Note Planif. Capacité de densification et de mutation au service du projet de territoire. Cas pratique : proposition d une méthode d analyse

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1 N 7 annexe / Septembre 2015 Note Planif Capacité de densification et de mutation au service du projet de territoire Cas pratique : proposition d une méthode d analyse Afin de mener à bien cette étude une méthode d analyse en quatre étapes est proposée pour traduire dans les documents d urbanisme les potentiels de densification. Cette méthode utilise principalement un logiciel de SIG, type MapInfo, et la couche PCI vecteur (parties 1 et 2). La capacité de mutation des parcelles s appuie sur le Mode d Occupation des Sols Régional et la matrice parcellaire disponible en commune. 1. Déterminer la Partie Actuellement Urbanisée (PAU) La première partie, détermination de la PAU, est la partie cruciale. Sur cette base doit s engager des vérifications de terrain, des discussions, des hiérarchisations des terrains à ouvrir à l urbanisation voire à destiner à des opérations d ensemble, avec les élus. Définition retenue de la PAU issue de la doctrine ADS : Sont considérés comme appartenant à la PAU, les parcelles contenues dans une bande de 75 mètres autour des bâtiments construits, dès lors qu ils sont regroupés en bourg ou hameau : Bâtiments à prendre en compte : tous, sauf : les annexes (piscines, abris de jardins, garages séparés, etc.), les bâtiments agricoles, les bâtiments non-reliés aux VRD. Bourg : ensemble important de bâtiments situés à moins de 75 mètres les uns des autres Hameau : ensemble réduit de minimum 4 bâtiments situés à moins de 75 mètres les uns des autres Toutefois, cette bande de 75 mètres doit être modulée : sont exclus de la PAU les espaces : non-reliés aux VRD, séparés des bâtiments par des obstacles naturels ou de nature anthropique (cours d eau, changement de pente, lisière de forêt, muret, etc.), concernés par des servitudes de bâtiments agricoles, ou dont la sensibilité agricole ou naturelle justifie le maintient en zone agricole ou naturelle sont inclus dans la PAU les espaces résiduels entourés de PAU (et n étant pas exclus suites aux raisons exposées ci-dessus). Méthodologie SIG : 1. Épurer la table des bâtiments «durs» recensés dans le PCI vecteur : sélectionner uniquement les bâtiments, selon leur emprise au sol : bâtiments de plus de 80m² en milieu rural et 35 m² en milieu très urbanisé ; 2. Créer un unique tampon de 75/2=37,5 mètres autour des bâtiments «durs» (sélectionnés) : tampon_37m5 ; dissocier le tampon en tampons séparés ; 3. Compter le nombre de bâtiments «durs» dans chaque tampon. Les informations figurant dans ce texte ont un caractère interne à la DDT Page 1/7

2 Sur une première carte, il faut maintenant réaliser une analyse thématique (sur fond des couches bâtiments durs et parcellaire) : s il y a 9 ou plus bâtiments «durs» dans le tampon : ces bâtiments généreront de façon quasi-certaine une PAU (figurer le tampon en rouge) ; s il y a entre 4 et 8 bâtiments «durs» dans le tampon : ces bâtiments généreront peut-être une PAU (figurer le tampon en orange) ; s il y a 3 ou moins de 3 bâtiments «durs» dans le tampon : ces bâtiments ne généreront pas de PAU (figurer le tampon en vert). Remarque : Il reste important de vérifier a posteriori chaque PAU, car la couche «bâti_dur» du PCI vecteur ne renseigne pas sur l usage des bâtiments. Ceux-ci peuvent donc être à usage agricole, ou des annexes considérées comme «en dur» par l agent qui a effectué le relevé cadastral... Qui plus est le PCI vecteur est daté (dans l Oise le dernier est de 2012). 4. Créer un tampon de 37m50 autour de chaque classe de tampons de 37m50 : autour des tampons de 37m50 figurant en rouge : tampon_75_sup8 autour des tampons de 37m50 figurant en orange : tampon_75_4à8 autour des tampons de 37m50 figurant en vert : tampon_75_inf4 Sur une deuxième carte, il faut faire figurer par ordre d apparition, les couches suivantes : bâtiments «durs» parcellaire tampon_75_sup8 (rouge) tampon_75_4à8 (orange) tampon_75_inf4 (vert) Est obtenue une carte permettant d identifier la PAU en rouge, une PAU potentielle, en orange, et les espaces bâtis à écarter en vert. Les informations figurant dans ce texte ont un caractère interne à la DDT Page 2/7

3 5. Identifier les espaces qui doivent être ajoutés et retranchés de la PAU Rappel modulation de la bande des 75m dans la définition de la PAU : Toutefois, cette bande de 75 mètres doit être modulée : sont exclus de la PAU les espaces : non-reliés aux VRD, séparés des bâtiments par des obstacles naturels ou de nature anthropique (cours d eau, changement de pente, lisière de forêt, muret, etc.), concernés par des servitudes de bâtiments agricoles, ou dont la sensibilité agricole ou naturelle justifie le maintient en zone agricole ou naturelle sont inclus dans la PAU les espaces résiduels entourés de PAU (et n étant pas exclus suites aux raisons exposées ci-dessus). - première identification possible à distance (ce qui se voit à l écran, ce qui est prévisible, photo aérienne etc.) - identification nécessaire sur le terrain (cf la définition de la PAU) La troisième carte précise la PAU finale, retenue dans le document d urbanisme. Cette carte doit être accompagnée de toutes les justifications nécessaires, en particulier pour les espaces ajoutés à la PAU. La limite théorique au-delà de laquelle toute nouvelle construction étendrait la PAU peut être utilement appliquée : en pointillés rouges, les bouts de parcelles clairement en dehors de ce secteur, qui présentent un enjeu agricole ou naturel, ou sont de l autre côté d une route, d un obstacle... : ils sont sortis de la PAU ; en pointillés bleus, les bouts de parcelles dont une partie non-négligeable est en dehors de ce secteur, et présente un enjeu de préservation : ils sont maintenus dans la PAU, mais ces endroits sont à étudier plus finement sur le terrain. Les parcelles ou bouts de parcelles inclus ou exclus de la PAU peuvent l être pour les raisons mentionnées plus haut (Définition et modulation de la PAU). Par exemple, dans l extrait cartographique ci-dessous, des parcelles ont été exclues de la PAU : des parcelles, grandes en général, à usage agricole qui doivent être préservées de l urbanisation ; des parcelles ou portions de parcelles inclues dans le tampon mais qui ne sont pas desservies par la voirie (fonds de parcelles notamment)des parcelles ont été inclues à la PAU (violet) : lorsque la PAU forme une lacune résiduelle, sans enjeu agricole, naturel, particulier. Un espace important se dégage qui sera propice à une OAP. Les informations figurant dans ce texte ont un caractère interne à la DDT Page 3/7

4 Schéma de modulation de la PAU PAU théorique Contour de la PAU théorique : bande des 75m autour du bâti Limite théorique au-delà de laquelle toute construction étendrait la PAU A exclure de la PAU : Bouts de parcelles présentant un enjeu de préservation et à exclure clairement de la PAU Bouts de parcelles présentant un enjeu de préservation et à étudier plus finement Motivations : Obstacle (route, etc.) Enjeu agricole Absence de VRD (fond de parcelle, etc.) A inclure dans la PAU : Lacune résiduelle (12000m²) PAU retenue après vérification de terrain PAU retenue (pour comparaison) Contour de la PAU théorique : bande des 75m autour du bâti 2. Détection des dents creuses et secteurs propices à une Orientation d Aménagement et de Programmation (OAP) Une fois la PAU déterminée, il s agit d identifier en son sein les espaces non-bâtis. Pour cela, il faut faire une analyse thématique sur la table des bouts de parcelles formant la PAU : si l emprise au sol bâtie sur le bout de parcelle est nulle (ou inférieure au seuil choisi dans la détermination de la PAU, ici 35m²) : la parcelle est considérée comme non-bâtie (bleu) sinon, elle est considérée comme bâtie (gris). Les informations figurant dans ce texte ont un caractère interne à la DDT Page 4/7

5 Lorsqu une surface importante apparaît en bleu, notamment s il s agit de plusieurs parcelles imbriquées les unes dans les autres, il peut être propice de prévoir une OAP sur ce secteur : sélectionner les bouts de parcelles concernés et créer une table «OAP». Faire apparaître ces parcelles sur la carte (violet). Superf. tot : xxx ha Superf. tot : xxx ha Secteur OAP 1 : m² = 0,71 ha 3. Mutabilité des espaces non-bâtis de la PAU Maintenant que les dents creuses sont repérées au sein de la PAU, leur capacité de mutation peut être définie à l aide de deux critères : le type de propriétaire et l usage actuel. Principe et méthode de la notation : La notation du type de propriétaire se fait selon la méthode développée par la DRIEA Îlede-France 1, comme indiqué ci-dessous, de 1 (fortement mutable) à 3 (faiblement mutable) : 1 DRIEA-UT94, Méthodologie d élaboration d un fichier foncier pour le repérage des parcelles potentiellement mutables, octobre 2013, 28 p. Les informations figurant dans ce texte ont un caractère interne à la DDT Page 5/7

6 Note du type de propriétaire Type de propriétaire 1 État, Région, Département, Commune, EPCI, Établissement Public 2 Office HLM, personne physique, personne morale privée 3 Copropriété Le propriétaire est indiqué dans la matrice parcellaire disponible en commune. La notation de l usage actuel se fait à partir d une grille élaborée par un bureau d études pour l EPF Nord-Pas-de-Calais. La grille est adaptée à la nomenclature du MOS régional de Picardie. Les notes vont de 1 (fortement mutable) à 5 (non mutable). Indice Usage 1 Friches Espaces urbanisés pour l habitat (dents creuses, renouvellement urbain, etc.) Zones commerciales (dents creuses, renouvellement urbain, etc.) Equipements sportifs et de loisirs (dents creuses, renouvellement urbain, etc.) 2 Zones industrielles Emprises ferroviaires Décharges 3 Zones portuaires Équipements sportifs et de loisirs Espaces agricoles 4 Espaces urbanisés pour l habitat Zones commerciales 5 Administrations Installations eau Infrastructures routières Infrastructures aériennes Extraction de matériaux Chantiers Espaces verts urbains Cimetières Espaces naturels (sauf friches) Terres humides intérieures Espaces en eau Les informations figurant dans ce texte ont un caractère interne à la DDT Page 6/7

7 4. Comparaison avec l ortho-photographie Visualiser l ortho-photographie est une façon complémentaire de détecter, à l oeil, les espaces propices à accueillir de nouvelles constructions. La comparaison entre les espaces détectés, grâce au SIG, et à vue d oeil, peut permettre d affiner, de confirmer ou d infirmer les suppositions faites uniquement avec le SIG. Dans l exemple suivant, le groupe de constructions repéré par SIG n est finalement par pris en compte dans la PAU. DDE du Morbihan, Mars 2006 Les outils, PAU Les informations figurant dans ce texte ont un caractère interne à la DDT Page 7/7