MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX

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1 XXX XXX MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX 2 ème Trimestre 2018 XXX Vers une année record?!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse 3 03 Boucle Sud 5 04 Boucle Nord 7 05 Neuilly-Levallois 9 06 Péri-Défense Définitions & Sectorisation 12

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE ET EMPLOI AU RENDEZ-VOUS Ralentissement en perspective Les investissements des entreprises ainsi que l accélération des exportations françaises, rythmées entre autres par des livraisons aéronautiques exceptionnelles, ont dopé la croissance hexagonale. Elle atteint +2,0% sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis Fait remarquable depuis 10 ans, l accélération des recettes fiscales qui en découle a ramené le déficit public français sous la barre fatidique des 3% exigés par les traités européens (2,6% du PIB). L enthousiasme engendré par ces indicateurs porteurs d une embellie économique française a rapidement été bridé par l annonce de la grève «printanière» de la SNCF augurant tant d une paralysie des voyageurs que d une partie de l économie (tourisme, consommation, etc ). La propagation du mécontentement des cheminots à d autres secteurs d activités (enseignement, santé, ) laisse entrevoir les premières grandes difficultés du gouvernement à poursuivre son projet de réformes. Dans ce contexte, climat des affaires et moral des ménages sont tous deux orientés à la baisse ce trimestre (respectivement -2,8 et -4 points) et présagent d un ralentissement de la croissance pour le début de l année 2018 estimé par l INSEE à +0,4% pour chacun des 2 premiers trimestres de l année Taux de chômage : 8,8% en 2018 Au 4 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+16,7% en France, +19,8% en Ilede-France en un an) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-5,8% en France et -6,7% en Ile-de-France) se poursuit toujours. Il dynamise les créations d emplois salariés marchands ( au 4 ème trimestre 2017) qui retrouvent ainsi un volume total d avant crise financière de 16,3 millions de postes. Parmi eux, le nombre des contrats d intérim atteint un record historique ( au 4 ème trimestre 2017), préfigurant d une amélioration durable des créations d emplois marchands. A l inverse, conséquence directe de la réduction du nombre d emplois aidés, l emploi salarié non marchand accuse pour sa part une baisse de postes sur l ensemble du 2 nd semestre Cette mesure combinée à la fin de la prime à l embauche pour les PME pourrait à l avenir limiter les créations totales d emplois et par ricochet l impact sur le taux de chômage. Les prévisions d Oxford Economics restent néanmoins optimistes avec un taux de chômage estimé pour la fin de l année 2018 à 8,8% au niveau national et 7,8% pour la région Ile-de- France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,5% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 CROISSANT OUEST DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : en hausse! Le Croissant Ouest poursuit l accélération de ses transactions initiée au cours des mois précédents et affiche une croissance de 29% de sa demande placée à la fin du 1 er semestre Cette augmentation est portée par des transactions d envergure notamment NESTLE en Boucle Sud mais aussi VINCI, TECHNIP ou encore DANONE en Péri-Défense. Grâce entre autres à ces mouvements d envergure, ce secteur réalise son meilleur 1 er semestre de la décennie (+85% en un an). Demande placée et offre immédiate de bureaux dans le Croissant Ouest, Loin de ces grandes transactions, Neuilly-Levallois mais aussi la Boucle Nord affichent une demande placée en recul d une année sur l autre. Accélération des mouvements de plus de m² Le 2 ème trimestre de l année aura vu les transactions de taille intermédiaire celles de à m² - accélérer de façon remarquable avec une trentaine de signatures pour un volume total de m². Cette performance permet au marché du Croissant Ouest d afficher, sur ce créneau de surfaces, une demande placée depuis le début de l année de l ordre de m², en hausse de 22% en un an. La dynamique des grands mouvements, déjà à l œuvre en début d année, a, de nouveau, boosté les commercialisations qui affichent d ores et déjà m² depuis le début de l année. A l inverse, les petites surfaces, pourtant mieux orientées d un trimestre sur l autre, sont sensiblement en deçà de leurs ratios usuels; les m² placés au 1 er semestre marquent un repli de 7% d une année sur l autre. Loyers de 1 ère main : vents contraires selon les secteurs Demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest - Au 1 er Semestre 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -7% De à m² % +22% Plus de m² % +51% Surface totale % +29% Valeurs locatives de bureaux de première main dans le Croissant Ouest, /m²/an La dichotomie entre les différents sous secteurs du Croissant Ouest est très nettement perceptible à travers l observation des valeurs locatives de transactions de bureaux de première main : les plus hautes sont relevées sur les micro marchés de Neuilly-Levallois (490 /m²/an) et de la Boucle Sud (autour de 400 /m²/an), alors qu en Boucle Nord, les bureaux de première main se traitent sur la base d un loyer moyen de l ordre de 250 /m²/an. Péri- Défense occupe une position intermédiaire avec une moyenne de loyers pour des bureaux neufs de l ordre de 340 /m²/an, pour les prises à bail du 1 er semestre Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 3

5 CROISSANT OUEST OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Une offre immédiate quasi stable Le léger repli (-1%) relevé au cours du 1 er semestre sur l offre immédiatement disponible ne change pas la donne du Croissant Ouest; elle reste encore et toujours importante, de l ordre de m² aujourd hui, soit un taux de vacance de 11%. Grands gabarits et surfaces de taille moyenne concentrent l essentiel des disponibilités immédiates alors que les petites volumes sont orientés à la baisse. Les grands mouvements d entreprises du semestre ont principalement porté sur des immeubles à construire, sans impact à la baisse sur le stock vacant. Selon les secteurs cette offre, très majoritairement de seconde main, peut être élevée comme en Péri Défense ( m² vacants mi-2018) ou dans une moindre mesure en Boucle Sud ( m²). Offre immédiate dans le Croissant Ouest,, Cushman & Wakefield Taux de vacance : du simple ou double selon les secteurs Taux de vacance dans le Croissant Ouest Le taux de vacance du Croissant Ouest reste l un des plus élevés de l Ile-de-France, avec un ratio de 11% relevé à la fin du 2 ème trimestre 2018, quasi stable depuis fin 2017 mais encore bien supérieur à celui observé à l échelle de la région (5,6%). Péri Défense et la Boucle Nord flirtent avec les 13-14% de vacance de bureaux sur leur territoire alors qu à Neuilly-Levallois ou en Boucle Sud, la vacance est nettement moins élevée, avec des taux respectivement de 7,4% et 9,9%. Le trait commun des secteurs du Croissant Ouest tient donc dans ses volumes d offres; s ils permettent une certaine fluidité du marché, ils obèrent de toute remontée des valeurs locatives à court ou moyen terme., Cushman & Wakefield Production neuve : un peu plus de m² d offres en chantier Les livraisons de bureaux vont être plus réduites en 2018 avec un peu moins de m² attendus cette année, un volume en baisse par rapport aux m² inaugurés en Dans ce contexte, l offre future de bureaux s élève à m² répartis dans 5 opérations, dont m² dans «Workstation» que vient d inaugurer HINES à Courbevoie. Ailleurs, citons les m² d «Aeria» à Boulogne-Billancourt et les m² de «Be Issy» que livrera GECINA à Issy-les-Moulineaux d ici la fin du mois de juillet. Livraisons d'immeubles de plus de m² dans le Croissant Ouest, Pour 2019, près de m² de bureaux sont actuellement en chantier et un volume additionnel de m² de surfaces dotées d un permis de construire pourrait venir abonder cette programmation future. Cushman & Wakefield 4

6 BOUCLE SUD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : Bienvenue à Nestlé! Le marché des bureaux de la Boucle Sud avait débuté l année 2018 sur un rythme plutôt lent; le 2 ème trimestre aura été nettement plus dynamique avec m² commercialisés portant le volume des transactions à m² depuis le début de l année. Le positionnement de NESTLE sur «Shift» à Issy-les-Moulineaux ( m²) a permis à ce secteur de combler, en partie, son retard pour afficher un recul de seulement 14% d une année sur l autre. Cette baisse est à relativiser comptetenu de la performance exceptionnelle du marché en 2017, m² à mi-parcours et m² au cumul des 12 mois. Demande placée de bureaux en Boucle Sud, Chamboule-tout! La prise à bail de NESTLE, la seule enregistrée sur le créneau des surfaces supérieures à m² depuis le début de l année, vient modifier en profondeur la structuration de la demande placée à mi-année en Boucle Sud. Les grandes transactions reprennent assez logiquement l avantage alors que le segment des surfaces intermédiaires a été plus actif au cours des 3 derniers mois. Il affiche d ailleurs une croissance de 58% d une année sur l autre à la faveur d une multiplication des signatures sur le marché boulonnais principalement. Les petites surfaces, qui avaient été les grandes animatrices du marché au 1 er trimestre, ont généré moins de transactions au cours des 3 derniers mois et sur des gabarits plus petits, pour l essentiel inférieurs à 500 m². Au cumul de l année, ce segment affiche une contraction de 7% de ces volumes de demande placée. Demande placée par tranche de surface en Boucle Sud - Au 1 er semestre 2018 Tranche de surfaces M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -7% De à m² % +58% Plus de m² % -38% Surface totale % -14% Valeurs locatives orientées à la baisse Valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an L activité transactionnelle du 2 ème trimestre n a pas permis au marché d inverser la tendance baissière observée au début de l année. Le loyer moyen des transactions de bureaux de première main s établit à 380 /m²/an en moyenne pour des signatures relevées au 1 er semestre 2018, contre 430 /m²/an au cumul de l année Le loyer de seconde main suit également une trajectoire baissière mais dans une proportion plus faible (-3% en 6 mois) pour s établir à 320 /m²/an contre 330 /m²/an en Pour des surfaces rénovées ou des bureaux dans des ensembles de facture récente, les signatures se réalisent sur des valeurs faciales comprises entre 350 et 400 /m²/an. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 5

7 BOUCLE SUD OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : vents contraires Le rebond des transactions du 2 ème trimestre est quasiment sans effet sur le stock immédiatement disponible de bureaux en Boucle Sud, de l ordre de m². La signature de NESTLE porte sur un immeuble en état futur d achèvement donc sans intact sur le volume de l offre immédiate de grand gabarit qui s est d ailleurs alourdie de près de 40% en 6 mois. Cette vacance est pour la majeure partie constituée de bureaux de seconde main rénovés et de quelques immeubles ayant fait l objet d une restructuration. Les petites et moyennes surfaces affichent, quant à elles, des contractions de quelques pourcents, confirmant ainsi la tendance baissière observée depuis 2 ans. Elles cumulent à mi-année 2018 un volume de m², soit un peu plus d un an de commercialisation au rythme moyen de la dernière décennie. Sans grande surprise, Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux concentrent les stocks les plus importants, autour de m² sur ce gabarit, pour chacune de ces 2 communes. Offre immédiate de bureaux en Boucle Sud, Taux de vacance, Cushman & Wakefield Taux de vacance : rebond technique En phase avec ce contexte haussier des disponibilités, le taux de vacance de la Boucle Sud reprend une trajectoire ascendante pour s approcher des 10% au terme du 1 er semestre 2018 (contre 8,7% relevés fin 2017). Les livraisons de bureaux vacants ne devraient pas être nombreuses sur les 18 prochains mois; on peut donc anticiper au pire une stabilisation de ce taux d ici la fin de l année, voire même une légère baisse sur l année 2019., Cushman & Wakefield Offre future : m² en chantier ou autorisés d ici 2021 Aux deux années 2016 et 2017 hautes en couleurs - respectivement m² puis m² inaugurés - les livraisons de bureaux devraient se succéder à un rythme plus mesuré à horizon 2-3 ans. Après la pré commercialisation complète de «Quartz» auprès de COLAS et de «Shift» auprès de NESTLE, seuls «Be Issy» ( m² livrables dans le courant du mois de juillet) et «Aeria» (5 900 m²), attendus en 2018, proposent encore des disponibilités. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Boucle Sud, Concernant la production nouvelle en cours de développement et livrable en , plusieurs opérations de très grand gabarit sont attendues, avec notamment le «Lot D5» de la ZAC Rives de Seine à Boulogne-Billancourt ( m²). Cushman & Wakefield 6

8 BOUCLE NORD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : retour à la normale Le 2 ème trimestre 2018 s achève sur un volume de commercialisation extrêmement faible, inférieur à m² et ce, après un début d année pourtant très dynamique pour la Boucle Nord avec m² placés au 1 er trimestre. La demande placée de bureaux s élève donc à m² à mi-année, ce qui reste tout de même audessus de la moyenne décennale observée à la même période ( m²). Demande placée de bureaux en Boucle Nord, Le faible volume commercialisé s explique par la difficulté du secteur à s imposer face à Paris, la Boucle Sud ainsi que la Péri Défense, plus attractifs notamment sur les segments des moyennes et grandes surfaces pour lesquelles la centralité est désormais un prérequis essentiel. Une averse ne fait pas la récolte La prise à bail au 1 er trimestre 2018 de NEXITY (9 100 m² dans l ensemble «Ouest to Be» rebaptisé «New») est venue alimenter la demande placée de grand gabarit (74% du volume total). Cette surreprésentation des surfaces supérieures à m² n est pas le reflet de la réalité de ce marché. En effet, si le créneau des petites surfaces affiche un repli de 42% d une année sur l autre, il est pour autant au cœur de l activité transactionnelle et concentre d ailleurs toutes les signatures recensées ce trimestre. Demande placée par tranche de surface en Boucle Nord - Au 1 er semestre 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N-N-1 Moins de m² % -42% De à m² % ND Plus de m² % ND Surface totale % +266% Valeurs locatives : petite effervescence Le loyer moyen de première main reste inchangé depuis 2012, positionné à 250 /m²/an. Cette valeur locative a d ailleurs été confirmée par la signature de NEXITY au début de l année. Valeurs locatives de bureaux en Boucle Nord, /m²/an En ce qui concerne les surfaces de seconde main, le loyer moyen baisse légèrement (-5% en 6 mois) et tombe à 180 /m²/an. Ces valeurs cachent pour autant de fortes disparités selon les communes et la qualité des surfaces considérées : entre 100 et 230 /m²/an pour des surfaces de seconde main. Les prises à bail de bureaux en état d usage intervenues depuis le début de l année 2018 n ont pas dérogé à ces contrastes de valeurs. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 7

9 BOUCLE NORD OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : retour à la baisse! L offre immédiate de bureaux s élève à m² en Boucle Nord à la fin de ce 1 er semestre 2018 (-13% en 6 mois). Dans le contexte transactionnel instable que connaît ce secteur, cet allègement de l offre sur tous les segments de surfaces est le bienvenu. Offre immédiate de bureaux en Boucle Nord, Le stock disponible est majoritairement composé d immeubles de grands gabarits localisés à Asnières-sur- Seine et Gennevilliers, totalisant près de m². Ces derniers peinent à répondre aux exigences de plus en plus nombreuses des utilisateurs du fait de leur ancienneté, ce qui explique le ralentissement des commercialisations observé sur ce segment de surfaces. Taux de vacance : ça chute!, Cushman & Wakefield Après une montée en flèche le trimestre dernier, le taux de vacance de la Boucle Nord retombe à 13,7% à la fin du 2 ème trimestre 2018, mais reste la valeur la plus haute du Croissant Ouest (11%) et de l Ile-de-France (5,6%). Taux de vacance Offre future : la prudence est de mise Après l important cycle de production tertiaire de 2007 à 2013, le calme est de mise pour la production nouvelle de bureaux en Boucle Nord. L offre de grand gabarit déjà importante et les perspectives incertaines d amélioration du niveau de la demande sur ce marché incitent promoteurs et investisseurs à la prudence. Dans ce contexte, les mises en chantier restent conditionnées à des pré commercialisations en tout ou partie des projets., Cushman & Wakefield Un peu moins de m² de bureaux sont dotés d un permis de construire et pourraient être livrés d ici 2021, à Asnières-sur-Seine essentiellement, avec «Swift» (8 750 m²), livable en 2019, et une partie de l ensemble «Ouest to Be» rebaptisé New ( m²). Ces projets restent dans l attente d un niveau de commercialisation suffisant pour justifier le démarrage de leurs chantiers. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Boucle Nord, Cushman & Wakefield 8

10 NEUILLY-LEVALLOIS DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : léger mieux au 2 ème trimestre Demande placée de bureaux à Neuilly-Levallois, Après un 1 er trimestre plutôt faible, le marché de Neuilly- Levallois a vu sa demande placée augmenter d un trimestre sur l autre pour atteindre m² au 2 ème trimestre, soit un volume global depuis le début de l année de m². Il faut remonter à 2009 pour retrouver une performance de marché à mi-année aussi faible il faut dire que la forte contraction du stock n aide pas à la réalisation de transactions, en particulier sur le segment des grandes surfaces de bureaux. Dans ce contexte, il semble peu probable que ce marché puisse rééditer son exploit de 2017 avec m² commercialisés. Les petites surfaces sauvent l honneur! Dans la droite ligne de la tendance observée au 1 er trimestre, le marché des bureaux de Neuilly-Levallois est aujourd hui pénalisé non seulement par l absence de transactions de plus de m² mais aussi par le recul important (-34% d une année sur l autre) des mouvements sur les surfaces de taille intermédiaire. Moins de 10 signatures ont été enregistrées sur ce créneau de surfaces depuis le début de l année pour un volume total de m² seulement.c est moins que le total des transactions de petite taille, qui affichent quant à elles, une performance de m², en progression de 4% en un an. Demande placée par tranche de surface à Neuilly- Levallois - Au 1 er semestre 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N-N-1 Moins de m² % +4% De à m² % -34% Plus de m² - 0% ND Surface totale % -20% Poussée (à confirmer) des valeurs locatives Les valeurs locatives de transaction de bureaux suivent des trajectoires ascendantes sur le secteur de Neuilly- Levallois, positionnées respectivement à 490 /m²/an pour les bureaux de première main (+4% comparé au cumul de 2017) et 410 /m²/an pour les surfaces de seconde main (+8% en 6 mois). Valeurs locatives de bureaux à Neuilly-Levallois, /m²/an Ces évolutions doivent être considérées avec précaution au regard du faible volume de la demande placée ce semestre; il laisse présager un rééquilibrage de ces valeurs au cours de l exercice en commençant surement par les loyers présentés pour les surfaces de taille intermédiaire. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 9

11 NEUILLY-LEVALLOIS OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Statu quo des disponibilités immédiates de bureaux Offre immédiate de bureaux à Neuilly-Levallois, L offre immédiate de bureaux à Neuilly-Levallois est restée au point mort depuis fin 2017 et totalise m² à la fin du 1 er semestre La configuration du stock vacant s ancre donc autour d un volume extrêmement faible de disponibilités de grande taille avec seulement m² vacants répartis sur 3 immeubles tous situés à Levallois- Perret, et, d une sur-représentation des bureaux de taille intermédiaire qui concentrent l écrasante majorité de l offre actuelle. On compte en effet près de m² de surfaces vacantes entre à m², alors même que les transactions marquent actuellement le pas. Là encore, la distribution géographique de ces disponibilités montre une abondance de produits à Levallois-Perret près d une vingtaine quasiment tous rénovés - alors qu à Neuilly le stock est nettement plus contenu., Cushman & Wakefield Taux de vacance à Neuilly-Levallois Neuilly-Levallois : taux de vacance le plus bas du Croissant Ouest Le taux de vacance de Neuilly-Levallois reste inchangé à 7,4% au terme du 1 er semestre 2018, un niveau le plus bas du Croissant Ouest (11%). Au regard de cet indicateur, les contrastes sont importants entre Neuilly-sur- Seine (autour de 5%) et Levallois-Perret (proche de 7,5%). Levallois-Perret : monopole de l offre future Depuis 2015, Levallois-Perret concentre la totalité de la production neuve du marché de Neuilly-Levallois. Les m² de bureaux livrés en 2017 sur les immeubles «Ecowest», «Hub» et «Thaïs» faisaient ressortir un taux de pré-commercialisation de plus de 60%., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, Après les signatures en totalité de «Kosmo» et de «Think» à Neuilly-sur-Seine, plus aucune surface en chantier et livrable en 2018 n est disponible. C est à Levallois-Perret que l offre future devra être recherchée, avec m² livrables en 2019 et 2020, dont m² en cours de restructuration et de construction (immeubles «Pablo Neruda» et «Le Sémaphore»). Cushman & Wakefield 10

12 PÉRI-DÉFENSE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : En route vers un niveau record en 2018! Demande placée de bureaux à Péri-Défense, Le secteur Péri-Défense continue sur la bonne lancée observée début 2018 avec m² placés durant le 2 ème trimestre, portant le volume total commercialisé à m² au 1 er semestre Avec une évolution de +85% d une année sur l autre, ce premier semestre se classe comme étant de loin - le meilleur de la décennie! Si cette tendance se confirme durant les deux prochains trimestres, l année 2018, d ores et déjà remarquable pour le secteur Péri-Défense, pourrait être exceptionnelle par son volume de demande placée! Succès des grandes transactions! Comme depuis fin 2017, les mouvements d envergure assurent encore l essentiel des transactions en Péri- Défense ( m² sur les m² recensés pour le 2 ème trimestre 2018). Le dynamisme du secteur est porté par trois signatures de plus de m² qui représentent 46% de la demande placée du trimestre, notamment DANONE dans «Convergence» ( m²). La Péri- Défense confirme donc son attractivité auprès des entreprises industrielles, grandes consommatrices de surfaces de plus de m² et ce segment signe donc sa plus belle évolution (+139% en un an). La tranche des surfaces intermédiaires n est pas en reste avec m² placés ce trimestre (+ 49% en un an). Seul le créneau des petites surfaces accuse un repli de son activité (- 9% par rapport au 1 er semestre 2017). Demande placée par tranche de surface à Péri-Défense - Au 1 er Semestre 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -9% De à m² % +49% Plus de m² % +139% Surface totale % +85% Valeurs locatives : Statu quo! Les loyers moyens prime (390 /m²/an) et de première main (340 /m²/an) de transactions n ont pas évolué d un trimestre à l autre en Péri-Défense. La valeur locative moyenne de transactions de surfaces de seconde main augmente, quant à elle, légèrement pour se positionner à 240 /m²/an. Valeurs locatives à Péri-Défense, /m²/an La qualité des surfaces commercialisées ainsi que leur localisation (proximité avec La Défense ou pas) influent beaucoup sur les loyers. Ainsi, pour des surfaces en état d usage dans des immeubles putéoliens, les transactions se signent sur des valeurs supérieures à 240 /m²/an et pouvant même atteindre 400 /m²/an. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 11

13 PÉRI-DÉFENSE OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Repli de l offre sur tous les segments de surface! Offre immédiate de bureaux à Péri-Défense, Le repli de l offre immédiate observé au 1 er trimestre 2018 s est accentué au cours des 3 derniers mois : le stock perd ainsi 6% et «tombe» à m² disponibles à la fin du 1er semestre. Cette contraction de l offre est observée sur tous les segments de surface (-8% pour les petites et - 10% pour les surfaces intermédiaires), qui restent pour autant à des niveaux élevés compte tenu de l intérêt mesuré des entreprises pour ces surfaces, pour la majorité en état d usage. L offre de grand gabarit est, quant à elle, quasi stable et affiche un volume de m² disponibles. Elle est composée pour moitié de surfaces de 1 ère main qui incluent aujourd hui les m² de «Workstation» récemment livrée à Courbevoie. Le solde est constitué de bureaux de seconde main sur des gabarits compris entre et m². Taux de vacance, Cushman & Wakefield Taux de vacance : légère baisse Dans la continuité de la baisse de l offre immédiate et du dynamisme des commercialisations, le taux de vacance de Péri-Défense enregistre une légère baisse depuis le trimestre précédent pour se positionner à 13,1%. Ce taux qui reste l un des plus élevés du Croissant Ouest (11% en moyenne), évolue depuis 2009 entre 14% et 16,5%, un niveau qui s explique par la présence d une offre de seconde main abondante, souvent difficile et longue à commercialiser., Cushman & Wakefield Offre future : que du lourd! D ici 2021 près de m² de bureaux neufs ou restructurés, en chantier ou actuellement dotés d un permis de construire sont annoncés en Péri-Défense. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Péri-Défense, L événement de 2018 est l achèvement de la restructuration par HINES de l immeuble «Workstation» à Courbevoie, qui totalisera m² de bureaux et services. La ville de Nanterre n est pas en reste avec m² de surfaces supplémentaires livrables entre 2019 et 2020, avec notamment : «City Life - Nework» ( m² prévus en 2019), et «Upside & Outside» ( m² au total livrables en 2020). Cushman & Wakefield 12

14 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 13

15 AUTEURS Florence Lebon Chargée d études stagiaire florence.lebon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés