exclusif Droits d enregistrement

Transcription

1 Imposition de la seconde résidence 4 Vous rêvez d un chalet dans les Ardennes où vous passeriez les vacances d été, entouré de vos enfants? Ou vous envisagez l acquisition d un petit appartement à la Côte belge où vous pourriez aller vous reposer de temps à autre, loin de l agitation de la vie? Vous seriez alors l un des nombreux Belges à posséder une résidence secondaire. Vous savez probablement que l acquisition d une seconde résidence entraîne des frais spécifiques en plus du prix d achat. Posséder une seconde résidence a en effet un impact sur l impôt des personnes physiques et les droits de succession. Certaines techniques permettent de réduire les droits de succession si vous êtes déjà propriétaire d une seconde résidence ou si vous envisagez une telle acquisition. Si vous vous renseignez correctement avant d acquérir votre seconde résidence, vous pourrez même éviter le paiement de tout droit de succession sur celle-ci au moment de votre décès. Vous trouverez ci-dessous une analyse résumant l impact d une seconde résidence sur les droits d enregistrement, l impôt des personnes physiques et les droits de succession. Droits d enregistrement L achat d un bien immobilier entraîne le paiement des droits d enregistrement. Les droits d enregistrement sont un impôt régional. Les régions (wallonne, flamande et bruxelloise) fixent elles-mêmes la base imposable, le tarif et les exonérations. La situation du bien immobilier détermine la législation qui sera appliquée. L acquisition d un bien immobilier en Région wallonne (par exemple votre chalet dans les Ardennes) sera en principe soumise à un droit d en registrement de 12,5%, alors que celui-ci se limitera à 10% dans le cas d une acquisition immobilière en Région flamande (par exemple votre appartement à la mer). Le pourcentage mentionné vient s ajouter au prix d achat et est calculé sur la valeur convenue. Cette valeur ne peut toutefois être inférieure à la valeur de vente du bien immobilier. Peut-être avez-vous déjà entendu parler des droits réduits et de l abattement. Les droits réduits sont les droits d enregistrement réduits (6% pour la Région wallonne et 5% pour la Région flamande) applicables aux habitations modestes dont le revenu cadastral ne dépasse pas une certaine limite maximale. L abattement est un abaissement de la base imposable sur laquelle seront calculés les droits d enre gis trement. Étant donné que l acquisition d une seconde résidence n est généralement pas concernée par ces mesures préférentielles, nous ne les aborderons pas dans cet article.

2 Impôt des personnes physiques L impôt des personnes physiques étant un impôt fédéral, la Région dans laquelle se situe votre seconde résidence est sans importance. être hypothécaire et avoir une durée minimale de 10 ans. En outre, les amortissements de capital n entrent en considération pour la réduction d impôts qu à concurrence de la première tranche de l emprunt de EUR. 5 Revenu immobilier imposable L impôt sur votre seconde résidence est calculé forfaitairement sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Peu importe que vous donniez votre habitation en location à des fins privées ou que vous l utilisiez à titre personnel en tant que résidence secondaire. En d autres termes, vous ne serez pas taxé sur les revenus locatifs effectifs si vous la donnez en location à des fins privées. Avantages fiscaux d un emprunt Si vous empruntez pour financer votre seconde résidence, les intérêts donnent droit à la déduction ordinaire des intérêts. Les intérêts de cet emprunt sont déductibles non seulement du revenu immobilier lié au bien acheté mais aussi de tous les revenus immobiliers. La déduction ordinaire des intérêts vous permet de neutraliser vos revenus immobiliers. Il n est en outre pas nécessaire que l emprunt soit hypothécaire. Les amortissements de capital entrent en considération pour la réduction d impôts liée à l épargne à long terme. Cette réduction d impôts est calculée au taux d imposition moyen amélioré avec un minimum de 30% et un maximum de 40%. Tout emprunteur a droit à un panier maximal d amortissements de capital de EUR. Attention, l emprunt doit dans ce cas Désavantage éventuel Si vous avez conclu un emprunt hypothécaire visant à conserver ou à acquérir votre habitation propre et unique après le 1er janvier 2005, vous pouvez bénéficier du régime généralement attrayant de la déduction pour habitation propre et unique. Pour l année de revenus 2009, cette déduction s élève à EUR au maximum par emprunteur. Le montant de base de la déduction s élève à EUR et est octroyé pour l ensemble de la durée de l emprunt, à condition qu il s agisse de l habitation propre et unique du contribuable au 31 décembre de l année de l emprunt. Ce montant de base est majoré de 690 EUR pour les dix premières années de l emprunt à condition que le logement reste la seule habitation de l emprunteur. Si le contribuable devient propriétaire d une deuxième habitation, il perd définitivement cette déduction complémentaire. Enfin, le panier peut être majoré de 70 EUR lorsque le contribuable a au moins trois enfants à charge. Cette déductibilité est calculée par personne. Si un couple souscrit un emprunt commun, les deux conjoints ont donc droit à ce panier déductible. Si vous bénéficiez de la déduction pour habitation propre et unique, l acquisition d une seconde résidence peut donc entraîner la perte de cette déduction de 690 EUR pendant les 10 premières années.

3 6 Précompte immobilier Le précompte immobilier est un impôt régional sur les biens immobiliers. Le prélèvement de base représente un pourcentage du revenu cadastral, variant en fonction de la situation du bien immobilier. Ce prélèvement est à son tour majoré des centimes additionnels par et au profit des provinces et des communes. Le précompte immobilier est un impôt dû annuellement. Droits de succession Posséder une seconde résidence affecte également le calcul des droits de succession au moment du décès. Les règles applicables en matière de droits de succession varient selon les régions. Il est donc primordial de savoir quelle réglementation vous sera applicable. Quelle est la réglementation s appliquant à ma situation? Si le testateur réside en Région wallonne au moment de son décès, la réglementation wallonne sera d application. Pour en décider, le fisc tiendra compte non seulement de votre lieu de résidence au moment de votre décès mais aussi du lieu de résidence que vous aurez occupé le plus longtemps pendant la période de 5 ans précédant votre décès (Région bruxelloise, wallonne ou flamande). Imaginons que vous ayez vécu toute votre vie à Bruxelles, mais que vous ayez décidé à un certain moment de déménager en Flandre et que soyez décédé deux mois plus tard. Dans ce cas, la législation des droits de succession bruxelloise vous sera applicable. Dans le texte ci-après, nous avons imaginé que vous résidiez en Région flamande. Droits de succession sur une seconde résidence La seconde résidence du testateur, qui sur une période de 5 ans avant son décès a résidé le plus longtemps en Région flamande, sera en principe soumise aux tarifs ordinaires des droits de succession. Le tarif applicable entre parents et enfants est présenté ci-dessous. Tranches en EUR % 0, , , ,00 9 > ,00 27 Dans l application de ce tarif, chaque héritier est taxé sur sa part nette de la succession. Le tarif est en outre appliqué séparément sur les biens mobiliers et immobiliers. La personne qui lègue un bien immobilier souhaite bien entendu s assurer que ses héritiers devront payer les droits de succession les moins élevés possibles. Vous trouverez ci-dessous quelques techniques de planification qui vous permettront de réduire les droits de succession sur votre seconde résidence. Je possède une seconde résidence et souhaite la garder dans la famille Si vous êtes déjà propriétaire d une seconde résidence en Belgique, vous pouvez réaliser une économie en termes de droits de succession en transmettant de votre vivant ce bien immobilier à vos enfants. On parle dans ce cas d une donation de biens immobiliers de son vivant. Les droits de donation sont également une matière régionale. La donation sera par conséquent soumise au droit du domicile fiscal du donateur au moment de la donation. Si le donateur a résidé à plus d un endroit suite voir pag. 7

4 Imposition de la seconde résidence (suite) en Belgique pendant la période de cinq ans précédant la donation, le tarif appliqué sera celui de la région dans laquelle il a résidé le plus longtemps. Étant donné que dans cet article, nous partons du principe que vous résidez en Région flamande, votre donation (tant celle de votre appartement à la mer que celle de votre chalet dans les Ardennes) sera soumise à la réglementation flamande. La donation d un bien immobilier doit toujours être effectuée par acte notarié et est soumise aux droits de donation progressifs. Les droits de donation progressifs varient en fonction du degré de parenté qui vous lie avec la personne que vous souhaitez privilégier. Vous trouverez ci-dessous les tarifs applicables aux donations de biens immobiliers entre parents et enfants. Tranches en EUR Tarif général 0, ,00 3 % , ,00 4 % , ,00 5 % , ,00 7 % , ,00 10 % , ,00 14 % , ,00 18 % , ,00 24 % > ,00 30 % Si vous possédez un patrimoine immobilier d une certaine importance, vous avez intérêt à le donner progressivement à vos enfants de votre vivant. Vous pouvez ainsi choisir de transmettre à votre fils unique un bien immobilier d une valeur de ,00 EUR et de limiter votre donation à 25% dans un premier temps. Plus tard, vous pourriez lui donner les parts résiduelles. Les droits de donation que vous paierez sur les 4 donations de ,00 EUR seront par conséquent moins élevés que si vous aviez donné le bien en une seule donation. Si vous optez pour la donation progressive, il est toutefois conseillé d attendre trois ans entre chaque donation. Si vous effectuez une nouvelle donation dans une période de trois ans après la première donation, la valeur des deux donations immobilières sera en effet additionnée pour la détermination du droit de donation applicable. C est ce que l on nomme l effet de tirage ou la réserve de progressivité. La donation progressive n a donc d effet que si trois ans s écoulent entre chaque donation. Le timing de la donation par rapport au moment du décès joue également un rôle important. Si vos enfants reçoivent un bien immobilier en donation et si vous décédez dans les trois ans qui suivent, ils sont également confrontés à une réserve de progressivité. Pour la détermination du tarif des droits de succession applicables aux biens immobiliers qui appartiennent encore à votre succession, l on tient en effet compte également de la valeur du bien immobilier donné, sans que ce bien immobilier ne soit lui-même soumis aux droits de succession. Vous pouvez par ailleurs associer certaines modalités à la donation du bien immobilier, telles qu une réserve d usufruit. Celle-ci vous permettra de continuer à dégager des revenus du bien immobilier. Les droits de donation sont toutefois calculés sur la valeur de la pleine propriété du bien immobilier. Une donation avec réserve d usufruit n entraînera donc pas une diminution des droits de succession à payer. Si vous envisagez de transmettre à vos enfants votre seconde résidence de votre vivant, ils deviennent propriétaires de la totalité ou d une partie de ce bien immobilier en nue-propriété ou en pleine propriété. Dans ce cas, il convient de vérifier l impact de l acquisition de cette résidence sur la fiscalité immobilière (impôt des personnes physiques) dans le chef de vos enfants. Il faudra ensuite procéder à un examen au cas par cas afin de déterminer la personne qui devra reprendre les revenus immobiliers (intégralement ou partiellement) dans sa déclaration à l impôt des personnes physiques. 7

5 fisc et droit 8 Je possède une seconde résidence et ne souhaite pas la garder dans la famille Ce qui précède vous a permis de constater qu effectuer la transmission d un bien immobilier de son vivant peut prendre pas mal de temps. Si vous vous êtes constitué un important patrimoine immobilier, il n est donc pas facile de le transmettre du jour au lendemain à vos enfants. Une solution consiste à vendre votre bien immobilier à un tiers et à donner à vos enfants le produit de la vente. Contrairement au régime applicable au patrimoine immobilier, la Flandre connaît un régime très flexible et bon marché en matière de donation de biens mobiliers (portefeuille, actions, etc.). Il convient toutefois de savoir que la plus-value éventuelle réalisée sur la vente du bien immobilier représentera sous certaines conditions une plus-value imposable. Réfléchir avant d agir : technique de l achat scindé La technique de l achat scindé est une solution alternative au scénario dans lequel vous achetez d abord un bien immobilier à votre nom et le transmettez ensuite à vos enfants de votre vivant aux tarifs de donation applicables aux biens immobiliers. La technique de l achat scindé prévoit que vous acquériez l usufruit du bien immobilier et que vos enfants en reçoivent la nue-propriété. Vous effectuez au préalable une donation, qui permet à vos enfants de financer l acquisition de cette nue-propriété. Vous évitez ainsi que la seconde résidence ne soit soumise aux droits de succession au moment de votre décès. Votre usufruit s éteint en effet à votre décès et vos enfants deviennent les pleins propriétaires du bien immobilier. L extinction de l usufruit n est pas soumise aux droits de succession. Si vous envisagez l achat d un appartement à la mer, mieux vaut donc le mettre directement (partiellement) au nom de votre enfant. De même, si vous souhaitez recourir à la technique de l achat scindé, mieux vaut prendre certaines précautions afin d éviter toute mauvaise surprise à vos enfants au moment de votre décès. Pour que le fisc accepte l achat scindé, vos enfants doivent en effet pouvoir prouver au moment de votre décès qu ils ont payé la nue-propriété à l aide de leurs fonds propres. Pour que cette preuve puisse être fournie, le fisc exige que la donation à vos enfants ait lieu avant le paiement de la nue-propriété. Il doit en outre être prouvé que la scission du prix d achat entre l usufruitier et le nu-propriétaire a été effectuée correctement. Dans ce cas également, il convient d analyser l impact de l acquisition (d une partie ou de l intégralité) en nue-propriété de votre seconde résidence sur la fiscalité immobilière (impôt des personnes physiques) dans le chef de vos enfants. Si vous avez d autres questions, n hésitez pas à vous adresser à votre chargé de relations. Celui-ci pourra vous mettre en contact avec un conseiller fiscal et juridique.