Message accompagnant le projet de décision concernant l octroi d un crédit d engagement pour l aide au logement

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1 Message accompagnant le projet de décision concernant l octroi d un crédit d engagement pour l aide au logement Le Conseil d Etat du Canton du Valais au Grand Conseil Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Députés, Nous avons l honneur de vous transmettre, avec le message, un projet de décision concernant l octroi d un crédit d engagement pour l aide au logement. I Objectifs des crédits d engagement a) Prolongation des abaissements supplémentaires pour les immeubles locatifs subventionnés La Confédération a modifié en date du 12 mars 2004 l ordonnance relative à la loi encourageant la construction et l accession à la propriété de logements (RS 843.1) en prolongeant les abaissements supplémentaires de 15 à 19 ans. La loi fédérale encourageant la construction et l accession à la propriété du 4 octobre 1974 (RS 843) et la loi cantonale sur le logement de 1988 (RS/VS 841.1) permettent d accorder des abaissements supplémentaires de loyer (aides à fonds perdu) pour les ménages dont le revenu à l impôt fédéral direct et/ou la fortune sont inférieurs à certaines limites. Ces limites sont les suivantes : - pour le revenu : o Confédération : revenu à l impôt fédéral direct inférieur à fr. 50' fr. 2'500.- par enfant o Canton : revenu à l impôt fédéral direct inférieur à fr. 45' fr. 2'300.- par enfant - pour la fortune : o Confédération : fortune inférieure à fr. 144' fr. 16'900.- par enfant o Canton : fortune inférieure à fr. 130' fr. 15'300.- par enfant Depuis 1991, la Confédération a versé aux bénéficiaires valaisans (pour 3'000 logements locatifs environ) des aides à fonds perdu pour un montant de 177 millions et le canton pour 73 millions de francs soit au total 250 millions de francs, ce qui correspond à des investissements de 2,5 milliards de francs environ.

2 2 La modification de l ordonnance fédérale devenait nécessaire, vu le développement du marché du logement et surtout les charges locatives difficilement supportables pour de nombreux ménages à revenu modeste, avec l arrivée à échéance des aides à fonds perdu. Il faut rappeler qu en Valais, sur la base des statistiques du Service cantonal des contributions, 25% des ménages avec 2 enfants qui vivent dans un 4 pièces à 1'400 francs par mois, ont un revenu brut inférieur à 55'000 francs et ont ainsi une charge locative supérieure à 30% de leur revenu. L ordonnance fédérale en vigueur fixe la durée de l abaissement supplémentaire I à 15 ans et l abaissement supplémentaire relevé à 11 ans (dans le cas d une participation du canton), tant pour les logements locatifs qu en propriété. A l expiration de ces périodes, les aides prennent fin et ne sont pas remplacées par d autres mesures. L expérience a démontré que, dans la situation actuelle du marché, la fin de ces abaissements supplémentaires provoquait de plus en plus souvent des difficultés financières aussi bien chez les locataires que chez les propriétaires. En effet, les loyers des immeubles subventionnés doivent être augmentés relativement fortement et dépassent souvent ceux pratiqués sur le marché libre comme le démontre l exemple ci-dessous. Or, avec l obligation de rembourser les avances de base accordées par la Confédération, les propriétaires d immeubles subventionnés doivent reporter sur le locataire la suppression des aides à fonds perdu, pour éviter une rentabilité négative de l immeuble, avec de graves conséquences financières à moyen terme. Les propriétaires de ces immeubles ont dès lors des difficultés à trouver des locataires et les ménages à revenu modeste n ont pas les moyens financiers pour supporter une adaptation à la hausse des loyers. La seule solution pour ces locataires est de quitter le logement subventionné pour trouver ailleurs un hypothétique appartement moins cher mais avec des conditions d habitation souvent précaires. De ce fait, et ceci est fondamental, les immeubles subventionnés seraient ainsi détournés de leur vocation première. Ils recevraient, vu la pénurie actuelle de logements, de nouveaux locataires plus aisés financièrement et qui, faute de mieux, accepteraient de payer un loyer supérieur à celui du marché libre. Pour étayer cette situation, nous prenons comme exemple un ménage monoparental avec 1 enfant à charge de 10 ans, qui habite un immeuble subventionné de 3 pièces. Jusqu au 31 décembre 2004, avec les abaissements supplémentaires de la Confédération et du canton, le loyer mensuel s élevait à fr , sans charge, pour un salaire net de fr. 30'000.- par année. A partir du 1 er janvier 2005, avec la suppression des aides à fonds perdu qui arrivent à échéance, le loyer a passé à fr. 1'146.-, soit une augmentation de 34% et une charge locative de 45,8% par rapport au revenu. Plus généralement, si l on considère un appartement de 4 pièces de fr. 350'000.-, une perte de l aide de 1,2% du coût de revient correspond à un montant annuel de fr. 4'200.- ou fr par mois. Le prix de location mensuel, à hauteur de fr. 1'300.- avec les aides à fonds perdu, devrait être augmenté de fr et se situerait ainsi à fr. 1'650.-, à l échéance des aides. Avec des charges de 200 francs environ, le loyer atteindrait fr. 1'850.-, soit au-dessus des

3 3 loyers actuels du marché libre pour un appartement de même grandeur mais surtout au-dessus des capacités financières des ménages à revenu modeste. Cette situation nouvelle, très difficile pour les locataires et les propriétaires d immeubles locatifs, a amené le Conseil fédéral à prolonger les abaissements supplémentaires I (indépendants de l aide cantonale) de 15 à 19 ans, suite entre autres à une motion déposée par un parlementaire valaisan. Les abaissements supplémentaires I sont des versements annuels à fonds perdus correspondant à 0,6% des coûts de construction ou d achat de logements. Le but de ces aides est d abaisser le loyer pour les immeubles locatifs et les charges pour les logements en propriété. Bénéficient de l abaissement supplémentaire I, à condition que les limites de revenu et de fortune ne soient pas dépassées, les personnes seules occupant un logement de trois pièces au plus et les familles et communautés d habitation. Les personnes âgées, le personnel soignant, les invalides et les personnes exigeant des soins ne sont pas concernés par cette prolongation, les aides étant déjà accordées pendant 25 ans, conformément à la législation en vigueur. Les mesures fédérales de prolongation des abaissements supplémentaires I n atteindront toutefois les résultats escomptés pour les immeubles locatifs subventionnés en Valais que si le canton prolonge aussi son aide cantonale à fonds perdu de 15 à 19 ans. Pour l année 2004, les aides versées par le canton pour les immeubles locatifs subventionnés se sont élevées à 2,4 millions de francs (pour 2005, selon les estimations, le montant versé se montera à 2 millions de francs). La prolongation des aides de 15 à 19, soit pour 4 ans, exigera un engagement maximum de 10 millions de francs de la part du Grand Conseil. Le Conseil d Etat invite le Grand Conseil à accorder ce crédit d engagement de 10 millions de francs, pour maintenir sur le marché des logements à loyer modéré en faveur des familles de locataires à revenu modeste et répondre ainsi aux objectifs visés par la loi cantonale sur le logement du 30 juin Le règlement d exécution de la loi sur le logement du 7 février1990 (RS/VS ) devra être adapté par le Conseil d Etat dans le sens de cette prolongation. b) Poursuite de l aide cantonale en l absence d aide fédérale pour les années 2006 à 2008 L aide fédérale au logement sous la forme d abaissements supplémentaires a été octroyée pour la dernière fois en 2001, les crédits n étant plus disponibles à partir de cette date. La nouvelle loi fédérale sur le logement, entrée en vigueur le 1 er octobre 2003 (RS 842), prévoyait l octroi de prêts sans intérêt ou à taux préférentiels. Les mesures prises dans le cadre des allègements budgétaires ont fait que ces aides ont été bloquées jusqu à la fin A part des aides indirectes, octroyées en priorité aux organisations d utilité publique (coopératives d habitation), la loi fédérale sur le logement a été ainsi vidée de sa substance.

4 4 Le Conseil d Etat, pour permettre une aide cantonale minimale au logement pour les ménages à revenu modeste, avait autorisé le Service de l économie et du tourisme à engager, pour les années 2002, 2003 et 2004 un montant de fr. 200'000.- (fr. 250'000.- en 2004) correspondant à une contribution à fonds perdu de 0,6% (1,2% pour les personnes âgées et les handicapés) du coût de revient pendant 10 ans pour la construction ou l achat de 70 à 80 logements environ par année. Cette décision du Conseil d Etat se basait sur l article 11 du règlement d exécution de la loi sur le logement du 7 février 1990 (RS/VS ). Cette aide a été affectée essentiellement à la construction ou à l achat de logements individuels. Les montants mis à disposition ne permettaient pas, en effet, d octroyer une aide à la construction d immeubles locatifs. Ceci est regrettable, car il manque actuellement, sur le marché de la location, des logements à loyer modéré pour des familles à revenu modeste. En 2003, le montant engagé par le Conseil d Etat était complètement utilisé à la fin juin. Pour 2004, les montants promis étaient aussi totalement engagés à la fin du mois d octobre déjà. Aucun crédit d engagement n a été octroyé pour Les demandes d aide ne sont donc pas à négliger, même si ce soutien peut paraître modeste. Toutefois, d un point de vue micro-économique, cette action est très intéressante. Les investissements estimés pour les années 2002, 2003 et 2004 se situent en effet à près de 100 millions de francs (220 logements avec des coûts d investissement de fr. 450'000.- en moyenne), ce qui apporte une activité bienvenue à de petites et moyennes entreprises du génie civil et du second oeuvre. Cette action permet surtout à de jeunes ménages à revenu modeste d entreprendre la construction, d acheter une maison familiale ou un logement, ce qui n aurait pas été possible sans une subvention à fonds perdu et un cautionnement éventuel du 2 ème rang par le canton. Les pertes sur cautionnement sont insignifiantes, les bénéficiaires de l aide ayant toujours remplis leurs obligations auprès des banques. Avec les taux d intérêt en vigueur actuellement, la construction ou l achat de son propre logement sont plus intéressants financièrement qu une location, d autant plus que le marché du logement locatif est asséché, dans les régions urbaines et para-urbaines en particulier. Comme déjà mentionné, le Parlement fédéral a bloqué jusqu à la fin 2008 les prêts sans intérêt ou à taux préférentiels prévus par la loi fédérale encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (LOG) du 21 mars 2003 (RS 842). Aucune nouvelle aide directe au logement n est ainsi accordée depuis le début 2002 par la Confédération. Le canton est d avis que l aide minimale cantonale au logement, en l absence d aide fédérale, accordée par le Conseil d Etat pour les années 2002 à 2004, doit être poursuivie pour la période , dans l attente du déblocage éventuel par la Confédération à la fin 2008 des prêts sans intérêt ou à taux préférentiels remboursables prévus par la nouvelle législation. Le canton propose à cet effet d engager un montant annuel de fr. 200'000.-, correspondant à une contribution à fonds perdu de 0,6% du coût de revient pendant 10 ans (1,2% pour les logements destinés aux personnes âgées et aux handicapés).

5 5 Un crédit d engagement de 6 millions de francs est nécessaire pour le paiement des aides proposées soit 3 ans x 200'000.- x 10 ans. Nous invitons le Grand Conseil à accorder ce crédit d engagement en faveur des ménages à revenu modeste, souhaitant construire ou acheter un logement. Ce crédit d engagement répond aux buts de la loi cantonale sur le logement du 30 juin 1988 qui visent à favoriser l accession à la propriété de logements. D autre part, pour faciliter le financement des logements en propriété, le canton peut cautionner les prêts hypothécaires en 2 ème rang jusqu à concurrence de 30% du coût de revient admissible, conformément à l article 9 du règlement d exécution de la loi sur le logement du 7 février Comme déjà mentionné, les bénéficiaires de l aide remplissent leurs obligations et les risques de pertes sur cautionnement sont maîtrisés. De toute manière, en cas d aliénation forcée d une habitation individuelle, le montant de la vente permettra de couvrir le 2 ème rang. Avec la prolongation des abaissements supplémentaires de 15 à 19 ans pour les immeubles locatifs subventionnés et les engagements prévus pour les logements en propriété pour les années 2006 à 2008, les deux catégories de ménages avec des revenus modestes pourraient être ainsi aidées par le canton. c) Crédits d engagement total demandé Le crédit total de l engagement demandé pour la prolongation des abaissements supplémentaires (10 millions de francs) et la poursuite de l aide cantonale en l absence d une aide fédérale pour les années 2006 à 2008 (6 millions de francs) se monte ainsi à 16 millions de francs. II Conséquences financières pour le canton a) Prolongation des abaissements supplémentaires pour les immeubles locatifs subventionnés Les limites de fortune n influencent qu exceptionnellement l octroi ou non des aides. Les abaissements supplémentaires sont touchés essentiellement par la limite de revenu. Ce revenu peut varier d une année à l autre, ce qui rend une évaluation précise des versements effectués dans le futur très difficile à établir. Pour l année 2004, le montant versé par le canton pour les immeubles locatifs subventionnés s est élevé à 2,4 millions de francs, versements aux personnes handicapées et âgées compris. La prolongation des aides pour les locatifs de 15 à 19 ans ne prendra son plein effet que dans les années A ce moment-là, les aides pour les logements en propriété arrêtées à 11 ans seront en grande partie échues. Le canton verserait encore les abaissements supplémentaires aux logements locatifs, soit 2,5 millions de francs au maximum par année, auxquels il faut ajouter les aides pour les logements en propriété estimés à 0,5 million de francs en 2008 et qui vont diminuer régulièrement pour être proches de zéro en 2012.

6 6 b) Poursuite de l aide cantonale pour les années 2006 à 2008, en l absence d une aide fédérale L aide prévue de 6 millions de francs sera échelonnée sur les années 2007 à 2020, soit des paiements moyens annuels de 400'000 francs environ. A ces paiements, il faut ajouter les aides accordées en 2002, 2003, 2004 par le Conseil d Etat soit en moyenne 450'000 francs environ par année, échelonnés entre 2003 et c) Versements globaux estimés pour les aides au logement entre 2005 et 2014 Les aides globales au logement accordées par le canton du Valais se sont élevées, en 2004, à 4,8 millions de francs. Sur la base d estimations, tenant compte des conditions économiques et de législation en vigueur à ce jour, les versements à fonds perdu devraient s élever à 4 millions en 2005 et, à partir de cette date, être en diminution constante, pour se situer à 2,5 millions de francs en Le plan financier prévoyait des aides pour l encouragement au logement (accession à la propriété et amélioration des logements en montagne) de 7,2 millions de francs en 2004 et de 6,6 millions de francs en Les subventions à l amélioration des logements dans les régions de montagne se montent à 0,5 million de francs par année environ. Toutes aides au logement à fonds perdu confondues (aides en cours et nouvelles), les versements prévus pour les prochaines années seront inférieurs à ceux payés en 2004 et antérieurement et donc aux montants prévus dans le plan financier. Montants versés par le canton du Valais pour les aides à fonds perdu depuis 1995 (locatifs et propriété) 1995 Fr. 6'127' Fr. 5'849' Fr. 7'109' Fr. 6'579' Fr. 7'151' Fr. 7'680' Fr. 6'368' Fr. 5'970' Fr. 4'817' Fr. 4'758' Fr. 4'000' estimation 2006 Fr. 3'700'000.- estimation 2007 Fr estimation 2008 Fr estimation

7 7 III Projet de décision La situation sur le marché du logement locatif en particulier est très tendue en Valais comme en Suisse. Les ménages en location à revenu modeste sont les plus touchés par cette situation de pénurie. Or, 3'000 logements en Valais ont profité ou profitent encore de cette aide à fonds perdu.une prolongation des abaissements supplémentaires de 15 à 19 ans est indispensable pour permettre à ces ménages de trouver des conditions d habitation supportables et adaptées à leur budget. La Confédération devra toutefois trouver une solution durant cette période de quatre ans, afin d éviter une nouvelle prolongation de cette aide par le canton. Les propriétaires des immeubles subventionnés, sans une prolongation de ces aides, seraient aussi touchés car, vu les augmentations de loyer, trouver des locataires deviendrait difficile. Les rendements des immeubles baisseraient d autant, pouvant avoir comme conséquence une impossibilité de répondre aux engagements financiers. Or, selon les chiffres de l Office fédéral du logement, plus de 36 millions de francs d avances de base octroyées par la Confédération sont encore à rembourser par les propriétaires d immeubles locatifs subventionnés en Valais, sans parler des dettes bancaires. Le remboursement de ces avances de base ne permet pas aux propriétaires d immeubles locatifs de ne pas reporter la suppression des abaissements supplémentaires sur les locataires. La poursuite de l aide par le canton, en l absence d aide fédérale, pour des immeubles individuels en propriété, permettra aussi à de nombreux jeunes ménages, avec des revenus modestes, de pouvoir acheter un logement ou construire une maison. Les entreprises de la construction en seront aussi les bénéficiaires. Cette aide du canton est octroyée transitoirement, dans l attente du déblocage par la Confédération à la fin 2008 des prêts sans intérêt ou à taux préférentiels remboursables. La loi cantonale sur le logement du 30 juin 1988 a pour but de promouvoir la construction de logements et de favoriser l assainissement de constructions existantes. Elle vise notamment les objectifs suivants : - favoriser l accession à la propriété de logements - maintenir sur le marché des logements à loyer modéré. Les deux engagements demandés vont tout à fait dans le sens souhaité par la législation cantonale. Le Conseil d Etat est dès lors convaincu que vous accepterez ces deux engagements, fondés sur la loi sur la gestion et le contrôle administratifs et financiers du canton du 24 juin 1980 (RS/VS 611.1), de 10 et 6 millions de francs en faveur des locataires et des propriétaires à revenu modeste. Nous saisissons la présente occasion pour vous renouveler, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Députés, l'assurance de notre haute considération et vous recommander avec nous à la protection divine. Sion, le LE PRESIDENT DU CONSEIL D'ETAT : Claude Roch LE CHANCELIER D'ETAT : Henri v. Roten

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