Le marché des bureaux à Lyon. Bilan & Perspectives Marché locatif et investissement : une belle performance en 2013

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1 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 Marché locatif et investissement : une belle performance en 2013

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3 3 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 Editorial 2013, une année à oublier en économie Lors de la rédaction de notre précédent opus du «Bilan et Perspectives» en décembre 2012, il ressortait comme une évidence pour tout le monde que 2013 ne serait pas l année de la reprise économique, loin de là. Les prévisions allant s assombrissant, et la perspective d un choc fiscal sans précédent (38 milliards d euros) essentiellement financé par une hausse de la fiscalité sur les ménages et entreprises, avaient mené l ensemble des économistes à passer le 1 er semestre 2013 en «pertes et profits» en matière de croissance économique. Il y a un an, la question qui restait encore ouverte était de savoir si le 2 nd semestre 2013 allait enfin sonner le retour d un meilleur contexte macro-économique ; condition sine qua non d un redressement ultérieur de l investissement des entreprises et de l emploi. Sur toute la première moitié de l année, les plus sombres prédictions se sont confirmées. L économie française a été marquée par une longue glissade de ses indicateurs que rien ne semblait devoir arrêter. Sur la période janvierjuillet les prévisions de croissance économique sont passées de 0,1% de croissance à une récession de 0,3% et l indicateur du climat des affaires plongeait à moins de 84 points en avril, bien loin de sa moyenne de long terme (100 points). La situation financière dégradée des entreprises et le mauvais contexte économique ont conduit à une réduction des effectifs salariés et une hausse du chômage qui, à l été, atteint 10,5% de la population active en France métropolitaine. Pourtant dans ce panorama extrêmement sombre, on note une inflexion de tendance à partir de la fin du printemps, tendance qui perdure pendant l été et à la rentrée. Dans un premier temps, le climat des affaires se redresse, d abord sur un rythme modéré avec une hausse d un point et demi entre avril et juin, puis sur un rythme soutenu à partir de l été, passant de 88 à 95 entre juillet et septembre. Cette hausse du climat des affaires a été portée par le secteur de l industrie (+5 points entre juin et septembre), le secteur des services (+10 points entre juin et septembre), et par le rebond spectaculaire et inattendu du climat du commerce de détail (+15 points entre juin et septembre). Cette forte amélioration de l ambiance générale est probablement à mettre au crédit de la croissance inattendue du PIB au 2 ème trimestre (+0,5%) annoncée pendant l été ; même si cette hausse du PIB est en partie due à des facteurs temporaires comme la hausse des dépenses énergétiques liées à un printemps maussade! Prévisions de croissance du PIB pour 2013 et climat des affaires en France Sources : Consensus forecasts / INSEE A la rentrée, et à la différence de ces dernières années, les nouvelles économiques restent globalement bien orientées. Les paramètres macroéconomiques en France et en zone Euro se sont progressivement redressés, les indicateurs de croissance (PMI Markit ou Indicateur de Retournement) sont passés dans le vert alors que l inflation ou le coût de l énergie sont restés contenus, permettant même à la BCE de réduire de nouveau son taux directeur à un plancher historique de 0,25%. En parallèle la croissance semble vouloir enfin s installer aux Etats-Unis, locomotive économique mondiale, en dépit du «shut-down» d octobre.

4 4 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 Ces derniers jours quelques nouvelles sont venues contrarier ce panorama globalement plus porteur, comme la dégradation de la note de la France par Standard & Poors (sans impact sur le coût de la dette) ou encore la baisse du PIB au 3 ème trimestre (-0,1%). L éclaircie sur les chiffres ne doit pas non plus faire oublier l état de fragilité financière de nombreuses entreprises françaises. On retiendra de l actualité récente le redressement judiciaire du volailler DOUX en Bretagne (2 000 emplois) dont le plan de continuation d activité vient d être validé par les tribunaux, ou encore l annonce de la mise en liquidation judiciaire du transporteur MORY-DUCROS, n 2 du transport de colis en France avec plus de emplois dans la balance. Ces différents éléments mettent en lumière le chemin qui reste encore à parcourir pour consolider la croissance en France, la seule susceptible de permettre une amélioration de la situation des entreprises, de l emploi et in fine des finances publiques. Lyon et la région Rhône-Alpes, mieux placés que la moyenne française Lyon est la 1 ère aire urbaine de France après Paris avec plus de 2 millions d habitants pour emplois environ. En termes d économie Lyon et sa région font généralement figure de «bon élève» par rapport à la moyenne nationale. Lyon et la région Rhône-Alpes ont la particularité d avoir à la fois une économie à haute valeur ajoutée comme en lle-de- France et un tissu industriel très diversifié. Lyon présente un fort développement des «fonctions métropolitaines» (conception recherche, commerce inter-entreprises, gestion, culture et loisirs) qui pèsent pour 31% de l emploi de l aire urbaine (38% à Paris). Lyon présente une forte dynamique démographique (0,96% de hausse de population par an entre 1999 et 2009) ainsi qu un haut niveau de formation et de qualification (+ de 20% de la population active diplômée de l enseignement supérieur et forte proportion de cadres par rapport à la moyenne nationale). Lyon entretient des relations économiques fortes sur un territoire étendu lui permettant de bénéficier d un tissu industriel diversifié et offre une productivité supérieure à la moyenne européenne. Les secteurs de haute technologie pèsent pour 4,4% de l emploi régional contre 3,8% en moyenne en Europe. Le profil économique de la région Rhône-Alpes lui permet d offrir une meilleure dynamique économique que la moyenne. Ainsi le taux de chômage à la mi-année se stabilise à 9,3% de la population active (10,5% en France). Le niveau de l emploi salarié est certes en baisse sur 1 an, mais sur un rythme moitié moins soutenu que la moyenne nationale alors que les effectifs des services (hors intérim) sont en hausse.

5 5 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 Un marché locatif porté par les grandes transactions Dans un contexte économique dégradé, le marché locatif lyonnais prend le chemin d une belle performance avec une demande placée totale anticipée entre et m². Ce résultat a été bâti sur quelques très grandes transactions, d une taille inédite à Lyon. En effet, pour la seule année 2013, on ne compte pas moins de 3 transactions de plus de m² : la SNCF pour m² dans la tour InCity, Sanofi dans le cadre d un BEFA de m² à Gerland et enfin un clé-en-mains de près de m² par Alstom dans le Carré de Soie. En parallèle, le segment des petites surfaces est également resté très actif cette année, alors que le midmarket est en retrait. Cette vitalité du marché locatif ne doit pas masquer toutefois le fait que ces transactions ont toutes été conclues avec des entreprises déjà présentes à Lyon. Le défi qui attend la métropole lyonnaise dans les années à venir est de transformer l essai en faisant venir de nouvelles entreprises et atteindre une taille de marché qui la fera véritablement entrer dans la cour des grandes métropoles européennes. Lyon a de nombreux atouts, elle pourra capitaliser sur sa politique active de redéveloppement urbain et ses loyers compétitifs mais devra aussi générer suffisamment d activité économique pour créer plus d emplois. Forte compétition sur le marché de l investissement lyonnais en 2013 Le marché de l investissement devrait de nouveau réaliser un bon score en 2013 avec un volume total des investissements attendu entre 750 et 800 millions d Euros. La baisse en volume par rapport à l an passé ne marque en aucune manière un moindre intérêt des investisseurs pour le marché, bien au contraire. Ce que l on retiendra pour 2013, c est tout d abord une performance bâtie solidement sur le cœur du marché traditionnel : les transactions de taille moyenne (15-60 millions d Euros) alors que les très grandes transactions qui avaient dopé le marché l an passé ne se sont pas répétées. Les investisseurs étrangers ont également bien identifié Lyon comme place d investissement et sont très actifs. En moyenne, le quart des offres d acquisition reçues cette année, était issu d un investisseur étranger, mais jusqu à maintenant les acquéreurs français se sont montrés les mieux-disants. Surtout, ce qu il faudra retenir cette année c est bien que les taux de rendement prime ont franchi le plancher des 6,00% et qu il ne s agit pas là d une transaction isolée mais d une évidence répétée. La forte compétition entre les acquéreurs sur les immeubles prime de la Part-Dieu a ramené le taux prime entre 5,60 et 5,75%. A ce niveau, Lyon flirte avec son record de l avant crise, démontrant qu il est aussi possible de générer de la plus-value sur un marché traditionnellement considéré comme très stable et défensif. Un marché de la dette très évolutif en 2013 Le marché des financements immobiliers continue sa recomposition en 2013 avec une segmentation des acteurs qui s accentue en fin d année. En début d année, les forces en présence sur le marché de la dette étaient essentiellement les banques traditionnelles (françaises et allemandes dans une moindre mesure), les assurances et les fonds de dette (annoncés et/ou en phase de collecte). Tous ces acteurs cherchaient à se positionner sur le segment du «Core» pour lequel les besoins de financements apparaissaient donc largement assurés alors que les conditions de financement restaient très hétérogènes. Dans le courant de l année, les fonds de dette sont devenus réellement actifs sur le marché, finançant seuls, ou aux côtés de banques, des opérations significatives. A l inverse les assureurs peinent à trouver leur place, confrontés à la concurrence directe des banques sur le segment «Core». En cette fin d année, le marché s est encore plus segmenté par rapport au début d année avec un phénomène d éviction des fonds de dette et assureurs. La raison principale est la compression des marges qui sont passées d environ 220 à 150 bps depuis le début de l année sur le standard «Core à 5 ans», qui exclut de fait ces acteurs qui ne peuvent s aligner sur les banques les plus compétitives, les banques hypothécaires allemandes. Par ailleurs, suite à la crise de l offre de dette hypothécaire en 2009, le balancier a basculé dans une zone où les emprunteurs tendent à s auto-censurer en matière de financement : 8 acquisitions sur 10 ont été réalisées sans endettement en 2012 (pour les transactions de plus de 30 millions d Euros), tendance qui reste identique cette année et qui limite la taille du marché. Virginie Houzé MRICS Directeur Etudes et Recherche France

6 6 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 Lyon a des ambitions européennes Le marché tertiaire Lyonnais est un marché aux fondamentaux solides qui, dans un contexte économique difficile, réalise une très bonne année porté par les très grandes transactions. Une position clairement affirmée de 1er marché tertiaire en régions Le marché lyonnais est le premier marché régional français, loin devant Lille, Marseille, Bordeaux ou Toulouse. Son attractivité au niveau national ne se dément pas. Au 3ème trimestre, ce sont près de m² qui ont trouvé preneur sur l agglomération lyonnaise. Mis à part le marché lillois qui connaît une belle année avec m² placés sur les 9 premiers mois de l année, les marchés d Aix-Marseille et Toulouse ont connu une nette baisse avec moins de m² placés chacun. L agglomération lyonnaise est une ville à part dans les régions françaises avec un volume placé bien au-dessus de la moyenne des autres villes de régions. Lyon est également arrivée en tête du Palmarès des villes les plus «Business Friendly» selon le classement établi par L Expansion-L Entreprise et Coface Services en octobre 2013 sur plus de 120 agglomérations françaises de plus de habitants. L agglomération lyonnaise est une ville au passé industriel très riche qui a su s appuyer sur des industries fortes comme le textile, la pétrochimie ou l automobile. Ces industries ont pour la plupart migré en périphérie laissant de larges emprises disponibles. Lyon fait partie de ces villes qui ont su passer d un territoire industriel au développement tertiaire. Le fait d avoir de nombreuses friches industrielles à redévelopper en intramuros est une chance dans la mesure où cela permet à la ville de se régénérer ; et dans une réflexion globale, de créer de nouveaux aménagements de qualité. C est le cas pour Lyon où la diversité des secteurs proposant des offres tertiaires de qualité permet aux utilisateurs d avoir un réel choix. Le fort ancrage industriel de Lyon contribue également au développement des fonctions tertiaires dans l aire urbaine. Cette boucle itérative entre industries et services permet ainsi de renforcer la présence des acteurs endogènes tout en encourageant l arrivée de nouveaux entrants sur le marché lyonnais. Les activités tertiaires se déploient aujourd hui autour de 4 grands pôles majeurs et en très fort développement que sont Part Dieu, Lyon Confluence, Lyon Gerland et Villeurbanne Carré de Soie.

7 7 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 Les grands projets de l agglomération lyonnaise contribuent au rayonnement de la métropole lyonnaise et l inscrit durablement comme une ville qui compte en Europe. Une année marquée par les grandes transactions locatives Une nouvelle tendance, initiée depuis quelques années, émerge clairement cette année : les très grandes transactions. Ces opérations supérieures à m², qui restaient exceptionnelles, sont désormais plus courantes sur le marché lyonnais. Cette orientation est à associer à une autre tendance de fond : la réorganisation des grands groupes sur des surfaces tertiaires de grands volumes. Une ambition européenne affirmée Si l agglomération lyonnaise n a donc plus rien à prouver sur le marché régional français, elle veut aujourd hui être référencée sur le marché européen. Bien sûr, Lyon ne peut rivaliser avec les grandes capitales européennes mais elle a aujourd hui clairement sa place sur l échiquier des villes régionales européennes : les Eurocités. Sur les 11 villes européennes comparables à Lyon (dont Birmingham, Dublin, Milan, Manchester, Barcelone, Francfort ), Lyon et Birmingham sont celles dont les progressions ont été les plus importantes avec plus de 55% d augmentation de la demande placée à la fin du 3ème trimestre. Lyon jouit d un dynamisme économique important et ce même en période de crise. La grande diversité du tissu économique local n est pas étrangère aux performances du marché lyonnais. L attractivité régionale reste très forte même en cette période économiquement agitée. C est également pour cette raison que la majorité des demandes enregistrées sont des demandes endogènes. Pour rentrer de plain-pied dans la cour des Eurocités reconnues, Lyon doit réussir à attirer de nouveaux utilisateurs, extérieurs à son territoire. Les bureaux ne sont plus simplement la coquille de l entreprise mais un réel instrument de management de ces équipes. L évolution des modes de travail en mode projet met les entreprises face à de nouveaux choix et surtout de nouveaux besoins au niveau de l organisation de leurs espaces de travail. Leurs bureaux doivent être en cohérence avec leur stratégie. Les nouveaux modes de fonctionnement nécessitent des aménagements adaptés que seuls des immeubles neufs ou restructurés peuvent leur offrir. Cette tendance plus que positive sur le marché lyonnais va rapidement se confronter au manque d offres neuves sur les principaux secteurs de l agglomération. Dans ce contexte de pénurie, les pré-commercialisations continuent d être importantes, surtout en intramuros : plus de 60% des surfaces aujourd hui en cours de construction ont d ores et déjà trouvé preneur et les négociations en cours confirment clairement cette orientation. Aujourd'hui, la compétition entre les villes se joue sur la puissance des équipements, le poids démographique, ou encore la concentration des fonctions stratégiques, mais aussi sur la capacité à être repérée par les décideurs et les investisseurs. Grâce à sa stratégie marketing portée par le label "ONLY LYON", l'agglomération lyonnaise est entrée dans la course et franchit une nouvelle étape dans sa notoriété européenne et internationale. Son ambition est claire : devenir l'une des premières métropoles européennes de référence.

8 8 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 La ville tire également profit d une planification urbaine maîtrisée et d une véritable collaboration entre les opérateurs publics et privés. Il s agit là d un signe fort au niveau du marché lyonnais qui justement permet d avoir un équilibre entre l offre et la demande. Cette coproduction a comme effet d avoir une parfaite transparence du marché, une identification des projets et généralement une quasi-certitude d aller au bout de ces opérations. De nouveaux territoires ont émergé depuis quelques années : Confluence, le carré de Soie ou encore Villeurbanne Gare. Des secteurs ont bénéficié d un renouvellement urbain maîtrisé mixant services, commerces et logements avec de bonnes dessertes en transports et une identité forte. C est un critère prioritaire pour les investisseurs ainsi que pour les entreprises.. La forte dynamique enregistrée depuis deux ans s est poursuivie au cours de l été. Depuis le début de l année, plus d une soixantaine d entreprises ont ainsi été accompagnées dans leur projet d implantation par l Aderly, avec une perspective de création de plus de emplois d ici 3 ans. Six projets sur dix sont d origine étrangère. Il s agit cependant de petits projets tertiaires, les grandes demandes hexogènes n étant pas encore monnaie courante sur le territoire lyonnais. La réhabilitation ou restructuration d actifs existants apparaît comme incontournable C est une réponse cohérente à la planification de développement d un secteur : les réhabilitations sont plus rapidement exécutées que les constructions de nouveaux programmes surtout après démolition. Cela permet également d éviter la «pénurie temporaire» d offres de qualité et permet de conserver l attractivité du territoire défini. C est également une réponse urbaine qui permet de s inscrire dans l histoire urbaine en conservant un patrimoine architectural, et une identité. La réhabilitation prend également tout son sens auprès des investisseurs par la création de valeur sur des actifs obsolètes, tout en proposant des loyers se rapprochant de ceux du neuf ; mais aussi auprès des utilisateurs en apportant une alternative aux offres neuves avec des prestations de qualité, répondant à leurs besoins et dans des conditions financières plus attractives. Les collectivités, par le biais des réhabilitations, peuvent véhiculer une image positive d une ville qui sait se régénérer. L homogénéité dans la perception du secteur permet également de renforcer son attractivité. Enfin c est une réponse en matière de développement durable : la réhabilitation apparait de toute façon aujourd'hui comme une obligation compte tenu des nouvelles réglementations et l évolution des cahiers des charges des utilisateurs de plus en plus exigeants dans ce domaine.. A l échelle de notre métropole, l enjeu de la restructuration des immeubles existants, est à notre sens le point plus important dans la problématique de reconquête de notre QCA. Cela permettra de rehausser la qualité du parc immobilier de la Part Dieu, et d avoir une diminution de l amplitude des loyers entre le marché prime et le seconde main, permettant ainsi une cohérence des valeurs locatives sur le QCA lyonnais

9 9 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 Le marché lyonnais de l investissement : une place dynamique La région lyonnaise a une position à part dans les régions puisqu elle représente à elle seule plus d un quart des montants investis sur le territoire français (hors région parisienne). Le marché lyonnais reste solide grâce à un marché diversifié Le marché de l investissement en région lyonnaise réalise une belle performance avec 515 millions d euros investis sur les neuf premiers mois de l année. C est la 1ère fois depuis 2008 que le marché passe le cap des 500 millions d Euros investis à la fin du 3ème trimestre. La situation saine et dynamique du marché locatif lyonnais attire les investisseurs sur la métropole. Nous assistons depuis maintenant plus de deux ans au retour des investissements sur des immeubles à construire permettant ainsi de faire diminuer la pression sur l offre et surtout de satisfaire des entreprises utilisatrices afin de leur proposer des immeubles BBC et HQE. La part des VEFA atteint son meilleur niveau depuis Toutefois, les demandes des investisseurs pour les VEFA se concentrent sur les actifs sécurisés. En effet, la part des transactions en blanc reste au plus bas alors que les opérations avec des baux long terme représentent plus d un tiers des montants investis. Un marché très concurrentiel tire les taux de rendement vers le bas Le fort appétit (et la concurrence) des investisseurs pour les actifs prime et sécurisés, confronté à une offre insuffisante, a poussé les taux de rendements à la baisse. Ainsi ces derniers se positionnent-ils à 5,75% pour les meilleurs produits de la Part-Dieu depuis le début de l année et les prix de vente peuvent dépasser aujourd hui les niveaux d avant la crise. Lyon est une ville sur laquelle on peut aujourd hui réellement créer de la valeur, et ce grâce à une croissance régulière et maîtrisée des valeurs locatives.

10 10 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 Un marché sécurisant qui attire les investisseurs nationaux et internationaux Le marché de l investissement logistique a le vent en poupe La métropole lyonnaise reste une place sécurisée pour les investisseurs aussi bien locaux, nationaux qu internationaux. L urbanisation de l agglomération lyonnaise et le déficit de fonciers disponibles ont conduit l étalement des implantations de zones industrielles et logistiques jusqu à St Quentin Fallavier et la Plaine de l Ain plus au nord. C est au milieu des années 90 que la logistique a réellement fait son apparition, transformant le paysage immobilier industriel vers de nouvelles unités aux dimensions significatives. Cependant, cette année encore les acteurs français restent clairement majoritaires et dominent le marché. Cette forte part des acteurs français s explique par le fort appétit des privés et des SCPI / OCPI pour le marché lyonnais, qui offre des volumes d investissement liquides et un écart de rendement attractif avec Paris. Toutefois avec près d un quart de part de marché, les investisseurs internationaux reprennent une part non négligeable à fin septembre. Selon Vincent Delattre, Directeur de l Investissement en Régions chez Jones Lang LaSalle, les investisseurs étrangers n ont pas quitté le marché lyonnais. Ils seraient même forts actifs, mais sans concrétisation en raison d une offre qui n est pas toujours la mieux-disante : «Les investisseurs étrangers ont représenté en 2012 et 2013 un quart des offres que nous avons reçues. Toutefois les français, qui restent très acheteurs et riches en fonds propres, ne leur feront pas la partie facile. Ainsi en termes d acteurs, même si certaines opérations se boucleront finalement avec des acquéreurs internationaux, le marché restera majoritairement français à horizon fin d année.» Lyon fait aujourd hui partie des Eurocités les plus plébiscitées par les investisseurs internationaux et les entreprises. Les investisseurs allemands ne s y sont pas trompés et ont clairement identifié le marché lyonnais. La taille du marché et les types de produits leur correspondent bien et s ancrent durablement sur le territoire. Ce changement de statut de la métropole lyonnaise s explique par différentes raisons principalement par la transparence de ses marchés immobiliers, le dynamisme de sa production tertiaire depuis plus de 10 ans (le parc a progressé de près de 40%) et la stabilité de ses valeurs locatives, qui font de Lyon un marché sain reposant sur de solides fondamentaux. Le développement de ces métiers a été un véritable relais de croissance pour l activité logistique et par ricochet pour le marché immobilier lyonnais. Ces plateformes logistiques de nouvelle génération hyper standardisées, normées sur des organisations de stockage spécifiques ont fortement dynamisé certains secteurs géographiques, comme le secteur «Isle d Abeau/ St Quentin Fallavier» à l Est de Lyon et le secteur «Plaine de l Ain» au Nord Est. En à peine 20 ans, l agglomération lyonnaise est devenue le second marché national en demande placée et le parc de l Isle d Abeau le troisième européen avec plus de 2,5 millions de m² d unités logistiques représentant tous les maillons de la chaine. Devenu une référence à l échelle internationale, l immobilier logistique de l agglomération lyonnaise bénéficie en outre d un positionnement stratégique au cœur d une zone de chalandise de plus de 170 millions de personnes dans un périmètre de moins de 24h en camion, d une captation de bassins économiques économiquement forts (Ile-de-France, Ruhr, Canton de Genève, Lombardie ) et d un maillage autoroutier et ferroviaire au sein du corridor nord/sud facilitant les échanges et la diversité des modes de transports. L immobilier logistique est un solide outil d attractivité et de notoriété pour l agglomération lyonnaise auprès des investisseurs internationaux et des grandes entreprises. Ikea, Schneider, Feu Vert, Intersport, NYK ou DHL, entre autres, y ont implanté des plateformes nationales ou Sud-Européennes sur des surfaces significatives. Le marché de la logistique a la faveur des investisseurs. Les investisseurs non spécialisés ont également pris position de ces actifs et notamment les institutionnels qui cherchent aujourd hui à se diversifier. Les taux de rendement en région convergent autour des 7%. Le marché logistique s est mieux porté en région RhôneAlpes qu en Ile-de-France et donc le marché de l investissement également. Les bâtiments trouvent plus facilement preneur. Les grands arbitrages se font hors de la région parisienne et créent de belles opportunités en régions.

11 11 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 Perspectives Economie : un peu plus de raisons d espérer «raisonnablement» en 2014 A l échelle mondiale, un certain nombre d éléments vient démontrer que la situation s améliore : renforcement de la croissance aux USA, stabilisation de la situation des pays émergeants ou encore rebond de l économie japonaise grâce aux effets positifs de «l Abenomics». A l inverse, il ne faut pas non plus négliger certains risques comme ceux que peuvent faire peser la fin des politiques monétaires non-conventionnelles sur les taux et les liquidités, l atterrissage des économies émergentes sur la croissance mondiale ou encore les créances douteuses des banques européennes sur l investissement productif. Toutefois, la mise en œuvre du CICE (Crédit d Impôt Compétitivité Emploi) en 2014 pourrait permettre une amélioration de la situation financière des entreprises, et leur niveau de marge pourrait enfin se redresser. Par ailleurs, si l économie nationale ne peut guère compter sur ses moteurs internes pour alimenter sa croissance, la demande extérieure pourrait lui apporter un peu de soutien dans les mois qui viennent. L économie française va continuer à connaître une faible croissance dans les mois qui viennent. Selon les économistes, la situation et l acquis à la fin du 3e trimestre laissent anticiper une très légère hausse du PIB au 4e trimestre 2013 (environ +0,1%) avec une tendance à l amélioration très progressive de la conjoncture. A ce stade les prévisions pour 2014, anticipent une croissance inférieure à 1%. Ainsi, à ce stade, en Europe on peut plus parler d une sortie de récession que d une reprise économique. La preuve en est dans la volatilité des indicateurs économiques qui soufflent le chaud et le froid d un mois sur l autre. Un marché locatif tertiaire optimiste pour 2014 Ainsi après la phase de rapide amélioration de la situation en été, on retiendra que le 3e trimestre et les mois d automne ont connu des fortunes un peu moins éclatantes, illustrant de nouveau la fragilité et la lenteur du rétablissement économique en Europe. A ce jour, Jones Lang LaSalle a d ores-et-déjà identifié plus de m² de grandes demandes sur l agglomération. Les perspectives pour l économie française en 2014, bien que globalement meilleures que l an passé, restent encore pondérées par différents éléments : Le PIB de la zone Euro est en légère croissance de 0,1% au 3e trimestre et en baisse de 0,1% en France. Les indicateurs de climat des affaires et de confiance des ménages en France se sont stabilisés en octobre L indice PMI Markit hésite entre zone de croissance et de contraction. En France, le PMI baisse de 2 points en novembre, repassant sous les 50 points alors qu en zone Euro il reste au-delà de 50. La production industrielle est en baisse en Allemagne et en France La consommation reste atone. Même si l optimisme est de mise pour les années 2014 et 2015, il y aura sans doute un retrait de la demande placée. Mais ceci sera davantage le fait d un manque d offres que d un manque de dynamisme de la demande. Côté offre, l écart se creuse entre les différents secteurs géographiques, notamment entre les secteurs tertiaires recherchés et les secteurs dits «secondaires» où les taux de vacance sont nettement plus élevés. Cette tendance s accentue et devrait encore se confirmer dans les prochains mois. En 2013, les livraisons ont été importantes et ce ne sont pas moins de m² qui sont sortis de terre. Dans le contexte où la demande pour les produits neufs demeure soutenue et où l offre reste maîtrisée dans les secteurs tertiaires les plus recherchés, les valeurs locatives faciales haut-de-gamme devraient continuer de se maintenir. Les livraisons devraient cependant connaître un réel ralentissement en 2014 car moins de m² de surfaces tertiaires sont attendus. Qui plus est, l agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de développement tertiaire autour de grands projets urbains, complémentaires en termes de produits proposés et en adéquation avec les attentes des utilisateurs.

12 12 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 Le marché immobilier lyonnais est, depuis plus d une décennie, le premier marché régional français, que ce soit en termes de demande placée ou de volumes d investissements. Profondeur et transparence des marchés, diversité des acteurs, projets urbains significatifs, architectes de renom, présence d investisseurs internationaux, Lyon a peu à peu changé d échelle pour se positionner aujourd hui parmi les Eurocités les plus performantes. Le marché lyonnais de l investissement La répartition équilibrée de l activité du marché a permis de conserver un bon niveau d activité sur le marché de l investissement à Lyon. A ce stade de l année, la plupart des transactions qui doivent se concrétiser d ici la fin d année sont d ores et déjà identifiées. Ainsi, le montant total des investissements anticipé pour 2013 atteindrait entre 750 et 800 millions d Euros. La présence des investisseurs étrangers, qui ont pour la plupart référencé la région lyonnaise comme cible potentielle, demeurera conditionnée par le type de produits mis sur le marché. Les investisseurs français, riches en fonds propres, resteront majoritaires cette année encore. La demande importante sur les immeubles prime conjuguée à la faiblesse de l offre sur ce type d actif devrait permettre aux taux de rendement de rester stables voire de diminuer très légèrement en 2014, en dépit d une hausse probable du coût de l argent. Quelques opérations sont actuellement en cours et pourraient se signer sur la base de taux avoisinant 5,70%. Le marché immobilier lyonnais s étoffe, se développe, se diversifie. Développé historiquement sur le quartier de la Part Dieu, deuxième pôle tertiaire français après La Défense en termes de parc immobilier, les activités tertiaires se déploient aujourd hui autour de 4 grands pôles majeurs et en très fort développement que sont Part Dieu, Lyon Confluence, Lyon Gerland et Villeurbanne Carré de soie. Les grands projets d agglomération contribuent au rayonnement de la métropole lyonnaise et devraient permettre de l inscrire durablement comme une des villes européennes les plus attractives aux yeux des investisseurs. 10 avantages compétitifs de Lyon : Stabilité politique, économique et fiscale. Transparence des marchés et lisibilité des projets urbains. Diversité des profils des industries présentes assurant un cercle vertueux avec les fonctions tertiaires et R&D. Volume de transactions en tertiaire, logistique et industriel en progression. Equilibre entre l offre et la demande limitant le taux de vacance et pérennisant les valeurs locatives. Proximité entre collectivités locales et opérateurs immobiliers (principe de «co-production public / privé) Couple rendement/risque attractif pour les investisseurs Positionnement géographique et desserte de premier plan, assurant une zone de chalandise de 170 millions de personnes à moins de 24 h par transport routier Diversité des actifs tertiaires proposés avec des signatures d architectes internationaux et un niveau de prestations aux normes internationales Des valeurs locatives parmi les plus attractives des grandes villes européennes

13 13 Le marché des bureaux à Lyon Bilan & Perspectives 2014 Financement : l heure des choix pour les acteurs non traditionnels Comme nous l évoquions dans l éditorial, les fonds de dette et assureurs se trouvent aujourd hui évincés du marché de la dette «standard» (Core 5 ans) pour laquelle ils ne sont plus compétitifs. En effet, les banques ont fait subir une cure d amaigrissement drastique à leurs marges, en particulier depuis l été. Alors, mouvement soutenable ou simple effet de concurrence commerciale de fin d année, dans un marché où la demande de dette reste limitée? Il est plus que probable que la réponse se situe entre les deux : oui la baisse des marges est durable, mais probablement pas à ce niveau. Passé le 31 décembre 2013, il est probable que le niveau des marges remontera légèrement mais restera suffisamment faible pour poser la question du positionnement des fonds de dette et des assurances. Deux choix s offrirait à eux : quitter le marché du financement ou modifier leur positionnement. Il est souhaitable pour l ensemble du marché que ces acteurs choisissent la deuxième option. En effet, la crise de liquidité de 2009 a mis crûment en lumière la surexposition de l immobilier tertiaire au financement hypothécaire, avec les risques de «credit-crunch» que l on connait désormais. L option de changement de positionnement les amènerait soit à offrir des financements plus longs sur des actifs Core (pour les assurances) soit à aller sur le segment des actifs plus risqués pour les fonds de dette et les banques anglo-saxonnes. A ce propos, on notera que le «Core +» ou le «ValueAdd» sont des segments de marché qui ont connu un beau redémarrage en 2013, représentant à eux deux un peu plus de la moitié du marché des transactions de plus de 30 millions d Euros. Marché en croissance, appétence des investisseurs pour le financement, finalement les perspectives pourraient être tout à fait attractives pour les acteurs qui se positionneraient sur ce segment qui offre un niveau de marge plus attractif. Un segment à (re) prendre en 2014.

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15 Business contacts Laurent Vallas Directeur Jones Lang LaSalle Lyon +33 (0) Vincent Delattre Responsable Investissement Régions +33 (0) Stéphane Jullien Responsable Bureaux Lyon +33 (0)

16 Contact Etudes et Recherches Virginie Houze Directeur Recherche France +33 (0) Magali Pousson Consultante Géomarketing +33 (0) COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.

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