Leçon «ZRR Loueur Meublé»

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1 Leçon 5 : suite logicielle CAPITAL EXPLORER 2 juin 2008 Module : SIMULATION Leçon «ZRR Loueur Meublé» - Achat immobilier ZRR - Arbitrage fiscal - Régime LMNP Revenus fonciers Engagement de location Exploitation LMNP Écart de rentabilité au terme 1

2 Introduction Les «leçons AMC» sont destinées à vous permettre de travailler des cas «types», présentant une valeur ajoutée réelle. L accent est mis sur les principes. Retenez la méthodologie, plus que la solution proposée! Chaque cas peut largement être amélioré. A vous de jouer! NB : vous pouvez nous demander les originaux au format «PowerPoint» afin de vous en servir pour des présentations clients ou partenaires si vous le souhaitez. 2

3 Données Un couple a 47 ans, mariés (1975), 2 parts fiscales, de revenus. IR : Retraite à 65 ans, en 2025 : /an chacun (soit au total). Budget annuel du foyer (hors impôt, taxes, et crédits) : > revalorisé à 1.2%, comme les revenus et la retraite. Pas de patrimoine saisie (pas utile pour la leçon car pas d autres revenus fonciers ou BIC). Objectif : compléter les revenus à la retraite. Avec une capacité d épargne de , on fait ici une proposition sur une ZRR à , pour de 5000 d épargne, le solde étant destiné à d autres types d investissement. 3

4 Etape 1 : achat de la ZRR (en option TVA) Loyer 4% net HT : 6800 Financement total en amortissable sur 15 ans à 5%. Ne pas oublier de cocher «Réduction d impôt ZRR» en zone Economique de la fiche : On a une opération classique, simple, avec ses revenus et ses charges : On apprécie la réduction d impôt : RAS 4

5 Fin de l étape 1 : récupération de la TVA Vous aurez validé «Option assujettissement TVA» dans la fiche ZRR : Ceci vous permettra de récupérer la TVA. La date de récupération est à paramétrer dans l onglet «Compte de TVA» de la zone Eco. de la fiche : En cliquant sur «Créer» dans cette fenêtre, vous créez sans peine une fiche «assurance-capitalisation», pour le montant de la TVA récupérée, et à la date indiquée ici. Cette fiche se valorise dans le temps. Pas de rachat de prévu dans ce scénario. On conserve un emprunt sur le TTC ici. 5

6 Comparatif de scénarii Comparons l Existant avec le scénario «ZRR» : la ZRR apporte 4167 de réduction d IR sur 6 ans. L opération va couter environ 5000 d épargne par an, puis 9000 en Elle apportera près de 7000 de revenu complémentaire net d IR à la retraite. RAS. 6

7 Etape 2 : cesser la ZRR au bout de 9 ans Duplication du scénario «ZRR» en «ZRR 9 ans suivi LMNP» Ceci permet d isoler le scénario ZRR «classique», afin de ne pas tout faire dans un même scénario, ce qui rend les vérifications et les analyses plus délicates. Une fois la duplication réalisée, on devra stopper la ZRR en 2016, après 9 ans d exploitation (en effet, il n est pas possible de transformer la même fiche immobilier en «entreprise BIC»). On créera ensuite séparément, en 2016, une fiche entreprise BIC «LMNP», en sur la fiche ZRR : Aller en 2016 Activer «Juridique» Cocher «cession» + «exonéré de PV» En effet, il s agit d une «fausse cession» puisque l on va continuer sur le même bien en LMNP. Donc pas de PV. 7

8 Conséquence de l arbitrage de la fiche ZRR : L arbitrage de la fiche ZRR génère : 1. Une recette du prix «de vente» de Une dépense pour solder l emprunt de On est donc ici en cours de scénario. A ce stade, on n a pas encore créé la fiche LMNP. On contrôle le résultat. Achat ZRR d origine «Cession» technique de la ZRR C est l étape intermédiaire du 2 ème scénario. 8

9 Etape 3 : créer la fiche LMNP l année 10 Dans la zone de saisie des actifs, choix du groupe «Société entreprise» Création de la fiche «Suite ZRR en LM» Sur la fiche LMNP : Achat en valeur économique : (cad le prix d arbitrage de la fiche ZRR) On utilise ainsi le cash de la «cession» de la ZRR Ajout d un crédit de CAD le montant du crédit soldé dans la «cession» de la fiche ZRR Durée : 108 mois (on reste ainsi sur la durée d origine du crédit ZRR, 15 ans) Revenu d exploitation : 7500 (dès 2017) Loueur : M. 9

10 Comparatif IR Comparaison des deux stratégies entre elles : ZRR sans ou avec arbitrage fiscal en LM Constats : En 2017, la ZRR génère une imposition régulière, classique sur de l immobilier de rapport A partir de 2017, on voit très clairement le gain fiscal par l économie d IR qu apporte l option LM 10

11 Comparatif : trésorerie Comparaison des deux stratégies entre elles : ZRR sans ou avec arbitrage fiscal en LM Constats : en solde annuel et en solde «cumulé» La stratégie LM est toujours «au-dessus» de la stratégie ZRR L incidence à la retraite, à partir de 2025, n est pas négligeable : 1600 de trésorerie nette en plus (pour 8250 de base de revenu de l investissement) Ce qui tue le plus, c est l écart cumulé au terme et on est seulement sur à la base (sur 25 ans). 11

12 Conclusion Une idée de travail certes, et une fonction de «comparaison des scénarii» plutôt pertinente, et assez bien mise en valeur ici. C est à l utilisateur du logiciel de décider de sa stratégie de travail et de communication. Mais assurément, le module SIMULATION de la suite CAPITAL EXPLORER permet de réaliser un travail d une grande finesse, et de construire un résultat édifiant pour le client! Bonne continuation avec AMC! 12