ANNEXE 4 : RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ IC AVOCATS

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1 > Annexes du Guide ANNEXE 4 : RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ IC AVOCATS MODALITÉS PRATIQUES DE DÉPÔT DE LA DÉCLARATION... 2 OPPORTUNITÉS DU DÉPÔT D'UNE DÉCLARATION RECTIFICATIVE... 3 CHOIX DE LA CATÉGORIE DU LOCAL... 4 CALCUL DE LA SURFACE RÉELLE À DÉCLARER... 5 RÉPARTITION DE LA SURFACE TOTALE ENTRE LES PARTIES PRINCIPALES ET LES PARTIES SECONDAIRES DU LOCAL

2 Guide d'aide au remplissage de la déclaration d'un local à usage professionnel ou commercial - éclaration n 6660-REV Résumé La loi de finances rectificative pour 2010 a organisé la révision des valeurs locatives cadastrales retenues pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la CFE. Cette révision a été établie sur la base des informations fournies par les propriétaires dans la déclaration n 6660-REV déposée en juin Les organismes de sécurité sociale qui ont déposé en 2013 une déclaration n 6660-DEV ont la possibilité de souscrire volontairement une déclaration rectificative si la déclaration initiale contenait des erreurs substantielles. Une attention particulière sera attachée à la répartition des surfaces entre les parties principales et les parties secondaires couvertes (pondérées par un coefficient de 0,5) et les parties secondaires non couvertes (pondérées par un coefficient 0,2). Dans le cadre de la réforme des évaluations foncières, les propriétaires de locaux à usage professionnel ont dû souscrire au plus tard le 26 juin 2013 une déclaration n 6660-REV qui doit permettre à l'administration fiscale de procéder aux nouvelles évaluations. La révision des évaluations foncières porte uniquement sur les locaux professionnels à l'exclusion des établissements industriels relevant de la méthode comptable. Les valeurs locatives réévaluées serviront de base non seulement à la taxe foncière sur les propriétés bâties dues par les propriétaires mais aussi à la cotisation foncière des entreprises (CFE) due par les entreprises qui ont la disposition de ces locaux pour l'exercice de leur activité professionnelle. Les résultats de la révision devaient initialement être intégrés dans les bases de l'année Toutefois, cette intégration a été une première fois reportée au 1er janvier 2015, puis à nouveau au 1er janvier Le dépôt des déclarations n 6660-REV en 2013 a donné lieu à de nombreuses erreurs formelles ou inexactitudes de la part des déclarants de telle sorte qu'une grande partie des informations recueillies par l'administration n'est pas exploitable. Dans ce contexte, l'administration fiscale nous a fait savoir qu'elle acceptait que les propriétaires déposent une déclaration rectificative afin de corriger les erreurs de leur déclaration initiale. Le présent guide a vocation à fournir une aide au remplissage de cette déclaration. MODALITÉS PRATIQUES DE DÉPÔT DE LA DÉCLARATION Hormis le dépôt dans le cadre de la réévaluation des valeurs locative, la déclaration n 6660-REV doit être souscrite dans les 90 jours de la réalisation définitive des événements suivants : construction nouvelle ; changement de la consistance du local (par exemple l'agrandissement, la division ou la réunion de locaux préexistants) ; changement d'affectation du local (par exemple la transformation d'un local d'habitation en local commercial) ; changement d'utilisation du local. Cette déclaration doit être souscrite par les organismes de sécurité sociale qui sont propriétaires de locaux sans distinguer entre ceux qui affectent ces locaux à leur propre exploitation et ceux qui 2

3 les donnent en location. Les organismes qui donnent en location toute ou partie des locaux dont ils sont propriétaires doivent cocher la case D4 «loué» dans la rubrique 2.1 et déclarer leurs locataires et le montant du loyer annuel des locaux nus (hors TVA, hors charges et hors taxes refacturées au locataire) dans l'encadré 2.2 et 2.3 de la déclaration. En revanche, les locaux pris en location ou occupés à titre gratuit par les organismes de sécurité sociale n'ont pas à faire l'objet d'une déclaration n 6660-REV par leurs occupants. Sauf cas particulier où l'administration demanderait des informations complémentaires au propriétaire déclarant, le dépôt de la déclaration ne doit être accompagné d'aucune pièce jointe. La sanction du défaut de déclaration ou du retard de déclaration est une amende de 150 par déclaration. Les omissions ou inexactitudes dans la déclaration sont, en principe, sanctionnées d'une amende de 15, sans que le montant de cette amende puisse être inférieur à 60 ou supérieur à 150. L'évaluation cadastrale de chaque propriété bâtie devrait être opérée par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels à partir des déclarations n 6660-REV souscrites par les propriétaires qui sont contrôlées et, le cas échéant, rectifiées par l'administration après information du propriétaire conformément à la jurisprudence du Conseil d État. En cas de contestation de l'évaluation faite par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels, les organismes de sécurité sociale peuvent exercer un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Le tribunal statue, en principe, sur ces recours dans le délai de 3 mois à compter de la saisine. OPPORTUNITÉS DU DÉPÔT D'UNE DÉCLARATION RECTIFICATIVE Selon les informations orales qui nous ont été communiquées par l'administration fiscale, le contrôle des informations mentionnées dans les déclarations 6660-REV serait relativement limité compte tenu de l'important volume de déclarations 6660-REV reçues par l'administration *. * En pratique, l'administration se limiterait à un contrôle de cohérence des déclarations (notamment de la surface réelle et du prix du loyer). Cependant, selon nos informations, lorsque la déclaration déposée par le propriétaire des locaux en 2013 comporte des erreurs substantielles, l'administration accepte qu'une déclaration 6660-REV rectificative soit déposée sans application de pénalité. En pratique, il sera dans l'intérêt des organismes de sécurité sociale de déposer une déclaration rectificative dans les cas suivants : les locaux ont été classés dans plusieurs catégories d'activité ou dans la catégorie «autres établissements» (cf. 3 infra) ; la surface réelle des locaux a été surévaluée (cf. 4 infra) ; les surfaces des parties principales du local ont été surévaluées (cf. 5 infra). Les inexactitudes formelles autres que celles listées ci-dessus ne doivent, selon nous, pas faire 3

4 l'objet d'une régularisation spontanée de la part des caisses de sécurité sociale dans la mesure où elles ne devraient pas avoir d'impact défavorable sur le calcul de la taxe foncière et de la CFE. CHOIX DE LA CATÉGORIE DU LOCAL La catégorie d'activité à laquelle le local est affecté doit être cochée dans la grille figurant dans l'encadré 3 de la déclaration n 6660-REV. Le choix de la catégorie d'activité doit être effectué parmi une liste de 9 catégories et 39 sous-catégories d'activité figurant dans la déclaration. La catégorie d'activité doit être déterminée en fonction de la destination principale du local (commerces, bureaux, entrepôts, ateliers, hôtels, salles de spectacle et de sport, établissements d'enseignement, établissements sanitaires, établissements industriels). Le choix de la sous-catégorie est effectué en fonction de l'utilisation des caractéristiques techniques du local. S'agissant en particulier des locaux de bureaux, on distingue les bureaux selon qu'ils ont des agencements anciens (BUR 1), neufs (BUR 2) ou spécifiques (BUR 3). Selon l'administration fiscale, doivent être classés dans la catégorie BUR 1 les bureaux situés dans des immeubles de conception ancienne n'ayant pas fait l'objet d'une rénovation lourde. A l'inverse, les bureaux situés dans des immeubles de conception récente ou rénovés dont l'agencement est modulable (cloisons mobiles) et comprenant des équipements informatiques sont classés dans la catégorie BUR 2. Il ressort de notre analyse que les locaux situés dans un immeuble ayant été achevé ou ayant fait l'objet d'une restructuration lourde * dans les cinq dernières années sont présumés entrer dans la catégorie BUR 2. * Au plan fiscal, les travaux ayant pour effet de remettre à neuf la majorité d'un des éléments de gros œuvre ou 2/3 de l'ensemble des éléments de second œuvre conduisent à la production d'un immeuble neuf (article 257-I-2-2 du CGI). En pratique, dans les cas d'incertitude entre ces deux catégories, il conviendra de privilégier la catégorie BUR 1 dont la valeur locative devrait être la plus faible que celle de BUR 2. S'agissant des locaux à usage mixte qui sont utilisés pour plusieurs activités, la catégorie à retenir est celle qui occupe la plus grande surface. Par exemple, si des locaux sont utilisés principalement comme bureaux et accessoirement comme des locaux de formation, ils devront être classés dans l'une des catégories BUR 1, BUR 2 ou BUR 3 selon les caractéristiques des agencements. Les locaux de bureaux qui englobent un restaurant d'entreprise ou une cafétéria devront être classés dans la catégorie des bureaux sous réserve que la surface des bureaux soit supérieure à la surface dédiée au restaurant et à la cafétéria. Dans l'hypothèse où certains locaux ne seraient affectés à aucune des 9 catégories d'activité listées dans la déclaration n 6660-REV, le propriétaire déclarant pourra cocher la case 10 «autres établissements». L'administration fiscale devrait alors demander par courrier au propriétaire déclarant de fournir des informations complémentaires afin de déterminer la valeur locative des locaux. 4

5 Selon nous, il conviendra d'éviter de recourir à la catégorie «autres établissements» dans la mesure où l'absence de locaux comparables dans le secteur géographique pourrait avoir pour effet de réduire le degré de pertinence des valeurs locatives fixées par l'administration. CALCUL DE LA SURFACE RÉELLE À DÉCLARER La surface à retenir pour la déclaration n 6660-REV est la surface réelle. Cette surface réelle doit être mesurée au sol entre les murs ou séparations, arrondie au mètre carré inférieur. La surface au sol de l'ensemble des étages doit être prise en compte et notamment les niveaux intermédiaires de type mezzanines et galeries ainsi que les combles et sous-sols. Pour le calcul de la surface réelle, aucune distinction ne doit être faite entre les combles aménageables et les combles non aménageables de même qu'entre les combles avec et sans ascenseur. Toutefois, selon notre analyse, les combles ne disposant d'aucun plancher ne doivent pas être inclus dans la surface réelle *. * Le plancher s'entend de l'ouvrage qui constitue une plate-forme horizontale entre deux niveaux (BOI-TVA-IMM ) En pratique, la surface réelle d'un local inclut : tous les niveaux de planchers, en prenant en compte les prolongements extérieurs d'un niveau (balcons, loggias, coursives) et la partie du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès ou à la partie inférieure auquel s'arrête la trémie d'ascenseur ; la surface occupée par les diverses installations : appareils sanitaires, éviers, placards en saillie des murs et cloisons, appareils de chauffage, cheminées, etc. ; la superficie des espaces tels que bow-windows (fenêtres en saillie sur le parement d'un mur de façade), alcôves, volumes de rangement, ouverts sur lesdits éléments ; et celle des éléments de décors : colonnes, pilastres, etc les toitures-terrasses qui sont «accessibles» aux utilisateurs du local ; les locaux mansardés pour leur surface au sol entre les murs * ; la totalité des aires de stationnement des véhicules, y compris les axes de circulation. * La circonstance que la surface et la hauteur de ces pièces mansardées ne seraient pas conformes aux normes de la législation de la construction ne peut utilement être invoquée à l'appui d'une demande de réduction de l'imposition (CE 22 avril 1988 n 52550, 8e et 7e s.-s, Murat : RJF 6/88 n 748). En revanche, cette surface réelle n'inclut pas : les embrasures des portes et des fenêtres ; les espaces occupés par des conduits de fumée et de ventilation ; les emmarchements et trémies d'escaliers : les surfaces correspondant aux marches, paliers intermédiaires et aux jours entre volées où peuvent être aménagés ascenseurs ou monte-charge ; les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une base ou une façade, de plain-pied avec le rez-de-chaussée et tous les vides ne constituant pas une surface de plancher : les trémies d'escalier, d'ascenseur ou de monte-charge, les marches d'escalier, 5

6 les cabines d'ascenseur et les rampes d'accès ; l'épaisseur des murs extérieurs et intérieurs, porteurs ou, constituant de simples cloisonnements ; les toitures-terrasses «non accessibles» aux utilisateurs du local *. * Il s'agit des toitures-terrasses non aménagées pour recevoir du public et comportant un simple accès pour l'entretien et la maintenance technique. Si les locaux font l'objet de travaux de restructuration, la surface doit être mesurée avant la réalisation des travaux. Néanmoins, à l'issue des travaux, une nouvelle déclaration n 6660-REV devra être établie par le propriétaire en y faisant figurer les surfaces réelles des locaux après travaux. RÉPARTITION DE LA SURFACE TOTALE ENTRE LES PARTIES PRINCIPALES ET LES PARTIES SECONDAIRES DU LOCAL Afin de tenir compte de la valeur d'utilisation réduite de certaines surfaces (notamment les combles, terrasses, sous-sols, etc.), la superficie réelle de ces parties considérées comme secondaires est pondérée par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. Le cadre 4 de la déclaration 6660-REV intitulé «Consistance du local» permet de répartir la surface réelle totale du local entre les surfaces principales (P1) et les surfaces secondaires couvertes (P2) et non couvertures (P3). Sur le plan financier, l'affectation de surface aux parties secondaires du local aura pour effet de réduire la surface pondérée du local qui sera retenue pour la détermination de sa valeur locative cadastrale. Ainsi, le déclarant ne doit pas minorer la surface des parties secondaires couvertes et non couvertes. En pratique, la somme des surfaces des parties P1 et P2 doit être égale à la surface réelle totale intérieure du local. La méthode de répartition des surfaces entre les parties principales et secondaires diffère selon l'activité exercée dans le local. De manière générale : les parties principales correspondent aux surfaces essentielles à l'exercice de l'activité à laquelle le local est totalement ou principalement affecté ; les parties secondaires correspondent aux surfaces utilisées pour l'activité mais dont le potentiel commercial est plus faible. Le tableau ci-dessous détaille la réparation entre parties principales (P1) et parties secondaires (P2 ou P3) dans les locaux à usage de bureaux des organismes de sécurité sociale. Une étude complémentaire portant sur la répartition des parties P1 et P2 au sein des autres catégories de locaux détenus par les organismes de sécurité sociale (établissement sanitaires et médico-sociaux, résidences de vacances, centres informatiques, entrepôts et locaux d'archives, crèches et garderies, etc.) pourra être effectuée ultérieurement. 6

7 Type Locaux de bureaux P1 Pièces de bureaux Salles de réunions/formations Espaces de réception/vestiaires, sanitaires Couloirs/dégagements Locaux de réserves (espaces photocopieurs, reprographie, courrier) Sous-sols et pièces aveugles autre que des locaux techniques et des locaux d'archives P2 Restaurant/cafétérias/cuisines Locaux techniques (électrique, informatique, etc) archives en sous-sol ne pouvant être affectés à un autre usage Locaux de dépôt/stockage impropres à une activité du fait de leurs caractéristiques (absence de prises réseau, de radiateur, de climatisation, de revêtement de sol, etc.) Greniers et combles P3 Lieux de dépôt extérieurs Balcons, terrasses «accessibles» aux utilisateurs du local, cours extérieures 7