MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX

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1 MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX 2ème Trimestre 2017 En route pour une année record?

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse 3 03 Boucle Sud 5 04 Boucle Nord 7 05 Neuilly-Levallois 9 06 Péri-Défense Définitions 12

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des fondamentaux robustes pour une reprise durable Croissance du PIB en France, % En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par les élections présidentielles et législatives. En effet, l élection d Emmanuel Macron a tout d abord permis d écarter les risques d une implosion de la zone Euro et d une montée internationale des partis populistes tandis que l obtention d une majorité absolue à l Assemblée Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer l adoption de réformes structurantes, en droit social notamment. En parallèle de cette stabilisation des instances politiques françaises, l économie mondiale et européenne multiplie les signes d une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l année 2017), progression du climat des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% au 1 er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4 ème trimestre 2016). Ce contexte favorable pour l économie française a d ores et déjà permis d acter au 1 er trimestre 2017 une croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de base aux anticipations de l INSEE. L augmentation du PIB attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%. La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit depuis 2011! Toujours plus haut Depuis le début de l année, le climat des affaires ne cesse d augmenter. Il s appuie sur une politique monétaire accommodante, l optimisme des industriels dont les carnets de commande se remplissent, un retour des touristes qui bénéficie aux services marchands (augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1 er trimestre 2017) ainsi que le regain d activité du secteur de la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016). Cette embellie du climat des affaires s accompagne d une augmentation significative du moral des ménages qui renoue avec son niveau de juin INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % L inversion c est maintenant! Au 1 er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse de 0,4%. Selon les prévisions d Oxford Economics, cette inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se confirmer. En effet, la croissance de l activité, une politique d allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour l automne 2017 devraient dynamiser le marché de l emploi et soutenir les besoins immobiliers des entreprises. Oxford Economics 2

4 CROISSANT OUEST DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Consolidation des volumes de demande placée au 2 ème trimestre Demande placée de bureaux dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Après un 1 er trimestre d anthologie ( m² placés), le marché des bureaux du Croissant Ouest a consolidé ses positions au 2 ème trimestre, avec près de m² de surfaces commercialisées. La performance du semestre atteint près de m², en progression de 50% par rapport à La dynamique du marché avait principalement reposé sur le secteur de la Péri-Défense en début d année. Un trimestre plus tard, c est au tour de la Boucle Sud d affirmer son leadership, aidée par l accélération des transactions de surfaces de à m² et le positionnement de CAP GEMINI ( m²) dans l immeuble «Aquarel», en cours de construction à Issyles-Moulineaux. Neuilly-Levallois tire également profit d un regain d activité, appuyé par une vague de prises à bail de surfaces intermédiaires (de à m²) au 2 ème trimestre. Dans cet environnement plutôt porteur, la Boucle Nord marque sa singularité, avec un 2 ème trimestre atone. Relais de croissance des petites et moyennes surfaces Dans un contexte francilien de baisse du nombre de grandes transactions, le Croissant Ouest n aura enregistré qu un seul mouvement de ce gabarit au 2 ème trimestre, contre 8 au 1 er trimestre. Pour autant, le volume des commercialisations sur ce segment reste encore bien audessus de sa performance de l an passé. Les petites et moyennes surfaces ont fourni un relais de croissance appréciable, soutenu par une progression de 23% en 3 mois des signatures sur le créneau des à m². Cette très bonne dynamique est particulièrement perceptible en Boucle Sud et sur le secteur de Neuilly- Levallois. Hausse des loyers de première main en Boucle Sud, ajustement en Péri-Défense Demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest - 1 er semestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -4% De à m² % -1% Plus de m² % +329% Surface totale % +51% Valeurs locatives de première main dans le Croissant Ouest, /m²/an La progression des valeurs locatives de bureaux neufs en Boucle Sud relevée en début d année s est confirmée au 2 ème trimestre, pour atteindre désormais 440 /m²/an (+3% en 6 mois). Le mouvement est exactement inverse en Péri-Défense, où le loyer moyen des transactions de première main se positionne à 355 /m²/an, en repli de 3% par rapport aux valeurs relevées en Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 3

5 CROISSANT OUEST OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : rien ne bouge! On compte quelques m² de surfaces vacantes sur l ensemble du Croissant Ouest à la fin du 2 ème trimestre 2017, un niveau quasi inchangé depuis décembre On notera cependant un repli de 5% pour les petites et moyennes surfaces, quand l offre de grand gabarit s est alourdie de 6% pour représenter près de m². Si l on met en perspective les volumes d offre immédiate avec ceux de la demande placée, le créneau des surfaces intermédiaires est aujourd hui le plus sur-offreur du Croissant Ouest (23 mois de commercialisation). Pour les grands gabarits, ce chiffre n est que de 21 mois, mais les chantiers sont nombreux sur ce marché et le stock pourrait rapidement s alourdir. Offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Taux de vacance de 9% à 14% selon les secteurs, Cushman & Wakefield Taux de vacance dans le Croissant Ouest Le taux de vacance du Croissant Ouest demeure l un des plus élevés de l Ile-de-France, avec un ratio de 11,6% au 2 ème trimestre 2017, sans grand changement par rapport au niveau observé fin 2016 (11,7%). Ce secteur se divise en 2 catégories : pour la Boucle Sud et Neuilly-Levallois, la part des bureaux vides représente 9% du parc existant, tandis que Boucle Nord et Péri-Défense atteignent près de 14%. Pour ces deux secteurs, la question de l adéquation des surfaces à la demande des utilisateurs est incontournable, et ce en dépit d un positionnement des valeurs locatives à des niveaux assez faibles. Production neuve : le grand retour du blanc, Cushman & Wakefield Les livraisons de bureaux dépasseront pour la 2 ème année consécutive la barre des m² dans le Croissant Ouest. Au 1 er semestre 2017, plus de m² de surfaces nouvelles réparties dans 7 immeubles ont été inaugurées, dont seul le tiers reste à commercialiser. Ce bon écoulement des bureaux neufs se constate également pour les livraisons attendues au 2 nd semestre, avec m² livrables dont seulement m² encore disponibles. Livraisons d'immeubles de plus de m² dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Les mises en chantier ont été nombreuses au cours des derniers mois et plus de m² de bureaux neufs viendront alimenter le marché en Le blanc fait son grand retour, avec m² de surfaces à placer, dont m² en Péri-Défense. Cushman & Wakefield 4

6 BOUCLE SUD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Une année déjà réussie! La demande placée de bureaux en Boucle Sud culmine à m² au 1 er semestre Ce volume de commercialisation - près du double de celui enregistré à la même époque l an passé - contraste nettement avec le creux d activité de mi 2016 et affiche son meilleur score depuis La Boucle Sud est en passe de renouer avec sa vocation de locomotive du Croissant Ouest, sa demande placée en 6 mois dépassant déjà celle des 9 premiers mois de Demande placée de bureaux en Boucle Sud, en milliers de m² 6 mois ; 5 transactions d envergure Derrière ce volume de commercialisation quasi-record se cache un profil d activité très contrasté selon les segments de surfaces considérés. La performance du 1 er semestre 2017 repose en fait sur une vague de 5 transactions d envergure. Cette concentration de grands mouvements d utilisateurs, rarement observée en un laps de temps si court, confirme le secteur de la Boucle Sud dans le top des choix d implantation des grandes entreprises après Paris. Les surfaces neuves ont été largement plébiscitées par ces utilisateurs, avec CAP GEMINI dans l «Aquarel» ( m² en cours de développement à Issy-les- Moulineaux), mais aussi les bureaux restructurés, à l image du GROUPE AMAURY dans «Quai Ouest» ( m²) ou de RENAULT dans le «Cristallin 2» ( m²). Les autres segments de surfaces affichent en revanche des rythmes d activité en retrait d une année sur l autre, les corrections allant de -12% pour les bureaux de moins de m² à -14% pour ceux de taille intermédiaire. Demande placée par tranche de surface en Boucle Sud - 1 er semestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N-N-1 Moins de m² % -12% De à m² % -14% Plus de m² % NS Surface totale % +95% Progression des loyers de première et de seconde main Valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an Les valeurs locatives suivent une trajectoire ascendante depuis2015, qui s est confirmée au cours des 6 premiers mois de l année Le loyer de première main s établit à 440 /m²/an, contre 430 /m²/an l an passé. Les transactions relevées au cours du semestre affichent des loyers faciaux de 460 à 470 /m²/an. Le loyer de seconde main se positionne, quant à lui, à 340 /m²/an au 1 er semestre 2017, à comparer aux 320 /m²/an observés l an passé. Cette valeur moyenne cache sans surprise d importantes disparités selon la localisation et la qualité des surfaces considérées, mais pour des surfaces supérieures à m², le seuil des 400 /m²/an est aisément franchi. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 5

7 BOUCLE SUD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : repli marqué des surfaces intermédiaires Offre immédiate en Boucle Sud, en milliers de m² Les disponibilités de la Boucle Sud s élèvent à m² au 2 ème trimestre 2017, en léger repli (-4%) depuis fin Depuis son pic de 2013 (près de m²), l offre immédiatement disponible se résorbe graduellement sur ce secteur de marché. Pour autant, les tendances par segments de surfaces sont très inégales. Cette baisse des disponibilités de bureaux de taille intermédiaire, progressive depuis 3 ans, a pris des proportions spectaculaires, de l ordre de 30% depuis fin Cet allégement aura permis de compenser la prise de poids (+20%) des grands gabarits d immeubles (plus de m²), composés aux deux tiers de bureaux de seconde main rénovés., Cushman & Wakefield La proportion des bureaux de moins de m² continue de culminer à m² (28% du volume total), malgré un repli marqué au cours des 6 derniers mois (-9% sur la période). Ce stock vacant représente encore près de 14 mois de commercialisation en rythme moyen décennal ; sa persistance depuis 3 ans à des niveaux élevés traduit un taux d absorption net négatif. Taux de vacance en Boucle Sud Taux de vacance : légère diminution Dans ce contexte, le taux de vacance de la Boucle Sud poursuit sa trajectoire descendante et se positionne à 9,3% à la fin du 2 ème trimestre 2017 (contre 9,7% fin 2016). La Boucle Sud se caractérise par l un des taux de vacance les plus bas du Croissant Ouest (11,6% en moyenne). Offre future : des lancements en gris se profilent, Cushman & Wakefield Le 1 er semestre 2017 aura été animé par les livraisons des immeuble «Green Office» ( m²) et «Edo» ( m²), entièrement pré-commercialisés. La seconde moitié de l année prévoit les inauguration d «Aquarel» ( m²), pré commercialisé en totalité et de «Crisco» ( m²), seul immeuble livrable en 2017 à proposer des disponibilités. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Boucle Sud, en milliers de m² Les livraisons de 2018 seront nettement plus faibles, de l ordre de m², dont m² restent à commercialiser dans «Be Issy». A plus long terme ( ), la production nouvelle, logée dans des projets de très grande envergure (autour de m²) pourrait être nettement plus importante : m² de bureaux dotés de leurs permis de construire sont en attente de voir leurs chantiers démarrer. Cushman & Wakefield 6

8 BOUCLE NORD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Un 1 er semestre atone Hormis l accélération du 1 er trimestre 2016, permise par la commercialisation de l opération «Cœur de Seine», la Boucle Nord n en finit plus, trimestre après trimestre, d enchaîner les contre-performances. La demande placée aura atteint seulement m² au 1 er semestre 2017, et marqué le pas entre le 1 er et le 2 ème trimestre (respectivement m² puis m²). Demande placée de bureaux en Boucle Nord, en milliers de m² Sur ce marché, dont les meilleures années sont corrélées aux transactions d envergure et celles de taille intermédiaire, le primat de Paris, de la Boucle Sud et de Péri-Défense dans les choix immobiliers des grands mouvements pénalise la Boucle Nord. Repli à tous les étages Les autres segments de surfaces n auront guère fourni de leviers d activité salvateurs à l absence de transaction d envergure. Les bureaux de moins de m² accusent un repli de 31% de leur demande placée d une année sur l autre. Le segment intermédiaire, à l origine de près du tiers du volume de transactions sur la décennie, a vu son activité divisée par 4 en un an. Une seule transaction sur ce créneau sera intervenue au cours du 1 er semestre 2017, avec l installation de BUREAUX A PARTAGER dans l immeuble «O²». Demande placée par tranche de surface en Boucle Nord - 1 er semestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N-N-1 Moins de m² % -31% De à m² % -77% Plus de m² - 0% -100% Valeurs locatives : calme plat Surface totale % -79% La valeur locatives prime et le loyer moyen de première main restent inchangés depuis 2012, positionnés à 250 /m²/an. Après une série d année alternant hausses et corrections, le loyer moyen de seconde main a faiblement progressé d une année sur l autre : 190 /m²/an au 2 ème trimestre 2017, contre 180 /m²/an en moyenne l an passé. Valeurs locatives en Boucle Nord, /m²/an D importants contrastes animent le marché des bureaux de la Boucle Nord. Les loyers faciaux s échelonnent le plus souvent de 130 à 160 /m²/an, mais des dépassements ponctuels au-delà des 200 /m²/an peuvent être observés. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 7

9 BOUCLE NORD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Des disponibilités surabondantes L offre immédiate de bureaux sur le marché de la Boucle Nord totalise m² à la fin du 2 ème trimestre Eu égard à l atonie du marché, l alourdissement de +8% de l offre immédiate sur les 6 premiers mois de l année reste mesurée. Offre immédiate en Boucle Nord, en milliers de m² Exception faite des surfaces inférieures à m², la composition des stocks vacants de la Boucle Nord suivent des trajectoires inverses. Les grands gabarits d immeubles ont vu leurs disponibilités nettement s alourdir (+24% en 6 mois), les bureaux de seconde main concentrant l essentiel de cette offre, présente, entre autre, à Asnières-sur-Seine (immeubles «O²», «Front Office» et «Key View»). Les disponibilités de bureaux de taille intermédiaire, qui représentent m² au 2 ème trimestre 2017 (-11% en 6 mois), continuent au contraire de s éloigner de leur point culminant de Inversion de la trajectoire du taux de vacance, Cushman & Wakefield Taux de vacance en Boucle Nord Ces conditions de faible niveau d activité, combinées à l abondance de l offre de seconde main participent au renchérissement du taux de vacance de la Boucle Nord. Il s'établit à 13,7% au 2 ème trimestre 2017 (contre 12,7% au fin 2016), un niveau supérieur à la moyenne du Croissant Ouest (11,6%), mais sans commune mesure avec ses plus-hauts historiques (près de 23% en 2009). Production de bureaux neufs au compte goutte d ici 2020 Après l important cycle de production tertiaire de 2007 à 2013, les livraisons de mètres carrés neufs et restructurés ont fortement ralenti en Boucle Nord. D autant que l offre de grandes gabarits existants, conjuguée au faible dynamisme du marché incite promoteurs et investisseurs à la prudence, limitant les mises en chantier à des pré commercialisations de tout ou partie des projets., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Boucle Nord, en milliers de m² Un peu plus de m² de bureaux sont en cours de développement à l horizon 2020, essentiellement à Asnières-sur-Seine. Sur ce volume, les opérations les plus importantes concernent «Ouest to Be» ( m²) et le «Cleverly» ( m²). Ces deux projets dotés de leurs autorisations de construire et programmés respectivement pour 2019 et 2020, restent dans l attente d un niveau de commercialisation permettant de déclencher le démarrage de leurs constructions. Cushman & Wakefield 8

10 NEUILLY-LEVALLOIS DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Accélération encourageante La demande placée de bureaux à Neuilly-Levallois poursuit une trajectoire porteuse, les m² commercialisés au 1 er semestre 2017 dépassant d une courte tête son volume moyen décennal ( m²). Sauf coup d arrêt brutal du marché, ce rythme de commercialisation, caractérisé par un regain d activité d un trimestre sur l autre pourrait même égaler l exercice réussi de Au-delà du volume, le nombre de transactions a fortement augmenté depuis l an passé. Les 88 signatures intervenues au 1 er semestre 2017 (à comparer aux 78 du 1 er semestre 2016) révèlent le poids des bureaux de taille intermédiaires et de moins de m² dans le volume de la demande placée. Le créneau intermédiaire soutient le marché Sans aucune transaction d envergure, le secteur de Neuilly-Levallois s est appuyé sur la dynamique porteuse des bureaux compris entre et m², en progression de 19% en un an. Une accélération de l activité aura caractérisé ce segment de surfaces, animé par 6 transactions au 1 er trimestre, puis 10 au 2 ème. Outre la signature de SQLI (4 500 m²) dans «Ecowest» et de NEXTDOOR dans «Axe Neuilly» (2 500 m²) du début de l année, citons plus récemment TRANSCOVO (3 600 m²) dans l immeuble «Hub». Le rebond du 2 ème trimestre s est plus précisément exprimé à travers plusieurs positionnements d utilisateurs sur des surfaces de à m², en particulier à Levallois-Perret. Les bureaux de moins de m² ont aussi apporté un soutien non négligeable au cours du semestre, et la correction par rapport à l an passé reste limitée (-6%). Correction de la seconde main, bureaux neufs et restructurés en légère progression Demande placée de bureaux à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Demande placée par tranche de surface à Neuilly- Levallois - 1 er semestre 2017 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives à Neuilly-Levallois, /m²/an Evol. N-N-1 Moins de m² % -6% De à m² % +19% Plus de m² - - ND Surface totale % -16% Le loyer prime du secteur de Neuilly-Levallois reste inchangé depuis 2013 (580 /m²/an). La valeurs locative de première main s établit en moyenne à 470 /m²/an, en légère progression depuis Après une percée au-delà des 400 /m²/an en 2016, le loyer moyen de seconde main confirme en revanche sa correction initiée en début d année, pour se positionner à 390 /m²/an au 1 er semestre Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 9

11 NEUILLY-LEVALLOIS OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Excès de surfaces intermédiaires Les disponibilités immédiates de bureaux du marché de Neuilly-Levallois totalisent m² au 2 ème trimestre 2017, un léger recul (-5%) depuis fin 2016 qui traduit plusieurs reconfigurations dans la structure de cette offre. Offre immédiate à Neuilly-Levallois, en milliers de m² L activité soutenue depuis 6 mois pour les surfaces de taille intermédiaire s est accompagnée d un net allégement sur ce créneau (-15% depuis fin 2016). Ces bureaux concentrent encore la majorité (54%) des stocks vacants de Neuilly-Levallois, loin devant les surfaces de moins de m², deuxième grande poche de disponibilités (25%) qui peine, depuis 4 ans à se replier durablement. Du côté des grands gabarits d immeubles (+7% au cours des 6 derniers mois), les bureaux restructurés concentrant la majorité des disponibilités, partagées entre Neuilly-sur- Seine et Levallois-Perret (immeubles «Newtime» et «Allure» ; m² disponibles chacun). Neuilly-Levallois : le taux de vacance le plus bas du Croissant Ouest, Cushman & Wakefield Taux de vacance à Neuilly-Levallois Le taux de vacance de Neuilly-Levallois poursuit la trajectoire descendante initiée depuis plus de 2 ans. Etablit à 9% au 2 ème trimestre 2017, ce marché affiche désormais le taux de vacance le plus bas du Croissant Ouest (11,6%). Signalons le contraste qui caractérise les 2 communes qui composent ce secteur au regard de cet indicateur : un peu plus de 5,1% à Neuilly-sur-Seine - en deçà du seuil de fluidité du marché sur certains créneaux - contre un taux de vacance de 11,1% à Levallois-Perret. Des livraisons au 1er semestre 2017 Après une année 2014 riche de 5 livraisons ( m²), les rythmes de 2015 et 2016 ont été plus mesurés avec respectivement puis m² inaugurés. L exercice 2017 marque un regain de la production nouvelle, avec près de m² de bureaux livrés, essentiellement à Levallois-Perret. Sur ce volume, seulement m² sont encore disponibles au sein des immeubles «Hub», «Ecowest» et «Thaïs», soit un taux de pré commercialisation moyen de l ordre de 66%., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Sur les m² de bureaux en cours de développement d ici 2020, les opérations «Kosmo» et «Think» (respectivement m² et m² disponibles), attendues en 2018 à Neuilly-sur-Seine ont toutes deux été lancées en blanc. Près de m² de bureaux supplémentaires (2 projets) dotés de permis de construire pourraient alimenter le marché entre 2019 et Cushman & Wakefield 10

12 PÉRI-DÉFENSE DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Péri-Défense : le pire après le meilleur Le marché des bureaux de Péri-Défense vit sur les acquis de sa demande placée du 1 er trimestre, et atteint m² au cumul du 1 er semestre En seulement 6 mois, ce secteur qui borde La Défense, aura tour à tour réalisé son meilleur démarrage depuis 2008 et l un de ses pires trimestres depuis 10 ans. Néanmoins, Péri-Défense survole encore largement sa moyenne décennale ( m² au 1 er semestre). Demande placée de bureaux à Péri-Défense, en milliers de m² A moins de conserver le faible rythme des 3 derniers mois, la demande placée devrait franchir les m² observés en moyenne annuelle de 2007 à De grandes transactions, mais pas seulement L activité transactionnelle traduit des tendances contrastées selon les segments de surfaces. Pas moins de 5 mouvements d envergure, concentrés sur le 1 er trimestre, ont offert un socle solide au marché de Péri- Défense. Les choix d immeubles neufs ou restructurés, menés dans le cadre de regroupements mais aussi de déménagements ont concentré plus de 2 mètres carrés sur 3 pris à bail de plus de m². Les secteurs financiers et l énergie figurent en tête de ces mouvements, à l image de GROUPAMA et d EDF. Sans revêtir le caractère spectaculaire des transactions de plus de m², les autres segments de surfaces ont aussi soutenu le marché (45% du volume total), en phase avec leurs rythmes de croisière décennaux. A cet égard, le rebond (+23%) des transactions de taille intermédiaire s est accompagné du même nombre de signatures d une année sur l autre (14 en 6 mois). Parmi les principales transactions, citons l IFPASS (4 400 m²) ou encore INFOR France (3 250 m²). Hausse continue du loyer de première main Demande placée par tranche de surface à Péri-Défense - 1 er semestre 2017 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives à Péri-Défense, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % +11% De à m² % +23% Plus de m² % +547% Surface totale % +113% La vague de grands mouvements d utilisateurs ciblant des immeubles neufs et restructurés offre les conditions d une hausse de la valeur moyenne de transaction des bureaux de première main. Ce loyer s établit au 1 er semestre à 360 /m²/an, son plus haut niveau depuis Le loyer de seconde main se positionne à 260 /m²/an en moyenne et progresse plus faiblement. Plusieurs signatures pour des surfaces supérieures à m² visant des immeubles rénovés ont permis cette progression, qui confirme le passage du seuil des 250 /m²/an après deux années de correction ( ). Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 11

13 PÉRI-DÉFENSE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Faible remontée de l offre immédiate Le rebond d activité du marché de Péri-Défense ne s est pas accompagné d un allégement des disponibilités immédiates, qui totalisent m² fin juin 2017, en légère hausse (+4%) depuis 6 mois. Le secteur s inscrit de loin comme le plus grand pourvoyeur de disponibilités du Croissant Ouest (47%). Deux explications expliquent l essentiel de cet alourdissement du stock : la demande placée de grands gabarits d immeubles s est effectuée dans le cadre de pré commercialisations d immeubles à construire ; une partie des regroupements s accompagne de libérations nettes de surfaces. A cet égard, c est du côté des segments intermédiaires que la hausse des disponibilités immédiates a été la plus sensible (+24% en 6 mois). Composées dans leur écrasante majorité de bureaux de seconde main, les communes de Nanterre et de Rueil-Malmaison concentrent la plus grande partie de ces surfaces vacantes. Offre immédiate à Péri-Défense, en milliers de m², Cushman & Wakefield Taux de vacance à Péri-Défense Du côté des grands gabarits d immeubles, Nanterre fait cavalier seul, s affirmant au cœur de l offre de bureaux neufs («Spring», «Néon», «Le Gaïa») mais aussi de seconde main («Codeo», «Axe Seine», Tour 64»). Taux de vacance : toujours élevé Sans grande surprise, le taux de vacance de Péri-Défense reste orienté à la hausse, positionné à 14,4% au 2 ème trimestre 2017 (contre 14% fin 2016). Ce taux, le plus élevé du Croissant Ouest (11,6%), évolue depuis 2009 entre 14 et 17%. La persistance de ces niveaux élevés traduit le poids d une offre obsolète qui, à l évidence, ne convient plus à la demande des utilisateurs., Cushman & Wakefield Offre neuve : Nanterre en première ligne Après deux exercices 2014 et 2015 caractérisés par un volume de production nouvelle mesuré ( à m²), les années 2017 à 2020 verront le rythme des livraisons s accélérer considérablement. Après les inaugurations de la 2 ème tranche d «Art&Fact» ( m²) et de «Spring B» ( m²) au 1 er semestre, un peu plus de m² sont attendus au cours du second semestre. Le niveau de pré commercialisation de ces opérations atteint les 70%. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Péri-Défense, en milliers de m² Sur les m² en chantier et livrables entre 2018 et 2019, Nanterre concentre tous les projets neufs ( m²), avec entre autres «City Life - Nework» et «Spring A», quand Courbevoie, Puteaux et Rueil-Malmaison sont le théâtre de vastes restructurations. Cushman & Wakefield 12

14 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 13

15 AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) pierre.dalençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés