Préambule Investir dans l immobilier pour préparer l avenir Se constituer des revenus avec l immobilier locatif...

Transcription

1 SOMMAIRE Chapitre 1 Introduction Préambule Investir dans l immobilier pour préparer l avenir Se constituer des revenus avec l immobilier locatif...16 Chapitre 2 La location en meublé Une activité ancienne Un cadre juridique différencié en évolution De Airbnb aux résidences de personnes âgées Des locations meublées diverses...23 Location habituelle ou occasionnelle...23 Courts séjours ou résidence principale...24 Location directe à l utilisateur ou location à un exploitant de résidence La location meublée et la propriété...26 Chapitre 3 Le cadre juridique de la location meublée Une activité civile au plan juridique La création d un logement meublé Les caractéristiques du logement Le mobilier Le contrat Une nouvelle approche

2 L a Location meublée Chapitre 4 Le cadre fiscal de la location meublée Une activité commerciale au plan fiscal...41 Les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)...41 La refonte fiscale de Les limites de la location meublée...44 La location meublée indirecte Entreprise individuelle ou société de personnes Les catégories de loueurs en meublé...48 Le loueur en meublé professionnel...48 Le loueur en meublé non professionnel...49 Loueurs exonérés...50 Micro-entreprise...51 Le dispositif Bouvard-Censi Les obligations comptables et fiscales du loueur en meublé...52 Le régime des micro-loueurs...53 Le régime réel simplifié...55 Le régime réel normal...55 La majoration de 25 % pour le calcul du revenu imposable La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)...57 Régime général : l exonération...57 Les exceptions : prestations soumises à TVA...57 Taux applicable = 10 %...59 La récupération de la TVA d acquisition...59 La franchise en base Les taxes locales...62 La Contribution économique territoriale (CET)...62 La taxe foncière...64 La taxe d habitation...65 La Contribution sur les Revenus Locatifs...66 La taxe sur les loyers élevés des «micro-logements»

3 S ommaire Chapitre 5 Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) Définition Les investisseurs concernés La taxation des BIC de location meublée non professionnelle...72 Le choix du régime fiscal...72 Une comptabilité d engagements...73 Le compte d exploitation et les charges déductibles...73 L imputation des amortissements...75 Le traitement des résultats...82 La comptabilisation des frais liés à l acquisition des immeubles...82 La taxation des plus-values en cas de revente...84 La transmission du patrimoine...85 L impôt de solidarité sur la fortune (ISF) Le régime social du LMNP...86 Chapitre 6 La réduction d impôt pour certaines résidences avec services Les résidences avec services Le montage des opérations...92 Des résidences en copropriété...92 Les spécificités du contrat de bail TVA ou droits d enregistrement...94 Les opérations neuves et la TVA...94 Les opérations de refinancement et de réhabilitation Les aspects opérationnels de l acquisition d un produit packagé...97 L acquisition en Vente en État Futur d Achèvement (VEFA)...97 L acquisition en Vente d Immeubles à Rénover (VIR)

4 L a Location meublée Le financement de l opération...99 L utilisation privative des locaux La réduction d impôt pour certaines résidences meublées : Bouvard-Censi Les personnes concernées par la réduction d impôt Les résidences concernées par la réduction d impôt Les opérations concernées par la réduction d impôt Un engagement de location de 9 ans Le montant de la réduction d impôt Contrepartie : la limitation de l assiette des amortissements Modalités d application Les cas de remise en cause de l avantage fiscal Chapitre 7 Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) Un statut aux caractéristiques fiscales avantageuses, devenu marginal Les conditions à réunir pour bénéficier du statut Les critères à respecter Inscription au RCS : modalités pratiques Condition de recettes : appréciation du seuil de euros Condition de revenus : montants à prendre en considération La taxation des BIC de location meublée professionnelle Une comptabilité d engagements Le compte d exploitation et les charges déductibles La limitation des amortissements Charges engagées avant le début d activité Les autres atouts fiscaux du statut de LMP La déduction des déficits sur le revenu global L exonération de la taxation des plus-values

5 S ommaire L allégement du coût de transmission du patrimoine L impôt de solidarité sur la fortune (ISF) Le régime social du loueur en meublé professionnel Les opérations «packagées» Les frais d acquisition L achat en VEFA ou en VIR La perte du statut et les mesures transitoires de Chapitre 8 Le point de vue financier Compte d exploitation : étude de cas Les données de l opération Valeurs et ratios significatifs Le compte d exploitation Le financement d une opération Le crédit et l effet de levier L adossement à un contrat de capitalisation Le financement de la TVA Effort de trésorerie Approche financière de l investissement Notion de rendement locatif Notion de valeur actuelle (VA) Taux de Rendement Interne (TRI) Notion de création nette de patrimoine Étude de cas Simulations financières Étude d un cas type avec réduction d impôt Influence du rendement locatif Influence de la réduction d impôt Influence de la comptabilisation des frais d acquisition Influence du type d emprunt Influence de la valeur de revente

6 L a Location meublée Chapitre 9 Devenir loueur en meublé les étapes Définir son projet Quand aurai-je besoin de revenus complémentaires? Quel montant investir? Rentabilité et tranquillité? Quelle organisation mettre en place pour héberger l investissement? Quel support immobilier? Rechercher l investissement optimal S appuyer sur les réseaux et les professionnels Évaluer les propositions Se rendre compte par soi-même Réaliser l opération Mettre en place le financement Créer les conditions d une exploitation maîtrisée Mise en location Faire évoluer sa situation patrimoniale La revente du bien Le retour au régime de micro-loueur Chapitre 10 Les points clés d une opération de location meublée La qualité du support immobilier Un calendrier des opérations adapté aux objectifs Des conditions d exploitation réalistes Un montage juridique et fiscal performant

7 S ommaire Chapitre 11 Location nue ou location meublée La fiscalité de l investissement locatif Le plafonnement des déductions Principe Dispositifs soumis au plafonnement Conséquences La loi Pinel Présentation La réduction d impôt Pinel Comparaison des dispositifs Bouvard et Pinel Caractéristiques principales Performances respectives Perspectives Annexe