Si la majorité des acquéreurs de résidence

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1 PATRIMOINE Page 1/6 Le crédit in fine, risqué mais performant Le crédit in fine convient aux propriétaires désireux d'investir ou de réinvestir. Son atout? Il génère un déficit foncier grâce aux intérêts d'emprunts, constants sur toute la durée du remboursement. Mais attention, il existe un risque à la sortie qui rend son utilisation délicate. MARIE PELLEFIGUE Si la majorité des acquéreurs de résidence principale opte pour un traditionnel crédit amortissable, les investisseurs privilégient plutôt le crédit in fine En fonction de votre situation fiscale et financière, vous pourrez, grâce à lui, bénéficier d'avantages spécifiques en termes d'impôt sur le revenu, maîs aussi d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) Reste que ce prêt est souvent plus difficile à obtenir, car les banques le réservent à la frange la plus aisée de leur clientèle II nécessite en effet de disposer d'une surface financière suffisante pour pouvoir sortir de l'opération, à son terme. En outre, il coûte en général plus cher qu'un credit amortissable Les avantages qu'il est en mesure d'offrir doivent donc être à la hauteur de son coût et du risque qu'il génère Un fonctionnement relativement simple Contrairement au crédit classique, pour lequel l'emprunteur règle, avec chaque mensualité de remboursement, une fraction de capital et une part d'intérêts, le crédit in fine n'inclut aucun amortissement «Son principe est que le capital empruntéest rembourse en une seule fois, à L'AVIS DU PRO Le crédit in fine est particulièrement recommandé aux investisseurs, fortement imposés, disposant d'un patrimoine important, et qui touchent déjà des revenus fonciers, car c'est un outil pour réduire la pression fiscale.» Christophe Chaitlet, directeur de /'ingenierie patrimoniale chez HSBC France l'échéance du crédit», explique Bruno Rouleau, responsable des grands accords chez Cafpi Pen dant toute la duree du prêt, les mensualités de remboursement n'intègrent que les intérêts de l'emprunt Or, leur montant est nettement plus faible que dans le cas d'un crédit amortissable, ce qui vous permet, en tant qu'emprunteur, de bené ficier d'un effet de levier plus important Car pour un même montant de prêt, votre taux d'endettement global sera plus faible Inutile cependant de compter souscrire ce type d'emprunt uniquement pour valider un financement «U n credit in fine ne doit pas être utilisé par des investisseurs avec dè faibles revenus, qui trouveraient ainsi un moyen de respecter le ratio d'endettement impose par l'éta blissementde credit», note Yann Marchand, responsable de l'offre credit aux particuliers a HSBC France «I I est réserve aux personnesqui disposent d'un patrimoine suffisamment liquide et conséquentpour le mobiliser en cas de souci avec leur opération immobilière», ajoute-t-il Ce type de crédit peut, en revanche, intéresser une frange spécifique de clients, ceux qui veulent investir immédiatement et souhaitent augmenter leurs revenus a moyen terme H C e sera le cas d'un jeune actif en phase de décollageprofessionnel, qui va voir ses salaires croître rapidement,ou d'un chef d'entreprisequi projettede vendre son entreprise et va donc se retrouver a la tête d'un capital cense quentdans un proche avenir», précise Francis Brune, directeur du développement juridique et fiscal à LCL Banque privée. Enfin, les particuliers qui disposent d'un patrimoine important maîs de revenus relativement faibles, ce qui est le cas de beaucoup de retraités, pourront également Eléments de recherche : ou Conseil à l'accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations

2 Page 2/6 Illustrations Helene Perdereau trouver dans le crédit in fine un moyen de financer une nouvelle opération immobilière. Tout comme un crédit amortissable, un prêt «in fine» peut être souscrit à taux fixe ou à taux variable. Dans ce dernier cas, il est quasiment toujours assorti d'un plafond (appelé également «cap»). Le risque de non-remboursement que la banque supporte est plus important, les crêdits in fine coûtent donc toujours plus cher. «Pour une durée identique, il faut compter en moyenne de 0,20 à 0,30pomt déplus que pour un crédit amortissable», affirme Bruno Rouleau. Aujourd'hui, un emprunteur muni d'un bon dossier peut donc espérer obtenir un taux de crédit in fine de 4 à 4,2 %. Attention, certains établissements majorent davantage le taux d'intérêt de leur crêdit in fine, et le surcoût peut atteindre 0,6 point. Enfin, en règle générale, la durée moyenne d'un crédit in fine oseille entre Ce mode de financement est plutôt réserve à une clientèle aisée. Les bénéfices qu'il offre se doivent d'être à la hauteur de son coût et du risque qu'il génère. douze et dix-huit ans. Il devient aujourd'hui difficile de trouver un financement de ce type pour des durées supérieures à vingt ans. En matière d'assurances, des économies sont également réalisables sur les charges de la dette. Lors du montage de votre crédit avec votre banquier, demandez à ne pas payer le volet «incapacité temporaire de travail» qui est inclus dans l'assurance décès, invalidité, incapacité de travail (DUT). Car comme votre locataire paie un loyer, ce dernier couvrira en général une large part de la mensualité à rembourser. Si vous avez un accident ou une maladie qui vous empêche de travailler, le reliquat à votre charge sera relativement faible. À la clé, le gain en frais financiers peut être important. «Avec un crédit amortissable, le coût Eléments de recherche : ou Conseil à l'accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations

3 Page 3/6 de cette assurance qui inclut l'incapacité temporaire de travail est en moyenne de 0,30 % du montant emprunté. Il peut baisser à 0,17 % en moyenne avec un crédit in fine, qui couvre seulement contre le décès et l'invalidité», souligne Bruno Rouleau. Garantir le remboursement Un crédit in fine s'appuie sur le remboursement du capital au terme du crédit. L'établissement financier doit donc s'assurer en amont que vous serez en mesure de restituer l'intégrité du capital. Pour cela, il existe trois solutions. «Soit l'emprunteur dispose d'une épargnepr ea labié dans laquelle il puisera pour rembourser le capital, soit il décide de se constituer cette épargne en investissant sur un produit financier de type assurance vie pendant toute la durée du crédit, soit l'opération repose sur la vente à terme du bien immobilier qu 'il a servi à financer», énonce Bruno Rouleau. Dans le premier cas, la banque prend en garantie un produit financier pour nantir le prêt in fine qu'elle accorde. Mais elle n'est pas obligée d'accepter tous les placements que vous lui proposez, et peut refuser cette opération si, par exemple, le risque lui semble trop élevé. «S'il s'agit d'un portefeuille de titres, ou d'une assurance vie investie en fonds d'actions très dynamiques, le banquier peut également prendre une garantie d'un montant supérieur à celui du capital à rembourser, en raison du risque de baisse des cours», indique Christophe Chaillet, directeur de l'ingénierie patrimoniale à HSBC France. Attention, si vous optez pour cette solution, ne perdez pas de vue que l'acte de nantissement rendra la banque légalement gestionnaire de votre placement. Vous perdrez donc la main sur une partie de votre patrimoine. Si votre placement financier laissé en nantissement intègre une part d'actions, vous ne pourrez plus réaliser d'arbitrages sans l'accord de la banque et en cas de krach boursier, il pourrait perdre de la valeur. En revanche, l'avantage d'une telle garantie est qu'elle est la moins chère du marché. Bon à savoir : si vous disposez d'une épargne importante localisée sur un seul contrat d'assurance vie, il est possible de réaliser un nantissement partiel. «Tous les actes de nantissement sont limites en montant et en durée. Il s'agit d'un acte sous seing privé La banque peut prendre en nantissement un produit financier qui garantit le prêt accordé entre un client, son assureur et sa banque prêteuse», précise Yann Marchand. La deuxième option, pour garantir un crédit in fine, est de souscrire un produit d'épargne auprès de la banque qui vous accorde votre prêt. «Selon les profils d'emprunteur, l'établissement financier demande entre W et 30 % du capital emprunté comme apport, à investir sur le produit d'épargne», précise Bruno Rouleau. Une fois le placement ouvert, en général il s'agit d'un contrat d'assurance vie, vous effectuerez des versements réguliers dessus pour vous assurer en fin de prêt que vous êtes parvenu à hauteur du capital à rembourser. Pour plus de simplicité et de sécurité, il est conseillé de mettre en place un abonnement d'épargne sur votre assurance vie. Il permet d'investir automatiquement tous les mois des sommes sur votre contrat. Attention, ce versement régulier ne doit pas être arrêté, même si vous avez besoin - durant une courte période - de liquidités. «Car le risque dans ce cas est de ne pas pouvoir reconstituer à terme l'épargne nécessaire pour rembourser le capital in fine», explique Francis Brune. De la même façon, privilégiez un support simple et sûr, de type fonds en euros, car même si les rendements sont faibles aujourd'hui, et tournent autour de 2,5 %, vous ne subirez aucun risque de perte en capital en cas de dégringolade des marchés boursiers. Enfin, sachez qu'en souscrivant une assurance vie commercialisée par votre banque, vous n'aurez pas les meilleurs rendements du marché, les contrats bancaires affichant en général des résultats médiocres. En revanche, vous pourrez négocier plus facilement les frais et les à-côtés du contrat de prêt. Dans tous les cas, vérifiez avec soin la simulation fournie par votre banquier. Elle ne doit pas être trop optimiste en intégrant, par exemple, des taux de revalorisation de l'assurance vie trop élevés. Le risque, si le rendement est décevant, est toujours le même : que vous n'ayez pas accumulé une somme suffisante à terme pour rembourser le capital emprunté. Enfin, ne perdez pas de vue que les sommes accumulées sur votre produit d'épargne devront suffire à rembourser le capital du crédit in fine, mais aussi les charges, et notamment les impôts et taxes sur les plusvalues financières... Ne les Eléments de recherche : ou Conseil à l'accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations

4 Page 4/6 SIMULATION Choisir son crédit pour financer un investissement locatif Pierre et Isabelle, mariés avec un enfant à charge, disposent d'un revenu net mensuel de par mois. Leur tranche maximale d'imposition se situe à 41 % Us achètent un logement ancien en région parisienne, i de 35 m 2, pour , pour le mettre en location à 700 par mois, soit des revenus locatifs de 8400 par an, revalorisés au fil du temps. Ils ont un apport de qui leur permet de couvrir les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie). Ils souhaitent financer l'achat de ce bien sur quinze ans, mais hésitent entre un prêt in fine et un crédit classique amortissable. Nous avons fait réaliser une simulation sur la base d'une imposition de revenus sous le régime microfoncier, mais bien sûr l'intérêt du crédit in fine est de déduire des revenus le maximum d'intérêts d'emprunt, donc de passer au réel. Financement avec un crédit amortissable * Pierre et Isabelle souscrivent un crédit de sur quinze ans, au taux de 3,20 %. -» Ils régleront une mensualité d'emprunt constante de 725 par mois. Ils vont déduire de leurs revenus locatifs annuels la taxe foncière (700 par an), les frais de copropriété et de gestion locative (99 par mois) et les intérêts d'emprunt. -» Avec un crédit amortissable, ces derniers seront élevés les premières années, puis ils déclineront au fil du temps. Le revenu locatif deviendra donc rapidement imposable et, en quinze ans, le montant d'impôt cumulé (à tranche constante) sera de i, et celui des prélèvements sociaux de ll 886. Financement avec un crédit in fine * Pierre et Isabelle souscrivent un crédit de sur quinze ans, au taux de 3,40 % par an. * Leur mensualité d'emprunt sera de 438 par mois. Pour reconstituer le capital, ils ouvrent UP contrat d'assurance vie avec leurs d'apport et abondent ce contrat de 318 par mois. Les sommes sont investies sur le fonds en euros, ils partent de l'hypothèse qu'il rapportera 3 % par an durant toute la période. -» Ils vont déduire de leurs revenus locatifs annuels la taxe foncière (700 par an), les frais de copropriété et de gestion locative (99 par mois) et les intérêts d'emprunt. Avec un crédit in fine, ces derniers resteront au même niveau pendant toute la durée du crédit. Le revenu locatif mettra donc du temps avant d'être taxé, le montant dimpôt cumulé (a taux constant) sera de 11494, cet celui des prélèvements sociaux de Apport Le bilan au bout de quinze ans Financement Nantissement assurance vie * Abondement assurance vie* Remboursements Loyers Charges + déduction forfaitaire Impôts + CSC, RDS ittat Prêt amortissable -50 DOO w l ias 216 Prêt in fine avec nantissement Oe -50 DOO w l (i) capital + intérêt, (2) intérêts seuls Source Cafpi À terme, l'opération avec le crédit in fine est plus intéressante, même sous le régime du microfoncier. Logique, car le couple réalise une belle économie fiscale puisqu'il est fortement imposé. En comparant l'effort d'épargne mensuel, avec un crédit amortissable, Pierre et Isabelle devront débourser 725 par mois avec un crédit amortissable, contre 756 par mois ( ) avec un prêt in fine. Attention, il faut également considérer qu'à la fin de cette opération, le couple disposera de son appartement locatif qui se sera peut-être revalorisé. Eléments de recherche : ou Conseil à l'accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations

5 Page 5/6 négligez pas. Selon le type de bien acheté, leur montant peut être relativement important. Dernière possibilité pour garantir l'emprunt : au terme de l'opération, vendre le logement acheté pour rembourser le capital. «Dans ce cas, le bien immobilier doit être choisi avec soin, pour que sa valeur ne soit pas trop fluctuante», note Francis Brune. Pour valider l'opération de crédit in fine, il faudra aussi que le montant de votre apport soit plus élevé, car votre banquier prendra en compte le risque de baisse des prix de la pierre. Il ne garantira donc pas son crédit sur l'exacte valeur du bien, mais vous en prêtera entre 60 et 70 %. «Ou bien, il exigera une double garantie, et prendra une hypothèque sur un autre bien qui appartient déjà à l'emprunteur», note Bruno Rouleau. Dans ce cas, pensez à intégrer dans votre montage financier le coût fiscal. En effet, depuis le 1 er février dernier, vous n'êtes plus exonéré d'impôt sur les plus-values qu'au bout de trente ans de détention, contre quinze ans auparavant. Des économies d'impôt à la clé Les intérêts d'un crédit in fine sont déductibles à 100 % des revenus fonciers. En souscri- L'atout du crédit in fine? Les intérêts d'emprunt créent du déficit foncier vant un emprunt de ce type, vous pourrez donc minorer vos gains locatifs imposables, et payer ainsi moins d'impôts. «C'est classiquement pour cette raison que les investisseurs privilégient le crédit in fine, car les intérêts s'imputent sur les revenus fonciers et comme leur montant est plus important qu'avec un crédit amortissable, cela permet à l'opération d'être déficitaire plus longtemps», explique Francis Brune. Ce type de prêt s'adresse davantage à des particuliers qui possèdent déjà un patrimoine locatif. «Lorsqu'ils encaissent des loyers qui sont fortement fiscalisés, la souscription d'un nouvel emprunt permet de générer un déficit imputable sur les autres revenus fonciers», explique Christophe Chaillet. Ce gain fiscal sera d'autant plus élevé que les investisseurs se situent dans les tranches les plus hautes du barème d'impôt sur le revenu. En effet, plus le taux marginal d'imposition est fort, plus les déductions fiscales le sont, puisque les revenus fonciers sont intégrés aux autres revenus et taxés comme tels. En outre, si le crédit in fine est adossé à une assurance vie, les intérêts engrangés sur le fonds en euros de votre contrat bénéficient d'une fisca- Eléments de recherche : ou Conseil à l'accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations

6 Page 6/6 lite légère. En cas de retrait avant le quatrième anniversaire du contrat, les plus-values réalisées seront taxées forfaitairement à 35 %. Si le retrait a lieu entre le quatrième et le huitième anniversaire, le taux de taxation passe à 15 %. Enfin, pour les retraits effectués après huit ans de détention, les plus-values sont imposées à 7,5 % après un abattement annuel sur les intérêts de pour un célibataire et de pour un couple. En plus de cette taxation forfaitaire, ces plus-values supportent les prélèvements de 15,5 %. La réforme de l'isf attendue pour l'an prochain risquant, par ailleurs, de pénaliser davantage encore les propriétaires fonciers, si vous souhaitez agrandir votre patrimoine pierre, pour éviter d'être trop taxé, le crédit in fine est également conseillé. Car «comme il ne s'amortit pas et que le capital se rembourse en une seule fois à la fin du crédit, le montant de la dette reste le même durant toute sa durée», fait remarquer Christophe Chaillet. Lorsque vous calculerez votre patrimoine taxable au titre de l'isf, vous déclarerez donc un passif (le montant des prêts souscrits pour acquérir votre patrimoine) équivalant à un actif (les biens dont vous êtes propriétaire). Avec une charge des dettes qui reste constante, votre base imposable au titre de l'isf reste donc globalement stable au lieu d'augmenter comme cela serait le cas avec un crédit amortissable, au fur et à mesure du remboursement du capital. Cet avantage est non négligeable en termes d'économies fiscales, mais attention à intégrer dans vos calculs financiers l'impact final l'année de sortie du crédit in fine. À ce moment-là, votre passif diminuera d'un seul coup et fera donc fortement augmenter votre base taxable. Sauf si vous vendez le bien en question avant le 1 er janvier suivant. Sinon, il y a de fortes chances pour que le montant d'isf que vous allez devoir régler augmente fortement. Vous devrez donc disposer de liquidités en plus cette année-là, que vous pourrez mobiliser rapidement pour régler ce surcroît de charges. Un coût et un risque globalement plus élevés que ceux du crédit amortissable Malgré tous ces avantages, il ne faut pas perdre de vue qu'un crédit in fine coûte plus cher qu'un crédit amortissable. ««Dans les conditions de prêt actuelles, le surcoût tourne autour de 18 à 20 % pour un crédit sur dix à vingt ans», confie Un plus pour transmettre son patrimoine i vous réalisez une opération immobilière en achetant un bien en démembrement de propriété, en faisant l'acquisition de la nue-propriété temporaire, un crédit in fine l'optimisera encore plus. «A condition que l'usufruit soit acquis par un bailleur social, l'emprunteur pourra porter le crédit au passif de son impôt de solidarité sur la fortune, en contrepartie, son actif sera nul, puisque l'isf est dû par l'usufruitier du bien», souligne Francis Brune. Et si votre optique est de protéger au maximum vos proches, le crédit in fine recèle un atout supplémentaire. «En cas de décès de l'emprunteur, les héritiers reçoivent le bien immobilier, dont le crédit sera rembourse par l'assurance décès, mais aussi le montant de l'épargne investie sur le contrat d'assurance vie pour garantir le prêt», souligne Christophe Chaillet. Acheter un bien immobilier locatif en souscrivant un prêt «in fine» est ainsi plutôt conseillé si vous souhaitez protéger le ou les bénéficiaires(s) du contrat d'assurance vie. Bruno Rouleau. «Si le niveau des taux d'emprunt était de 8 %, cette différence serait de l'ordre de 40 %», ajoute-t-il. Avant de le souscrire, vous devez donc réaliser plusieurs simulations pour vérifier que le gain fiscal et financier global que vous retirerez de l'opération d'emprunt compensera le surcoût d'intérêt et les frais annexes (taxation du contrat d'assurance vie en garantie, frais de nantissement, etc.). Sachez également que les conséquences d'un risque locatif mal maîtrise sont plus dangereuses avec un crédit in fine, car comme une large part de votre épargne sera mobilisée pour reconstituer le capital emprunté, si votre locataire rencontre des difficultés pour vous régler son loyer, votre opération pourra vite se retrouver en péril. Vous ne devez en outre pas perdre de vue que le plus grand danger, avec un crédit in fine, est de ne pas avoir les moyens de rembourser le capital au terme. C'est pourquoi ce prêt ne peut être souscrit que pour financer un bien visant à consolider votre patrimoine, non à le constituer. Vous devez pouvoir vous en séparer inopinément pour rembourser intégralement le prêt, en cas de besoin, sans compromettre votre situation financière. Eléments de recherche : ou Conseil à l'accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations