O b serv atoire d u logem en t d e la M étropole A tlan tiq u e

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1 OLOMA O b serv atoire d u logem en t d e la M étropole A tlan tiq u e Activité de la Promotion immobilière et de l individuel aménagé depuis le 1 er janvier 2011 Club immobilier ADDRN Bertrand Mours, président d OLOMA Olivier Conus, consultant, Adequation OLOMA - Association loi boulevard Vincent Gâche - BP Nantes cedex 2 - oloma@centre-affaires.com

2 Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique : présentation et objectifs de l Association Présentation et objectifs de l Association Les acteurs immobiliers de la région Pays de la Loire ont souhaité mettre en place un outil de suivi des différents marchés immobiliers de la métropole afin de disposer : d une capacité d appréhension de leurs marchés dans l exercice quotidien de leur métier (positionnement d opérations immobilières, analyse des rentabilités ), d un outil macro-économique relatif aux évolutions des marchés (tendances, faits remarquables, anticipations ) permettant une information et une réflexion élargie (pouvoirs publics, collectivités, SEM, grand public). A l initiative de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Pays de la Loire, l Association OLOMA a été créée fin juin Le SNAL a rejoint l Association en L objet est la création, la gestion et l animation d un observatoire des marchés immobiliers par la mise en place d un outil de gestion de bases de données, mis à la disposition des membres de l Association. L activité de la promotion immobilière est à ce jour observée à l échelle du secteur du SCOT métropolitain Nantes Saint-Nazaire, de Cap Atlantique et du SCOT d Angers, celle de l individuel aménagé sur l ensemble du département de la Loire-Atlantique et, également, du SCOT d Angers. Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 2

3 L Oloma, son périmètre d observation Suivi de la promotion immobilière & du lotissement Métropole Atlantique = Nantes Métropole + Carene + Cap Atlantique + communautés de communes du secteur Erdre - Estuaire Nord Périmètre initial choisi pour la promotion immobilière, pour les années 2007 et 2008 Extension en 2009 à la région d Angers Extension au 1 er janvier 2011 du SCOT de Nantes St Nazaire à la CC de la Région de Blain Extension en cours (et premières restitutions à venir en 2012) sur l ensemble du département de la Loire-Atlantique et sur le segment des résidences services Périmètre pour le lotissement : ensemble du département de la Loire Atlantique et SCOT d Angers Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 3

4 OLOMA Activité immobilière depuis le 1 er janvier 2011 CARENE Club immobilier ADDRN Bertrand Mours, président d OLOMA Olivier Conus, consultant, Adequation OLOMA - Association loi boulevard Vincent Gâche - BP Nantes cedex 2 - oloma@centre-affaires.com

5 Un net rebond des ventes sur la CARENE au 3 ème trimestre ventes enregistrées, en forte progression par rapport au 2 ème trimestre 2011, proche du double de ventes enregistrées au 3 ème trimestre % de ventes à investisseurs (avec un volume multiplié par 4 entre le 2 nd et le 3 ème trimestre), et une proportion de vente en accession en net recul (25% des ventes) mais stable en volume 44% des ventes en secteurs aménagés sur le trimestre, proportion nettement supérieure aux trimestres précédents Une offre qui représente près de 13,5 mois de vente théoriques (base annuelle), et une offre livrée qui continue de progresser (40 logements, soit 6% de l offre) CARENE 3 ème trimestre 2011 Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 5

6 Deux faits marquants au 3 ème trimestre 2011 sur la CARENE : - Un nombre record de ventes à investisseurs (et des ventes en accession presque stable) - Une forte activité en secteurs aménagés, à mettre en lien avec le lancement de nouveaux programmes en ZAC et en secteurs ANRU notamment CARENE 3 ème trimestre 2011 Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 6

7 Des ventes aidées essentiellement réalisées en secteur de Renouvellement Urbain (ou dans le périmètre des 500 mètres) et seulement 2 ventes en PSLA sur le trimestre Une offre livrée qui reste mineure même si elle progresse légèrement ANALYSE DES VENTES CARENE 3 ème trimestre 2011 OFFRE PAR DATE DE LIVRAISON 3T 10 4T 10 1T 11 sur plan avant chantier en chantier avec livraison < 3 mois livrée T T Ventilation de l'offre commerciale par date de livraison sur plan en chantier livrée 3T 11 69% 25% 6% 2T 11 52% 43% 5% 1T 11 59% 36% 5% 4T 10 67% 29% 4% Copyright OLOM A - Adequation 2011 Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 7

8 Des rythmes d écoulement globalement stables sur la CARENE (16 mois en moyenne par programme) et des prix qui cachent des contrates forts entre la ville de Saint Nazaire et les autres communes littorales CARENE 3 ème trimestre 2011 Pour mémoire, des ventes aidées en 2011 autour de en T2, en T3, et en T4 Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 8

9 Un marché segmenté en trois : - en accession abordable (moins de /m²) dans de faibles volumes sur de rares secteurs, - sur le segment «haut de gamme» (plus de /m²) dans des proportions importantes (majoritairement en résidences secondaires), - au détriment des gammes «intermédiaires» qui concernent pourtant la majorité des ménages d actifs locaux CARENE 3 ème trimestre 2011 VENTES ET OFFRE PAR GAMMES DE PRIX AU M² (hors pkg) < > 5400 TOTAL 3T 11 Ventes Offre % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1% 1% 10% 9% 7% 5% 6% 6% 6% 17% 16% 5% 15% 11% 4% 11% 12% 33% 9% 13% 16% 24% 25% 36% 14% 35% 18% 10% 11% 27% 31% 10% 15% 24% 12% 16% 19% 13% 10% 4% 10% 5% 4% 4% 2% 5% 1% 5% 3T 10 4T 10 1T 11 2T 11 3T 11 Offre 3T 11 > < 2100 Copyright OLOM A - Adequation 2011 Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 9

10 OLOMA Activité immobilière depuis le 1 er janvier 2011 Cap Atlantique Club immobilier ADDRN Bertrand Mours, président d OLOMA Olivier Conus, consultant, Adequation OLOMA - Association loi boulevard Vincent Gâche - BP Nantes cedex 2 - oloma@centre-affaires.com

11 CAP Atlantique : une offre en diminution constante, conséquence du faible nombre de nouveaux programmes Cap Atlantique 3 ème trimestre ventes enregistrées, en nette hausse par rapport aux deux premiers trimestres Une offre qui continue de diminuer (11 mois de vente théoriques en base annuelle), compte tenu du faible nombre de nouvelles opérations (seulement 63 nouveaux logements mis à la vente depuis un an) Aucune vente en bloc enregistrée sur le trimestre 33 logements disponibles livrés, en baisse (en volume) par rapport au 2 ème trimestre Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 11

12 Une répartition équilibrée des ventes à occupants et à investisseurs sur une année, et seulement deux ventes aidées, en PSLA, sur le trimestre Cap Atlantique 3 ème trimestre 2011 Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 12

13 Des prix unitaires qui rendent les logements neufs difficilement accessibles aux ménages actifs locaux, et des prix de ventes moyens stables depuis 9 mois, proche des /m² hab (hors stationnement) Cap Atlantique 3 ème trimestre 2011 PRIX UNITAIRES MOYENS DES VENTES Hors Parking 3T 10 4T 10 1T 11 2T 11 3T 11 T T2 T3 T4 T5 (et +) Très peu de ventes «aidées» en 2011 (PSLA uniquement) T1 T2 T3 T4 T5 (et +) SURFACE 3T m² 47 m² 70 m² 90 m² Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 13

14 Une absence d offre sur les gammes «abordable» et «intermédiaires» sur le territoire de Cap Atlantique, d où une quasi-absence de réponse en neuf à la majorité des ménages actifs locaux en accession Cap Atlantique 3 ème trimestre 2011 VENTES ET OFFRE PAR GAMMES DE PRIX AU M² (hors pkg) 100% 2% 2% 3% 3% 3T 11 90% 12% Ventes Offre 23% 28% < % 43% % 31% 48% 62% 6% % 29% % 12% % 12% 50% % 23% 31% 30% % 15% > % 31% 15% 19% TOTAL % 19% 10% 17% 8% 2% 6% 1% 3% 0% 3T 10 4T 10 1T 11 2T 11 3T 11 Offre 3T 11 > < 2100 Copyright OLOM A - Adequation 2011 Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 14

15 Répartition et prix moyen/m² habitable des ventes en collectif depuis le 1 er janvier 2011 STATISTIQUES PAR SECTEUR ET PAR COMMUNE OLOMA 3 ème trimestre 2011 Mises en vente Volumes Ventes Offre commerciale Parking / logement Ventes du trimestre en libre Prix au m² des ventes hors parking Prix au m² des ventes parking inclus Offre à la fin du trimestre en libre Prix au m² de l'offre hors parking Prix au m² de l'offre parking inclus CAP ATLANTIQUE 62 1, /m² 4466 /m² 4336 /m² 4605 /m² 100% 100% 10 GUERANDE 17 1, /m² 4153 /m² 3765 /m² 4215 /m² 14% LA BAULE ESCOUBLAC 34 1, /m² 4742 /m² 4650 /m² 4875 /m² 100% 67% 1 LA TURBALLE 1 1, /m² 2877 /m² 3367 /m² 1% 13 LE CROISIC 10 1, /m² 3982 /m² 3768 /m² 4044 /m² 18% CARENE 408 1, /m² 3347 /m² 3233 /m² 3433 /m² 100% 100% 43 MONTOIR DE BRETAGNE 43 1, /m² 2630 /m² 8% PORNICHET 42 1, /m² 4496 /m² 4042 /m² 4270 /m² 20% 20% SAINT M ARC SUR M ER 65 1, /m² 3214 /m² 3400 /m² 3639 /m² 12% 8% SAINT NAZAIRE 257 0, /m² 3296 /m² 2924 /m² 3108 /m² 60% 67% 24 TRIGNAC 1 1, /m² 3024 /m² 2720 /m² 2917 /m² 4% Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 15

16 Répartition et prix moyen/m² habitable des ventes en collectif du 3 ème trimestre 2011 CAP ATLANTIQUE 31 ventes en T (++) 3% des ventes /m² (+78 ) 30 mois moyens/programme ERDRE ESTUAIRE NORD 2 ventes en T (-) < 1 % des ventes NS NS OLOMA 3 ème trimestre 2011 CARENE 200 ventes en T (++) 20% des ventes Pornichet : /m² (+298 ) Autres : /m² (+175 ) 16 mois moyens/programme VILLE DE NANTES 462 ventes en T (--) 49% des ventes /m² (+ 134 ) 9,5 mois moyens/programme NANTES METROPOLE PERIPHERIE 248 ventes en T (--) 27% des ventes /m² (-45 ) Prix au m² : prix au m² habitable des ventes, hors stationnement, en libre 12 mois moyens/programme Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 16

17 Surface et prix moyen des parcelles vendues par secteur au 1 er semestre 2011 Individuel aménagé 1 er semestre 2011 Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 17

18 OLOMA Comparaisons à d autres agglomérations régionales Bertrand Mours, président d OLOMA OLOMA -Association loi boulevard Vincent Gâche -BP Nantes cedex 2

19 Evolution des ventes par marché et part des ventes à investisseurs 1er semestre 2011 / 1er semestre 2010 Evolution des Evolution des ventes à ventes totales investisseurs Part des ventes à investisseurs 1er semestre er semestre 2011 REGION D'ANGERS 22% -5% 63% 49% AGGLOMERATION DE GRENOBLE 13% 1% 39% 35% GARD 5% -7% 72% 64% AIRE URBAINE DE LILLE 1% -22% 73% 56% CU DE STRASBOURG -5% 12% 61% 72% REGION DE NANTES SAINT NAZAIRE -9% -20% 67% 58% HERAULT -11% -24% 79% 68% ILE DE FRANCE -13% NC 50% 37% NORMANDIE -15% -2% 59% 68% REGION DE BORDEAUX & BASSIN D'ARCACHON -16% -28% 70% 60% PAYS DE SAINT MALO -19% -44% 61% 42% PAYS DE LORIENT -21% -42% 49% 36% VAR -21% -32% 49% 42% REGION CENTRE -22% -34% 63% 53% PAYS DE RENNES -29% -45% 57% 45% AGGLOMERATION DE LYON -30% -35% 53% 49% REGION D'AIX MARSEILLE -33% -37% 55% 52% PUY DE DOME -33% -39% 32% 47% SAINT ETIENNE METROPOLE -40% -61% 53% 35% PAYS DE VANNES -42% -49% 63% 55% ALPES MARITIMES -46% -56% 53% 42% AIRE URBAINE DE TOULOUSE -74% -66% 74% 64% Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 19

20 Evolution du prix moyen au m² des ventes de logements collectifs neufs dans les grandes agglomérations françaises Prix de vente au m² (hors parking) Variation 2ème trim ème trim T 2011 / 2T 2010 Alpes Maritimes 5548 /m² 5637 /m² 2% CC Côte Fleurie 4753 /m² 5327 /m² 12% Ile de France 4480 /m² 5040 /m² 13% Var Est 4345 /m² 4847 /m² 12% Var Ouest 3992 /m² 4215 /m² 6% CA de Saint Malo 3482 /m² 3922 /m² 13% Agglomération de Lyon 3611 /m² 3795 /m² 5% Bassin d'arcachon 4067 /m² 3786 /m² -7% CA de Montpellier 3554 /m² 3646 /m² 3% CA de Grenoble 3387 /m² 3594 /m² 6% AU de Strasbourg 3133 /m² 3487 /m² 11% CA de Caen 3367 /m² 3484 /m² 3% CU Bordeaux 3196 /m² 3463 /m² 8% Nantes Métropole 3131 /m² 3445 /m² 10% AU de Toulouse 3241 /m² 3379 /m² 4% CA de Rouen 3006 /m² 3328 /m² 11% CA Clermont Ferrand 2882 /m² 3293 /m² 14% AU de Lille 3171 /m² 3233 /m² 2% CA de Rennes 2985 /m² 3221 /m² 8% CA d'orléans 2964 /m² 3200 /m² 8% CA d'angers 3163 /m² 3151 /m² 0% CA du Havre 2873 /m² 3051 /m² 6% CA de Vannes 2880 /m² 2952 /m² 3% CA de Tours 2884 /m² 2930 /m² 2% CU de Brest 2559 /m² 2786 /m² 9% CA de Lorient 2519 /m² 2705 /m² 7% Saint Etienne Métropole 2588 /m² 2675 /m² 3% CA de Quimper 2548 /m² 2673 /m² 5% Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 20

21 OLOMA Quelques pistes de réflexions sur le développement d une offre pour les jeunes actifs Bertrand Mours, président d OLOMA Olivier Conus, Consultant, Adequation OLOMA -Association loi boulevard Vincent Gâche -BP Nantes cedex 2

22 Le développement d une offre de logements à destination des jeunes ménages locaux Les pistes de réflexion (1) Une réponse qui ne peut être unique, et qui peut passer par Les secteurs aménagés ou sous maitrise foncière publique, pour développer une offre compatible avec le revenu des ménages locaux, notamment via : L optimisation des recettes foncières des programmes non soumis à consultation : équipements publics, loisir, immobilier d entreprise, commerces, accession et locatif social L ajustement du nombre et la gestion des stationnements : en sous-sol, ils peuvent impacter le coût de construction de 90 à 100 HT/m² habitable et de 240 /m² habitable le prix du logement Le choix d intensités urbaines adaptées et laisser des marges de manœuvre Pour les opérateurs privés, la définition des allotements de bonne taille critique, mixant éventuellement les formes urbaines (collectif, intermédiaire, individuel groupé) et, si c est opportun, offrant des possibilités de cession en bloc Le choix de laisser aux opérateurs l initiative en matière de qualité architecturale et environnementale, après un premier cadrage La proposition d un objectif et des règles d encadrement de la charge foncière (valeur plancher minimale pour l aménageur, valeur plafond pour éviter la surenchère foncière, et valeur pivot indicative dans la consultation) Le partage avec l opérateur d un objectif de prix unitaires plus que de prix moyen au m² habitable Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 22

23 Le développement d une offre de logements à destination des jeunes ménages locaux L optimisation des dispositifs existants, notamment la TVA minorée sur les quartiers de renouvellement urbain ANRU (et dans les périmètres de 500 mètres) La complémentarité de l offre en produits d accession et produits locatifs, notamment sur des niveaux de loyers intermédiaires (PLS) ou forme de locationaccession (PSLA) Les pistes de réflexion (2) La complémentarité des produits immobiliers entre promotion immobilière et lots à bâtir, notamment sous forme de micro-lots, pour développer des logements familiaux aux prix unitaires adaptés aux budgets des ménages visés Un travail de repérage des fonciers mutables sur le territoire, en secteurs aménagés ou en diffus, permettant d établir une programmation pluriannuelle de développements immobiliers en cohérence avec les objectifs des PLH (aussi bien en terme de calendrier que de types de produits développés) La mixité de produits sur une seule et même opération, sous réserve que celleci soit anticipée, cadrée préalablement, et qu elle ne conduise pas par le jeu de la péréquation à un surenchérissement des prix en libre (ce qui risquera de conduire à l effet inverse de celui initialement recherché) Oloma - Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique - Adequation décembre 11 23