ETUDE SUR LE PRIX DE MARCHE DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE EN ZONES RURALES FRAGILES

Transcription

1 ETUDE SUR LE PRIX DE MARCHE DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE EN ZONES RURALES FRAGILES SYNTHESE JUILLET 2004

2 DATAR - AATEC / ARGUYL /07/04 OBJECTIF ET CONTEXTE L immobilier d entreprise est un enjeu très important pour les collectivités locales en zone rurale, qui conditionne le développement économique de ces territoires. En France, les Collectivités sont autorisées à vendre leurs biens immobiliers aux conditions du marché, sur l ensemble du territoire. Les aides qu elles peuvent en outre octroyer aux entreprises pour la vente ou la location de terrains et bâtiments sont, de plus, calculées sur la base de ce prix de marché (valeur vénale). Or, l évaluation d un prix de marché de l immobilier en zone rurale est délicate, compte tenu du faible nombre de transactions et de l absence d homogénéité des territoires et des biens immobiliers. En référence à ces trois constats, le Comité Interministériel sur l Aménagement et le Développement du Territoire (CIADT) de septembre 2003, a décidé du lancement d une étude sur l évaluation du prix du marché de l immobilier d entreprise en zone rurale. Cette étude a été confiée par la Délégation à l Aménagement du Territoire et à l Action Régionale (DATAR) à la société AATEC/ARGUYL. Elle vise à identifier les prix pratiqués en immobilier d entreprise dans ces zones et à apporter des éléments de justification des variations constatées entre les prix de vente et les prix de revient de l immobilier. A partir d un échantillon d étude correspondant aux objectifs de la DATAR, mais aussi aux exigences d une analyse immobilière (18 communes/communautés de communes, sur 11 régions), nous avons donc dans un premier temps recensé les prix pratiqués et collecté des informations structurelles sur les zones d étude (listées en annexe de la présente synthèse). Nous avons ensuite défini une méthode de comparaison des moyennes de prix à partir d un dénominateur commun : le coût de construction national. Sur cette base, nous avons procédé au classement des villes en fonction des facteurs structurels des zones étudiées, et des typologies des biens étudiés.

3 DATAR - AATEC / ARGUYL /07/04 RECUEIL D INFORMATION A/ Les sources. Principales sources d informations pour le recueil des prix : notaires, experts, banque des PME, missions spécialisées «commerces» des CCI, cellules de développement économique, mairies, Communautés de Communes et Ministère de l Equipement. D autres sources potentielles ont été exclues : les services des impôts (Hypothèques), la procédure d extraction de données nécessite une requête ministérielle, les données obtenues n auraient pas présenté de potentiel d analyse. Les conseils généraux : trop peu enclins à répondre. Certaines agences immobilières : elles sont localisées sur des territoires présentant des potentiels et non en zones rurales. (Même si certaines agences avaient eu une référence de transaction en zone rurales, elle n aurait pas été significative). Nos principales sources d informations pour les données structurelles : inventaires communaux de l INSEE, Chambres de Commerce et d Industrie, comités de développement économique. B/ Méthode d analyse. Consultation directe : ÿ Nous avons réalisé un questionnaire, adressé à 40 destinataires, Mairies et Communautés de Communes. Questionnaire déroulé et complété par téléphone. ÿ Nous avons contacté 70 notaires et cellules de développement économique. ÿ Nous avons interrogé les observatoires et bourses de locaux commerciaux des CCI : structure trans-commerce. Analyse des documentations existantes (INSEE, Experts, CCI ). C/ Sélection des données exploitables. Les zones étudiées ne présentent pas les caractères classiques d un marché immobilier, nous avons sélectionné parmi les informations recueillies, les données garantissant la fiabilité de notre analyse. La typologie des biens étudiée a été limitée ÿ Aux bureaux, ÿ Aux locaux d activité, locaux industriels et entrepôts, ÿ Aux terrains.

4 DATAR - AATEC / ARGUYL /07/04 Nous avons exclu ÿ Les commerces (pour manque de récurrence et valeurs intrinsèques non comparables), ÿ Les valeurs extrêmes, ÿ Les biens spécifiques du type stations services, garages, châteaux. Nous n avons pas pu observer : ÿ Les prix des loyers versés par des professions libérales, dont les cabinets sont implantés dans des logements. (situation très fréquente en zone rurale), ÿ Les cessions de part de SCI, fusions/acquisitions de sociétés et dépôts de bilan/reprises : ils les changements de locaux qu ils occasionnent, font partie d une opération juridique globale, qui échappe à notre visibilité. Nous avons effectué des moyennes des prix relevés et listé les facteurs structurels récurrents et comparables entre ces zones. ANALYSE. A/ Méthode Dans un contexte fluctuant en termes quantitatifs et qualitatifs, la comparaison brute des moyennes de prix entre les zones étudiées n est pas fiable. Seuls des ratios calculés à partir d un dénominateur commun sont comparables. Dans le domaine qui nous concerne, ce dénominateur commun est le coût de construction. Nous avons donc analysé les données 2003 du Ministère de l Equipement, qui présente le coût de construction à : pour les bureaux, pour les bâtiments industriels, pour les entrepôts. Puis nous avons effectué des ratios entre les moyennes de prix établies sur chaque zone étudiée et les coûts de construction nationaux pour chaque type de bâtiments étudié.

5 DATAR - AATEC / ARGUYL /07/04 B/ Classement. B1/ Bureaux : classement des zones en fonction de 4 critères structurels récurrents. D une manière générale, quel que soit leur âge, tous les locaux de bureaux 1 se situent en dessous du niveau du coût de construction : même neufs, les bureaux «valent moins chers qu ils n ont coûté». ÿ Prix de vente des bureaux non rénovés : atteignent 30 à 45% du coût de construction national (900, en 2002), ÿ Prix de vente des bureaux rénovés : atteignent 50 à 80% du coût de construction national (900, en 2002), ÿ Prix de vente des bureaux neufs : atteignent 65 à 99% du coût de construction national (900, en 2002), L analyse des facteurs structurels, mise en parallèle avec les relevés de prix permet de constituer 4 critères principaux d explication des positionnements de chaque ville : ÿ NIVEAU GLOBAL D ENCLAVEMENT, évalué en fonction des critères suivants : Proximité, et niveau d influence de la ville la plus fréquentée sur la zone (faible, significatif ou fort), Temps d accès à cette ville S ils ne sont pas présents sur la ville ciblée : attractivité et éloignement aux services, super/hypermarchés, établissements de santé, lieux de spectacles et services administratifs. Temps d accès, éloignement aux autoroutes. ÿ NIVEAU D EQUIPEMENTS ET COUVERTURE EN TÉLÉPHONIE MOBILE ET RESEAUX HAUT DEBIT (VOIRE TRÈS HAUT DÉBIT). ÿ DISPONIBILITÉS RESIDUELLES ET PROJETS DE CREATION DE ZAC OU IMMOBILIERS. ÿ DYNAMISME GENERAL & DIVERSIFICATION DES ACTIVITÉS. Seule la réunion de ces quatre critères permet un bon niveau de classement. Dans ce cas, on peut établir les ratios suivants sur les 8 villes de tête : ÿ Prix de vente bureaux non rénovés : atteignent 35 à 44% du Coût de construction. ÿ Prix de vente bureaux rénovés : atteignent 63 à 80% du Coût de construction. ÿ Prix de vente bureaux neufs : atteignent 82 à 99% du Coût de Construction. 1 Tableau de rapprochement détaillé en annexe 1 du présent rapport

6 DATAR - AATEC / ARGUYL /07/04 B2/ Locaux industriels et entrepôts : un classement plus délicat. Les dépréciations des bâtiments d activité - au sens large - sont très inférieures à celles constatées sur les bureaux. Dans de nombreux cas, les entrepôts s apprécient par rapport aux coûts de construction. L une des explications est que le tertiaire n est l activité principale sur aucune des zones étudiées. Par contre, l économie de ces zones est marquée par une industrie spécifique, l artisanat ou l agriculture. Que ces activités soient en expansion, ou en déclin, elles constituent l historique de ces villes. Ceci implique que l immobilier existant soit principalement d activité. ÿ Les locaux industriels peuvent atteindre des valeurs comprises entre 60 et 90% du coût de construction. ÿ Les prix de vente des entrepôts se situent globalement au niveau du coût de construction (étant compris entre 80 et 120% du coût de construction). Dans cette catégorie de bâtiments, les critères sont plus fluctuants que pour les bureaux. Si les 4 critères majeurs définis précédemment restent valables, on distingue deux éléments supplémentaires : ÿ LA PRESSION DU MARCHE, cette pression doit garantir le maintien de l équilibre entre l offre et da demande. Sinon, deux extrêmes sont possibles : ÿ Sur certaines zones (périurbaines), la pénurie de locaux d activité pourrait entraîner une hausse des prix sur des villes qui savent rester attractives ou qui sont périurbaines, bénéficiant ainsi de la saturation de leurs villes «phares» (c est le cas d Issoire par exemple, et peut être, à terme, de Sauxillanges). ÿ Sur d autres zones, (notamment des villes ayant un niveau d enclavement faible), la pénurie en locaux disponibles, le manque de fonds pour construire à neuf ou l impossibilité financière de réhabiliter des friches industrielles, pourrait à terme pénaliser des villes ou freiner leur mouvement de reprise, (Langres) ou entraîner une chute de l immobilier d activité (cas de Condom par exemple). ÿ On constate que LE CRITERE DE L ENCLAVEMENT est toujours aussi important mais qu il peut avoir un impact contraire à ce qui existe en bureaux.

7 DATAR - AATEC / ARGUYL /07/04 CONCLUSIONS En moyenne, les coûts de construction régionaux des zones étudiées se situent : ÿ 5% en dessous du coût de construction national, pour les bureaux. ÿ 10% en dessous du coût de construction régional, pour les locaux industriels. ÿ 11% en dessous du coût de construction national pour les entrepôts. Le niveau de prix constaté en bureaux est toujours inférieur au coût de construction. ÿ Prix de vente bureaux non rénovés : atteignent 35 à 44% du coût de construction.(900 /m2 en 2002). ÿ Prix de vente bureaux rénovés : atteignent 63 à 80% du coût de construction. ÿ Neufs, les bureaux ne valent qu entre 65 et 99% du coût de construction. Les besoins en bureaux sont rares sur ces zones. Souvent, les bureaux soit sont annexes à l implantation des locaux industriels, soit ils concernent de très petites surfaces, puisque les micro-entreprises constituent la majorité des cas sur ces zones. La construction de locaux purement tertiaires par les communes représente donc un poids conséquent, pourtant les besoins, mêmes limités, sont réels. Pour les locaux d activité, le prix du marché est quasiment toujours inférieur au prix de revient, mais les fluctuations sont plus fréquentes. L une des explications est que l économie de ces zones est marquée par une industrie spécifique, l artisanat ou l agriculture. En expansion, ou en déclin, ces activités constituent la trame historique. ÿ Les locaux industriels peuvent atteindre des valeurs comprises entre 60 et 90% du coût de construction. (446 /m2 en 2002). ÿ Les prix de vente des entrepôts se situent au niveau du coût de construction (étant compris entre 80 et 120% du coût de construction). (292 /m2 en 2002). Les locaux industriels présentent plus de spécificités que les entrepôts (cette différence se lit dans les coûts de construction). Or, la spécificité n est pas toujours un facteur de hausse des valeurs, au contraire, les entrepôts «standards» se vendent beaucoup plus facilement que des locaux spécifiques. Dans cette catégorie de bâtiments, les facteurs explicatifs sont plus fluctuants que pour les bureaux. Si le critère majeur est toujours le niveau d enclavement, ce dernier a une influence différente selon sa relation à la pression du marché.(cf tableau suivant). Par ailleurs, on notera que les villes disposent de peu de moyens pour lutter contre le déclin des commerces de proximité, le soutien au développement de multiples ruraux paraît donc judicieux.