EVALUATION DES ACTIFS CORPORELS

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1 EVALUATION DES ACTIFS CORPORELS Dominique BOTTAZZI Jean François ROUX 14/09/2012 1

2 LES ACTIFS CORPORELS COURANTS : Terrains et sous-sols Constructions Installations générales Machines et équipements Installations spécifiques Outillages spécifiques Matériels et mobiliers de bureau 14/09/2012 2

3 L ÉVALUATION ET LA VALEUR DE MARCHÉ Un prix se constate, une valeur se calcule et, dans le meilleur des cas, se démontre. L évaluation se substitue à la constatation du prix de transaction dès lors qu il n existe pas de marché. Le terme générique «valeur de marché» recouvre deux types de mesure : 1 Un prix constaté sur un marché actif d une valeur négociable, 2 La valeur calculée : il s agit alors d un niveau de prix économiquement correct. 14/09/2012 3

4 UN MARCHÉ Un marché est caractérisé par des transactions (secondaires) concentrées dans l espace et dans le temps pour des actifs homogènes. Il existe un marché des actions, des obligations, de l immobilier de bureau et des terrains constructibles en centre ville. Il n existe pas de marché des équipements industriels. Il n existe pratiquement plus de marché de l immobilier industriel. Un marché révèle une valeur qui lui est indépendante. Tout actif en mesure de susciter une espérance de revenu a une valeur pour un acquéreur potentiel a donc une valeur qu il est possible de calculer. Cette valeur est théorique tant qu une transaction n a pas été constatée mais elle est réaliste dès lors que les paramètres retenus sont inspirés d une observation sincère. 14/09/2012 4

5 PLUSIEURS VALEURS DE MARCHE (Vénales) VALEUR EN POURSUITE D USAGE Continuation d activité VALEUR EN USAGE ALTERNATIF Avec ou sans déplacement des actifs VALEUR DE LIQUIDATION Vente avec caractère d urgence 14/09/2012 5

6 QUELLES METHODES DE VALORISATION PAR COMPARAISON Immobilier PAR LE REVENU Cash-flow PAR LES COÛTS Valeur de remplacement dépréciée 14/09/2012 6

7 REMARQUE Même chez les professionnels du chiffre il y a parfois une confusion entre la définition de valeur et la méthode de valorisation. La double acception de la valeur de marché (cf. supra) en est probablement l une des causes. Même les IFRS sont troublantes, qui indiquent que la FAIR VALUE est la plus élevée entre la valeur de marché et la capitalisation des revenus. La valeur liquidative, la valeur en poursuite d usage et la valeur vénale peuvent être établies sur la base d une comparaison au marché et aboutir à des résultats très différents. 14/09/2012 7

8 Terrains Constructions Installations générales Machines et équipements Installations spécifiques Comparaison Revenu Coûts Pour des terrains nobles sur des secteurs recherchés = rare Premier choix de valorisation pour des immeubles de bureaux ou d entrepôts Pas de comparables hors transactions pour des constructions Comparables rares ou fortement décotés Terrains loués ou réserves minières Capitalisation du revenu locatif = pas besoin d un expert pour cela Pas de flux identifiables Parfois possible dans le cas d une usine complète après moult retraitements Coût historique d acquisition Solution pertinente pour des actifs industriels ou des constructions spécifiques Souvent seule méthode de valorisation possible Souvent seule méthode de valorisation possible Comparables très Souvent seule rares et difficiles a méthode de 14/09/2012 manier valorisation possible 8

9 LA MÉTHODE DES COÛTS DÉPRÉCIÉS Il apparaît clairement que la méthode privilégiée d évaluation des actifs d exploitations, en particulier industriels est l application du coût de remplacement éventuellement déprécié. La méthode d'évaluation par le coût de remplacement consiste à évaluer un actif par la somme des coûts nécessaires à sa reconstitution à l'identique ou à son remplacement par un actif similaire puis à appliquer des primes et des décotes. 14/09/2012 9

10 VALEUR ASSIMILEE A NEUF Quand un actif n a plus de valeur catalogue, on est amené à établir une valeur «assimilée à neuf» obtenue par comparaison de son rendement à celui d un matériel neuf analogue. On applique alors un abattement pour démodé technologique. 14/09/

11 DE LA VALEUR A NEUF A LA VALEUR EN POURSUITE D USAGE «Elle correspond au prix qu il serait nécessaire de débourser (théoriquement) pour acquérir à l époque actuelle, un élément susceptible des mêmes usages dans les mêmes conditions d emploi, ayant la même durée présumée d usage résiduel, possédant les mêmes performances et ayant la même appropriation à l utilisation qui en est faite». A. Barnay et G. Calba, Combien vaut votre entreprise, op, cit., p /09/

12 QUELLES PRIMES ET DECOTES Primes : Disponibilité immédiate Autorisations administratives purgées Décotes : Vétusté d usage Surcoût en capital Surcoût d exploitation (énergie, personnel, intrants, situation géographique) Obsolescence économique 14/09/

13 DE LA VALEUR A NEUF A LA VALEUR EN POURSUITE D USAGE La valeur en poursuite d usage en usage nominal se situe à un niveau supérieur de la valeur vénale. Cela s explique par le fait qu un ensemble coordonné vaut plus que la somme vénale de ses éléments constitutifs. 14/09/

14 DE LA VALEUR A NEUF A LA VALEUR EN POURSUITE D USAGE Un équipement très peu utilisé peut avoir une valeur en poursuite d usage minime et souvent plus faible que la valeur vénale A l inverse, un équipement ancien et bien entretenu peut rendre encore un excellent service et avoir, en conséquence, une valeur en poursuite d usage supérieure à la valeur vénale. 14/09/

15 QUELS CONTEXTES Établissement d un bilan d ouverture filialisation transformation d un établissement public Valorisation des apports (fusion) Ventilation du Prix d Acquisition (PPA) 14/09/

16 DEUX EVOLUTIONS RECENTES En tant qu expert nous sommes aujourd hui autant sollicités pour établir la durée de vie technique et les durées d amortissements que pour l établissement des valeurs. Ventiler comptablement la valeur dans le fichier des immobilisations. Les deux points sont largement liés et influent considérablement sur l exploitation future. 14/09/

17 CONCLUSION TRÈS PROVISOIRE La multiplicité des modèles est parfois l alibi de l empirisme. La pluralité des solutions est de nature à justifier la relativité des résultats et à «couvrir» les négligences méthodologiques. Le travail de «mise en ordre» des méthodes n offre pas seulement un intérêt intellectuel, il est nécessaire à la montée en rigueur des pratiques d évaluation. C est un texte tiré d une publication de Laurent BATSCH (président de Paris Dauphine) traitant de l évaluation et de la théorie de la valeur d entreprise. Elle s applique je crois à l évaluation des actifs corporels. Le travail est à peine dégrossi. 14/09/