Trajectoires divergentes

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1 Panorama logistique France 1 er semestre 2013 Trajectoires divergentes La demande placée d entrepôts logistique baisse de 13% en un an sur les pôles établis de la dorsale Une année 2013 qui s annonce difficile pour le 1 er marché logistique français Après un 1 er trimestre atone, le marché des entrepôts sur les quatre principaux marchés de la dorsale (Lille-Paris--Marseille) enregistre un bon 2 ème trimestre avec près de m² commercialisés. Malgré cette bonne performance, le retard pris en début d année ne sera pas rattrapé. Le marché enregistre une baisse de 13% de ses commercialisations, impacté par une conjoncture économique difficile. Les chargeurs sont de plus en plus présents depuis Ils ont pris à bail 70% des surfaces commercialisées depuis le début de l année, notamment au travers d opérations sur-mesure. L offre d entrepôts a diminué de 11% en un an et se positionne à un peu plus d 1,6 million de m² à fin juin 2013 sur l ensemble des pôles majeurs de la dorsale. Les disponibilités immédiates de surfaces neuves ne cessent de diminuer et ne représentent que 21% du stock vacant de classe A. Seul le lancement spéculatif de nouveaux projets pourrait alimenter le marché en surfaces neuves à court terme. Les valeurs locatives pour les meilleurs actifs se sont globalement maintenues et oscillent entre 47 et 52 pour Paris, 40 et 46 pour, 42 et 48 à Marseille, et 42 et 43 pour Lille. Après une année 2012 particulièrement difficile, le marché des entrepôts francilien a encore souffert au 1 er semestre Seuls m² ont été commercialisés, soit un niveau bien en-dessous de la moyenne semestrielle constatée depuis 2005 autour de m². Le fort niveau d imposition de la région francilienne devient un réel frein pour les entreprises qui y sont implantées, ou souhaitent s y installer. Ainsi, certains utilisateurs vont préférer se positionner sur des régions limitrophes où d une part, l imposition est plus favorable, et d autre part, les valeurs locatives sont plus attractives. Les chargeurs ont été les plus actifs ce semestre, avec entre autres les prises à bail de JMT LOCAMEUBLES sur m² à Gonesse, DELAMAISON.FR sur m² à Marolles-en-Hurepoix ou encore de FRANCE BOISSONS sur m² à Gennevilliers. L offre immédiatement disponible n a pas évolué de façon significative en un an. Ainsi, près de m² d entrepôts sont vacants sur le marché francilien, soit un taux de vacance de 7,1%. Cette offre immédiatement disponible est composée en majorité de bâtiments de classe A de seconde main diffus. Reprise du marché logistique lyonnais au 2 ème trimestre Après un 1 er trimestre blanc, le marché lyonnais s est repris au 2 ème trimestre, et près de m² y ont été transactés. L habituel 2 ème marché logistique français reste cependant bien en deçà de sa moyenne semestrielle observée depuis 2005, qui se situe autour de m². Au vu du contexte économique actuel, le marché lyonnais ne devrait pas terminer l année sur un volume équivalent à ceux observés au cours des deux dernières années, qui était supérieur à m².

2 Pulse Panorama logistique France 1 er semestre 2013 Page 2 Notons une importante absorption des entrepôts de classe A dans un marché où l offre neuve disponible est limitée. La plupart des utilisateurs s orientent sur des bâtiments de classe A de seconde main. Le niveau global de l offre est en baisse depuis un an pour se positionner à près de m². Si le niveau de l offre de seconde main a fortement augmenté, l offre neuve, quant à elle, a beaucoup diminué (-30%). Le marché lyonnais va rapidement arriver à une pénurie d offres de qualité, puisque seuls m² de surfaces neuves sont disponibles immédiatement sur ce marché. Un 1 er semestre timide pour le Nord Pas-de-Calais Marché traditionnellement porté par de grandes opérations en compte-propre, le 1 er semestre 2013 ne déroge pas à cette règle. Ainsi, après les installations d OXYLANE sur m² à Valenciennes et d AMAZON sur près de m² à Lauwin- Planque l an dernier, c est LIDL qui se fait construire en comptepropre un entrepôt de m² à La Chapelle d Armentières. De fait, la part des chargeurs ne cesse de croître, ils comptent pour plus de 80% des surfaces commercialisées sur les six premiers mois de l année. Le stock vacant de la région s est fortement résorbé en un an pour avoisiner les m². Comme à l accoutumée, cette offre se compose quasi exclusivement de bâtiments de classe A. Le taux de vacance de la région PACA a fortement diminué pour se positionner à 7,4%. Début d année atone pour les deux marchés du pôle secondaire Enfin, dans la Vallée-du-Rhône, le début d année est difficile puisqu aucune transaction n a été enregistrée sur les 6 premiers mois de l année, alors qu en Vallée-de-la-Saône, près de m² d entrepôts ont été commercialisés sur l opération «Les Portes de Beaune». MASSA PNEUS s est positionné, sur un des bâtiments de la plate-forme logistique de PARCOLOG, qui avait été livrée en blanc il y a quelques années. Une extension serait d ailleurs envisagée par le distributeur de pneumatiques. Le stock vacant s est résorbé de manière significative en un an, pour se positionner à m², soit un taux de vacance de 5,9%. L offre immédiatement disponible est majoritairement composée de bâtiments de classe A de seconde main. Une transaction exceptionnelle est venue dynamiser le marché de la région PACA Le marché de la région PACA enregistre une bonne performance au 1 er semestre 2013 en réalisant déjà plus de la moitié de la demande placée de l an dernier. Ainsi, près de m² d entrepôts ont été commercialisés sur les six premiers mois de l année. Cette performance est cependant à relativiser puisqu une opération clé-en-main de m² pour CASTORAMA à Saint-Martin-de- Crau a été comptabilisée. A elle seule, cette transaction pèse pour 68% du volume placé du semestre. D ailleurs, la région est dynamisée depuis plusieurs années par des opérations clés-en-main d envergure qui comptent pour une part importante dans la demande placée pour des utilisateurs comme MAISONS DU MONDE, ou KATOEN NATIE.

3 Pulse Panorama logistique France 1 er semestre 2013 Page 3 Une année 2013 qui démarre sur les chapeaux de roues pour le marché de l investissement Une seconde partie de l année qui devrait être tout aussi dynamique Après une excellente année 2012, avec plus d un milliard d euros investis, le 1 er semestre 2013 continue sur cette bonne dynamique avec près de 450 millions d euros investis sur le marché logistique français, soit le meilleur 1 er semestre enregistré depuis L immobilier logistique est un produit standardisé qui devrait continuer d attirer les investisseurs souhaitant notamment se diversifier. Ainsi, les volumes engagés pourraient avoisiner les 800 millions d euros, soit un niveau supérieur à celui enregistré en Les cessions de portefeuilles ont fait leur retour au 2 ème trimestre, dont une d envergure. En effet, ICADE a vendu son portefeuille «Logicad» au fonds opportuniste américain APOLLO GLOBAL MANAGEMENT pour un montant de 145 millions d euros. Il s agit d un portefeuille composé de 11 entrepôts logistique de classes B situés en province. Le second portefeuille est celui cédé par l australien DEXUS à un investisseur privé, composé de 4 actifs, pour un montant inférieur à 20 millions d euros. Les investisseurs étrangers ont été les plus actifs sur les six premiers mois de l année, avec plus de 56% des engagements. Les taux de rendement prime ont diminué de 5 à 10 points de base au 2 ème trimestre Les meilleurs actifs s échangent actuellement à 7,10% en Ile-de-France et à 7,15% dans la région lyonnaise. Il existe deux types d investisseurs : ceux qui privilégient les actifs «core» et ceux dit «opportunistes». Peu d investisseurs sont, aujourd hui, prêts à se positionner sur des produits intermédiaires. La présence des investisseurs étrangers plébiscitant notre marché devrait devenir encore plus significative au regard des négociations en cours. Les taux de rendement pour les meilleurs actifs pourraient encore diminuer. En effet, il existe une demande non satisfaite d actifs de première catégorie qui pourrait exercer une pression à la baisse sur les taux. En revanche pour les autres actifs, les taux devraient se stabiliser à des niveaux élevés.

4 Pulse Panorama logistique France 1 er semestre 2013 Page 4 Les indicateurs du marché locatif au 1 er semestre 2013 (Sources : Immostat/Jones Lang LaSalle/CECIM) Secteurs Demande placée* 1 er sem S2013/1S2012 * Sont pris en compte les entrepôts de plus de m² de catégorie A & B, messagerie et frigorifique ** Taux de vacance calculé sur le parc d entrepôt de plus de m² en Ile-de-France Taux de vacance** Loyer prime ( /m²/an) Nord Pas-de-Calais m² k 5,9% m g Ile-de-France m² m 7,1% m g Rhône-Alpes m² m 9,8% m g PACA m² k 7,4% m g Total Lille-Paris--Marseille m² m 7,7% m 52 g Les indicateurs du marché de l investissement au 1 er semestre 2013 (Source : Jones Lang LaSalle) Investissement 1S S S S S Millions 225 Millions 183 Millions 243 Millions 448 Millions Volume total investi en Logistique en France 12 transactions 12 transactions 8 transactions 16 transactions 20 transactions 1S2013/1S2012 k Part des portefeuilles 17 % - 62% 26% 36% k Transaction moyenne 13,9 Millions 19,4 Millions 22,3 Millions 15,1 Millions 22,4 Millions k Taux de rendement prime 8 % 7,3 % 7,0% 7,2% 7,1% m

5 Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris rue La Boétie Paris Fax : + 33 (0) La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0) Fax : + 33 (0) Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis Fax : + 33 (0) Le Plessis-Robinson «La Boursidière» BP Le Plessis-Robinson Fax : + 33 (0) , avenue Foch Tél. : + 33 (0) Fax : + 33 (0) Contacts Manuela Moura Consultante Etudes et Recherche Contacts Paris +33 (0) manuela.moura@eu.jll.com Jean-Marie Guillet Directeur Département Logistique +33 (0) jean-marie.guillet@eu.jll.com Vincent Delattre Directeur Investissement Régions +33 (0) vincent.delattre@eu.jll.com Laurent Vallas Coordinateur Logistique France +33 (0) laurent.vallas@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Tout e reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.