Délibération au Conseil Municipal du lundi 11 avril 2011

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1 17 Délibération au Conseil Municipal du lundi 11 avril 2011 Ilot Wollek : vente de terrain au profit de Vauban conseil pour la réalisation d'un programme immobilier mixte logements-bureaux-commerces de proximité. Etat des lieux. L îlot Wollek couvre une surface totale de m² formant un triangle entre la place de Haguenau, la voie ferrée, la rue Adèle Riton et le canal du fossé des remparts. Il est constitué des parcelles citées précédemment (propriété de la Ville de Strasbourg) et des parcelles n 25, 26, 18, 33, 23, sur lesquelles la société VAUBAN CONSEIL bénéficie d une promesse de vente. La Ville de Strasbourg est propriétaire d une parcelle non bâtie (section 75, n 161, 179, 180) représentant une surface totale de m² situées en retrait de la place de Haguenau, rue Adèle Riton à Strasbourg - Centre. Anciennement occupée par un garage, elle constitue aujourd hui une friche. Ce secteur s inscrit dans un secteur stratégique de renouvellement urbain (place de Haguenau, gare de marchandises de Cronenbourg, terrains militaires au sud de l A350 ) qui participe au développement d un projet urbain d envergure autour de la gare de Strasbourg et du Wacken. La requalification urbaine de l îlot Wollek poursuit deux objectifs principaux : le traitement d une porte de ville, complétée par la future requalification de l îlot de la maison du bâtiment, et la consolidation d une coulée verte le long du canal. Elle contribue à la mise en œuvre des objectifs du 4 ème Programme Local de l Habitat de la Communauté Urbaine de Strasbourg. La zone CEN UB14, constitue l un des principaux secteurs constructibles dans ce quartier. Le projet. Le 26 octobre 2010, la société VAUBAN CONSEIL, a sollicité la collectivité pour l acquisition de ses parcelles en vue d urbaniser cette zone par un ensemble immobilier mixte d environ m² SHON. Le programme immobilier se décompose de la manière suivante : m² SHON en usage de bureaux, m² SHON en usage de commerces, m² SHON en usage de logements dont m² en logements sociaux (soit 30 %), 1/5

2 - un parking de 227 places, répondant aux besoins propres de l opération. Le projet se compose d un premier volume en R+1, qui développe sous la forme d un socle implanté en périphérie de tout l îlot triangulaire, dégageant au cœur un espace paysager. Ce socle, dont les fonctions sont le commerce côté rue Adèle Riton et le stationnement automobile côté cour, est l élément fédérateur des différents programmes. Sur ce dernier, sont posés différents bâtiments, dont les hauteurs sont variables pour adapter les gabarits aux différentes situations urbaines, dans le souci de créer un dialogue avec l environnement direct. Face à la place de Haguenau, s élève un bâtiment tertiaire de 9 niveaux soit une hauteur d environ 35 mètres. Sur la rue Adèle Riton, se développe un front bâti constitué d un bâtiment de logements et de commerces en rez-de-chaussée. Ce bâtiment, dont la volumétrie est en R+4+A, développe un acrotère sur rue à 15 m, qui correspond au niveau des corniches des bâtiments situés de l autre côté de la rue. Un deuxième bâtiment de logements, en peigne, est implanté en fond de cour, le long de la limite Ouest, et développe une volumétrie en R+5+A. Une bande de 4 m située en limite Ouest, le long du talus SNCF, sera rétrocédée au domaine public afin de créer une piste cyclable, qui reliera directement la rue Adèle Riton au quai du Canal du fossé des Remparts. Les objectifs environnementaux tout particulièrement visés dans ce programme sont les suivants : - constructions conçues de manière à respecter les objectifs thermiques du label «Bâtiments à Basse Consommation», dépassant les obligations réglementaires, - production de 30 % des besoins énergétiques du programme via les énergies renouvelables (avec production de chaleur et refroidissement par un système thermodynamique sur nappe), - utilisation renforcée du bois avec 7 dm³ de bois / m² SHON en anticipation du décret du 15 mars Le prix proposé. France Domaine a évalué les terrains appartenant à la Ville à HT (soit /are). Le rapport moyen à la SHON est de 318,82 HT/m². Toutefois, après négociations, et compte tenu du programme proposé et des engagements environnementaux, la société VAUBAN CONSEIL a formulé à la Ville de Strasbourg la proposition de prix suivante, pour l acquisition de la totalité du terrain nécessaire à l opération : HT soit ,26 TTC pour les 48,78 ares de terrain décrits précédemment, soit un rapport moyen à la SHON est de 258,36 HT/m². Le différentiel de prix se justifie par : - la programmation urbaine (part de logements sociaux, de bureaux et de commerces, qui minorent la valeur du terrain par rapport à l estimation des Domaines), - les contraintes du site (proximité immédiate de la voie ferrée, autoroute, géométrie de la parcelle en triangle), qui génèrent des surcoûts constructifs. 2/5

3 De plus, l ancienne activité automobile a pollué le sol et la nappe phréatique au droit du site. Le terrain Ville est largement touché par cette pollution. La sécurisation du site par la Ville de Strasbourg, suite à la cessation d activités et à une situation d urgence provoquée par un sinistre, n a que très partiellement réduit la pollution. Par conséquent, la réalisation du projet nécessite un plan de gestion des terres polluées et d impacter a minima la nappe phréatique (fondations par pieux et radier en plancher dalle). Afin de permettre une dépollution pour un usage d habitat, des études environnementales poussées ont été réalisées par le promoteur. Compte tenu des contraintes de dépollution des terres et aux fondations spéciales liées à la problématique de pollution de la nappe phréatique, il est proposé que la Ville de Strasbourg, selon ses obligations de propriétaire, consente à prendre en charge le coût de la dépollution et les surcoûts constructifs générés par la pollution, soit HT ( TTC). Ce montant estimatif sera géré sous forme d un séquestre (faisant l objet d une convention à insérer dans l acte authentique de vente à intervenir), et donc payé par la Collectivité sur la base du coût réel des travaux de dépollution. Les conditions de la vente. Par ailleurs, le paiement de la partie du prix non affectée de la convention de séquestre sera acquitté par l acquéreur dans un délai de 18 mois à compter de l obtention d un permis de construire purgé du recours des tiers et du retrait administratif. Le paiement de cette quote-part du prix de vente sera garanti à la collectivité par un acte de cautionnement fourni par l acquéreur Pour garantir à la collectivité la bonne réalisation de ce projet, il sera prévu les conditions particulières suivantes: - une clause résolutoire liée aux démarrages des travaux de construction au plus tard 12 mois à compter de la signature de l acte authentique de vente, - l interdiction pour l acheteur de revendre le terrain cédé sans l accord de la Ville de Strasbourg dans un délai de 5 ans à compter de la signature de l acte authentique de vente garantie par une restriction au droit de disposer qui sera inscrite au Livre Foncier, - la réalisation d un projet de m² de SHON plus ou moins 5 %, conforme au permis de construire qui sera annexé à l acte authentique de vente, - le programme de bureau devra être réalisé sans substitution, - la vente des logements sociaux sera plafonnée à m² SHON en VEFA, - une clause pénale de retour à meilleure fortune si la vente des logements devait être plus élevée, - une clause pénale par rapport au respect de construction de Bâtiments Basse Consommation (BBC) et aux autres engagements environnementaux listés ci-avant, - l insertion d une convention de séquestre garantissant le remboursement par la ville à l acquéreur du surcoût lié à la pollution des sols et de la nappe, estimé à HT. 3/5

4 Je vous demande de bien vouloir adopter le projet de délibération suivant : Le Conseil, sur proposition de la Commission plénière vu l avis de France Domaine après en avoir délibéré, approuve 1. la vente au profit de la société VAUBAN CONSEIL des immeubles municipaux cadastrés ci-après : Commune de Strasbourg - Centre Lieu dit :Rue Adèle Riton / Section 75 n 161 représentant une surface de 46 a 90 ca Lieu dit Rue Adèle Riton / Section 75 n 179 représentant une surface de 01 a 10 ca Lieu dit Rue Adèle Riton / Section 75 n 180 représentant une surface de 0 a 78 ca Moyennant le prix de hors taxes et frais 2. la réalisation du programme immobilier proposé par la société VAUBAN CONSEIL ; décide l échelonnement de la recette d un montant total de hors taxes selon les modalités financières suivantes : - un paiement comptant d un montant de HT stipulé payable à la signature de l acte authentique, lequel sera affecté au séquestre, - le solde correspondant au montant du prix de cession non séquestré, soit HT stipulé payable dans un délai de 18 mois à compter de la délivrance du permis de construire purgé du recours des tiers et du retrait administratif. Le paiement de cette quote-part du prix de vente sera garanti à la collectivité par un acte de cautionnement fourni par l acquéreur. L insertion dans l acte de vente à intervenir des conditions suivantes : - une clause résolutoire liée aux démarrages des travaux de construction au plus tard 12 mois à compter de la signature de l acte authentique de vente ; - l interdiction pour l acheteur de revendre le terrain nu cédé sans l accord de la Ville de Strasbourg dans un délai de 5 ans à compter de la signature de l acte authentique de vente garantie par une restriction au droit de disposer qui sera inscrite au Livre Foncier ; 4/5

5 - la réalisation d un projet de m² de SHON plus ou moins 5%, conforme au permis de construire qui sera annexé à l acte authentique de vente ; - le programme de bureau devra être réalisé sans substitution ; - la vente des logements sociaux sera plafonnée à 2100 m2 SHON en VEFA ; - une clause pénale de «retour à meilleure fortune» si la vente des logements devait être plus élevée ; - une clause pénale par rapport au respect de construction de Bâtiments Basse Consommation (BBC), la part d énergies renouvelables et de bois dans le projet ; - l insertion d une convention de séquestre garantissant le remboursement par la ville à l acquéreur du surcoût lié à la présence de terre et nappe polluée estimé à HT ainsi que du surcoût lié à l adaptation des fondations au terrain estimé HT décide l imputation de la recette de TTC sur la ligne AD03 B ; autorise le Maire ou son représentant à signer l acte de vente à intervenir et tous actes et documents concourant à la bonne exécution de ce projet. La société VAUBAN CONSEIL à exécuter les travaux, objet de la demande de permis de construire en instruction, conformément à l article R423-1 du Code de l urbanisme. Adopté le 11 avril 2011 par le Conseil Municipal de Strasbourg Rendu exécutoire après transmission au Contrôle de Légalité préfectoral et affichage au Centre Administratif Le 13 avril /5

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