Glossaire de la propriété immobilière

Transcription

1 Glssaire de la prpriété immbilière Bail : De manière générale, le bail est la cnventin par laquelle une persnne, le bailleur, s engage à faire juir l autre, le preneur (= lcataire) d une chse pendant un certain temps, myennant un certain prix que celle-ci s blige de lui payer. Dans le cadre de vtre activité en matière de transactin, vus serez cnfrnté à la vente de bien ccupé par un lcataire. Dans la plupart des cas il s agira d un bail à usage d habitatin principale u d un bail à usage d habitatin. Les baux d habitatin snt sumis à plusieurs régimes plus u mins prtecteurs du lcataire. 1/ Le régime de drit cmmun Lrsqu un immeuble est lué à titre d habitatin principale par un lcataire, le bail est sumis à la li n du 6 juillet Les principales dispsitins de la li snt : - L bligatin d un cntrat écrit dnt le cntenu est encadré (nm du bailleur, date de prise d effet, durée, désignatin, mntant du lyer ) - Le bail est cnclu pur une durée minimum de 3 ans (6 ans si le bailleur est une persnne mrale). Le bail peut être résilié avant sn terme par le lcataire myennant un préavis de 3 mis et sans aucun mtif (1 mis dans certains cas : mutatin prfessinnelle). Le bailleur ne peut résilier le bail à l arrivée du terme (date d expiratin) qu en le justifiant sit par sa décisin de reprendre le bien pur habiter u de le vendre, sit par un mtif légitime et sérieux (inexécutin du lcataire).!!! Le lcataire âgé de plus de 70 ans aux faibles ressurces fait l bjet fait l bjet d une prtectin renfrcée. - Le bail se recnduit par péride de 3 ans en l absence de cngé u lrsque le cngé ne respecte pas règles de frme et de délai. Le cngé est délivré par lettre recmmandée avec demande d accusé de réceptin u par acte d huissier myennant un préavis de 3 mis (u 1 mis) s il émane du lcataire et de 6 mis s il émane du bailleur. - Déterminatin des charges lcatives (charges que le bailleur peut exiger du lcataire). - L institutin d un drit de préemptin au prfit du preneur. Lrsque le vendeur suhaite vendre sn immeuble libre de tute ccupatin, il dit adresser au preneur un cngé spécial cmprenant une ffre de vente aux cnditins indiquées dans le

2 cngé. Le lcataire dispse d un délai de 2 mis pur accepter cette ffre. De plus, lrsque le lcataire n a pas exercer sn drit de préemptin mais que la vente a lieu myennant un prix inférieur à celui cntenu dans le cngé, le lcataire dispse à nuveau d un drit de préemptin dans le délai d un mis à cmpter de la ntificatin du nuveau prix. Remarque : quand bien même le bail ne le prévit pas, en cas de vente de l immeuble le lcataire dit permettre les visites. Tutefis, ce drit de visite dit être exercé de bnne fi. Par exemple, les visites d un lcal un jur férié u plus de 2 heures par jur uvrables cnstituent un abus de la part du bailleur. En cas de vente d un immeuble antérieurement lué il cnvient de s assurer : - qu un cngé valable a été délivré si le bien est vendu libre de tute ccupatin. - que le lcataire a renncé à se prévalir du drit de préemptin ffert dans le cngé. - que la mdificatin des cnditins de la vente a été ntifiée au lcataire Pur s assurer que le Bailleur délivrera un bien libre de tute ccupatin, il est curant d intrduire dans l acte authentique des pénalités de retard en cas de libératin tardive des lcaux. Cncernant l immeuble vendu ccupé, l acquéreur acquiert la transmissin de bail. L acquéreur est tenu de ntifier au lcataire la vente de l immeuble pur puvir se prévalir du paiement des lyers. S il après sn acquisitin, l acquéreur suhaite néamins ccuper le bien, il devra respecter la prcédure de délivrance d un cngé avec reprise pur habiter, délivré au mins 6 mis avant l arrivée du terme. 2/ la lcatin de meublée La lcatin de meublée n est pas sumise à la li du 6 juillet Lrsque le bien cnstitue l habitatin principale du lcataire, alrs les dispsitins de la li SRU sur le lgement décent s appliquent. De plus, les articles L et suivants du Cde de la Cnstructin institue un régime prtecteur du lcataire : - Etablissement d un cntrat écrit - Fixatin d une durée minimum d un an (9 mis pur les étudiants) O Le lcataire peut résilier le bail à tut mment myennant un préavis de 1 mis. O La résiliatin à l initiative du bailleur béit aux mêmes règles que dans le régime de drit cmmun (résiliatin au terme et justificatin de celle-ci) mais la durée du préavis est réduite à 3 mis.

3 - Tacite recnductin (sauf pur les étudiants) Le lcataire ne dispse pas d un drit de préemptin sur sn lgement. Cprpriété : La cprpriété est régie par la li n du 10 juillet Celle li s applique - A tut immeuble bâti u grupe d'immeubles bâtis dnt la prpriété est répartie, entre plusieurs persnnes, par lts cmprenant chacun une partie privative et une qute-part de parties cmmunes. - A défaut de cnventin cntraire créant une rganisatin différente, aux ensembles immbiliers qui, utre des terrains, des aménagements et des services cmmuns, cmprtent des parcelles, bâties u nn, faisant l'bjet de drits de prpriété privatifs Les parties privatives snt celles qui snt réservées à l usage exclusif d un prpriétaire (intérieur de l appartement, garage ). Les parties cmmunes snt celles qui snt affectées à l usage et l utilité de tus u plusieurs d entre eux (escalier, sls des culirs et curs, espaces verts ). En principe, les parties cmmunes fnt l bjet d une prpriété indivise. C est-à-dire que chaque cprpriétaire peut en juir pur la ttalité quand bien même il n est prpriétaire que d une qute-part (= tantième de cprpriété). La déterminatin des qutes-parts est un myen de répartitin des charges afférentes à l entretien des parties cmmunes. Une partie cmmune peut faire l bjet d une juissance privative (ex : un jardin attenant à un lt en rez-de-chaussée). Dans une telle hypthèse, il est suvent stipulé dans le règlement de cprpriété que seul l utilisateur du lt supprtera les charges de sn entretien. Les parties cmmunes destinées à l usage de certains cprpriétaires uniquement, snt dites spéciales (par exemple un ascenseur). Les charges résultant de ses parties cmmunes incmbe à ceux qui en bénéficient. La définitin des lts et leur usage snt définis dans un dcument intitulé l état descriptif de divisin (EDD). Ce dcument est établi par le ntaire lrs de la cnstructin u de la divisin de l immeuble. Il est publié à la cnservatin des hypthèques. Les règles régissant la cprpriété (règles de majrité, répartitin des charges, usages des lts ) fnt l bjet d un règlement également publié au fichier immbilier qui se truve parfis intégré dans l état descriptif de divisin. Depuis le 30 mars 2011, ce règlement dit nécessairement être établi en la frme authentique. La cprpriété est administrée par le syndicat des cprpriétaires. Celui-ci désigne un syndic (prfessinnel u nn) chargé d exécuter et de faire respecter le règlement de cprpriété et les décisins de l assemblée générale.

4 En effet, en matière de cprpriété les décisins cncernant l administratin de l immeuble snt prises en assemblée générale. Ainsi par exemple, de la décisin de prcéder à des travaux de réparatin de la titure u l installatin d un prtail. L assemblée générale se réunie au mins une fis par an sur cnvcatin du syndic adressée par currier recmmandé avec demande d avis de réceptin au mins 15 jurs avant la date fixée par l assemblée. L adptin des décisins résulte d une majrité variable en fnctin de leur imprtance (le nmbre de vix d un cprpriétaire dépend des tantièmes de cprpriété): - Majrité des vix exprimées des prpriétaires présents u représentés (art.24 li 1965) - Majrité des vix de tus les cprpriétaires (art.25 li 1965) - Majrité des membres du syndicat représentant 2/3 des vix Les décisins de l assemblée générale revêtent un caractère sensible à l ccasin de la vente d un lt. En principe, le vendeur est redevable des charges liquides et exigibles au mment de la ntificatin de la vente au syndic, même si les travaux crrespndant n nt pas été exécutés. L acquéreur supprte les charges devenues liquides et exigibles après la vente même si les travaux nt été vtés avant la vente. Acquéreur et vendeur peuvent prévir un d un cmmun accrd une autre répartitin. Cela se rencntre suvent dans l acte de vente ntarié. Lrs de l acquisitin d un lt en cprpriété veillez dnc à prendre cnnaissance et cmmuniquer à l acquéreur : - l état descriptif de divisin pur cntrôler la désignatin du bien vendu - le règlement de cprpriété pur vus assurer de la répartitin des charges et de l usage du bien - les prcès-verbaux des 3 dernières assemblées générales afin d avir une visin des charges à venir pur des travaux vtés et nn exécutés. En utre l acquéreur peut cnsulter le carnet d entretien de l immeuble tenu par le Syndic. Le carnet mentinne les assurances de l immeuble, la date de réalisatin des travaux imprtant ainsi que le prgramme des travaux à venir. Il est de l intérêt de l acquéreur d btenir ces infrmatins. La cmmunicatin d une cpie du carnet se fera à ses frais. En utre, pur la vente le ntaire va requérir du syndic un dcument sur les charges en curs (état daté) et un certificat attestant que le cprpriétaire cédant est libre de tute bligatin à l égard du syndicat (certificat article 20). Rappel : la vente d un lt en cprpriété nécessite une attestatin de surface (certificat li Carrez). Il faut veiller à bien identifier le(s) lt(s) vendu ainsi que les tantièmes des parties

5 cmmunes. Démembrement : La prpriété se caractérise par l'additin, d'une part, du drit de juir du bien qui se cmpse du drit de l'utiliser (usus) et d'en percevir les revenus (fructus), d'autre part, du drit d'en dispser (abusus), c'est-à-dire ntamment de le vendre, le dnner, le mdifier. Le démembrement de prpriété cnsiste à séparer les 2 attributs du drit de prpriété : l usufruit (usus + fructus) et la nu-prpriété (abusus). L usufruit cnsiste dans le drit de juir de la chse à charge d en cnserver la substance. En matière immbilière l usufruit se traduit au prfit de l usufruitier par : - le drit d habiter le bien - le drit de cnclure un bail (sauf bail rural et bail cmmercial) et de percevir les lyers - l bligatin de cnserver le bien dans sn état : supprter les travaux d entretien, interdictin de vendre u d échanger le bien, interdictin de changer la destinatin. Le nu-prpriétaire a vcatin à recuvrer la ttalité de ses prérgatives de prpriétaire au mment de l'extinctin de l'usufruit. L usufruit est nécessairement tempraire (à terme fixe u viager). A sn terme, le nuprpriétaire btient la prpriété pleine et entière du bien. L usufruit peut résulter de la li. C'est le cas principalement de l'usufruit du cnjint survivant qui, en présence d'enfants tus issus des deux épux et à défaut de dispsitin cntraire, recueille à sn chix tute la successin en usufruit u le quart en pleine prpriété (art. 757 C.Civ). Le démembrement résulte également de la vlnté des persnnes. En matière immbilière, l usufruit est nécessairement établi dans un acte authentique publié à la cnservatin des hypthèques. Pur prcéder à la vente d un bien démembré, il faut l accrd de l usufruitier et du nuprpriétaire. Le prix de vente sera réparti entre eux en fnctin de la valeur de l usufruit et de la nue-prpriété au mment de la vente. Plus l usufruitier est âgé mins sn usufruit a de valeur. Les hypthèses de démembrements se rencntrent parfis lrs de l acquisitin d un bien un cuple nn marié. En effet, lrsqu un cuple marié acquiert un immeuble, la li régi le srt de cette immeuble. Ainsi, le cnjint survivant dispse d un drit de se maintenir

6 gratuitement dans le lgement lui assurant une prtectin cntre les éventuelles revendicatins des héritiers. En revanche, les cncubins u les partenaires d un PACS sernt dans une situatin précaire. Le PACS n uvre drit au survivant qu à un usufruit tempraire d une année sur le lgement. Passé ce délai, le bien tmbe sus le régime de l indivisin. La pratique a dnc mis en place des utils de prtectins du cnjint survivant. Le premier de ces myens cnsiste à la cnstitutin par les cncubins d une SCI dnt ils se répartissent les parts sciales en fnctin de leur apprt. La SCI prcède ensuite à l acquisitin. Les statuts de la SCI peuvent limiter l entrée dans la sciété et prévir une pririté au prfit de l asscié survivant. Surtut, les assciés peuvent prcéder à un démembrement de leurs parts sciales dnt ils se cèdent mutuellement la nue-prpriété. Ainsi, chaque cncubin est usufruitier de ses prpres parts et nue prpriétaire des parts de l autre. Au décès de l un, l autre cnserve sn usufruit et acquiert la pleine prpriété des parts du défunt sans drit de successin. La secnde slutin qui ne relève pas du démembrement de prpriété cnsiste à l insertin d une clause de tntine (=pacte tntinier). En vertu de cette clause insérée dans l acte de vente, la prpriété intégrale du bien sera attribuée au survivant avec effet rétractif au jur de l acquisitin. Une telle clause est sumise à une fiscalité assez peu avantageuse. Elle est assimilée à une dnatin. Or, les dnatins entre cncubins snt taxées à 60%.Pur la résidence principale cmmune et sus réserve que la valeur du bien n excède pas alrs il est admis la perceptin d un drit d enregistrement de 5,09%. En utre, la tntine ne peut être révquée que par l accrd des 2 parties, ce qui est surce de difficulté en cas de séparatin du cuple. Drit de préemptin : Le drit de préemptin cnstitue une atteinte imprtante à la liberté de chix de sn acquéreur par le vendeur. En effet, le drit de préemptin cnfère à sn titulaire le puvir de se substituer à l acquéreur d un bien pur en faire l acquisitin à sa place et dans les mêmes cnditins. En matière de vente le législateur a institué plusieurs drits de préemptin. Ceux-ci snt généralement purgés par le ntaire entre la date de signature du cmprmis de vente et l acte authentique. Le bénéficiaire du drit de préemptin dispsant d un délai pur faire cnnaître sn intentin de s en prévalir, l interventin de l acte authentique ne peut intervenir pendant ce délai. Cela explique en partie le délai qui s écule entre la signature de la prmesse et la vente par devant ntaire. Dans ntre prfessin nus smmes amenés à rencntrer essentiellement 4 types de drit de préemptin (il en existe beaucup d'autres) : - Le drit de préemptin urbain (DPU) : Il s agit du drit de préemptin le plus

7 curant. Ce drit peut être institué par les cmmunes dtées d un plan d ccupatin des sls u d un plan lcal d urbanisme. Il ne peut s'appliquer que dans les znes urbaines (Zne U) u d'urbanisatin future (Zne AU) ainsi que dans les secteurs sauvegardés dtés d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). De plus, ce drit peut être institué par la cmmune dtée d une carte cmmunale (cmmunes rurales) en vue de la réalisatin d un équipement u d une pératin d aménagement. Le DPU est institué sur tut u partie desdites znes et s'applique à tus les immeubles inclus dans sn périmètre. Certains biens snt généralement exnérés de drit de préemptin : Lrsqu'un ltissement a été autrisé u une ZAC créée, la cmmune peut exclure du champ d'applicatin du DPU la vente des lts de ce ltissement u des terrains de cette ZAC pendant une durée de 5 ans (art. L C.Urb). Cette exclusin vlntaire ne cncerne que les ventes réalisées par le ltisseur u l'aménageur. Vente d un seul lt en cprpriété à usage d habitatin (avec u sans lcal accessire : garage, parking..) à cnditin que ce lt sit situé dans en bâtiment sumis au régime de la cprpriété depuis plus de 10 ans. Vente d un immeuble achevé depuis mins de 10 ans. Vente en l état futur d achèvement La demande de renseignement d urbanisme adressée à la cmmune permet de savir si un bien est situé dans une zne sumise au DPU. Dans l affirmative, il faudra adresser une déclaratin d intentin d aliéner (DIA) au titulaire de ce drit. La DIA vaut ffre de vente. Elle est adressée en 3 exemplaires par lettre recmmandée avec demande d accusé de réceptin au maire de la cmmune. Le titulaire du drit dispse d un délai de 2 mis pur se prnncer, sn silence vaut rennciatin. S il décide d acquérir au prix indiqué alrs l acte authentique devra être signé dans les 6 mis de la ntificatin de l acceptatin. Enfin, le titulaire du drit de préemptin peut faire une cntreprpsitin. Le vendeur dispse alrs de 2 mis pur l accepter. S il accepte la vente est parfaite. Si le vendeur garde le silence, il est réputé avir renncé à la vente. Si le vendeur refuse, le titulaire du drit devra saisir le juge de l exprpriatin dans les 15 jurs. Le juge se prnnce alrs sur la fixatin du prix. La décisin du juge de l exprpriatin ne lie pas les parties qui peuvent sit renncer à vendre, sit renncer à se prévalir du drit de préemptin. Le silence gardé pendant 2 mis vaut acceptatin du prix fixé par le juge et transfert de prpriété. Si le préempteur rennce, il ne purra plus se prévalir de sn drit pendant un délai de 5 ans si la vente a lieu au prix indiqué par le juge. A défaut de purger le drit de préemptin affectant un bien, la vente purra être annulée à la demande du titulaire du drit dans un délai de 5 ans à cmpter de la publicatin de la vente. - Le drit de préemptin du lcataire (Cf. bail) - Le drit de préemptin d un fnds de cmmerce : C'est une créatin de la li du 2 aût 2005 en faveur des PME. Il uvre la pssibilité aux cmmunes, dans certaines cnditins, d exercer un nuveau drit de préemptin spécifique lrs de la cessin de fnds artisanaux, de fnds de cmmerce u de baux cmmerciaux. Le décret d'applicatin a été pris le 26 décembre Ce drit de préemptin a été étendu à des cessins de terrains.

8 Jusqu'à présent les cmmunes dispsaient du DPU, tutefis celui-ci cncerne uniquement les biens immbiliers, les biens et drits mbiliers, cmme les fnds de cmmerce u les baux cmmerciaux, en étant exclus. Ainsi, le nuveau drit de préemptin assure un regard sur la nature du cmmerce qui sera institué dans un lcal. Cette li vise à sauvegarder le cmmerce de prximité et sa diversité. Certains qualifient ce dispsitif «d'anti banque» en ce qu'il vise à empêcher la prlifératin des banques en centre-ville au détriment du petit cmmerce, De la même manière que le DPU, le drit de préemptin cmmercial s'applique uniquement dans un périmètre déterminé par la cmmune après avis de la Chambre de cmmerce. - Le drit de préemptin au prfit des SAFER (Sciétés d Aménagement Fncier et d Etablissement Rural) : Les SAFER nt pur missin d'assurer une meilleure répartitin des terres au prfit des explitatins agricles ainsi que la mise en valeur et le rebisement des terres incultes. Le périmètre du drit de préemptin de la SAFER est arrêté par le ministre de l'agriculture après avis de la chambre départementale d'agriculture sur demande de la SAFER. IMMEUBLE : Dans les cnventins le terme immeuble est utilisé de manière générique pur désigner le bien vendu qu il s agisse d un terrain à bâtir, d une maisn, d un appartement u d un immeuble cmplet. Cette appellatin renvi à une ntin juridique précise. En effet, le drit français cnsidère que tus les biens snt sit meuble, sit immeuble. La li distingue 3 espèces d immeubles (article 517 et suivants du Cde Civil) : - Les immeubles par nature : Il s agit des biens dnt les caractéristiques physiques empêchent la mbilité. C est le cas des cnstructins adhérant au sl par un dispsitif de liaisn, d ancrage u de fndatin. De même, les éléments incrprés à la cnstructin dès lrs qu ils ne peuvent être séparés sans y prter atteinte cnstitue des immeubles par nature (ex : biserie). Enfin, les fnds de terre snt des immeubles par nature. - Les immeubles par destinatin : Ce snt des biens qui peuvent être déplacés mais dnt la présence est liée à l usage de l immeuble. Ainsi les biens au service de l immeuble u nécessaire à sn explitatin snt immeubles par destinatin (Ex : les animaux d une ferme, le mbilier d un hôtel). De plus, certains biens mbiliers attachés à «perpétuelle demeure» par le prpriétaire snt cnsidérés cmme immeuble à cnditin de ne puvir être enlevés sans ccasinner des détériratins (Ex : une biblithèque sur mesure fixée au mur). - Les immeubles par l'bjet auxquels ils s'appliquent. Le cde vise expressément l usufruit des chses immbilières, les servitudes u services fnciers, les actins qui tendent à revendiquer un immeuble. La qualificatin d immeuble implique plusieurs cnséquences pur le bien cncerné : - Sn aliénatin dit faire l'bjet d une publicité pur être ppsable aux tiers - En cas de litige le tribunal cmpétent est celui du lieu de situatin de l immeuble.

9 - Les règles de la saisie immbilière s appliquent - La vente à prix lésinnaire peut être rescindée INDIVISION : L'indivisin vise la situatin d'un bien dnt plusieurs persnnes pssèdent une qute part, Ainsi, bien que tus sient titulaires d'une fractin du bien, le drit de prpriété de chacun s'applique sur l'ensemble du bien. Cette situatin explique que les décisins cncernant le srt du bien indivis snt prises, en principe, à l'unanimité (Cf. vir la capacité des parties). L'indivisin ne fait pas l'bjet d'une publicité, aussi il vus appartient de vus renseigner sur la situatin du bien. L'indivisin résulte le plus suvent: de la transmissin d'un bien par successin de l'acquisitin d'un bien par deux épux qui se sumettent vlntairement à ce régime Prescriptin acquisitive (usucapin) : Il s'agit d'un myen d'acquérir la prpriété. En matière mbilière, l'adage veut que «la pssessin vaut titre». En matière immbilière, la simple pssessin n'équivaut pas un titre. Par exemple le lcataire d'un immeuble n'est pas réputé prpriétaire. Le titre est cnstitué par l'acte de vente. Ce dernier ne juera pleinement sn rôle que s'il fait l'bjet d'une publicatin à la cnservatin des hypthèques. Il arrive tutefis dans certaines hypthèses (très rares) qu un vendeur puisse se prévalir de la prpriété d'un bien en raisn de sa pssessin depuis un certain temps. Pur puvir se prévalir de la prescriptin acquisitive il faudra que la pssessin revête les caractères suivants: elle dit être cntinue et nn interrmpue Elle dit être paisible : c'est à dire qu'elle ne résulte pas d'une vilence u d'une vie de fait Elle dit être publique: c'est à dire prtée à la vue de tus Elle dit être nn équivque: cela signifie que celui qui l'invque s'est cmprté cmme le prpriétaire du bien La prescriptin s'acquiert au but de 30 années (prescriptin trentenaire). Tutefis, lrsque le pssesseur fnde sa pssessin sur un titre btenu de bnne fi (acte de vente) alrs la prescriptin est acquise par 10 ans si le prpriétaire réside dans le ressrt de la cur d'appel sinn 20 ans. Publicité fncière : La publicité fncière est régie par le décret n du 4 janvier Elle jue un rôle essentiel puisqu'elle assure l'infrmatin des tiers sur les drits affectant l'immeuble. Elle jue également un rôle de preuve en cas de litige puvant aller jusqu'à entrainer la nullité d'une cnventin. La publicité fncière est assurée par les cnservatins des hypthèques implantées au niveau lcal qui tiennent le fichier immbilier.

10 En principe, ne peuvent être publié à la cnservatin que des actes authentiques. Divent ntamment être publiée sus peine d'inppsabilité: les actes et décisins judiciaires prtant u cnstatant entre vifs mutatin u cnstitutin de drits réels immbiliers sauf privilèges et hypthèques Les actes dressés distinctement cmprtant des clauses d'inaliénabilité et tute autre restrictin au drit de dispser (ex : pacte de préférence). les règlements de cprpriété. Les privilèges est hypthèques affectant un immeuble ne divent pas bligatirement être publiés tutefis il s'agit d'une cnditin d'ppsabilité aux tiers, Ainsi, ils le snt systématiquement dans les faits. Le fichier immbilier peut être cnsulté en adressant au cnservateur une demande de renseignements hypthécaires cncernant le bien qui vus intéresse. Ce dcument est requis par le ntaire avant la vente pur cntrôler l'existence d'hypthèque, de servitude u btenir les références de publicatin d'un acte égaré (règlement de cprpriété, titre de prpriété). Servitude : De manière générale la servitude est une charge grevant un immeuble (fnd servant) au prfit de l'utilité d'un autre immeuble (fnd dminant) appartenant à un prpriétaire distinct. Le drit civil distingue plusieurs srtes de servitudes: les servitudes apparentes snt celles qui snt visibles. Exemple : une servitude de passage les servitudes cntinues snt celles qui s'exercent sans l'interventin de l'hmme. Exemple: la servitude d'éculement des eaux la servitude persnnelle existe au prfit d'une persnne alrs que la servitude réelle s'applique au prfit du fnd dminant peu imprtant sn prpriétaire. Les servitudes cnstituent un drit réel immbilier, accessire du drit de prpriété. Ce drit ne dit d aucune façn être cnfndu avec l usufruit, u le drit d usage et d habitatin qui snt quelques fis qualifiés de servitude persnnelle. La grande différence est que les servitudes réelles grèvent la prpriété u lui prfitent alrs que les drits d usufruit, d usage et d habitatin snt attachés à la persnne de leur bénéficiaire et disparaissent avec lui. Les servitudes snt tellement liées à l immeuble qu elles ne peuvent être cnstituées u mdifiées cnventinnellement que par un acte authentique. Elles suivent les immeubles dnt elles dépendent en cas de vente, de saisie u d exprpriatin. Une autre cnséquence attachée au caractère de drit réel de la servitude et que le refus de suffrir l exercice d une servitude par le prpriétaire du fnd servant, ne se résut pas en dmmages-intérêts mais en bligatin de faire éventuellement sus astreinte. Les servitudes snt dites actives lrsqu il s agit du fnd dminant et snt dites passives en ce qui cncerne le fnd servant qui supprte les servitudes. Les servitudes peuvent avir pur rigine: sit la situatin naturelle des lieux. Par exemple le passage d'une rivière

11 sit la li. Exemple: les servitudes de vues, servitude de passage en cas d'enclave sit une cnventin entre les parties. Par exemple une servitude de passage. En cas de vente, l'acquéreur est tenu de déclarer les servitudes nn apparentes u ccultes dans le cntrat de vente. Suretés, privilèges, hypthèques : Il s'agit des garanties généralement prises par le préteur de denier (la banque) pur s'assurer le rembursement des smmes prêtées. Le terme de sureté est un terme générique pur parler des différentes garanties accrdées à un créancier pur le recuvrement de sa créance. Il faut distinguer les suretés réelles, des suretés persnnelles. La sureté persnnelle résulte de l'engagement d'une autre persnne (Ex: la cautin) pur le paiement de la dette éventuelle du débiteur. La sureté réelle est cnstituée par l'affectatin d'un bien au paiement de la créance en cas de défaillance (Ex: hypthèque, nantissement). Le privilège est un drit de préférence accrdé à un créancier prtant sur un u plusieurs biens du débiteur. L'intérêt pur le créancier privilégié est d'être payé par pririté au créancier hypthécaire lrs de la répartitin du prix de vente du bien. Il existe une hiérarchie entre les différents créanciers privilégiés, celle-ci est déterminée par la li. En matière de vente, nus rencntrns essentiellement 2 privilèges: Le privilège du vendeur pur le paiement du prix Le privilège du préteur de denier (PPD) pur les smmes destinées à l'acquisitin de l'immeuble uniquement (exclusin du mbilier, des frais de ntaire, d éventuels travaux à réaliser). Le prêt dit avir été cnstaté dans un acte authentique mentinnant l'affectatin des smmes et la quittance du vendeur. Enfin, l'hypthèque permet à sn bénéficiaire de faire saisir et vendre l'immeuble en cas de nn-paiement de sa créance à l'échéance. Le créancier hypthécaire sera préféré aux autres créanciers lrs de la répartitin du prix de vente. De plus, l'hypthèque suit le bien en quelques mains qu'il se truve. D'ù la nécessité de prcéder au rembursement des créanciers hypthécaires au mment de la vente sus peine pur l'acquéreur de vir ses drits remis en cause. L'ensemble de ces drits grevant l'immeuble figure au fichier immbilier permettant ainsi le désintéressement des créanciers du vendeur préalablement à la vente. Remarque : Le privilège de préteur de denier ne permet de garantir la banque que pur le mntant de l acquisitin aussi il est fréquent que la banque prenne une hypthèque cnventinnelle pur cuvrir les smmes empruntées pur le paiement des frais u la réalisatin de travaux par exemple. En tut état de cause l hypthèque cnventinnelle est bligatire en matière de VEFA u de déblcage du frais en plusieurs fis.