LOUER UN BIEN IMMOBILIER

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1 Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN avec la collaboration de Charlie CAILLOUX LOUER UN BIEN IMMOBILIER Groupe Eyrolles, 1998, 2003, 2007, 2011 De Particulier à Particulier, 1998, 2003, 2007, 2011 ISBN :

2 Sommaire INTRODUCTION... 1 Première partie Les différents types de location La location d un logement vide... 5 Les principes de base... 5 L identification du local... 5 La consistance du local... 5 La description des locaux... 7 Les parties communes... 7 La destination du local loué... 7 L occupation du local... 8 Un local vide ou meublé... 8 La situation géographique... 8 Les locations concernées... 8 Un local ancien ou récent... 9 Les locations exclues de la loi du 6 juillet Les locations partiellement soumises à la loi du 6 juillet Le contrat de location L interdiction des discriminations Les pièces à demander au candidat à la location V

3 Louer un bien immobilier Les documents qu un propriétaire ne peut exiger du candidat locataire La signature du contrat Le nombre d exemplaires du contrat Le contrat type Les personnes mariées Les personnes non mariées Les bailleurs en indivision Les personnes ayant un droit d usage et d habitation et les usufruitiers L enregistrement du contrat Le contenu du contrat Les annexes au contrat L état des lieux Les extraits du règlement de copropriété Le dossier de diagnostic technique Une information concernant le mode de réception de la télévision 21 La caution solidaire Les conditions financières de la location Le loyer La libre fixation du loyer initial Le loyer de renouvellement Le décret de blocage des loyers Le loyer et les travaux Le paiement du loyer La clause de solidarité : une garantie pour le bailleur L indexation du loyer Le non-paiement du loyer Les charges Le paiement d une provision La contestation des charges Le réajustement de la provision Cas particulier : départ en cours d année du locataire La prescription en matière de loyer et de charges Le dépôt de garantie Cas où l on ne peut demander de dépôt de garantie Le paiement du dépôt de garantie Le financement du dépôt de garantie La restitution du dépôt de garantie VI

4 Sommaire La quittance et le reçu La quittance Le reçu La sécurisation locative La Garantie des Risques Locatifs (GRL) L allocation en tiers payant La durée de la location Un contrat de six ans pour les bailleurs personnes morales Un contrat de trois ans pour les bailleurs personnes physiques. 41 Le bail à durée réduite Le cas particulier de la sous-location La résiliation du bail La résiliation par le locataire La durée du préavis La forme du préavis La résiliation par le bailleur La durée du préavis La forme du préavis La protection du locataire âgé Les motifs de résiliation La résiliation pour non-paiement La mise en demeure de payer Le commandement de payer L assignation en référé L audience L ordonnance d expulsion La signification du jugement Le commandement de quitter les lieux Le recours de l occupant Le procès-verbal de tentative d expulsion L accord de force publique La résiliation pour défaut d assurance La résiliation du contrat pour trouble anormal du voisinage Le transfert du bail : l abandon de domicile et le décès du preneur Le renouvellement du contrat Comment faire? VII

5 Louer un bien immobilier L annulation de plein droit de proposition de nouveau loyer La contestation de la proposition d augmentation L état du logement L état du logement en début de bail Un logement décent La sanction de l obligation de décence L état du logement en cours de bail Les réparations locatives : à la charge du locataire La vétusté : à la charge du bailleur Les vices de construction ou malfaçons Les autres réparations L aménagement ou la transformation des locaux Les litiges et les sanctions Une solution amiable toujours préférable Le cas récurrent des travaux Que faire en présence de travaux urgents? La procédure judiciaire Les injonctions Les procédures classiques Les modèles de lettres Les travaux Demande de mise aux normes Demande de travaux par le locataire Réponse du propriétaire à une demande de remboursement par son locataire de travaux réalisés sans son accord Demande du propriétaire de réaliser des travaux dans le logement loué Demande du locataire d effectuer des travaux de transformation 80 Le loyer Augmentation du loyer en fonction de l indice de référence des loyers (IRL) Les charges Demande de quittances Demande du locataire d obtenir les pièces justificatives lors de la régularisation annuelle La sous-location Demande du locataire Le transfert du bail VIII

6 Sommaire Abandon ou décès du locataire La jouissance paisible des lieux Troubles occasionnés par un tiers Les loyers impayés Loyers payés avec retard Lettre de rappel Lettre de mise en demeure Lettre à la caution : mise en demeure La résiliation du bail Congé donné par le locataire : délai de préavis normal Congé donné par le locataire : délai de préavis réduit Congé pour vente : droit de préemption du locataire Congé pour vente : deuxième droit de préemption du locataire 92 Congé pour habiter : lettre du bailleur Congé pour motif légitime et sérieux Le dépôt de garantie Non-restitution par le propriétaire Remise partielle du dépôt de garantie en cas de dégradation.. 96 Questions réponses Les locations meublées Les principes de base Quel logement peut être loué meublé? Une démarche administrative préalable est-elle nécessaire? Un logement décent Quels meubles? Les modalités de la location La durée de la location Un an pour la résidence principale Neuf mois pour les étudiants Libre pour les résidences secondaires Le congé et la durée du préavis La résiliation par le bailleur La résiliation par le locataire Proposition de nouvelles modalités par le bailleur à l issue du bail IX

7 Louer un bien immobilier Le montant du loyer et son indexation Clause pénale Clause résolutoire Les charges Les charges forfaitaires Les charges réelles Le montant du dépôt de garantie Les réparations locatives L assurance du logement Les documents annexes au contrat L état des lieux et l inventaire Les diagnostics immobiliers Les autres pièces à annexer au contrat Questions réponses Les locations saisonnières Les principes de base La définition d une location saisonnière Les différents types de locations saisonnières Les locaux non classés Les chambres d hôtes Les gîtes ruraux Les meublés de tourisme La réservation d une location saisonnière Un descriptif avant tout versement Des arrhes ou un acompte? Le contrat de location Le loyer et ses accessoires Le prix Les charges Le dépôt de garantie La durée de la location L assurance du logement La désignation du logement Le dossier de diagnostic technique Les autres indications utiles X

8 Sommaire Le nombre de personnes Les animaux Les prestations en sus du loyer La remise des clés Le séjour dans la location L entrée dans les lieux Les obligations du bailleur Dispositif de sécurité des piscines Les normes à respecter Les obligations du locataire Les litiges et les sanctions Le désistement Le désistement du locataire deux mois avant le début de la location Le désistement du locataire une semaine avant le début de la location L annulation de la location par le propriétaire Le défaut de conformité La définition du défaut de conformité Une solution amiable avec le propriétaire Les premières démarches Les personnes ou organismes à contacter La procédure devant le tribunal L état des lieux de sortie et le dépôt de garantie Locataire, vous avez quitté la location et remis les clés. Trois mois plus tard, le propriétaire ne vous a toujours pas restitué le dépôt de garantie Le locataire a détérioré des équipements électroménagers qu il est nécessaire de remplacer et le dépôt de garantie ne suffit pas à compenser cette dépense Les modèles de lettres Lettre de réservation envoyée par le locataire Lettre de désistement envoyée par le locataire Mise en demeure dans le cas d un logement non conforme Mise en demeure pour la restitution de sommes versées Questions réponses XI

9 Louer un bien immobilier Deuxième partie La fiscalité des locations Les locations vides : les revenus fonciers Les personnes imposables L usufruitier Les co-indivisaires Les membres de société civile immobilière (SCI) Les non-résidents Les locations concernées La location de logements «vides» (non meublés) La location de boxes ou d emplacements de garage La location d immeubles à usage industriel ou commercial Les revenus exonérés Le revenu foncier imposable Loyers effectivement encaissés Dépôt de garantie Indemnités d assurance Dépenses payées par le locataire pour le compte du propriétaire Recettes exceptionnelles Indemnité de déspécialisation Le micro-foncier : le régime forfaitaire Qui peut en bénéficier? Modalités de l imposition Le régime réel d imposition Opter pour le régime réel Le revenu net foncier Les conditions de la déduction Les frais et charges déductibles Bénéfices ou déficit foncier Les dispositifs d investissement locatif L investissement locatif dans l ancien Le dispositif Borloo «ancien» La réduction Malraux XII

10 Sommaire L investissement locatif dans le neuf Les réductions d impôt Scellier : Scellier «intermédiaire» et Scellier «outre-mer» La réduction d impôt Girardin Questions réponses La fiscalité des locations meublées : les bénéfices industriels et commerciaux Les exonérations Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces faisant partie de leur habitation principale Les personnes qui louent à la semaine ou au mois des chambres d hôtes à des personnes n y élisant pas domicile Le régime forfaitaire ou micro-entreprise L abattement En location classique En location saisonnière Pour qui est-ce intéressant? Les obligations comptables La déclaration de revenus Le micro-bic : un régime avantageux! Le régime réel d imposition Comment opter pour ce régime? Les charges déductibles Les frais d établissement L amortissement des locaux L amortissement du mobilier et des améliorations Les frais d entretien, d amélioration et de réparation Les impôts locaux Les frais de gestion et d assurances Les intérêts d emprunt L imputation des déficits Vos obligations fiscales et comptables Quand déposer vos déclarations? Comment dénoncer ce régime? XIII

11 Louer un bien immobilier La loi Bouvard : une réduction d impôt pour investissement dans les résidences services La location L avantage fiscal Le loueur en meublé professionnel La définition Les avantages fiscaux Le bénéfice des plus-values professionnelles L imputation des déficits La réduction de l assiette de l ISF La couverture sociale Questions réponses Les impôts et taxes La taxe d habitation La taxe foncière La contribution économique territoriale (CET) La CSG et les autres prélèvements sociaux La TVA La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) Questions réponses Annexes Index XIV