MARKETBEAT IDF - PARIS QCA BUREAUX

Transcription

1 MARKETBEAT IDF - PARIS QCA BUREAUX 2 ème Trimestre 2018 Citius, Altius, Fortius!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions & Sectorisation Immostat 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE INCERTITUDES PESANTES MAIS PAS FATALES Retour à la moyenne La hausse d à peine 0,2% du Produit Intérieur Brut (PIB) français au 1 er trimestre 2018 contraste avec le pic de croissance de l année 2017 (+2,3% en un an). Bien qu attendu, ce ralentissement a toutefois surpris par son ampleur. Des facteurs tant nationaux (consommation des ménages atone, stabilisation des investissements en logements) qu internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) ont jeté une ombre sur l environnement économique. Les récentes positions de l insaisissable président américain et les conséquences des élections italiennes obscurcissent les prévisions de croissance européenne pour la fin d année. En France, le climat des affaires et le moral des ménages ont chacun chuté de respectivement 5,6 et 7 points en 6 mois. Conséquence directe des taxes commerciales américaines, prémices d une «guerre USA-Chine», les entreprises s inquiètent d une dégradation de leurs carnets de commandes. Le pouvoir d achat des ménages français est pour sa part pénalisé par un regain d inflation induit entre autres par une hausse des prix du baril de pétrole, chahuté par les tensions géopolitiques au Moyen Orient et le retrait américain de l accord sur le nucléaire Iranien. La consommation et l investissement des ménages devraient ainsi rester modérés : +1,0% et +1,6% attendus sur l ensemble de l année Ralentissement en perspective Depuis le début de l année, le nombre d entreprises créées chaque mois a explosé : en 2018 à comparer à en La simplification du statut de micro entreprise via la loi de finance 2018 a ainsi eu l effet escompté notamment sur les secteurs du transport et de l entreposage ( créations par mois). Résultat d une croissance moins soutenue, les créations d emplois toujours dynamiques ( emplois salariés marchands au 1 er semestre 2018) actent cependant une nette décélération ( au 1 er semestre 2017). Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre l essentiel des créations de postes alors que l interim s essouffle et l industrie reste en zone rouge. Bien que toujours orienté à la baisse ( ) l emploi salarié non marchand devrait dès le prochain trimestre profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». Le taux de chômage devrait, selon Oxford Economics, à nouveau se contracter et ce, pour la 3 ème année consécutive. Il s établirait ainsi en fin d année à 8,9% au niveau national et 8,2% en Ile-de-France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,7% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Source : Oxford Economics 2

4 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Un 2 ème 1 er! trimestre encore meilleur que le Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² C est maintenant devenu une habitude de voir le marché de Paris QCA scorer à plus de m² placés par trimestre et ce depuis début A ce jeu, le 2 ème trimestre 2018 fait d ailleurs mieux que le 1 er avec près de m² de bureaux commercialisés, portant le volume de la demande placée à m² depuis le début de l année, en hausse de 10% d une année sur l autre. Les arrondissements du Centre (1 er, 2 ème et 9 ème ) ont pleinement profité de cette bonne dynamique et affichent à mi-année un volume de transactions de m², en progression de 82% d une année sur l autre. Si tous les segments de surfaces sont concernés par cette hausse, on notera surtout la multiplication des signatures au-delà de m² : 18 recensées mi-2018 à comparer à 8 l an dernier à la même période. Coté Etoile (8 ème, 16 ème et 17 ème ), la demande placée de bureaux marque le pas avec «seulement» m² identifiés au 1 er semestre Les petites surfaces se sont maintenues dans leur volume de transactions mais celles d un gabarit supérieur à m² ont été moins nombreuses, avec 24 signatures au 1 er semestre 2018 contre 32 en 2017 à la même époque. Ce repli des signatures sur ce gabarit de surfaces est à mettre en perspective avec un stock immédiat en chute libre : une dizaine d offres sur le marché début juillet 2018 pour un total de m². Valeurs locatives en hausse et Accompagnement en baisse Les lois de l offre - orientée à la baisse - et de la demande - au plus haut depuis 6 trimestres consécutifs - conduisent à une pression haussière des valeurs locatives sur le marché des bureaux de Paris QCA, davantage marquée sur le Centre que sur l Etoile. Cette tendance est sensible tant pour le loyer moyen de première main (680 /m²/an en moyenne au 1 er semestre 2018), qui a progressé de 3% en 6 mois, que pour celui de seconde main (570 /m²/an, +4%). L élévation des valeurs locatives s accompagne d une contraction des mesures d accompagnement, du à la rareté de l offre et à la concurrence sur les immeubles. Source : Immostat Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface - Au 1 er semestre 2018 TRANCHE DE SURFACE Source : Immostat M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +11% De à m² % +2% Plus de m² % +25% Surface totale % +10% Valeurs locatives de transactions à Paris QCA, /m²/an La valeur prime constatée dans le QCA se positionne aujourd hui autour de 810 /m²/an ; elle devrait rapidement passer à 840 /m²/an compte-tenu des négociations en cours sur des immeubles en état futur d achèvement. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield 3

5 PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : la situation devient critique! Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² La tendance baissière de l offre immédiate à Paris QCA se prolonge, avec à peine m² de bureaux vacants au 2 ème trimestre 2018, soit un repli de 25% en 6 mois. La contraction des disponibilités est spectaculaire sur le créneau des surfaces supérieures à m² (-35% en 6 mois) et dessine une configuration inédite sur le marché du QCA : le stock n a jamais été aussi faible alors même que les commercialisations de bureaux culminent. Le marché va pouvoir bénéficier d une petite bouffée d oxygène sur les 12 prochains mois avec quelques m² à libérer ou à livrer dans le QCA. C est certes mieux mais de toute évidence insuffisant pour restaurer la fluidité du marché. Taux de vacance dans le QCA : encore plus bas! Sources : Taux de vacance Immostat - Cushman & Wakefield Dans ce contexte hyper dynamique, le taux de vacance du QCA poursuit logiquement son mouvement de repli pour s établir à 2,0% à la fin du 1 er semestre 2018, en deçà du niveau déjà historiquement faible de Paris (2,4%). Dans le Centre les surfaces vacantes de bureaux représentent seulement 1,4% du parc existant contre 2,1% sur le secteur de l Etoile. La situation est donc critique sur l ensemble des arrondissements avec des taux de vacance compris entre 1,2% (9 ème et 17 ème ) et 2,8% (16 ème ). Offre future : sursis jusqu en 2019 A mi-parcours de l année 2018, à peine m² de bureaux restructurés auront été livrés sur le marché du QCA, dont 85% déjà précommercialisés. On anticipe une volumétrie quasi égale pour le 2 nd semestre soit m² dont seulement m² (2 opérations) restent à placer à utilisateur. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) en chantier à Paris QCA, en milliers de m² En 2019, un total de m² de bureaux répartis sur 14 immeubles sera achevé dans le QCA : quelques précommercialisations sont déjà venues amputer ce stock futur qui s établit aujourd hui à m², répartis entre le Centre (5 opérations) et l Etoile (7 opérations). En marge du QCA, citons les projets en cours de réalisation ou de gestation à Paris Centre Ouest (ZAC des Batignolles entre autres) : m² en chantier et disponibles à horizon auxquels s ajoutent m² dotés d une autorisation de construire. Source : Cushman & Wakefield 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 5

7 CONTACTS AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés