LOUER UN LOGEMENT. Que dois-je savoir pour bien louer? 1 Un logement privé A Une location nue

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1 Que dois-je savoir pour bien louer? 1 Un logement privé A Une location nue La loi du 6 juillet 1989 s applique aux locaux neufs ou anciens : - Locaux à usage d habitation principale. - Locaux à usage mixte professionnel et d habitation principale. - Garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Cette loi ne s applique pas aux locaux meublés, aux logements-foyers, aux logements de fonction et aux locations saisonnières. En préalable à l établissement d un contrat de location, le bailleur ou son mandataire peut demander au futur locataire de fournir les documents suivants (liste non exhaustive) : - Une photocopie des trois derniers bulletins de salaires - Une photocopie du dernier avis d imposition - Une photocopie du contrat de travail - Une photocopie de la pièce d identité - Une photocopie des trois dernières quittances de loyer Attention : l article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une liste de documents que le bailleur n a pas le droit de demander. La loi impose la rédaction d un bail écrit et signé par les parties : le bailleur (le propriétaire) et le locataire. Cas particulier : la colocation Aucun texte spécifique ne la réglemente. Seuls les occupants ayant signé le bail sont considérés comme locataires. La solidarité des colocataires n étant pas automatique, une clause du bail prévoit en général que les colocataires seront solidaires entre eux pour le paiement du loyer et des autres sommes dues au propriétaire. La durée du bail est en principe fixée à 6 ans si le bailleur est une personne morale ou 3 ans si le bailleur est une personne physique ou SCI familiale. Par exception, le contrat peut être à durée réduite (minimum 1 an) sous certaines conditions. Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à un mois dans les cas suivants : - Obtention d un premier emploi - Mutation - Perte d emploi - Nouvel emploi consécutif à la perte d emploi - Locataire âgé de plus de 60 ans dont l état de santé justifie un changement de domicile - Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) depuis la loi du 17 mai 2011 Le bailleur a la possibilité à l expiration du bail, en respectant un délai de préavis de 6 mois, de donner congé au locataire motivé par : - La vente du logement. Dans ce cas, le locataire est bénéficiaire d un droit de préemption. - La reprise du logement (cette reprise n est possible qu au bénéfice des personnes énumérées par la loi). - Un motif légitime et sérieux (il s agit notamment de l inexécution par le locataire de l une des obligations lui incombant : défaut répété de paiement du loyer aux termes convenus, défaut d assurance, non respect de la clause interdisant toute sous-location). Un logement pour tous Aucune personne ne peut se voir refuser la location d un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée (article 1 de la loi du 6 juillet 1989). 7

2 Le bailleur doit : - Louer un logement décent et à ce titre trois principes permettent d évaluer la conformité aux caractéristiques de décence : o Le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants. o Le logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants. o Il doit être pourvu des équipements habituels permettant d habiter normalement le logement, en bon état d usage, avec des équipements capables de fonctionner. - Assurer les réparations indispensables pour maintenir le logement en état d être loué. - Assurer la tranquillité du locataire. La décence du logement En cas de doute sur la décence du logement : contacter le comité logement indigne (CLI) Le locataire doit : - Respecter l usage du logement - Payer le loyer et les charges - Maintenir le logement en bon état en prenant en charge son entretien courant et les menues réparations - Utiliser paisiblement les locaux Il a lieu lors de la remise et de la restitution des clefs. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d intervention d un tiers, les honoraires ne peuvent être mis à la charge du locataire. Si l état des lieux ne peut être établi à l amiable, il l est par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et un coût fixé par décret. Il faut l établir par écrit en étant le plus précis possible dans la qualification de l état du logement et de ses équipements. L utilité de l état des lieux est double : - En début de location, il permet de vérifier que le propriétaire loue un logement en bon état d usage et de réparations. - En fin de location, c est en comparant l état des lieux établi à l entrée du locataire avec celui établi lors de sa sortie qu il est possible de déterminer quelles sont les dégradations imputables au locataire et celles résultant de la vétusté qui, elles, doivent être prises en charge par le bailleur. Attention : à défaut d état des lieux d entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. Propriétaire et locataire fixent ensemble les conditions de règlement du loyer notamment le mode de paiement et la périodicité. La loi prévoit que seul le prélèvement automatique du loyer ne peut être imposé au locataire. Il peut donner lieu à une révision annuelle si une clause du bail le prévoit. L augmentation ne peut cependant excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l indice IRL (indice de référence des loyers). En sus du loyer, il peut être demandé au locataire le règlement d une provision sur charges. La liste des charges récupérables est fixée par décret. Une régularisation annuelle est obligatoire. - Ne peut être supérieur à 1 mois de loyer sans charges - Ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire - Ne doit faire l objet d aucune révision durant l exécution du contrat ou son renouvellement - Doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clefs par le locataire déduction faite des sommes restants dues au bailleur et justifiées 9

3 0 11 Le propriétaire est en droit d exiger du locataire la caution d un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l étendue de la caution ainsi qu une mention manuscrite de la personne qui se porte caution indiquant qu elle a connaissance de l étendue de son obligation. Attention : la caution d un tiers ne peut pas être demandée par un bailleur (personne physique) qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives (sauf pour les étudiants ou pour les apprentis). La garantie des risques locatifs (GRL) La nouvelle GRL a pour objectif : dégradations locatives après le départ du locataire et frais de contentieux. recours à la caution d un tiers. Seule condition exigée : avoir des ressources qui soient au moins égales au double du montant du loyer charges comprises (soit un taux d effort jusqu à 50 %). Le bailleur est tenu de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT). Sont annexés au contrat de location : - Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne le locataire sur la consommation en énergie de son logement. Il est établi par un professionnel certifié et couvert par une assurance. Il n a qu une valeur indicative. À savoir! La loi "Engagement national pour l environnement" (ENE) du 12 juillet 2010 a prévu la généralisation de l affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières à compter du 1 er janvier Le constat des risques d exposition au plomb (CREP) uniquement si le logement loué a été construit avant le 1 er janvier Il certifie la présence ou l absence de peintures ou de revêtements comprenant du plomb. Il est également établi par un professionnel certifié couvert par une assurance. Si le CREP révèle la présence de plomb supérieur à un certain seuil, le propriétaire doit avoir fait effectuer les travaux nécessaires pour supprimer le risque lié à la présence de plomb avant la mise en location du logement. - L état des risques naturels et technologiques (inondations, séismes ) doit être fourni dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone sismique. Vous pouvez vous adresser à la mairie ou à la préfecture et vous pourrez remplir vous-même l imprimé. Le propriétaire doit fournir au locataire : - Une information sur les modalités de réceptions des services de télévision dans l immeuble - Les extraits de règlement de copropriété Le locataire doit fournir au propriétaire une attestation d assurance. Il a également l obligation de s assurer contre les risques (dégâts des eaux, explosions, incendies) dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier (attestation de l assureur) lors de la remise des clefs puis chaque année à la demande du bailleur. B Une location meublée Toute location meublée d une résidence principale qui fait l objet d un bail à compter du 20 janvier 2005 est soumise à une réglementation minimum. Une location est meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre) est garni d un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre la vie courante. Si le logement est la résidence principale du locataire, le bail écrit est obligatoire. Il vous est toutefois possible de négocier certaines clauses de ce contrat avec le propriétaire (voir les clauses non réglementées ci-dessous). Le bail peut être établi directement entre vous, sur papier libre (sous seing privé) éventuellement avec l aide d un professionnel (agent immobilier notamment). Chacun doit en conserver un original. Il peut aussi être établi par un notaire. Si le logement n est pas la résidence principale du locataire, sa location n est pas spécifiquement réglementée : le contenu du bail est alors librement négocié. Dans les deux cas, un bail écrit dont le contenu est partiellement réglementé est obligatoire.

4 La durée de la location est d un an. À son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an sauf congé donné par le locataire ou par le propriétaire. Cas particulier : lorsque le logement est loué à un étudiant, la durée du bail peut être limitée à 9 mois et ne pourra être reconduit tacitement. - Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d un mois. - À l expiration du contrat de location, le bailleur qui souhaite modifier les conditions du contrat doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. - Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis (trois mois) et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux notamment l inexécution par le locataire de l une des obligations lui incombant. - Si la révision du loyer est prévue, elle intervient une fois par an à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du bail. L augmentation ne peut dépasser la variation de l indice de référence des loyers. propriétaire et du locataire, les documents annexes ne font pas l objet d une réglementation spécifique. Afin de clarifier vos relations, vous avez donc intérêt à prévoir dans votre contrat : - Le point de départ du bail. - La destination des lieux c est-à-dire l usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d habitation et professionnel. - Le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision (à défaut le loyer ne peut être révisé). - Le montant et la liste des charges, des réparations et des taxes que le locataire devra rembourser au propriétaire. Les charges n étant pas réglementées, elles peuvent faire l objet d une évaluation forfaitaire ou d un versement de provisions avec régularisations périodiques. de se prémunir contre les dégradations dont le locataire pourrait être responsable ainsi que ses modalités de restitution. - L obligation pour le locataire de s assurer contre les risques locatifs. - Les clauses résolutoires que le propriétaire peut juger utiles : c est-à-dire les clauses permettant au propriétaire de mettre un terme à la location en cas de non paiement du loyer ou des charges ou de défaut d assurance. Il est dans votre intérêt de joindre au bail les pièces suivantes : L état des lieux Il est recommandé d établir un état des lieux à l entrée et au départ du locataire. Il s agit d un document capital qui décrit le logement loué et ses équipements. Apportez beaucoup de soin à son établissement. En effet, c est en comparant l état des lieux dressé à l arrivée et au départ du locataire que le propriétaire pourra, le cas échéant, demander la réparation de certains éléments détériorés. En l absence de ce document, le locataire sera présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Si tel n est pas le cas, le locataire devra en apporter la preuve. L inventaire et l état détaillé du mobilier Ce document doit lister les meubles mis à la disposition du locataire et en décrire l état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra également au locataire d exiger le bon fonctionnement des éléments d équipement qui lui ont été fournis en état de marche. Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés. Le locataire et le propriétaire doivent rédiger l état des lieux et l inventaire par écrit, d un commun accord, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution : cette méthode n occasionne pas de frais. Pour être valables, ils doivent être signés par l un et par l autre. Le propriétaire et le locataire peuvent aussi convenir de les faire établir par un professionnel : il faut alors préciser qui supporte le coût de cette intervention.

5 4 15 Le dossier de diagnostic technique Le propriétaire doit fournir à son locataire : - Le diagnostic de performance énergétique (DPE). - Le contrat des risques d exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant le 1 er janvier L état des risques naturels et technologiques datant de moins de six mois si le bien est situé dans une commune où il existe un risque naturel ou technologique (se renseigner auprès de la mairie ou de la préfecture). 2 Un logement à loyer modéré Nouveau! Depuis le 1 er sitif commun de gestion de la demande de logement. Afin de simplifier les démarches des demandeurs et de gagner en efficacité, la demande de logement à loyer modéré est enregistrée en un seul exemplaire et sur un seul et même fichier géré, partagé par l ensemble des organismes d habitat social. Vous n êtes pas obligé de résider dans la commune pour faire une demande. Vous devez être de nationalité française ou être détenteur d un titre de séjour en cours de validité. Vos ressources annuelles imposables ajoutées à celles de l ensemble des personnes vivant au foyer ne doivent pas excéder un plafond qui varie en fonction du nombre de personnes à charge. À présent, vous devez demander le formulaire unique auprès de n importe quel bailleur Le fait de remplir les conditions ne vous donne pas automatiquement droit à l attribution d un logement. Le délai dépend des caractéristiques de votre demande et des disponibilités du logement que vous souhaitez. Selon les communes et/ou le type de logement, l attente sera plus ou moins longue. Aussi, pour augmenter vos chances d obtenir un logement à loyer modéré, il convient d élargir au maximum vos critères. N oubliez pas d actualiser votre dossier si votre situation familiale ou professionnelle change. Tous les ans, vous devrez renouveler votre demande. Pour se faire, vous devez retourner le formulaire de renouvellement qui vous sera envoyé à l adresse que vous avez mentionnée. Pour faire une demande de logement et pour connaître la localisation des logements Les conditions juridiques de location sont proches de celles du privé. Il existe des exceptions comme le montant du loyer réglementé par les pouvoirs publics. Louer un logement à loyer modéré peut vous permettre (en fonction de vos ressources) de bénéficier des aides au logement le plus souvent versées en tiers payant au bailleur. Le droit au logement opposable (DALO) Le droit au logement est garanti par l État, dans les conditions prévues par la loi, aux personnes qui ne peuvent obtenir un logement décent et indépendant par leurs propres moyens (se renseigner auprès de la direction départementale de la cohésion sociale). Ensuite, vous devrez le remplir en n oubliant pas d y joindre une copie de votre carte d identité ou de votre titre de séjour en cours de validité. Enfin, vous pourrez déposer le formulaire, ou le retourner par voie postale, à n importe quel bailleur social du département. L organisme qui dispose d un logement conforme à vos souhaits vous contacte : il vous demandera de compléter votre dossier définitif. Votre dossier de candidature est examiné par la commission d attribution et si votre dossier est accepté, l organisme vous contactera pour conclure le contrat de location.