zones ayant le moins subi la hausse des marchés immobiliers. Prix de vente 2012 des appartements et hausse entre 2000 et 2012 Ventes et prix de vente des logements neufs collectifs par régions en

4 Les agglomérations de Haute-Normandie restent des marchés modestes comparées à d autres agglomérations de taille similaire Les communautés d agglomération (CA) de Rouen (la CREA) et du Havre (la CODAH) sont ici comparées à un échantillon d autres agglomérations situées dans la zone d influence du bassin parisien ou dans le grand ouest (il s agit des zonages des EPCI et non des unités urbaines de l Insee). Si la CA de Rouen peut afficher une population aux ordres de grandeur comparables à celle de Rennes ou Nantes, le graphique ci-dessous montre que sur la décennie écoulée, le marché des logements neufs collectifs est d une moindre importance. La CA du Havre, elle aussi en comparaison d autres agglomérations, reste un marché modeste. Population 2010 et cumul des ventes d appartements neufs entre 2000 et 2012 En ne retenant que la seule année 2012, on retrouve ces mêmes phénomènes. La CA de Rouen reste un marché restreint en volume au regard des grandes agglomérations de l ouest, et rapporté au nombre d habitants pour les agglomérations d Orléans, Reims ou Tours. Le Havre se situant au même niveau que Chartres. Les ventes de logements neufs collectifs en

5 L observation des prix de vente des appartements neufs en 2011 et 2012 est riche de quelques enseignements. Les deux CA normandes affichent des prix moyens au m² proches de /m² en 2012 (un niveau de prix médian entre les agglomérations les moins chères et celles plus onéreuses, on retrouve logiquement les constats fait au niveau des régions). Les évolutions entre les deux années sont cependant différentes. Le Havre fait partie des quelques agglomérations aux prix en hausse quand Rouen voit son prix baisser comme la majorité des autres agglomérations (celles situées en dessous de la diagonale du graphique). Prix de vente des appartements neufs en 2011 et

6 Pour aller plus loin en région : 7 appartements sur 10 vendus dans l agglomération rouennaise Depuis 2005, la part de marché de l agglomération rouennaise a fortement progressé passant de 3 à 7 logements sur 10 vendus en région. Dans le même temps, ce sont les territoires hors des agglomérations qui ont vu leur part baisser de 30 à 10 %. Hors CREA, les autres agglomérations représente 20 % du marché. Et si le Havre reste le deuxième marché régional, son poids s est atténué avec le temps. Les «marchés» régionaux des logements collectifs neufs en % des ventes hors CA et CVS Caux Vallée de Seine CA Dieppe CA Seine Eure CA portes de l Eure CA Evreux CODAH CREA La répartition des ventes d appartements par typologie montre une forte concentration sur les 2 et 3 pièces. Sur la période étudiée, cette catégorie représente les trois quarts du marché. Si cette proportion est relativement stable dans le temps, elle a tendance à légèrement augmenter pour atteindre quasiment 80 % en Appartements vendus selon la taille 6

7 Concernant la surface des logements selon leur typologie en taille, on observe que les segments les plus vendus, à savoir les 2 et 3 pièces, ont une surface très stable dans le temps. Ce qui est moins vrai pour les segments moins vendus, les faibles volumes se prêtant plus facilement à une forte variabilité. Surface moyenne des appartements vendus selon la taille En prenant le prix d achat total du logement, il est possible d obtenir une approche «budget» des ménages, à savoir quel est le prix à payer pour acquérir un appartement selon sa typologie en taille. Sur la période observée, les T1 sont passés de 50 à 100 K (+110 %), les T2 de 80 à 150 K (+82 %), les T3 de 120 à 200 K (+68 %) et les T4 de 160 à 280 K (+72 %). Les faibles volumes de vente des T5 et + ainsi que les variations de taille rendent leurs prix plus erratiques mais ils se situent au-delà des 350 K. Prix moyen d achat d un appartement neuf en euros selon la taille En reprenant les évolutions de prix au m² selon la taille des logements, on retrouve bien les mêmes hausses des prix passant de moins de /m² à plus de /m². Si ces prix étaient assez resserrés en début de période, au cours des années ils se sont évasés. Évolution des prix au m 2 selon la taille des logements 7

8 La maison neuve : un marché restreint mais moins cher que dans d autres régions Le graphique ci-dessous permet de mesurer l importance de la maison dans le marché des ventes de logements ainsi que les évolutions en 2012 par rapport à la période Plus une région est située à droite et en haut le long de la diagonale, plus la maison est une composante importante du marché. Poitou-Charentes et Nord-Pas-de-Calais sont ainsi les régions où le logement individuel tient une place importante (environ 30 %). En Haute-Normandie, ce segment est d une moindre importance, représentant 10 % des ventes sur la période étudiée et en légère hausse à 12 % en Une situation locale a contrario de la plupart des régions qui voient la part de la maison baisser en 2012 par rapport à la période (ce sont toutes les régions en dessous de la diagonale). Part des ventes de maisons dans le total des ventes de logements neufs en 2012 et sur la période selon les régions Si la Haute-Normandie représente un petit marché (120 ventes en ) au vu d autres territoires, c est aussi la région qui propose les prix les moins chers en France ( ), comme en Ce résultat est cependant à considérer avec précaution du fait des faibles volumes et parce que les effets «qualité» des biens considérés (localisation, caractéristiques des maisons ) ne sont pas pris en compte. 1 Attention au champ de l enquête ECLN qui ne porte que sur les permis de construire de plus de 5 logements, l essentiel des maisons individuelles neuves échappe donc à cette analyse (voir la méthodologie en dernière page) 8

9 Maisons neuves en 2012 : ventes et prix de vente La comparaison des évolutions des prix entre la Haute-Normandie et la France montre une même tendance à la hausse. Mais du fait de son petit marché, les évolutions régionales sont plus erratiques, on remarque cependant le décrochage en 2011 et 2012 par rapport à l évolution nationale. Évolution des prix des maisons neuves (base 100 en 2000) 9

10 La localisation des ventes d appartements et maisons : un marché urbain La carte des réservations (ou ventes) de logements (appartements et maisons confondus) confirme des résultats mis en évidence précédemment : la concentration des marchés locaux sur les agglomérations, surtout autour de Rouen. Les réservations de logements (individuels et collectifs) en Haute-Normandie en

11 Méthodologie Source L enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) est réalisée chaque trimestre par le Service de l Observation et des Statistiques du Ministère de l Écologie, du Développement durable et de l Énergie, à partir des informations sur les permis de construire issues de la base Sit@del2. Ces informations sont complétées par des projets immobiliers connus au travers de la presse, d internet ou d autres éléments publicitaires. Les promoteurs immobiliers sont interrogés sur les caractéristiques et la commercialisation éventuelle de leur projet. Champ L enquête est exhaustive sur son champ : programmes immobiliers et permis de construire de cinq logements et plus destinés à la vente aux particuliers quel que soit le mode de financement ou leur utilisation finale (résidence principale, secondaire, achat en vue d une location). Ce champ exclut les réservations en globalité (à des bailleurs sociaux ou autres), les réservations en multipropriété et les logements construits pour être loués directement par le promoteur ou le donneur d ordre comme des logements sociaux (destinés à la location ou à la location-accession) mais aussi de logements de fonction. Définitions Mises en vente : nouveaux logements proposés à la commercialisation au cours du trimestre. Réservations : réservations avec dépôts d arrhes. Annulations des réservations à la vente : annulations des réservations à la vente réalisées sur des trimestres antérieurs (désistements). Encours de logements proposés à la vente : logements proposés à la vente non encore réservés. Réactualisation de l encours de logements proposés à la vente : logements retirés ou ajoutés à l offre commerciale (encours de logements proposés à la vente) au cours de la période étudiée pour des raisons extérieures au processus de vente comme un abandon du projet immobilier, une transformation du projet, une vente en globalité, etc. Délai d écoulement de l encours (en trimestre de vente) = (encours / moyenne des réservations des deux derniers trimestres). Ce calcul permet de mesurer le rythme d écoulement de l encours. Prix : prix à la réservation TTC mais hors frais de notaire et frais divers. Les prix de vente sont en milliers d euros pour une maison (terrain compris) et en euros/m 2 pour un appartement (garage ou parking exclu). Tous les prix sont ici des prix moyens. Diffusion L enquête sur la commercialisation des logements neufs est obligatoire et bénéficie du label d intérêt général et obligatoire. Toutes les parutions sont soumises au respect du secret statistique. 11

12 Directeur de la publication : Patrick Berg, directeur régional Rédacteur : Erwan Pouliquen Conception graphique : atelier PAO - Pôle communication Photos DREAL : Petit-Quevilly (76) ISBN : Juillet 2013 Direction Régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement Haute-Normandie Mission Administration et Gestion des Données Pôle Statistiques Publiques Cité Administrative Saint-Sever Rouen cedex Tél