Les 10 règles indispensables pour réussir vos achats immobiliers. et immobilier.com

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1 Les 10 règles indispensables pour réussir vos achats immobiliers et immobilier.com

2 Sommaire Sommaire Bien définir son objectif et sa stratégie Acheter dans un secteur que l'on connait L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement! Patienter, ne pas abandonner, persévérer Valoriser, le secret d'une bonne affaire Se renseigner en détails Négocier Optimiser son financement et sa fiscalité Prendre un gestionnaire locatif Anticiper la revente... 12

3 1. Bien définir son objectif et sa stratégie Que vous vouliez acheter uniquement votre résidence principale ou devenir rentier grâce aux revenus de vos locations, vous devez préparer votre stratégie. Quels sont vos besoins, vos envies, votre capacité? Demandez vous s'il s'agit d'un premier achat, et donc s'il y en aura d'autres ; en plus de celui ci? A la place de celui ci? Cela aura un impact déterminant sur plusieurs éléments comme le financement. Préparez votre budget détaillé (Achat, travaux, frais de notaire,...). Pensez aux surprises que réserve parfois la rénovation. Pour un investissement locatif, n'oubliez pas les impôts! Ciblez exactement vos priorités et vos motivations.

4 2. Acheter dans un secteur que l'on connait Je ne le répèterai jamais assez : Pour bien acheter, il faut connaître le secteur où l'on achète! Combien se sont lancés dans un achat qui semblait être la pépite d'or à l'autre bout du pays. Et à l'usage, ils se sont rendus compte qu'ils n'avaient pas toutes les données. L'idéal, c'est de pouvoir acheter dans votre secteur. Si vous y vivez depuis longtemps, vous en connaitrez tous les avantages et le pièges. Si vous savez que votre secteur ne correspond pas à vos exigences (soit parce qu'on loue mal ou tout simplement parce que vous souhaitez ou devez vivre ailleurs) alors vous devez apprendre avant de prendre votre décision! Il convient donc de bien faire son étude de marché.

5 3. L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement! Si j'avais du faire un bonus intitulé "la seule règle indispensable pour réussir vos achats immobiliers", c'est celle là que j'aurais retenu. Lorsque j'ai commencé mon premier travail dans l'immobilier, on m'a rapidement raconté cette maxime qui tourne en boucle dans le métier. ""Tu connais les trois règles primordiales d'un achat immobilier? Non. L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement!"" Vous l'aurez compris, derrière cette devinette de haut niveau se cache une des plus grandes leçons à retenir. Vous pourrez toujours refaire votre appartement entièrement, changer l'organisation des pièces, refaire les tapisseries ou la salle de bains ; si l'appartement est au mauvais endroit, vous ferez un mauvais investissement. Et quand on parle d'emplacement, on pense bien sûr à la ville puis au quartier où il se trouve mais également à l'environnement. Si l'orientation est catastrophique, qu'il est au 4ème sans ascenseur, qu'il a un vis à vis direct sur le salon des voisins ou sur le parking où tout le monde passe, vous ferez une mauvaise acquisition. Je vous passe la liste des défauts à éviter, ils dépendent surtout de l'objectif pour lequel vous destinez votre achat. Mais que ce soit pour un simple placement patrimoniale en résidence principale, un investissement locatif défiscalisant, ou pour générer un cash flow positif, l'emplacement est le critère numéro un!

6 4. Patienter, ne pas abandonner, persévérer Il va vous en falloir du temps avant de dénicher la perle rare. J'ai mis 8 mois à trouver ma première maison et pourtant j'étais agent immobilier! Et il vaut mieux rater 4 fois le bon que d'acheter une fois le mauvais. Surtout pour vos premiers achats. Le titre vous dit tout. Combien de déception parce que "finalement il était pas si mal celui là". Mais quand vous débutez, qu'en plus vous ne roulez pas sur l'or, que vous allez vous endettez sur 25 ans. Mieux vaut passer une journée à regretter que 25 ans à payer. Alors oui, on est pris entre l'obligation d'avoir le courage pour se lancer et ne pas faire la bêtise d'aller trop vite. Mais ne vous inquiétez pas, si vous suivez la bonne méthode pas à pas, vous aurez toutes les cartes en mains pour sentir quand vous serez prêt(e). Les particuliers font beaucoup moins de bonnes affaires pour cette raison essentiel : Ils se démotivent plus rapidement. Forcément ; il faut faire les visites le soir en rentrant du travail ou le week end à la place des loisirs. Cela vous pousse à être moins exigeant pour se débarrasser de tout ce travail pénible. Ou tout simplement à arrêter le projet pour de meilleures activités à court terme. Les visites sont le passage indispensable pour découvrir une occasion en or inattendue. Persévérer!

7 5. Valoriser, le secret d'une bonne affaire 90% des gens recherchent les 10% des biens les plus agréables. Quand la crise des subprimes a gelé les transactions immobilières (à partir de fin 2008 dans mon secteur), mes clients me répétaient en boucle "Oui mais je sais que je suis en position de force car il y a plus d'acheteurs que de vendeurs". Quand on faisait une analyse globale du marché, c'était tout à fait vrai. Mais ce que les gens ne voulaient pas comprendre, c'est qu'ils recherchaient tous la même chose. La maison parfaite. Bien placée, en bon état, et pas chère! Et celle là, quand ils la croisaient, ils n'étaient plus du tout seuls! Fini donc les négociations et les réflexions à rallonge... Cela veut dire que pour faire une bonne affaire, vous devez vous concentrer sur un bien qui n'est pas forcément le plus attractif au premier abord mais que vous allez valoriser. La majorité des gens veulent poser leurs valises en arrivant. Et ils le paient. A vous de découvrir le bien qui est sous estimé à cause de son état (au sens large) pour en faire un produit attractif à moindre coût. La valorisation!

8 6. Se renseigner en détails Il est primordial de bien se renseigner sur le bien que l'on souhaite acquérir. Et cela pour éviter toute surprise. Pensez à faire le tour du quartier, puis à faire le point sur l'état de la résidence et ses travaux. Enfin, vérifiez le bien. Et si le bien est dans une copropriété, vérifier tous les éléments administratifs de la copropriété. Vous êtes suffisamment protégés par la loi aujourd'hui pour avoir tous les renseignements, encore faut il lire et comprendre ce que l'on vous fourni! Faites bien sûr le tour du bien. Toiture, canalisations, plafonds qui pourraient laisser apparaître un dégât des eaux antérieur, c'est le moment de jouer au détective.

9 7. Négocier "En particulier entre particuliers", le prix de mise en vente est souvent surévalué. Soit parce que le vendeur a une vision un peu trop enjolivé de son bien, soit parce qu'il attend de trouver le pigeon qui achètera à son prix. Le plus souvent, il est tout simplement trop haut car c'est un usage communément acquis (et discutable) de mettre son prix plus cher pour le négocier ensuite... Il sera toujours plus facile de faire une offre trop basse et de remonter ensuite que l'inverse. Vous savez ce qu'il vous reste à faire...

10 8. Optimiser son financement et sa fiscalité Autant le budget prévisionnel doit être pessimiste pour éviter les mauvaises surprises, autant quand on passe à l'application du budget, il faut chercher à gagner le maximum en dépensant le minimum. La première chose à faire est donc d'optimiser son crédit. Dans le même état d'esprit, le choix de fiscalité ; location nue, meublée, saisonnière, tourisme aura un impact primordial dans le résultat financier de votre opération. S'il vous reste 300 euros tous les mois après paiement des charges mais que vous êtes imposés à 30%, le résultat n'est pas le même! Renseignez vous donc bien sur les différents type de fiscalité, leurs avantages et leurs inconvénients. Et faites jouer la concurrence pour votre crédit.

11 9. Prendre un gestionnaire locatif Le gestionnaire locatif et les options qui vont avec. Parce que gérer un seul appartement, vous pourrez peut être le faire et encore il faudra assumer toutes les galères. Mais si vous voulez monter un empire immobilier ou bien vivre de vos locations, il sera bien plus évident de laisser une société gérée tout ça pendant que vous vous concentrez sur vos prochains projets... ou que vous sirotez un cocktail à la plage! Ne négligez pas les assurances (souvent en propriétaire non occupant) qui vous éviteront de gros problèmes pour de petits montants.

12 10. Anticiper la revente Se projeter dans un achat, c'est surtout anticiper la revente. Pour une raison simple ; à moins de passer l'arme à gauche avant (hypothèse que l'on mettra de côté si vous le voulez bien), la revente sera après l'achat la seule étape inévitable. En effet, vous n'êtes pas obligés de rénover, pas obligés d'y habiter, de louer, etc... Mais vous devrez sûrement vendre un jour ou l'autre. Et comme on dit en bourse, Tant qu'on n'a pas vendu, on n'a pas perdu". Il s'agit donc bien d'une étape critique. Demandez vous ce que deviendra le quartier. Plus que jamais, c'est le moment de vous intéresser au projet de votre ville, aux aménagements en cours, aux gens qui y vivent, qui la quittent ou viennent s'y installer. Vous verrez, tout cela sera passionnant!