Les logements neufs privés vus par leurs occupants

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1 sur l agglomération nantaise Mode de vie Habitat Les logements neufs privés vus par leurs occupants Résultats d enquête Juin 2013 AURAN

2 Sommaire Pour qui construit-on dans l agglomération nantaise? page On construit davantage pour les locataires que pour les propriétaires...plutôt des jeunes ménages dans le parc privé neuf...toutes les catégories professionnelles sont logées dans le parc privé neuf...le parc privé neuf loge une part importante de familles...peu de ménages en provenance du locatif social dans le parc privé neuf Comment les occupants perçoivent-ils leur logement neuf? page Les ménages choisissent leur logement neuf pour sa tranquillité et sa surface...les logements neufs privés affichent une surface moyenne similaire à l ensemble du parc de Nantes Métropole...La luminosité, un attrait reconnu des logements neufs...des marges de progression sur la qualité de construction apparaissent...plus de 8 occupants sur 10 considèrent qu ils peuvent stationner leur vélo en toute sécurité...le label écologique du logement n est pas un atout déterminant pour les ménages Quelle perception les habitants des logements neufs ont-ils de leur quartier? page 8...La proximité des transports en commun est le premier critère de choix du quartier...un manque de verdure dans les quartiers...une mixité sociale et générationnelle ressentie dans les quartiers Projection des ménages dans leur logement neuf page 9...Dans le parc privé neuf, 1/3 des ménages se projettent à très long terme dans leur logement... les 2/3 des ménages se projettent 3 ans en moyenne dans leur logement Auran Page 2 Sources : enquête occupants des logements neufs privés 2012 TMO Nantes Métropole Nantes Métropole Aménagement SAMOA AURAN

3 Introduction // Enjeux Afin de mesurer l adéquation de la production de logements neufs avec les attentes des ménages qui les occupent et sa concordance avec les objectifs qualitatifs du Programme Local de l Habitat de Nantes Métropole, l Auran, Nantes Métropole, Nantes Métropole Aménagement et la Samoa ont décidé la mise en place d une enquête auprès des ménages qui occupent les logements neufs dans le parc privé (propriétaires et locataires privés) de l agglomération nantaise. Le présent document constitue une synthèse des grands enseignements de cette enquête. Le comité de pilotage a procédé à l analyse des résultats, lesquels ont ensuite été partagés avec les acteurs de l habitat de l agglomération nantaise. Ce partage et cette mise en débat des résultats de l enquête ont permis d objectiver et de confirmer un certain nombre d éléments de diagnostic sur le parc privé neuf pressentis par les acteurs de l habitat, mais aussi de «tordre le cou» à plusieurs idées reçues et enfin d enrichir les analyses et de dégager un certain nombre d enjeux partagés relatifs : à la diversification de la construction neuve : on construit actuellement plus de logements pour les locataires que pour les propriétaires, et, parmi eux, moins de la moitié sont des primoaccédants. Il faut maintenir une vigilance afin que la construction neuve puisse apporter des solutions logements à l ensemble des ménages. Toutefois, rappelons que l enquête a interrogé les occupants des logements construits au cours d une période pendant laquelle les dispositifs fiscaux en place étaient fortement incitatifs pour les investisseurs, ce qui peut expliquer la forte proportion de logements locatifs privés parmi les logements neufs. au coût de sortie des logements : si le niveau de loyer au m 2 observé dans le parc neuf se situe dans la moyenne des loyers pratiqués dans l agglomération, le niveau de coût de sortie du logement neuf pour les accédants à la propriété est relativement élevé. Les ménages accédants déclarent une mensualité moyenne de remboursement importante sur des durées de prêt parfois très longues (45 % ont un prêt de 25 ans et plus). à la population logée dans le parc neuf privé : les logements neufs privés logent toutes les catégories de population, en particulier les familles et les jeunes. On note une alerte toutefois sur les ménages en provenance du parc locatif social auxquels la construction neuve, hormis dans certaines ZAC, ne semble pas apporter de solutions logements. aux types de logements construits : en termes de typologie, les logements neufs privés comptent un nombre moyen de pièces inférieur à l ensemble du parc de l agglomération. Pour autant, plus du tiers de ces logements comptent 4 pièces ou plus. Par ailleurs, en termes de surface, le parc neuf privé est comparable au reste du parc avec une surface déclarée de 77m 2 en moyenne. à la qualité des logements construits : même si les logements neufs privés semblent globalement donner satisfaction aux ménages sur le plan de leur qualité de construction, de finition ou d isolation, des marges de progression ressortent et interrogent la durabilité des logements construits aujourd hui. Sur le plan énergétique, il convient de noter que les trois-quart de ces logements sont chauffés à l électricité. En outre, pour les ménages, le label énergétique du logement n apparaît pas aujourd hui comme un critère déterminant de choix du logement. à l aménagement des quartiers neufs ou en renouvellement : les quartiers qui accueillent les logements neufs de l agglomération sont globalement appréciés par les ménages. Toutefois, il faut maintenir une attention à la connexion de ces quartiers aux transports collectifs, à la présence d espaces de verdure, de services et d un nombre suffisant de places de stationnement. En outre, la question de la sécurité de la circulation à pied et à vélo dans ces quartiers apparaît comme un point de vigilance à maintenir. Méthodologie Les résultats présentés ci-après sont issus d une enquête qualitative réalisée auprès d un échantillon représentatif des ménages occupant les logements neufs privés (propriétaires privés et locataires privés) sur l agglomération nantaise, construits depuis 2007 (soit logements). Ainsi, 750 ménages installés dans des logements neufs de l agglomération nantaise, hors locatif social, ont été interrogés. Cette enquête a été mise en place par 4 partenaires : Nantes Métropole Nantes Métropole Aménagement SAMOA AURAN. Cette enquête par questionnaire confiée (après appel d offre) à TMO région a été réalisée fin 2011 / début 2012, par téléphone et en passation directe. Le corpus de questions a été structuré autour de 4 axes : les caractéristiques du logement, l occupant et son parcours résidentiel, la perception du logement et du quartier, le profil du ménage. Des résultats obtenus sont significatifs à des échelles de territoires variées : les 5 secteurs du PLH de Nantes Métropole, à proximité des gares ou du tramway, 4 Zac (Bottière-Chênaie, Malakoff- Pré Gauchet, île de Nantes Ouest, île de Nantes Est) Sources : enquête occupants des logements neufs privés 2012 TMO Nantes Métropole Nantes Métropole Aménagement SAMOA AURAN Page 3

4 Pour qui construit-on dans l agglomération nantaise? On construit davantage pour les locataires que pour les propriétaires Plutôt des jeunes ménages dans le parc privé neuf Parmi l ensemble des logements privés construits sur l agglomération au cours des dernières années, 55 % sont destinés à être occupés par un locataire privé et 45 % par leur propriétaire. Cette sur-représentation du locatif dans l ensemble de la construction neuve privée sur la période récente est notamment liée à l instauration de dispositifs fiscaux incitatifs à l investissement locatif. Sur les 5 secteurs du PLH, celui du Sud-Ouest affiche un écart significatif sur cette question : seulement 30 % des occupants des logements neufs privés sont des locataires. Statut d occupation des ménages occupant les logements neufs de l agglomération nantaise Occupants du parc privé neuf 68% Ensemble des ménages de Nantes Métropole (hors locataires sociaux) En termes d âge, les occupants des logements neufs privés de l agglomération nantaise présentent un profil varié avec une relative sur-représentation des jeunes : en effet, 60 % des ménages occupants les logements neufs ont moins de 40 ans, contre 37 % à l échelle de l ensemble des résidences principales de l agglomération. Cette part est plus élevée encore parmi les occupants des logements des ZAC (hormis celle de l Ile de Nantes Ouest). Notons que cette répartition par âge varie selon le statut d occupation : les 3/4 des locataires privés ont moins de 40 ans ; chez les accédants à la propriété sont sur-représentés les ans et chez les propriétaires occupants, les plus de 55 ans. Répartition par âge des chefs de ménages occupant les logements neufs de l agglomération nantaise 45% 55% Occupants du parc privé neuf 44% Ensemble des chefs de ménages des résidences principales de Nantes Métropole Propriétaires occupants 32% Locataires privés Part des locataires privés parmi les occupants des logements neufs : Secteur Nord-Ouest : 50 % Secteur Nord-Est : 37 % Secteur Sud-Est : 45 % Secteur Sud-Ouest : 30 % Ville de Nantes : 69 % 16% 11% 26% 18% 27% 15% 12% 10% 21% Moins de 25 ans 25 à 39 ans 40 à 54 ans 55 à 64 ans 65 ans et plus Part des moins de 40 ans parmi les occupants des logements neufs : ZAC Bottière-Chênaie : 80 % ZAC Malakoff-Pré Gauchet : 79 % ZAC Ile de Nantes Est : 63 % ZAC Ile de Nantes Ouest : 53 % Page 4 Sources : enquête occupants des logements neufs privés 2012 TMO Nantes Métropole Nantes Métropole Aménagement SAMOA AURAN

5 Pour qui construit-on dans l agglomération nantaise? Toutes les catégories socioprofessionnelles sont logées dans le parc privé neuf Dans les logements neufs privés de l agglomération, toutes les catégories socioprofessionelles sont représentées. Comparé à l ensemble des logements de Nantes Métropole, le parc privé neuf loge relativement plus d employés, de professions intermédiaires et de cadres. Notons que 14 % des ménages logés dans le parc privé neuf sont ouvriers, soit une proportion comparable à ce qu on observe sur l ensemble de Nantes Métropole. Répartition par catégorie socioprofessionnelle des chefs de ménages occupant les logements neufs de l agglomération nantaise Occupants du parc privé neuf Ensemble des chefs de ménages des résidences principales de Nantes Métropole 27% Le parc privé neuf loge une part importante de familles En termes de type de ménage, on observe, dans le parc privé neuf de l agglomération, une sur-représentation des ménages familiaux (couples avec enfant(s) et familles monoparentales) qui représentent 36 % des ménages résidant dans le neuf. 36 % sont des couples sans enfant et 28 % des personnes seules. La part des ménages familiaux est plus importante encore dans la plupart des ZAC et dans les logements situés à proximité du tramway ou d une gare. Répartition par type de ménage des ménages occupant les logements neufs de l agglomération nantaise Occupants du parc privé neuf 42% 36% Ensemble des chefs de ménages des résidences principales de Nantes Métropole Peu de ménages en provenance du locatif social dans le parc privé neuf Lorsque l on considère la mobilité résidentielle que permet le parc privé neuf, on constate qu il répond moins bien, sous cet angle, aux objectifs de mixité sociale : seulement 4 % des logements neufs privés sont aujourd hui occupés par des ménages en provenance du locatif social. Toutefois, ce taux est plus élevé dans la plupart des ZAC, notamment celle de Bottière-Chênaie où il atteint 16 % Répartition des ménages occupant les logements neufs de l agglomération nantaise selon le statut d occupation de leur précédent logement Occupants du parc privé neuf 52% 47% Ensemble des chefs de ménages des résidences principales de Nantes Métropole 19% 19% 18% 20% 28% 34% 16% 15% 14%14% 13% 25% 25% 25% 29% 18% 15% 9% 9% 11% 4% 3% 8% 4% 1% 0% 0% Agriculteurs exploitants Artisans, commerçants, Cadres chefs d entreprise Professions Employés intermédiaires Ouvriers Retraités Autres inactifs Personnes seules Couples sans enfant Couples avec enfant(s) Familles monoparentales Part des ménages familiaux parmi les occupants des logements neufs : ZAC Bottière-Chênaie : 61 % ZAC Malakoff-Pré Gauchet : 34 % ZAC Ile de Nantes Est : 24 % ZAC Ile de Nantes Ouest : 36 % Propriétaires occupants Locataires privés Locataires sociaux Occupant à titre gratuit Part des ménages originaires du parc locatif social parmi les occupants des logements neufs : ZAC Bottière-Chênaie : 16 % ZAC Malakoff-Pré Gauchet : 8 % ZAC Ile de Nantes Est : 6 % ZAC Ile de Nantes Ouest : 2 % Logements situés à proximité du tramway ou d une gare : 38 % Sources : enquête occupants des logements neufs privés 2012 TMO Nantes Métropole Nantes Métropole Aménagement SAMOA AURAN Page 5

6 Comment les occupants perçoivent-ils leur logement neuf? Les ménages choisissent leur logement neuf pour sa tranquillité et sa surface Quand ils choisissent de louer ou acheter un logement neuf, les ménages de l agglomération nantaise le font tout d abord pour la tranquillité et la surface du logement. Parmi les autres critères importants, la luminosité et l agencement des pièces sont déterminants pour plus de 7 ménages sur 10. À l inverse, la qualité architecturale du logement, la présence d annexes (buanderie..) et le label écologique du logement apparaissent comme des critères moins importants aux yeux des ménages. En dehors du prix, parmi les critères suivants, pouvez-vous me dire ce qui vous a conduit à louer/acheter votre logement actuel? (réponse : oui) La tranquillité du logement La surface du logement La luminosité du logement L'agencement des pièces La présence d'un stationnement privé La présence d'un jardin, terrasse, balcon, Le fait que le logement soit neuf La qualité architecturale du logement 52% 73% 73% 78% 76% 75% 82% 82% Les logements neufs privés affichent une surface moyenne similaire à l ensemble du parc de Nantes Métropole Les logements neufs privés construits sur l agglomération sur la période récente affichent une surface moyenne de 77 m 2, comparable en cela à ce qu on observe dans l ensemble du parc de résidences principales de l agglomération. Elle est de 60 m 2 pour les appartements et 119 m 2 pour les maisons. Selon les secteurs de Nantes Métropole, cette surface moyenne varie de 66 m 2 sur la ville de Nantes à 94 m 2 dans le cadran sud-ouest. Répartition des logements neufs privés selon leur surface 30% 25% 20% 27% 25% Les charges du logement La présence d'annexe(s) et/ou de rangements 38% 50% 15% 14% 11% 14% Le label écologique du logement 18% 10% 8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 5% 1% La luminosité, un attrait reconnu des logements neufs 0% Moins de de 20 de 40 de 60 de 80 20m 2 à 39 m 2 à 59 m 2 à 79 m 2 à 99 m 2 de 100 à 120m 2 et 119 m 2 plus Sur le plan de la luminosité, les logements neufs de l agglomération séduisent leurs occupants, puisque près des 3/4 d entre eux la jugent très satisfaisante. Tout en restant élevé, ce taux est plus faible dans les ZAC, hormis celle de Bottière- Chênaie dans laquelle 80 % des ménages estiment la luminosité très satisfaisante. Comment jugez-vous la luminosité des pièces? 72% 22% 5% 1% Surface moyenne : 77 m 2 Surface moyenne des logements neufs : Maisons : 119 m 2 Appartements : 60 m 2 Secteur Nord-Ouest : 84 m 2 Secteur Nord-Est : 84 m 2 Secteur Sud-Est : 88 m 2 Secteur Sud-Ouest : 94 m 2 Ville de Nantes : 66 m 2 Très satisfaisante Assez satisfaisante Peu satisfaisante Très insatisfaisante Page 6 Sources : enquête occupants des logements neufs privés 2012 TMO Nantes Métropole Nantes Métropole Aménagement SAMOA AURAN

7 Comment les occupants perçoivent-ils leur logement neuf? Des marges de progression sur la qualité de construction apparaissent Plus de 8 occupants sur 10 considèrent qu ils peuvent stationner leur vélo en toute sécurité Le label écologique du logement n est pas un atout déterminant pour les ménages Globalement, pour 8 occupants d un logement neuf sur 10, la qualité de leur logement est satisfaisante. Toutefois, on observe qu une marge de progression est possible, notamment sur le plan de l isolation phonique et plus encore en ce qui concerne les finitions, qui paraissent insatisfaisantes pour un quart de leur occupants. Comment considérez-vous la qualité de votre logement? Plutôt de bonne qualité 11% Plutôt de mauvaise qualité 13% 18% Ne sait pas 25% Parmi les occupants des logements neufs privés collectifs, 84 % considèrent qu ils peuvent, en toute sécurité, stationner leur(s) vélo(s) dans leur immeuble. Ce taux est plus fort encore dans les logements situés à proximité du tramway ou d une gare et dans les ZAC Bottière-Chênaie et Malakoff-Pré Gauchet ; en revanche, il est inférieur dans les deux ZAC de l Ile de Nantes. Par ailleurs, 83 % considèrent, de surcroît, que l accès à ce stationnement vélo est pratique. Pouvez-vous stationner un ou des vélos en toute sécurité dans votre immeuble? Ne sait pas Non 4% 12% La moitié des occupants des logements enquêtés ignorent si celui-ci est doté ou non d un label écologique. En outre, parmi les habitants déclarant résider dans un logement labellisé, seulement 50 % constatent que celui-ci lui permet de réaliser des économies de charges. Votre logement a-t-il un label concernant ses performances énergétiques? Ne sait pas 50% Oui 18% 32% Non 86% 83% 82% 74% Si oui, avez-vous le sentiment que ce label vous permet de réaliser des économies de charges énergétiques? La construction L'isolation thermique L'isolation phonique Les finitions 84% Oui Oui pour 50 % des ménages Part des occupants des logements neufs privés qui jugent qu ils peuvent stationner leur vélo en toute sécurité dans leur immeuble : Non pour 24 % des ménages Logements situés à proximité du tramway ou d une gare : 86 % 27 % des ménages l ignorent ZAC Bottière-Chênaie : 87 % ZAC Malakoff-Pré Gauchet : 85 % ZAC Ile de Nantes Est : 79 % ZAC Ile de Nantes Ouest : 77 % Sources : enquête occupants des logements neufs privés 2012 TMO Nantes Métropole Nantes Métropole Aménagement SAMOA AURAN Page 7

8 Quelle perception les habitants des logements neufs ont-ils de leur quartier? La proximité des transports en commun est le premier critère de choix du quartier Un manque de verdure dans les quartiers Ce qui détermine en premier le choix des ménages quant à leur quartier de résidence, c est la proximité des transports en commun, partagée par 7 ménages sur 10. Dans les ZAC, ce taux est plus élevé encore : il atteint 87 % chez les ménages de Bottière-Chênaie et 85 % chez ceux de l Ile de Nantes Est. Ce critère de choix est suivi de la proximité du lieu de travail, d étude ou de l entourage et du charme du quartier, déterminant pour environ 2/3 des ménages. En dehors du prix, parmi les critères suivants, pouvez-vous me dire ce qui vous a conduit à louer/acheter votre logement actuel? (réponse : oui) La présence des transports collectifs La proximité du lieu de travail, du lieu d'étude ou de votre entourage Le charme du quartier La présence de commerces La présence d'équipements et de services La présence d'espaces verts, d'espaces naturels La renommée du quartier 43% 50% 48% 59% 57% 71% 69% L aménagement des quartiers neufs vu par les ménages qui les occupent paraît comporter des marges de progression. En effet, un quart des ménages enquêtés considèrent que leur quartier ne compte pas assez d espaces de verdure. Dans certains secteurs du PLH, ce constat est plus flagrant encore : de 7 % dans les secteurs Nord-Est et Sud-Ouest, il atteint 30 % dans le secteur Sud-Est et 32 % sur la Ville de Nantes. Les logements situés à proximité du tramway ou d une gare souffrent aussi d un manque de verdure mis en avant par 38 % de leurs occupants. Votre quartier est-il «vert»? Non 25% Ne sait pas 2% La proximité des écoles 34% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Une mixité sociale et générationnelle ressentie dans les quartiers Les ménages vivant dans les logements neufs de l agglomération nantaise ressentent une certaine mixité dans les quartiers de logements neufs : 75 % d entre-eux considèrent que vivent dans leur quartier toutes sortes de catégories sociales, 88 % que vivent toutes sortes de classes d âge. Ce sentiment est accru dans les ZAC de l agglomération nantaise au sein desquelles le défi de mixité sociale et générationnelle semble atteint. Part des occupants du parc privé qui considèrent que vivent dans leur quartier toutes les catégories sociales : Considérez-vous que, dans votre quartier, vivent toutes sortes de catégories sociales et de classes d âge? 9% 16% 75% Toutes sortes de catégories sociales ZAC Bottière-Chênaie : 97 % ZAC Malakoff-Pré Gauchet : 87 % ZAC Ile de Nantes Est : 94 % ZAC Ile de Nantes Ouest : 77 % 3% 9% 88% Toutes sortes de classes d'âge Ne sait pas Non Oui Part des occupants du parc privé neuf qui considèrent que leur quartier n est pas assez vert : Secteur Nord-Ouest : 17 % Secteur Nord-Est : 7 % Secteur Sud-Est : 30 % Secteur Sud-Ouest : 7 % Ville de Nantes : 32 % Logements situés à proximité du tramway ou d une gare : 38 % 73% Oui Page 8 Sources : enquête occupants des logements neufs privés 2012 TMO Nantes Métropole Nantes Métropole Aménagement SAMOA AURAN

9 Dans le parc privé neuf... Projection des ménages dans leur logement neuf 1/3 des ménages se projettent à très long terme dans leur logement À la question «combien d années environ comptez-vous rester dans ce logement»?, un tiers des occupants des logements neufs répondent «le plus longtemps possible». Cette part varie très fortement selon le statut d occupation du ménage : seulement 13 % les locataires privés se projettent à très long terme dans leur logement, contre 44 % des accédants à la propriété et 75 % chez les propriétaires qui ne remboursent pas de prêt immobilier. C est dans la ZAC Ile de Nantes Est que cette part est la plus élevée. Ceci est à mettre en relation avec le profil des occupants. En effet, parmi les occupants de cette ZAC, on observe une sur-représentation des ménages âgés de 65 ans ou plus, lesquels se projettent plus aisément à long terme dans leur logement. Combien d années souhaitez-vous rester dans votre logement? (réponse : «le plus longtemps possible») 33% Ensemble des occupants des logements neufs 13% Locataires privés 44% Accédants à la propriété 75% Propriétaires Part des occupants du parc privé qui souhaitent rester le plus longtemps possible dans leur logement actuel : ZAC Bottière-Chênaie : 26 % ZAC Malakoff-Pré Gauchet : 13 % ZAC Ile de Nantes Est : 44 % ZAC Ile de Nantes Ouest : 40 % Les 2/3 des ménages se projettent 3 ans en moyenne dans leur logement Les 2/3 restants ont déclaré souhaiter rester 3 ans en moyenne dans le logement qu ils occupent actuellement. Là encore, cette durée moyenne varie fortement selon le statut d occupation : de 1,6 années pour les locataires privés à 7,4 années pour les accédants à la propriété et 6,3 pour les propriétaires occupants (qui ne remboursent pas de prêt immobilier). Dans les secteurs Nord-Est, Sud-Est mais surtout Sud-Ouest, cette durée projetée moyenne est la plus élevée ; elles sont à mettre en relation avec les proportions plus importantes, dans ces secteurs, d accédants à la propriété qui se projettent en moyenne plus longtemps que les locataires. 3,0 années Ensemble des occupants des logements neufs Combien d années souhaitez-vous rester dans votre logement? (hors «le plus longtemps possible») 1,6 années Locataires privés 7,4 années Accédants à la propriété 6,3 années Propriétaires Nombre moyen d années projetées dans le logement : Secteur Nord-Ouest : 2,4 ans Secteur Nord-Est : 4,3 ans Secteur Sud-Est : 4,1 ans Secteur Sud-Ouest : 7,6 ans Ville de Nantes : 2,0 ans Sources : enquête occupants des logements neufs privés 2012 TMO Nantes Métropole Nantes Métropole Aménagement SAMOA AURAN Page 9

10 Nantes Métropole 2 cours du Champ de Mars Nantes Cedex 9 Tél. : Fax : Nantes Métropole Aménagement 2-4 avenue Carnot NANTES CEDEX 1 BP Tél : Fax : Société d aménagement de la Métropole Ouest Atlantique 2ter quai François Mitterrand BP / Nantes cedex 2 Téléphone: Fax: Agence d Urbanisme de la Région Nantaise 2 cours du Champ de Mars- BP Nantes Cedex 1 Tél : Fax :