GUIDE PRATIQUE DE LA SCI

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1 PASCAL DÉNOS Diplômé d expertise-comptable DESS en Banques et Finances GUIDE PRATIQUE DE LA SCI Bien gérer son patrimoine Huitième édition, 1998, 2001, 2004, 2008, 2010, 2012, 2013, 2014 ISBN :

2 TABLE DES MATIÈRES SUPPLÉMENTS INTERNET... V Chapitre 1 CONSTITUER UNE SCI POUR MIEUX GÉRER SON PATRIMOINE IMMOBILIER 1. La SCI en bref La gestion d un patrimoine privé Pourquoi se constituer un patrimoine? Acquérir un patrimoine immobilier Développer une activité d investisseur en immobilier locatif Investir dans une résidence de loisirs Associer les enfants dans une SCI familiale Protéger son patrimoine des créanciers et de la famille Constituer une SCI pour se protéger des créanciers Constituer une SCI pour se protéger de la famille La transmission d un patrimoine La constitution d une SCI permet d éviter l indivision SCI et personnalité morale Comparaison entre la SCI et l indivision La constitution d une SCI permet de réduire le coût de la transmission Minoration de la valeur des parts de la SCI Clause de partage inégal Vente des parts de la SCI La constitution d une SCI permet de réduire les droits de mutation en cas de donation...25 VII

3 Guide pratique de la SCI 4. La gestion d un patrimoine professionnel Activité professionnelle exercée dans le cadre d une entreprise individuelle Immobilier professionnel inscrit à l actif de l entreprise ou affecté au patrimoine privé? Apporter le local professionnel à une SCI constitue un montage astucieux Activité professionnelle exercée en société L immobilier est inscrit au bilan de la société L immobilier est détenu par une SCI Comment transférer un immeuble inscrit au bilan d une société commerciale à une SCI? SCI et sociétés d exploitation : cas pratiques Vendre son immeuble à une SCI et son fonds de commerce à une SARL Démarrer son activité SCI et association SCI et agritourisme La SCI est-elle la structure adaptée pour gérer l immobilier? SCI, stratégies fiscales et abus de droit Abus de droits, fraude fiscale et choix fiscaux Ne pas confondre abus de droit et requalification Abus de droit Requalification Habileté fiscale ou abus de droit? Le montage d optimisation fiscale est fictif Le montage a pour seul but d éluder l impôt La répression de l abus de droit L assurance anti-abus de droit : le rescrit fiscal...65 Chapitre 2 LA CRÉATION DE LA SCI 1. La rédaction des statuts Les associés SCI entre époux Comment protéger l associé mineur d une SCI Les apports La participation aux résultats...69 VIII

4 Table des matières Participation aux bénéfices Participation aux pertes En présence d un démembrement de parts de la société civile Comment élaborer les statuts? Acte sous seing privé Acte authentique L objet social L activité doit être civile Attention au changement d objet social ou d activité réelle! Le nom Le siège social La durée Les rapports avec les tiers Les droits des associés La fin de la société Les clauses facultatives La nomination du gérant Le capital social Les différents types d apports Capital faible ou capital élevé? Capital faible Capital élevé Faut-il adopter un capital variable? Libération immédiate ou différée du capital social? Modalités pratiques de libération du capital de la SCI Un capital élevé et non libéré permet-il de réduire les plus-values de cession des parts sociales? Risques et opportunités d un capital non libéré Le coût de la constitution Les frais à la charge de la société Les droits d apport Les honoraires de constitution de la SCI et les autres frais Les frais à la charge des associés Les formalités pour l immatriculation de la SCI Chronologie des démarches et délais à respecter L enregistrement des statuts La publication d un avis de constitution IX

5 Guide pratique de la SCI 4.4. Le dépôt du dossier au centre de formalités des entreprises du tribunal de commerce La déclaration fiscale d existence Chapitre 3 LA GESTION DE LA SCI 1. Le gérant de la SCI Le statut fiscal et social du gérant Rémunération du gérant Régime fiscal et social des rémunérations du gérant Comment le gérant est-il nommé? Qui peut être gérant d une SCI? La procédure à suivre La cessation des fonctions du gérant La révocation du gérant La démission du gérant Les pouvoirs du gérant Les pouvoirs du gérant à l égard des tiers Les pouvoirs du gérant à l égard des associés La responsabilité du gérant La responsabilité civile La responsabilité fiscale et pénale Le pouvoir de décision des associés et le droit à l information Le pouvoir de décision des associés Les assemblées d associés La consultation écrite La signature d un acte par tous les associés Attention à l abus de majorité ou de minorité! Le droit à l information des associés Acquisition et financement du patrimoine immobilier par la SCI Les frais à payer par la SCI pour l acquisition du patrimoine immobilier Le financement par apport en capital Le financement par apport en compte courant Les modalités de fonctionnement Le financement par emprunt bancaire est préférable à l apport en compte courant X

6 Table des matières Cas pratique : financement par emprunt à remboursement constant et compte courant des parents ; détention de la pleine propriété des parts par les enfants Le financement par emprunt bancaire L emprunt in fine permet d optimiser fiscalement Cas pratique : emprunt in fine, démembrement, dilution et optimisation fiscale Le financement par crédit-bail immobilier La situation de la SCI en cours de crédit-bail Situation de la SCI à la fin du contrat de crédit-bail Financement par un bail à construction Le régime du bail à construction L imposition dans le cadre d un bail à construction Les garanties demandées par le banquier pour le financement de la SCI Le nantissement des parts sociales Le cautionnement de la SCI L inscription hypothécaire sur l immeuble La caution des associés La location de l immeuble social par la SCI La SCI met gratuitement l immeuble social à la disposition de ses associés La SCI loue l immeuble social aux associés ou à des tiers La rédaction du contrat de location La détermination du loyer La gestion fiscale de la TVA La TVA immobilière lors de l acquisition de l immeuble social La TVA immobilière lors de la revente de l immeuble social La TVA sur les loyers La SCI doit-elle opter pour la TVA? La TVA : comment ça marche? La SCI peut-elle opter pour la TVA? Quelles sont les modalités de l option pour la TVA? XI

7 Guide pratique de la SCI Les régimes de déclaration en matière de TVA sur les loyers Le paiement de la TVA La gestion fiscale de l imposition des bénéfices Le régime d imposition des bénéfices de la SCI transparente Les parts de la SCI sont conservées dans le patrimoine privé des associés Les parts de la société civile sont inscrites à l actif du bilan d une entreprise Le régime d imposition des bénéfices de la SCI soumise à l IS L option pour l IS La société imposée à l IS est idéale en période de constitution d un patrimoine Une société civile imposée à l IS permet de jouer sur les distributions de dividendes pour minorer l IR des associés La société imposée à l IS est idéale pour compenser les déficits d une activité avec les bénéfices d une autre activité L option pour l IS est conseillée pour le financement de l immobilier par crédit-bail Un choix subi : les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale! L option pour l IS : un choix à mûrir! Arbitrage IS-IR pour une location nue Calcul de l imposition quand la SCI est imposée sur le revenu Les revenus imposables Les charges déductibles La gestion du déficit foncier d une SCI Calcul de l imposition quand la SCI est soumise à l impôt sur les sociétés Détermination du résultat imposable et établissement des déclarations fiscales de la SCI La gestion fiscale de l ISF Immeuble professionnel isolé au sein d une SCI Minorer les comptes courants pour diminuer la base imposable à l ISF La décote de la société civile immobilière XII

8 Table des matières La décote pour des parts sociales en pleine propriété La décote pour des parts sociales démembrées Cas pratique : évaluation ISF, décote et sociétés en cascade La gestion comptable de la SCI La SCI doit-elle tenir une comptabilité? La tenue d une comptabilité permet d évaluer les droits des associés La tenue d une comptabilité permet d éviter certaines taxations Comment tenir la comptabilité d une SCI? Comment déterminer le résultat fiscal à partir du résultat comptable? La SCI relève de l IR La SCI relève de l IS La SCI n a pas opté pour l IS, mais des parts sociales sont inscrites au bilan de l entreprise commerciale d un associé Passage du résultat comptable au résultat fiscal Faut-il amortir l immeuble de la SCI? Les conséquences des modalités d affectation du résultat de la SCI Chapitre 4 LA SORTIE DE LA SCI 1. La vente des parts de la SCI La marche à suivre pour céder les parts sociales Évaluer les parts sociales Établir un acte de cession Obtenir l agrément du cessionnaire Informer la SCI de la cession Informer les tiers de la cession Les conséquences juridiques de la cession des parts sociales Les conséquences fiscales de la cession des parts sociales Les droits d enregistrement sur l acquisition des parts sociales XIII

9 Guide pratique de la SCI L imposition de la plus-value sur la vente des parts sociales La transmission des parts de la SCI Les conséquences juridiques de la transmission des parts sociales Transmission des parts sociales par succession Transmission des parts sociales par donation Les conséquences fiscales de la transmission des parts sociales La plus-value latente sur les parts sociales transmises à titre gratuit n est pas imposée Les droits de mutation à titre gratuit Le retrait d un associé de la SCI Les modalités du retrait d un associé Les conséquences civiles du retrait d un associé Les conséquences fiscales du retrait d un associé Les droits d enregistrement Les impôts directs Dissolution, liquidation et partage de la SCI La dissolution de la SCI La liquidation de la SCI Le partage de la SCI Les incidences fiscales du partage de la SCI La SCI est soumise à l impôt sur le revenu La SCI est soumise à l impôt sur les sociétés Vente de l immeuble de la SCI et distribution du prix de vente aux associés Chapitre 5 USUFRUIT TEMPORAIRE ET OPTIMISATION FISCALE DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER DANS LE CADRE D UNE SCI 1. La donation temporaire de l usufruit d un immeuble ou des parts de SCI par des parents à leurs enfants Donation temporaire d usufruit par des parents à leurs enfants Donation temporaire d usufruit à une association XIV

10 Table des matières 2. Cession temporaire de l usufruit d un immeuble ou d une SCI à la société d exploitation Comment évaluer la valeur de l usufruit? Intérêt patrimonial et fiscal d une stratégie de cession temporaire d usufruit Conséquences pour le dirigeant de la société Conséquences pour la société commerciale Cas pratique : cession temporaire de l usufruit d un immeuble à la société exploitante Présentation du cas pratique Évaluation de l usufruit Conséquences fiscales pour le dirigeant Conséquences fiscales au niveau de la société Cas pratique : cession temporaire de l usufruit de parts de SCI à la société d exploitation Présentation du cas pratique Évaluation de l usufruit Conséquences fiscales pour le dirigeant Conséquences fiscales au niveau de la société d exploitation Abus de droit, acte anormal de gestion et abus de biens sociaux Abus de droit Acte anormal de gestion Abus de biens sociaux Transfert de la nue-propriété de l immeuble commercial à une SCI Présentation Cession de la nue-propriété à une SCI Apport de la nue-propriété à une SCI Chapitre 6 CAS PRATIQUES D OPTIMISATION DU PATRIMOINE 1. Location meublée avec prestations parahôtelières et revenus fonciers Pertinence de l investissement Cadre juridique et fiscal Présentation synthétique Approfondissement XV

11 Guide pratique de la SCI 1.3. L emprunt L assurance-vie La SARL d exploitation Plan de financement et compte de résultat prévisionnels, taux de rentabilité interne Coût de l échéancier pour une VEFA Location nue pour se constituer un patrimoine immobilier et arbitrage IS/IR Location nue pour gérer un patrimoine immobilier et arbitrage IS/IR Défiscalisation Duflot Cadre juridique et fiscal Cas pratique INDEX XVI