Achat Création. Création de cabinet. 1. Etude démographique. 2. Local professionnel. 3. Principales clauses du bail

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1 Achat Création Création de cabinet 1. Etude démographique Etude démographique médicale et para-médicale - Nombre de cabinets de kiné - Nombre de cabinets médicaux - Structure hospitalière service de rééducation Facteur retraite négligeable Age moyen des kinés libéraux < 40 ans Etude des besoins de santé Facteur population stabilité Tissu économique loco-régional 2. Local professionnel Pas de locaux commerciaux! Il existe 3 types de locaux (habitation, professionnels, commerciaux/industriels). Les kinés ont le droit d exercer dans un local professionnel avec un bail pro. Bail professionnel indispensable Si local commercial => bail commercial Loyer net => pas de TVA Pas de vitrine, enseigne, etc Pas de droit de pas de porte ou fond de commerce Voir règlement de copropriété opposition à une activité professionnelle. 3. Principales clauses du bail 1

2 Nature du contrat (bail professionnel exclusivement) Bénéficiaire (Mr X ou toute personne morale ou physique pouvant se substituer à lui) Définition du local (description et état des lieux descriptif précis) Quand on sait qu on va faire des aménagements spécifiques, il faut prendre contact avec le propriétaire et s arranger avec lui afin de savoir quoi faire le jour où on part. Destination du local (destination large, céder le bail à un autre professionnel ; ex : profession médicale ou paramédicale) Durée du bail (loi Mermaz de 1989, durée minimale de 6 ans reconductible ; résiliation à tout moment par le locataire ou le proprio, préavis de 6 mois) Montant du loyer (révision annuelle / taux de l INSEE à la construction) Cessibilité du bail (le bail doit être cessible à tout moment à un successeur ou un à un associé) Sous location (le droit à la sous location inscrit dans le bail (tout ou une partie du local à un autre professionnel de santé) Pacte de préférence (signale qu on a une préférence pour l achat) Les points sensibles : Le dépôt de garantie : pas obligatoire, négocier le montant, doit être restitué à la fin du bail. L indexation du loyer sur le niveau général des prix ou sur le SMIC est interdite. Les charges et les travaux : bien lire le contrat => qui fait quoi! o En général : locataire = charges locatives courantes (eau, chauffage, ascenseur ), réparation locatives et petit entretient. Bailleur = dépense d entretien dues à la vétusté et gros entretien. 4. Cabinet / Clinique Cabinet + temps partiel clinique o Contrat d exercice obligatoire! o Redevance Exercice libéral en clinique 2

3 o o o o Contrat +++, parts cliniques Redevance Investissements propre ou clinique Cessation ou association Achat de cabinet 1) Evaluations a. Evaluation de la clientèle Environ 5-6% de la clientèle est perdue lors d un changement de cabinet Etude de la comptabilité Quand il y a un comptable : b. c. Evaluation des locaux Etat de vétusté ; espace d expansion ; problème de chauffage des locaux d. Evaluation des investissements Cout de rénovation des locaux ; achat matériel ; rapport CA potentiel rendement e. Personnel salarié du cabinet Secrétaire ; infirmière ; aide kiné Femme de ménage Reprise du cabinet = reprise du personnel, sinon indemnité de licenciement, si on ne garde pas c est l ancien kiné qui paie, si on les garde seulement pour tester 6 mois, l indemnité est selon l ancienneté. 2) Aspect fiscal et financier 3

4 a. Valeur du cabinet Le prix de cession est fixé par la moyenne du CA brut des 3 dernières années (valeur = 40 (petit CA) à 60% (gros CA)). Le chiffre obtenu comprend tous les éléments du cabinet : matériel, meubles, clientèle, bail et indemnité divers. Le prix de cession est fixé par la moyenne du BENEFICE réalisé dans les 3 dernières années (valeur = 40 à 60%). Le chiffre obtenu correspond à la valeur de la clientèle. Il faut ajouter les autres éléments du cabinet après amortissement. o Si le vendeur a un collaborateur : le chiffre à prendre en considération est celui du titulaire du cabinet augmenté des seules et uniques rétrocessions du collaborateur. o Si le chiffre obtenu entre ces 2 méthodes présente une différence de plus de 10%, il faudra faire une moyenne entre ces 2 chiffres (négociation). b. Eléments cessibles 2 catégories : - Eléments corporels : éléments matériels qui existent (matériel et outillage prof, instruments, machines / mobilier de bureau, bibliothèque, agencement, fournitures / immeuble => murs du cabinet) - Eléments incorporels : DROIT DU BAIL (transmission du bail prof ou bail mixte) / CLIENTELE (la clientèle est incessible car attachée au professionnel, il s agit d un droit de présentation à la clientèle). c. Aspect fiscal La partie argent qui représente le droit de présentation à la clientèle n est pas amortissable donc n est pas déductible. Contrat écrit Enregistrement = recette des impôts Délais 1 mois après signature Frais de rédaction Droit d enregistrement o Prix de cession = : droits = 0% o. Voir feuille internet!!! 4

5 d. Financement : budget prévisionnel Déterminer le montant de l emprunt Emprunt = 70 à 90% des besoins Solde = apport personnel Garanties : nantissement sur matériel Regroupe l ensemble des dépenses par rapport à des recettes prévisionnelles 3 grandes familles de dépenses o Dépenses d investissements : mobilier, matériel, embellissements, etc o Dépenses de fonctionnement : loyer, eau, gaz, électricité, assurance, emprunt, cotisations sociales, frais de voitures o Autres dépenses : loyer d habitation, divers frais personnels Durée des prêts : 3 à 7 ans o 1 ère installation ; droit de prestation ; entrée dans un groupe ; achat petit matériel ; achat de véhicule e. Assurance professionnelle R.C.P : protection et défense du MK dans l exercice de sa profession. Obligatoire! Contrat adapté. Dommages matériel et corporels subis par les patients, défense et recours. Sécurité des clients o Souvent avec RCP o Couverture si accident des patients dans le cabinet o Toujours dans les conditions d exercices légales. Dommages au cabinet : dommages causés par les clients au mobilier ou au matériel du cabinet lors d une séance au cabinet. Assurance multigarantie 5

6 o Protection des biens prof contre risques : incendie, vol, dégât des eaux, perte d honoraires, responsabilité face aux voisins Assurance automobile o Minimum obligatoire : contrat tiers o Garanties tous conducteurs : remplaçant o Clauses de garantie matériel transporté (en évaluant bien le cout du matériel) o Assurance privée/professionnelle (préciser que les déplacements seront les 2) 6