OPERATION D AMENAGEMENT DU CENTRE DE TULLE

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1 OPERATION D AMENAGEMENT DU CENTRE DE TULLE

2 INTRODUCTION Dans le cadre d une convention publique d aménagement d une durée de 8 ans prorogée de deux ans, la SEMABL a été missionnée pour réaliser les projets d aménagement suivants : OPAH RU Réhabilitation de l habitat insalubre (RHI) Aménagements urbains Périmètre de restauration (PRI) Au vu des résultats, la Ville a voulu réutiliser l outil de la concession d aménagement : depuis octobre 2009, la Ville de Tulle et la SEMABL sont liées par un traité d une durée de 8 années dans le but de réaliser un programme d aménagement urbain

3 PROGRAMME D AMENAGEMENT URBAIN GLOBAL REFLECHI ET MIS A EXECUTION DANS LE CADRE D UNE CONCESSION D AMENAGEMENT : L EXPERIENCE TULLISTE, LE PRI PERIMETRE DE RESTAURATION IMMOBILIERE Conditions à réunir pour réaliser ce type d opérations : - ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ) ou secteur sauvegardé - PRI ou ORI (périmètre ou opération de restauration immobilière) - DUPT (déclaration d utilité publique de travaux)

4 PERIMETRE DE RESTAURATION IMMOBILIERE Les périmètres (ou opérations) de restauration immobilière (PRI ou ORI) visent à réhabiliter (restaurer) complètement des immeubles, par des propriétaires ou investisseurs privés, dans certains secteurs : - Les secteurs sauvegardés (100 PSMV) - Les Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (500 ZPPAUP, dont plusieurs en Corrèze et notamment à Tulle) En ZPPAUP, et PSMV créés Les travaux, prescrits par DUP travaux, en PRI, d un immeuble situé dans un secteur sauvegardé créé, ou une ZPPAUP, bénéficient d un régime fiscal privilégié, dit «loi Malraux» La ZPPAUP doit être approuvée. Le PSMV doit être créé, même si la publication du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur n est pas encore publiée.

5 PERIMETRE DE RESTAURATION IMMOBILIERE Le PRI : une «niche fiscale», un outil de renouvellement urbain, avant 2008 : Les travaux, prescrits par DUP travaux, en PRI, d un immeuble situé dans un secteur sauvegardé créé, ou dans une ZPPAUP, bénéficient d un régime fiscal privilégié, dit «loi Malraux» Les montages immobiliers et fiscaux sont complexes, exposés au risque de requalification fiscale, et réservés à certaines clientèles à haut revenu (professions libérales, sportifs professionnels, stars du showbiz) Le taux de défiscalisation s élève au niveau de la plus haute tranche d impôt sur le revenu (40% en 2008) sur les travaux, les études, les frais, et non sur le foncier (prix d acquisition de l immeuble avant travaux) Cette fiscalité d exception «sans limite de plafond» constituait une niche fiscale, avec quelques risques d effets pervers (spéculation foncière et augmentation des dépenses défiscalisées) Les SEM ont utilisé, depuis longtemps, cette fiscalité pour mobiliser des investisseurs extérieurs sur des centres anciens déprimés, ou mobiliser des financements privés sur des immeubles coûteux ne pouvant être restaurés par d autres types de financement : INTERET GENERAL Cette interface SEM/Investisseur permet de négocier, en partie, la typologie des logements à produire et la mixité sociale.

6 PERIMETRE DE RESTAURATION IMMOBILIERE A TULLE, La ZPPAUP a été approuvée le 17/11/ périmètres ont été crées : - en 2003, les PRI «Général de Gaulle» et «La Barrière» - en 2004, les PRI «Le Trech» et «L Alverge» - en 2007, le PRI «Périmètre complémentaire centre ancien» - en 2008, le PRI «ZPPAUP Continuité Urbaine dense» 12 DUPT ont été déposées entre 2003 et 2007 ciblant 74 immeubles La SEMABL a acquis 49 immeubles depuis immeubles ont été revendus à des investisseurs privés : certaines opérations regroupent plusieurs immeubles, 8 par exemple pour l îlot Barrière 59 logements ont été mis sur le marché locatif depuis le début de l opération dont 38 en loyers conventionnés 89 logements vont être mis sur le marché locatif d ici la fin de l année 2010 dont 38 en loyers conventionnés 13 logements devraient être livrés dans les deux années à venir AU TOTAL, 161 logements allant du studio au T5 (4 studios, 6 T1,56 T2, 64 T3, 26 T4, 5 T5)

7 PERIMETRE DE RESTAURATION IMMOBILIERE

8 PERIMETRE DE RESTAURATION IMMOBILIERE MISSIONS DE LA SEMABL Monter les dossiers administratifs et notamment les DUP Travaux (dans le cadre du Décret n du 11 mai 2007 relatif à la restau ration immobilière et portant diverses dispositions modifiant le code de l urbanisme) et dépôt des PC Procéder à la prospection (cibler les immeubles vacants, dégradés, parfois insalubres mais également ceux pouvant prendre de la valeur, disposant d une adresse, d un potentiel ou d une histoire) et l acquisition de biens immobiliers (à l amiable, voie de préemption, expropriation) Procéder au relogement des éventuels occupants Réaliser les projets de restauration immobilière et notamment les études. - études géomètres : réalisation de l état des lieux et de l état descriptif de division - études architectes : réalisation d un projet architectural composé d une note de présentation du projet comprenant un avis sur la structure et sur l intérêt architectural, le programme niveau APS, un tableau des surfaces du programme de logement, un descriptif des travaux envisagés avec estimation du coût des travaux et une note descriptive des travaux particuliers de mise en valeur du patrimoine architectural liés à l état du bâtiment commercialiser les immeubles à réhabiliter. La vente du foncier se fait par l intermédiaire de commercialisateurs ou contacts locaux. Assurer la sécurisation juridique des opérations : la SEMABL est assistée par un conseiller fiscal, avocat spécialisé plus spécifiquement en fiscalité privée «Loi Malraux», en cas de questionnement sur le respect des procédures. Jusqu en 2008, la SEMABL intervenait jusqu à la vente des logements.

9 PERIMETRE DE RESTAURATION IMMOBILIERE LA NOUVELLE LOI MALRAUX ET LA VIR (vente d immeubles à rénover) La loi de finances 2009, article 199 du CGI organise un dispositif fiscal remanié en profondeur. CONSEQUENCES : La banalisation fiscale de la nouvelle Loi Malraux : - Le débat sur les «niches fiscales», la transformation en réduction d impôt bouleversent le marché de la défiscalisation, et l investissement sur le bâti ancien - Les opérateurs Malraux sont en train de disparaître ou de s adapter - La réduction d impôt devient «ordinaire», simple d usage, d un montant plafonné (inférieur à /an en ZPPAUP) - Un produit de défiscalisation à deux vitesses : - 40% en secteur sauvegardé (100 PSMV en France) et quartiers PNRQAD (25 envisagés pour appel à projet en 2009?) - et 30% en ZPPAUP (environ 500 ZPPAUP) - Un plafonnement peu limitatif : possibilité d une dépense étalée sur 4 ans, soit au total - Une compatibilité avec la VIR (vente d immeuble à rénover), depuis décembre 2008 : seul point positif. Cette pratique a l avantage de supprimer certains intermédiaires sur lesquels la SEMABL et la Ville n avaient jusqu à présent peu de contrôle, de réduire le coût des opérations, de maîtriser le coût des travaux et d éviter de faire intervenir des entreprises générales susceptibles de détériorer la situation locale de la restauration des immeubles anciens de Tulle par des problèmes d impayés ou de qualité inégale des prestations, etc.

10 LES AUTRES OPERATIONS QUI ACCOMPAGNENT LE PRI 1. OPAH-RU ( ) L OPAH RU a permis le financement de la restauration de 279 logements locatifs répartis de la façon suivante : logements à loyer libre 138 logements à loyer intermédiaire 35 logements à loyer conventionné 106 Soit 141 logements à loyer maîtrisé en OPAH (50% des logements subventionnés) 2. OPAH Quartier Ouest ( ) 169 logements subventionnés, 95 LL, 24 LI, 50LC et 90 logements vacants remis sur le marché Les deux OPAH (OPAH-RU et OPAH) sont toutes les deux terminées. Aujourd hui, c est l OPAH communautaire qui apporte un financement aux projets.

11 2. Création d un éco-lotissement

12 Densité : 17 logements / hectare Nombre de logements : 26 logements Hauteurs : de R+1 à R+2 SHON totale : 4320 m² Typologies : 4 maisons en bande / 8 maisons mitoyennes / 6 habitats individuels locatifs / 8 habitats individuels en accession Surface des logements : de 125 à 200 m2

13 Espaces publics : Jardins publics et square des enfants (1418m2) / Voies (768m2) / Placettes (456 m2) / Parkings engazonnés (467m2 pour 34 places dont 3 visiteurs, 3 handicapées) Foncier à bâtir : 80% de l opération, soit m2 au total Tailles des parcelles : de 250 m2 à 900m2 Occupation des parcelles privées : 20 % par le bâti / 80% par les jardins

14 3. Réhabilitation de l habitat insalubre

15 Réhabilitation de l habitat insalubre L objectif est de lutter contre l habitat insalubre par la démolition d immeubles déclarés insalubres rémédiables ou irrémédiables et/ou portant un arrêté de péril et de créer des logements sociaux neufs 7 immeubles sont ciblés Nécessité de reloger 6 locataires Création de logements sociaux neufs éventuellement dans un immeuble à réhabiliter Création d aménagement urbain : belvédères et/ou espaces verts

16 4. Plans de déplacement et de stationnement Objectifs des études réalisées par EGIS MOBILITE et la SCET : Résoudre les dysfonctionnements actuels en terme de déplacements ET de stationnement engendrés notamment par la topographie de la ville (contraintes naturelles fortes) : voies le long de la Corrèze relativement étroites, mais devant cumuler différentes fonctions (Voies structurantes pour l accès au centre-ville et aux pôles générateurs, itinéraires piétons et cyclables, linéaire commerçant avec importante demande de stationnement (clients et livraisons), itinéraire des transports en commun); voies sur les coteaux sinueuses et avec de fortes rampes, traitement des ponts qui peut nuire à la lisibilité du plan de déplacement

17 Partager la voirie au bénéfice des modes doux : piétons et pistes cyclables Favoriser une mobilité durable plus respectueuse de l environnement, en développant l usage des modes alternatifs à la voiture : création de parking en entrée de ville/navettes desservant les lieux de travail et centres commerciaux avec des horaires en concordance avec les liaisons ferroviaires TULLE/BRIVE Conforter le transport collectif à l échelle de la Ville et améliorer l intermodalité en gare de Tulle (mise en place d une navette en centre ville) Créer des places de stationnement dans des quartiers saturés : quartiers de l Enclos et de l hôpital par exemple - répondre aux besoins de stationnement liés aux personnels et visiteurs de l hôpital - maisons d habitation implantées dans des rues étroites desservies parfois seulement par des escaliers et disposant pas de garages ou de places de stationnement devant leur logement (opérations PRI amènent sur le marché locatif plus d une vingtaine de logements sans place de stationnement)

18 Les projets P 1 Nouveau giratoire Brive 3 P 1 Piste cyclable existante Piste cyclable en projet à court terme Piste cyclable en projet à moyen terme Cadencement TER pôle intermodal de la gare et transports urbains Nouveau parking (centre hospitalier) Nouveaux pôles générateurs : 1 Eco-lotissement 2 CITEA (3 ème tranche) 3 Mulatet (Commerces) 4 Extension Z.I. Est 5 Equipements de loisirs

19 CONCLUSION La Ville de TULLE a pensé un aménagement global de la Ville dont certaines missions sont sous la responsabilité de la SEMABL En ce qui concerne le PRI, les transactions que nous faisons portent sur des réserves foncières disposant de PC 2008 bénéficiant des avantages de l ancien Malraux : elles restent malgré tout difficiles à «évacuer». En 2008, deux immeubles ont été vendus en totalité, deux autres en partie. Il a fallu attendre fin 2009 pour que l ensemble des logements soient vendus. En 2009, un seul immeuble a été vendu sous la nouvelle formule : la SEMABL désignée comme AMO de l opération Les acquisitions se sont réduites : 2 immeubles en 2009 en raison de l incertitude quant au devenir de la loi des Finances.