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1 RATIOS D ANALYSES À COMPRENDRE Un ratio est une simple équation mathématique utilisée pour exprimer une relation entre des chiffres. L utilisation des ratios lors de l analyse de multi-logements est essentielle afin d analyser et bien comprendre sa valeur. Les ratios nous fournissent une unité de mesure ou une analyse rapide vous permettant ainsi de de déterminer rapidement si un immeuble en vaut la peine ou non comparativement aux comparables qui existent sur le marché. MULTIPLICATEUR DU REVENU BRUT (MRB) Ce ratio est mieux connu sous le nom de : Nombre de foi les revenus Il se calcule comme suit : Prix demandé / total des loyers brut $ / $ = 9.29 fois les revenus Attention à ce ratio, il est le moins précis de tous car il ne tient aucunement compte des dépenses d opération. Tant qu à moi, il ne me sert que d indice rapide m informant si je dois m y attarder et approfondir mon analyse MULTIPLICATEUR DU REVENU NET (MRN) Mieux connu sous l appellation Nombre de foi le revenu net Il se calcule comme suit : Prix demandé / Revenu net d opération = Nombre de foi le revenu net $ / $ = 13 fois le RNO Sans le savoir, lorsque l on utilise cette méthode, nous utilisons le calcul du taux de capitalisation que nous avons déjà vu précédemment et que nous analyserons en détail plus loin dans ce chapitre. RATIO DES DÉPENSES On l obtient en divisant les dépenses d opération totale (avant les dépenses de financement) par le revenu brut effectif (RBE) Dépenses d opération / Revenu brut effectif $ / $ = 29%

2 Ceci nous indique le % des dépenses d opération par rapport aux revenus générés par l immeuble. Ce ratio est très utile afin de comparer les dépenses d un immeuble par rapport à d autres immeubles comparables sur le marché. Rapidement, il nous permets de voir si les dépenses sont trop basses, égales ou trop hautes comparativement à marché. Les cinq ratios suivant sont requis dans toutes analyses de rentabilité d un immeuble : Le ratio du taux de capitalisation Le ratio du retour comptant sur investissement Le ratio du retour total sur son investissement Le ratio du retour total avec plus value Le ratio de couverture de la dette Chacun d entre eux joue un rôle essentiel en vous aidant à déterminer si l immeuble que vous analysez rencontre vos objectifs d investissement. LE RATIO DU TAUX DE CAPITALISATION À l inverse du MRN, ce dernier se calcule en utilisant le RNO divisé par le prix demandé TAUX DE CAPITALISATION = RNO PRIX DEMANDÉ Comme vous le voyez, ce ratio une réellement un simple calcul utilisé pour mesurer la relation entre les revenus net généré par un immeuble et le prix demandé ou vendu. Pour vous aider à mieux comprendre, référons nous à l exemple des certificats de placement garanti que nous avons utilisé auparavant. Nous avons vu que la valeur d un CPG était calculé en fonction de son rendement ou si vous aimez mieux, de son taux d intérêt. Le taux de capitalisation mesure exactement la même relation. Valeur d un placement = revenu = $ = $ Taux 5% Ou regardons les mêmes chiffres d une autre façon : Taux = revenu = $ = 0.05 = 5% Valeur $ L achat d un immeuble à revenu est exactement relié à cette équation et n est en rien différent aux calculs de rendement ou de valeur d un certificat de dépôt. Vous savez que les taux offerts par les banques peuvent varier un peu, alors vous magasinez et négociez afin d obtenir le meilleurs taux possible. Le taux de capitalisation peut varier lui aussi en fonction de la région, de la ville, de la catégorie d immeuble, etc..

3 Pour mieux comprendre, voici un autre exemple. Nous savons que le RNO est dérivé de la soustraction des dépenses d opération du revenu brut effectif. Si vous aviez à payer comptant l achat d un immeuble à revenu, le RNO représente la portion des revenus qui vous appartiendrait ( avant impôts et améliorations), ou le rendement sur votre argent. Si vous considérez l achat d un immeuble dont le rendement ou le RNO est de $ et que le propriétaire en demande $, devriez vous l acheter? Effectuons les calculs appropriés : Taux de capitalisation = RNO = $ = ou 6.25% Prix $ Dans cet exemple, vous pouvez voir que le prix demandé est de $ ce qui nous donnerait un rendement de 6.25%. Supposons que les comparables dans ce marché particulier serait de 10%. Avec un simple jeu ou variation de la même formule nous pouvons arriver au prix des comparable : Si le Taux de capitalisation = RNO Prix Le prix = RNO = $ = $ Taux de cap. 10% Donc avec cet exemple, compte tenu du peu d informations dont nous disposons, nous constatons que le prix demandé est trop élevé de $. Bien comprendre cette simple équation est fondamental dans le processus de détermination de la valeur d un immeuble à revenu. En la comprenant bien,vous serez en mesure de déterminer si le prix demandé est raisonnable ou non. RATIO DU RETOUR COMPTANT SUR L INVESTISSEMENT Ce ratio est mieux connu comme étant le retour sur l argent comptant (Cash on cash return) C est le ratio du comptant disponible après le service de la dette : Ratio du comptant = comptant disponible près service de la dette Comptant investi Il vous permet de calculer en % le taux de rendement sur le comptant investi dans l achat d un immeuble.. RATIO DU RENDEMENT TOTAL Ce ratio est presque identique à celui précédant sauf qu en plus du comptant disponible on y ajoute le montant de réduction du prêt. Il y a une partie de ce ratio qui n est pas disponible immédiatement mais qui existe tout de même. Ratio du rendement total = Comptant disponible + réduction du prêt Comptant investi

4 Cette partie du gain, soit la réduction du prêt, est réalisée lors d un refinancement ou au moment de la vente. Entre temps, vous augmentez votre équité dans l immeuble RATIO DU RETOUR TOTAL AVEC PLUS VALUE Ce ratio est un peu plus spéculatif ou imaginaire car une de ses composantes est une approximation de la valeur futur d un immeuble. Il se calcule comme suit : Ratio avec plus value = Comptant disponible + réduction du prêt + augm. de valeur Comptant investi ATTENTION : Ce ratio peut vous donner des chiffres qui peuvent être irréalistes compte tenue du fait que l on ne connaît jamais la valeur d un immeuble dans le futur sauf qu avec ma méthode d achat au prix du gros, il est relativement facile de savoir assez précisément la valeur sur le marché d un immeuble au moment de l achat. Donc la plus value est connue avec assez de précision. Il perd de sa précision lorsque l on essaie de connaître la valeur d un immeubles dans le temps, que ce soit une année ou 2 ou 3 etc.. RATIO DE COUVERTURE DE LA DETTE Il démontre la relation entre le comptant disponible par rapport au service de la dette en d autres mots, votre capacité de remboursement. Ratio de couverture de la dette = RNO Paiement de l hypothèque Ce ratio est important pour les prêteurs. Il assure le prêteur que vous serez capable de payer la dette en vous exigeant que le versement de prêt sera couvert plus un surplus de liquidité. Il peut varier d une institution à l autre, mais en général il variera entre 1.10 et Le plus utilisé est de 1.20 TABLEAU RATIOS D ANALYSE Hypothèse de coût et de financement Terrain $ Bâtisse $ Améliorations $ Coûts d acquisitions $ Investissement total $ Prix d achat % $ Comptant 15.00%

5 Montant à financer 85.00% $ Annuel Mensuel Taux d intérêts 7.375% 0.615% Amortissement 25 ans 300 Paiement $ $ Comptant $ Améliorations $ Coûts d acquisition $ Comptant déboursé $ Hypothèse de revenus et dépenses Nombre d unités 45 Loyer Mensuel Revenu brut effectif (RBE) 100% Dépenses d opération (DO) 55% Revenu net d opération (RNO) 45% Service de la dette Surplus d opération Diminution du capital Retour total RATIOS Taux de capitalisation 10.58% Retour sur comptant investis 18.26% Retour total 24.40% Retour avec plus value de 2% 34.40% Ratio de couverture de la dette 1.49 APPRENDRE À LIRE ENTRE LES LIGNES Après avoir analyser des dizaines de fiches descriptives d édifices à revenus, vous en arriverez à établir des moyennes de chiffres par poste de dépenses détaillés sur les états de revenus et dépenses. Vous verrez assez rapidement, à titre d exemple, que l entretien et réparation peut varier entre 10 et 15% des revenus, que les taxes représentent environ 5%, les assurances 4% et les frais d administration 5%. De toute évidence, certaines de ces dépenses vont varier selon l âge, l emplacement et l état général des immeubles analysés mais si vous concentrez vos recherches dans une ville ou un quartier en particulier, vous aurez une bonne idée de la moyenne de ces coûts. En comparant les différents états des revenus et dépenses, vous serez en mesure de constater que tout ce qui sera en dehors des moyennes établies attirera votre

6 attention.par exemple, si le poste entretien et réparation représente 4% des revenus, vous voudrez investiguer d avantage ces informations. Dans ce cas, il y a de fortes chances que que toutes les dépenses n aient été déclaré mais si c est la vérité, cela vous indiquera que la gestion de l immeuble est très efficace. D un autre côté, il se peut que dans l année qui vous est présentée, l entretien et réparation ait été minime mais attention aux années précédentes ou à venir. C est pourquoi, il est préférables lors de vos analyse d utiliser les moyennes afin d arriver à une dépense plus près de la réalité. Un autre indice qui peut être utilisé afin de déterminer des dépenses est de les ramener sur une base par appartement. Si vous en arrivez à établir que les dépenses d opération par appartement sont d environ 500$ dans le marché que vous analysez et dans l immeuble que vous analysez ces dépenses sont de 800$ par logement, vous serez certainement intéressé de savoir pourquoi. Si c est le cas, l expérience démontre qu avec une bonne équipe de gestion en place, vous pouvez arriver à réduire les coûts et par déduction, obtenir une meilleure valeur. Vous pouvez aussi ramener votre base de comparaison au pied carré. Les évaluateurs agréés et certains agents d immeubles expérimentés dans les propriétés à revenus peuvent être de bonnes sources d informations relativement à la valeur des immeubles et des points de comparaisons

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