Prospectus d application à partir du 04/11/2014.

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1 Prospectus d application à partir du 04/11/2014. pour : BKCP sa - Boulevard de Waterloo 16, 1000 Bruxelles, TVA BE RPM Bruxelles - FSMA A, BIC : BKCPBEBB, IBAN : BE Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 1 sur 15

2 Prospectus Crédit hypothécaire I. DEVENIR PROPRIETAIRE GRACE AU CREDIT HYPOTHECAIRE II. III. IV. LE CREDIT HYPOTHECAIRE LE CREDIT HYPOTHECAIRE CHEZ BKCP a. Le montant b. Les garanties c. La durée d. Le remboursement e. Le taux d intérêt : fixe ou variable f. La mise à disposition g. Le remboursement anticipé LES FRAIS a. Les frais liés aux actes a1. L acte d achat a2. L acte hypothécaire (octroi du crédit) b. Les frais liés au dossier b1. L ouverture du dossier b2. L expertise b3. Les autres frais V. LES ASSURANCES a. L assurance incendie b. L assurance du solde restant dû c. Remarques générales VI. CONCLUSION ANNEXE : Tarif Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 2 sur 15

3 I. DEVENIR PROPRIETAIRE GRACE AU CREDIT HYPOTHECAIRE «Le Belge a une brique dans le ventre», c est bien connu. Devenir propriétaire, se sentir enfin autonome et indépendant, libre d investir à long terme et débarrassé de la frustration des loyers versés à fonds perdus... c est évidemment tentant. Hélas, ce rêve reste souvent inaccessible, du moins en êtes-vous persuadé. Détrompez-vous. Aujourd hui, BKCP vous permet de concrétiser votre rêve, grâce à sa formule de Crédit Hypothécaire. Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 3 sur 15

4 II. LE CREDIT HYPOTHECAIRE Il s agit en réalité d un crédit à long terme, prélude souvent indispensable à l acquisition d un terrain ou d un bien immobilier, à la construction, rénovation ou transformation d un immeuble ou encore au financement de tout autre projet immobilier à caractère privé. Ce type de crédit doit toujours faire l objet d une garantie immobilière, sur le bien immobilier concerné ou sur tout autre bien immobilier de votre choix. Contracter un crédit hypothécaire est accessible à toute personne physique qui, au moment de la signature du contrat, a sa résidence habituelle en Belgique et agit à titre principalement privé. COMMENT CELA SE PASSE-T-IL AU BKCP? Notre crédit hypothécaire est bien plus qu un prêt. Il s agit d une ouverture de crédit. En d autres termes, dès que le crédit est accordé et que les garanties sont constituées, BKCP peut vous octroyer pour un minimum de frais un nouveau crédit à concurrence du montant déjà remboursé en capital, et cela, aussi souvent que vous en faites la demande, et quel qu en soit l objet, privé ou professionnel. Pour obtenir ce nouveau crédit, vous ne retournez pas devant le notaire. Vous économisez donc le coût de l acte notarié ainsi que les divers frais qui l accompagnent, tels que les honoraires, les droits d enregistrement, Les garanties que vous avez constituées lors de la passation de l acte notarié d origine sont conservées et peuvent garantir également tout nouveau crédit mis ultérieurement à votre disposition. L acte notarié d origine ainsi que les conditions générales qui lui sont annexées demeurent inchangés et forment le cadre uniforme qui régit tous les crédits consentis. Les dispositions spécifiques à chaque opération de crédit sont quant à elles contenues dans l offre qui la concerne. Les seuls frais que l on vous demandera d acquitter sont les frais de dossier. C est logique puisqu une nouvelle offre de crédit vous sera faite par la banque en vue de la conclusion du nouveau contrat. Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 4 sur 15

5 La nouvelle offre qui vous sera faite par la banque reprendra le montant du nouveau crédit, sa durée de remboursement, et toutes les modalités de remboursement et de taux qui lui sont propres (le nouveau contrat est, en effet, soumis au taux applicable au moment de votre nouvelle demande). Cela signifie qu un nouveau tableau d amortissement vous sera remis : il concernera le nouveau crédit. L octroi de ce nouveau crédit est évidemment soumis à quelques conditions : les obligations découlant du(des) crédit(s) précédemment accordé(s) doivent être respectées ; si vous étiez plusieurs à vous être engagés lors de la signature de l acte notarié, tous les signataires devront marquer leur accord sur la nouvelle offre de crédit ; vous devez être en mesure de supporter la charge de remboursement de ce nouveau crédit en sus de celui ou ceux antérieurement octroyés et que vous continuez de rembourser ; la valeur des différentes garanties ne doit pas avoir diminué ou doit au moins être suffisante pour couvrir l entièreté des montants qui vous sont alloués tant en capital, qu en intérêts, frais et accessoires. Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 5 sur 15

6 III. LE CREDIT HYPOTHECAIRE AU BKCP a. Le montant BKCP se base essentiellement sur deux critères pour déterminer le montant du crédit qui vous sera accordé : La valeur vénale Le montant emprunté ne peut excéder 100 % de la valeur vénale du bien offert en hypothèque. On entend par valeur vénale le prix de vente de l immeuble dans le cadre d une vente de gré à gré. Celle-ci est estimée par un de nos experts agréés et consignée dans un rapport d expertise. Il arrive toutefois que vous désiriez emprunter un montant supérieur à cette quotité. Le crédit vous sera octroyé si vous êtes en mesure d offrir des garanties supplémentaires. Votre capacité de remboursement Ce critère est fondamental. En effet, il faut éviter que le remboursement d un crédit hypothécaire ne mette en péril votre équilibre budgétaire et familial et n entrave votre train de vie habituel. Au BKCP, nous prenons le temps d examiner précisément avec vous l ensemble de vos revenus et charges. b. Les garanties L octroi d un crédit hypothécaire implique une contrepartie. Autrement dit, vous êtes tenu d offrir des garanties. Celles-ci sont destinées à couvrir l éventuelle non-exécution de vos remboursements. C est pourquoi un crédit hypothécaire s accompagne le plus souvent d une inscription hypothécaire prise sur un bien immeuble (habitation ou terrain). Si toutefois vous souhaitez emprunter plus de 100 % de la valeur vénale du bien hypothéqué, vous pouvez proposer des garanties supplémentaires, telles que d autres immeubles, des produits de placement ou d épargne, etc... c. La durée La durée du crédit peut varier de 1 à 30 ans. Vous déterminez vous-même la durée en fonction de vos contraintes. Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 6 sur 15

7 d. Le remboursement BKCP propose plusieurs formules de remboursement : Les mensualités constantes Tous les mois, vous versez un montant fixe à titre de remboursement. De la sorte, vous remboursez régulièrement une partie du capital emprunté, tout en vous acquittant des intérêts calculés sur le capital qu il vous reste à amortir. La partie consacrée au paiement des intérêts diminue donc graduellement, tandis que la partie correspondant au capital augmente proportionnellement. Exemple : Vous empruntez EUR sur 10 ans au taux mensuel de 0,4868 % (ce qui correspond à un taux annuel réel de 6 %). Votre mensualité est fixée à 275,57 EUR. CAPITAL INTERETS TOTAL 1 ère mensualité 2 ème mensualité 50 ème mensualité 100 ème mensualité 153,87 EUR 154,62 EUR 195,21 EUR 248,86 EUR 121,70 EUR 120,95 EUR 80,36 EUR 26,71 EUR 275,57 EUR 275,57 EUR 275,57 EUR 275,57 EUR... et ainsi de suite pendant 10 ans, soit 120 mensualités de 275,57 EUR. L amortissement constant en capital Vous remboursez le capital sous forme de versements mensuels constants. Les intérêts sont calculés sur le solde restant dû et sont payables au même rythme. En d autres termes, la charge des intérêts diminue graduellement. Cette formule est utile si vous prévoyez une baisse de revenus dans l avenir puisque la charge totale baisse au fur et à mesure. Exemple : Vous empruntez EUR sur 10 ans au taux mensuel de 0,4868 % (ce qui correspond à un taux annuel réel de 6 %). CAPITAL INTERETS TOTAL 1 er versement mensuel 2 ème versement mensuel 50 ème versement mensuel 100 ème versement mensuel 208,33 EUR 208,33 EUR 208,33 EUR 208,33 EUR 121,68 EUR 120,67 EUR 72 EUR 21,29 EUR 330,01 EUR 329 EUR 280,33 EUR 229,62 EUR... et ainsi de suite pendant 10 ans, soit 120 versements mensuels dégressifs Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 7 sur 15

8 Le terme fixe Dans cette éventualité, le capital est remboursé en une seule fois au terme d une période à déterminer (1 à 25 ans). Les intérêts sont payables mensuellement. Le taux d intérêt est fixé pour toute la durée du crédit ou est variable. Dans le cas d une révision annuelle, la durée minimale du crédit est de 5 ans. La révision quinquennale est possible, mais dans ce cas, la durée minimale du crédit est de 10 ans. Cette formule s avère souvent judicieuse lorsque vous attendez une somme importante - le produit de la vente d un immeuble par exemple malheureusement indisponible au moment où vous en avez réellement besoin. Exemple : Vous empruntez EUR remboursables dans deux ans, au taux mensuel de 0,4868 %, ce qui équivaut à un taux annuel réel de 6 %. Tous les mois (et pendant 24 mois), vous vous acquittez du paiement des intérêts. 1 er versement 2 ème versement 24 ème versement CAPITAL 0 EUR 0 EUR EUR 365,06 EUR 365,06 EUR 365,06 EUR INTERETS Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 8 sur 15

9 e. Le taux d intérêt : fixe ou variable? Vous avez fait votre choix? Il vous reste à présent à vous décider pour un taux fixe ou un taux variable. - En optant pour un taux fixe, vous jouez la carte de la sécurité. Le taux est fixé pour toute la durée du crédit indépendamment de l évolution des taux du marché. Cette formule vous permet de calculer exactement le coût total de votre crédit. - En revanche, si vous lui préférez un taux variable, vous devez vous attendre à ce que votre taux d intérêt initial subisse des ajustements périodiques, à la hausse comme à la baisse. Toutefois, votre risque est limité. En effet, les ajustements à la hausse comme à la baisse sont limités à un maximum de 5% l an et ne peuvent donc jamais dépasser le taux d origine. La variation est liée à la fluctuation d un indice de référence, représentatif du marché et publié au Moniteur Belge 1. Le taux d intérêt ne sera modifié que si l écart entre le nouveau taux et le taux précédent est au moins de 0,50 % par an) (= seuil de variabilité). Exemple : Vous avez opté pour un crédit avec remboursements mensuels et variation triennale, le taux mensuel initial est de 0,4074 %, ce qui équivaut à un taux annuel réel de 5%. Indice initial annuel (OLO 3 ans) = 3.98% soit 0,3260 mensuel. Ecart maximum : taux réel mensuel de 0,4074 % (équivalent à 5 % annuel) Seuil de variabilité : taux réel mensuel de 0,042 % (équivalent à 0,50 % annuel) Après 3 ans, l indice annuel est tombé à 3%, soit 0,2466 mensuel. Calcul du nouveau taux : nouveau taux mensuel = Taux initial + (nouvel indice de référence - indice de référence initial) soit : nouveau taux mensuel = 0,4074 % + (0,2466 0,3260) = 0,328 % de 4,01 %) (= taux réel annuel Autrement dit, après trois ans, votre taux d intérêt passera de 5% à 4,01 %. 1 VARIATION : Annuelle : Indice A (Moyenne des taux de rendement des Certificats de Trésorerie à 12 mois). Triennale : Indice C (Moyenne des taux de rendement des obligations linéaires (OLO) à 3 ans). Quinquennale, 10/5/5, 15/5 et 20/5: Indice E (Moyenne des taux de rendement des obligations linéaires (OLO) à 5 ans). L indice correspondant au taux d intérêt initial est celui du mois civil précédant la date du tarif et figurant sur celui-ci. Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 9 sur 15

10 Au sein de cette alternative, vous avez encore le choix entre diverses possibilités. Les options 10/5/5, 15/5 et 20/5 allient idéalement stabilité et variabilité, puisque le taux reste fixe pendant les 10, 15 ou 20 premières années et fluctue ensuite tous les 5 ans. La variation annuelle, triennale ou quinquennale implique un ajustement de votre taux d intérêt tous les 1, 3 ou 5 ans. Si vous optez pour la variation annuelle, vous restez malgré tout à l abri d une éventuelle hausse brutale des taux pendant les trois premières années. En effet, la hausse maximale par rapport au taux initial ne pourra dépasser 1% la 2 ème année et 2% la 3 ème année. Exemple : Vous avez emprunté au taux mensuel de 0,4074 % (équivalent à un taux réel annuel de 5%) avec une variation annuelle. Le taux grimpe à 0,6434% (équivalent à un taux réel annuel de 8 %) la 2 ème année et à 0,7207 % (équivalent à un taux réel annuel de 9 %) la 3 ème année. Quoi qu il en soit, votre taux restera bloqué à 0,490 % la 2 ème année (équivalent à un taux réel annuel de 6,045 %) et 0,572 % la 3 ème année (équivalent à un taux réel annuel de 7,090 %). Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 10 sur 15

11 TABLEAU RECAPITULATIF AVANTAGES DESAVANTAGES Taux fixe Exactitude : Cette formule permet un calcul précis du coût total du crédit. Sécurité : Vous voilà définitivement à l abri des fluctuations aléatoires du marché. Durée : La durée de l emprunt peut aller jusqu à 30 ans. Prix : Au départ, le taux fixe est supérieur au taux variable. Obstacle : Ce choix empêche toute spéculation à la baisse. Taux variable Prix : Au départ, le taux variable est inférieur au taux fixe. Spéculation : La formule est intéressante en cas de prévision d une baisse des taux. Options : Nous vous proposons diverses formules censées réduire les risques de la spéculation : les options 10/5/5, 15/5 et 20/5 une variation annuelle, triennale ou quinquennale. Protection : Les adaptations à la hausse et à la baisse sont limitées à un maximum. Durée : La durée de l emprunt peut aller jusqu à 30 ans. Imprécision : Il vous est impossible de calculer au départ le coût total de votre crédit. Risque : Le taux variable est directement lié aux écarts aléatoires du marché. Irrégularité : Vos remboursements sont adaptés périodiquement. Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 11 sur 15

12 f. La mise à disposition Toutes les formalités accomplies, il ne nous reste plus qu à libérer le montant du crédit. Cependant, dans certains cas, l argent n est pas versé en une fois. Lors d une construction par exemple, les fonds ne sont libérés qu au fur et à mesure de l avancement des travaux et sur présentation des factures et/ou justificatifs relatifs à l exécution des travaux et/ou à la livraison de matériaux. Cela n empêche pas que la banque soit obligée, dès l entrée en vigueur du contrat, de disposer de la totalité des fonds et de pouvoir les mettre à votre disposition sans délai. En contrepartie de cette disponibilité des fonds qui s étend parfois sur plusieurs mois il vous sera compté une commission de non-prélèvement de 0,15% par mois, calculée prorata temporis sur le montant non prélevé, à partir du 1 er jour du sixième mois qui suit la date de l acte notarié ou de l acte sous seing privé qui vous accorde le droit de disposer du crédit. Vous vous en acquitterez selon la même périodicité que les intérêts. Quant aux intérêts, ils ne sont calculés que sur les montants déjà prélevés. Le remboursement du capital ne commence qu après prélèvement complet du crédit. On considère que le crédit est entièrement prélevé au plus tard un an et demi à partir de la date de l acceptation de l offre. Le montant du crédit peut alors être ramené au montant effectivement prélevé. g. Le remboursement anticipé Vous pouvez, à tout moment, rembourser anticipativement une partie ou la totalité de votre crédit. Auquel cas, compte tenu du caractère imprévisible et impromptu de ce remboursement, BKCP est en droit de vous réclamer une indemnité de «remploi», équivalente à 3 mois d intérêts calculés sur le montant remboursé anticipativement. Vous êtes en droit d effectuer un remboursement anticipé partiel une fois par année civile. Pour les remboursements ultérieurs effectués au cours de la même année, il vous sera demandé que leur montant représente un minimum de 10 % du capital emprunté et corresponde à un nombre égal d échéances complètes en capital. Après chaque remboursement anticipé, vous recevrez un nouveau tableau d amortissement. Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 12 sur 15

13 IV. LES FRAIS a. Les frais liés aux actes a1. L acte d achat A l achat d un terrain ou d un bien immobilier, vous aurez à vous acquitter des droits d enregistrement, des honoraires et débours du notaire et des frais légaux (transcription de l acte d achat, etc...). Remarque : Si vous avez choisi de construire ou de rénover un bien immobilier, l Etat vous réclamera le paiement de la TVA en vigueur au moment de la facturation. a2. L acte hypothécaire (octroi du crédit) Vous devrez en outre vous acquitter des droits d enregistrement de l acte, droits de timbres, droits payés à la Conservation des Hypothèques, des honoraires et débours du Notaire et du salaire à verser au Conservateur. Ces frais sont proportionnels au montant du crédit. Pour de plus amples renseignements, vous pouvez consulter votre agence. Nos conseillers se feront un plaisir de vous fournir les barèmes en vigueur. b. Les frais liés au dossier b1. L ouverture du dossier Après que vous ayez introduit votre demande de crédit, et si votre dossier est accepté, la banque vous enverra un courrier pour vous avertir qu une offre de crédit est à votre disposition dans votre agence. A dater de cette offre, les frais liés à l ouverture d un dossier personnalisé, encore appelés «frais de dossier», sont dus. Ces frais sont détaillés dans notre tarif figurant en annexe et faisant partie intégrante du présent prospectus. b2. L expertise Lorsque vous proposez un bien immobilier en garantie, il convient d en déterminer la valeur. Notre expert agréé, après avoir établi la valeur vénale du bien proposé en hypothèque, la consigne dans un rapport d expertise, dont vous recevrez un exemplaire. Pour ce faire, il vous sera demandé un montant forfaitaire que vous réglerez directement à cet expert. Vous trouverez le montant de ces frais dans notre tarif joint en annexe et faisant partie intégrante du présent prospectus. La Banque se réserve le droit de faire réaliser une expertise à chaque reprise d encours dans le cadre de l ouverture de crédit ou de modifications du crédit ou des garanties. Les frais encourus dans l éventualité d une nouvelle expertise sont à charge de l emprunteur et sont détaillés dans le tarif daté figurant en annexe. b3. Les autres frais Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 13 sur 15

14 Ces frais concernent des évènements pouvant intervenir après que la banque vous ait remis une offre de crédit et concernent : les révisions exceptionnelles de taux, la modification du plan de remboursement, la remise d une nouvelles offre à votre demande, les demandes de réduction du montant du crédit, les modifications de garanties, les demandes de duplicata d attestations, la recherche d historique, Ces frais sont détaillés dans notre tarif figurant en annexe et faisant partie intégrante du présent prospectus. V. LES ASSURANCES a. L assurance-incendie étendue Lorsque vous investissez dans une habitation, vous ne voudriez pas qu elle s envole en fumée ou qu une catastrophe fortuite tempête, grêle, explosion, dégâts des eaux, bris de vitre... vienne l endommager! Nous non plus, car alors votre crédit ne serait plus suffisamment garanti. En toute logique, il vous sera donc imposé de souscrire une police d assurance couvrant l ensemble des risques évoqués. b. L assurance «solde restant dû» Il est d autres perspectives que l on préfère souvent ne pas envisager. Son propre décès, notamment. A fortiori lorsque l on forme des projets d avenir et que l on veut se lancer dans des investissements immobiliers. Or, c est précisément dans ces cas-là qu il est sage de se montrer prévoyant. Certaines précautions doivent être prises pour éviter à votre conjoint, votre famille ou vos héritiers, une charge financière qu ils seraient incapables de supporter. Si vous veniez à décéder inopinément avant l échéance de votre contrat de crédit, c est à la compagnie d assurances qu il incombera de rembourser les montants restant dus (sous réserve des conditions générales et particulières de votre police d assurance). Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 14 sur 15

15 VII. CONCLUSION S engager dans un crédit hypothécaire est une démarche décisive, puisqu elle est censée vous permettre de concrétiser votre rêve le plus cher... devenir propriétaire. Nous avons estimé que l importance du sujet justifiait amplement que l on y consacre cette brochure. Elle a été rédigée spécialement à votre intention, pour vous aider à prendre les bonnes décisions et à faire les bons choix, c est-à-dire ceux qui vous conviennent! Cette brochure ne vaut pas offre. La banque n est pas obligée de fournir un crédit sur base des exemples présentés dans le prospectus. Seuls les lettre d accords de crédit signés ont valeur d engagement. Encore des questions? N hésitez pas à nous les poser. Nous nous ferons un plaisir d y répondre, de vous conseiller utilement. Nous pouvons aussi effectuer des simulations à partir des différentes formules pour vous permettre de faire le meilleur choix en toute connaissance de cause. Et pourquoi pas? d aborder ensemble votre vie professionnelle, d envisager l acquisition du fonds de commerce ou des parts de la société que vous convoitez, sans oublier le financement de vos versements anticipés d impôts et celui de votre nouvelle voiture... Editeur responsable : BKCP sa, Koen Spinoy,, Boulevard de Waterloo Bruxelles Prospectus en vigueur à partie du 04/11/2014 Page 15 sur 15