L Observatoire. du Financement des Marchés Résidentiels. Institut CSA. Institut CSA. Institut CSA. Crédit Logement.

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1 Institut CSA Institut CSA Crédit Logement Crédit Logement JUIN ème édition Observatoire Crédit Logement / CSA L Observatoire Crédit Logement Institut CSA du Financement des Marchés Résidentiels

2 Sommaire CRÉDIT Message LOGEMENT de la Direction par Générale Jean-Marc VILON, Directeur Général 1 L expansion Répartition du des capital marchés par Michel mouillart 3 Le Rapport marché de gestion des crédits immobiliers aux particuliers 5 LES Comptes clientèles de l exercice du marché des crédits immobiliers 17 Les Résolutions coûts des présentées opérations immobilières réalisées 25 Les Rapport garanties financier associées aux crédits immobiliers 27 LA Rapport PLACE des DE commissaires CRÉDIT LOGEMENT aux comptes DANS LE MARCHÉ 43 Note Bilan de méthode 58 L Observatoire Soldes intermédiaires du Financement de gestion du Logement - O.F.L. 62 L histoire Soldes intermédiaires d un dossier de de gestion prêt 64

3 solvabilité Client neuf Logement crédit logement Fonds prêt Trésorerie Capital Social Immobilier ancien Recouvrement Jean-Marc VILON Directeur Général J ai le plaisir de vous adresser la 9ème édition du fascicule annuel de synthèse des analyses de l Observatoire Crédit Logement/CSA. En 214, le marché immobilier français a continué sa correction progressive dans un environnement influencé par des facteurs contraires. D un côté, une conjoncture économique toujours difficile conduisant à un taux de chômage encore en hausse et des mesures légales et fiscales pesant sur la dynamique du marché. De l autre, une offre de logements qui demeure inférieure à la demande, une évolution favorable des dispositifs d accession à la propriété au cours du second semestre et des taux d intérêt historiquement bas qui ont soutenu le marché tout au long de l exercice. Conjugué à un allongement des durées, ce dernier élément a également favorisé le retour des primo accédants. Sur le marché de l ancien, l érosion lente des prix s est poursuivie, même si l on observe de fortes disparités régionales. Les grandes agglomérations sont peu touchées, mais la correction est plus significative dans les zones moins urbaines. Sur le marché du neuf, les ventes semblent reprendre sous l effet conjugué du retour des primo accédants et des inflexions gouvernementales visant à corriger la loi ALUR. Quant au marché des résidences secondaires, les prix ont connu une baisse sensible, notamment hors zone littorale, et le volume des ventes a considérablement diminué. Dans ce contexte assez particulier, Crédit Logement a réalisé un excellent exercice avec 75 milliards d euros d accords de garanties délivrés pour 432 opérations immobilières. Crédit Logement confirme ainsi la place qu il occupe sur le marché immobilier résidentiel français en garantissant environ un prêt immobilier sur trois. Mais au-delà, cette réussite est encore une fois la démonstration de la parfaite adéquation de la prestation proposée par Crédit Logement Pour les banques : meilleure couverture des risques de crédit, appui d experts en crédits immobiliers au service des exploitants qui confortent leur analyse et portent un second regard sur le dossier de prêt, rapidité de décision, absence totale de perte finale et prise en charge complète du recouvrement. Pour les particuliers : coût compétitif, rapidité de mise en place de la garantie et donc du prêt, transfert possible du prêt garanti sur une nouvelle acquisition sans frais. Enfin, grâce à la priorité donnée au dialogue et à la recherche de solutions amiables en cas d impayés, Crédit Logement joue à plein son rôle d amortisseur en privilégiant des formules de réaménagement visant à une remise en gestion normale des prêts et en évitant le plus possible les ventes forcées. Dans un monde où les risques financiers ont généré d immenses pertes et mis en péril les grandes économies mondiales, le modèle développé par Crédit Logement a, d une part, montré sa totale résilience et constitue, d autre part, une formidable réponse au défi de l indispensable sécurisation du financement immobilier résidentiel. En effet, le fondement des crises concernant le financement de l immobilier trouve souvent sa source dans les modèles qui privilégient une analyse du risque fondée sur la valeur du bien sous-jacent et où la couverture est alors réalisée par une hypothèque. Or aujourd hui, les autorités internationales de régulation et supervision convergent vers le principe de bon sens, selon lequel l élément primordial pour octroyer des crédits avec un risque maîtrisé, est de s assurer de la capacité de l emprunteur à rembourser sa dette. C est justement le cœur du modèle Crédit Logement. Plus que jamais, dans un monde incertain et en mutation, l offre Crédit Logement est un atout indispensable pour garantir simultanément dynamique et sécurité du financement immobilier résidentiel. 1

4 solvabilité Client neuf Logement Crédit Logement Fonds prêt Trésorerie Capital Social Immobilier ancien Recouvrement Crédit Logement est une société de financement, soumis à la supervision de l Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Son capital est détenu par BNP Paribas, le Crédit Agricole, LCL - Le Crédit Lyonnais et la Société Générale/Crédit du Nord à hauteur de 16,5% chacun, aux côtés du Groupe Crédit Mutuel CIC, de la BPCE, du Crédit Foncier, de La Banque Postale et de HSBC. Crédit Logement intervient pour garantir, sous forme de caution solidaire, les prêts destinés au financement du logement des particuliers qui lui sont présentés par ses partenaires banquiers. En 4 années d existence, plus de 7 millions d emprunteurs ont déjà bénéficié de l intervention de Crédit Logement, leur permettant ainsi de financer leur projet immobilier sans hypothèque. En 214, Crédit Logement a délivré 75,1 milliards d euros d accords de garantie nouveaux. Avec opérations immobilières garanties sur l exercice, représentant près de 536 prêts, Crédit Logement confirme la place qu il occupe sur le marché des crédits aux particuliers, en garantissant près de 3% de l ensemble des prêts à l habitat. L encours au 31 décembre 214 s élève à plus de 254 milliards d euros pour prêts. L analyse de risque réalisée par Crédit Logement porte sur l ensemble des composantes financières et structurelles des prêts et tient compte, aussi bien de la solvabilité de l emprunteur, que de la valeur du bien, objet du financement. Ces données enrichissent une base statistique depuis plus de 2 ans. Ainsi, en utilisant pleinement la synergie existant entre ceux qui pratiquent l analyse des marchés, Michel MOUILLART et l Institut CSA et ceux qui en assurent le financement, Crédit Logement a pu lancer «L Observatoire Crédit Logement / CSA du Financement des Marchés Résidentiels». Les analyses réalisées par l Observatoire s appuient sur un portefeuille d environ 2 opérations garanties par Crédit Logement après exclusion : des rachats de créances ; des prêts relais ; des prêts mixtes (financements nouveaux intégrants une part de rachat). 2

5 solvabilité Client neuf Fonds prêt Immobilier ancien Logement L EXPANSION DES MARCHÉSRecouvrement Trésorerie Capital Social Michel MOUILLART Professeur d Économie à l Université de Paris Ouest, FRICS Habituellement, l activité du marché des crédits immobiliers se replie fortement avec l arrivée de l hiver : l amplitude de la composante saisonnière mesurée entre le point bas des mois d hiver (janvier et février) et la fin de l automne (octobre et novembre) est de l ordre de 2 %. Ainsi, le total des crédits accordés recule traditionnellement entre le 4ème trimestre d une année et le 1er trimestre de l année suivante : de l ordre de 17 % en moyenne durant les années 28 à 214, si on considère les offres acceptées (hors les rachats de créances). Mais en 215, et pour la première fois depuis la fin des années 9, la production s est accrue du 8.8 % au 1er trimestre d après l Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers (OPCI)! Au 1er trimestre 215, le rythme d évolution de l activité mesurée au niveau des offres acceptées a ainsi été de % en glissement annuel d après l OPCI. En outre, avec l arrivée du printemps, la reprise de la production s est encore accélérée. En mai, d après l Observatoire Crédit Logement/CSA, le rythme d évolution en glissement annuel de l activité mesurée en trimestre glissant était de % pour la production mesurée au niveau des crédits accordés et de % pour le nombre de prêts. Le redressement de la production de crédits est donc rapide et intense et il s accompagne du retour de ménages jeunes et modestes, pour la plupart primo accédants faiblement dotés en apport personnel. Les taux des crédits immobiliers ont en effet reculé, à des niveaux jamais observés jusqu alors. Les durées moyennes des crédits accordés se sont allongées. Et les établissements bancaires ont allégé leurs exigences habituelles en matière d octroi des crédits. Toutes ces évolutions se sont alors traduites par une amélioration sensible du pouvoir d achat-logement des ménages. Par exemple, la seule diminution des taux d intérêt intervenue depuis décembre 213 est équivalente (du point de vue de l impact qu elle a pu exercer sur la solvabilité de la demande) à une baisse des prix des logements de 1 %. De plus, depuis l été 214, les marchés ont bénéficié d un discours public redevenu favorable à l immobilier résidentiel : et en la matière, on sait que la confiance est essentielle à l expansion de la construction. D autant que les soutiens publics de la demande qui se sont remis en action depuis l automne dernier : tant dans le secteur de l accession avec l amélioration du PTZ et le «relookage» du PAS, que dans celui de l investissement locatif privé avec la mise en place du dispositif «Pinel», tous deux redevenus pièces essentielles de la stratégie publique de lutte contre la pénurie de logements. Enfin, le moral des ménages s est redressé dès l automne 214, alors que la consolidation attendue de la reprise économique générale devrait maintenant faciliter l accroissement du pouvoir d achat des ménages et la décrue du chômage. Le modèle français du financement du logement qui a traversé deux crises économiques majeures sans désastre ni crise bancaire a donc su montrer sa souplesse et sa réactivité, comme lors des précédentes reprises du marché, en 21 et en 213. D autant qu en dépit d un environnement guère favorable, le taux de créances douteuses (la part de l encours des crédits à l habitat rangés en crédits douteux) est resté négligeable. Et durant ces années, qui ont vu se développer les sinistres et les restrictions de l offre de crédits chez un très grand nombre de ses partenaires européens ou de l OCDE, ce ne sont pas les risques de défaut des emprunteurs qui ont contraint l offre à se réduire en France, mais des chocs extérieurs à l économie française. 3

6 Compte tenu des tendances observées pour le 1er semestre 215, la production de crédits devrait retrouver un niveau de137.5 Mds d E a minima, et donc s élever de plus de 15 % sur l ensemble de l année. Alors que la croissance économique est de retour, que l accession à la propriété est redevenue une pièce essentielle d une politique publique d élargissement de l offre de logements, que les conditions de crédit n ont jamais été aussi bonnes sur aussi longtemps et qu elles devraient le rester (assez) longtemps, l activité des marchés immobiliers et du crédit risque néanmoins de trébucher sur la remontée des taux d intérêt. Au début de l année 215, la plupart des scénarios proposés par les économistes de banque prévoyait une remontée du taux de l OAT à 1 ans au cours du 1er semestre 215, puis leur stabilisation sur le reste de l année. Ces scénarios ont été revus à la baisse et au cours du printemps, ils tablaient sur le maintien du taux à.5 % sur l ensemble de l année 215, puis à une remontée à partir de l été 216, de l ordre de 5 points de base, pour finir l année à 1. %. La crise grecque est venue bouleverser ce dernier scénario, puisqu en juin le taux de l OAT à 1 ans s est établi à 1.18 %, en moyenne. Pour autant, il n est pas évident que cela soit durable et impacte fortement les taux des crédits immobiliers. Même si sur le fond, la durée et l ampleur de la hausse actuelle des taux des obligations d Etat semblent incertaines. Et pour beaucoup, dont le Président de la BCE, la situation actuelle n a rien d inquiétant, la solidité du secteur bancaire n étant pas remise en cause et sa capacité à financer l économie reste intacte. D autant que tous les scénarios prévoient le maintien à.5 % du principal taux de refinancement de la BCE sur l ensemble de l année 215, et en 216 encore. Pour autant, l alerte actuelle sur les taux rappelle que les marchés financiers sont devenus plus instables, soumis à des chocs nombreux qui renforcent le caractère anxiogène de la situation. La hausse des taux des obligations d État intervenue dès la fin avril s inscrit donc dans un environnement propice à une plus grande volatilité des marchés. L immobilier résidentiel et le marché des crédits immobiliers devraient en être affectés, mais sans que leur dynamique d expansion soit remise en question. 4

7 le marché des crédits immobiliers aux particuliers

8 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers Source OFL / CSA Les effectifs concernés Le nombre d opérations immobilières financées (en milliers d unités) Accession (ensemble) 663,9 844,2 699, 566,5 764,1 586,4 632,8 - dont accession neuf 195,5 255,3 22,2 166,4 24, 171,2 155,6 - dont accession ancien 468,4 589, 478,7 4,1 56, 415,2 477,2 Résidences secondaires 2,8 36,6 25, 15,8 28,4 25,6 18,9 Investissement locatif 56,9 13,9 8,9 68,4 93,2 77,1 6, Travaux seuls 395,2 492,8 499,4 5,7 55,6 51, 531,1 Ensemble du marché 1 136,7 1 45, , , ,4 1 19, , ,7 1 15, , , ,4 485,9 4,1 477, ,5 227,8 166,4 155, Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché Niveau annuel moyen (en milliers) % Nombre Accession (ensemble) 55,4 699,8 - dont accession neuf 16,4 2O6,6 - dont accession ancien 39, 493,2 Résidences secondaires 2, 24,7 Investissement locatif 6,1 76,7 Travaux seuls 36,6 462, Ensemble du marché 1, 1 263,2 Niveau annuel moyen (en milliers) % Nombre Marché du neuf 2,4 257,9 Marché de l ancien 43, 543,3 Travaux seuls 36,6 462, Ensemble du marché 1, 1 263,2 Travaux seuls 16,4% Accession neuf Travaux seuls 2,4% Marché du neuf 36,6% 36,6% Investissement locatif 6,1% 2% 39,% Accession ancien 43,% Marché de l'ancien Résidences secondaires 5

9 Les ménages ont réalisé opérations immobilières financées par recours au crédit immobilier, en moyenne chaque année entre 21 et 213. Le marché de l ancien est de loin le plus important, à 43. % de l ensemble, alors que le marché du neuf ne représente que 2.4 % de l ensemble. Pourtant, entre 25 et 27, le marché du neuf a retrouvé de la vigueur sous l effet de la reprise des flux de l accession à la propriété. Le dynamisme de ce segment de marché s est alors renforcé en 25 avec la réforme du PTZ, puis en 27 avec la mise en place du crédit d impôt au titre des intérêts d emprunt. Mais dans le même temps, le marché de l ancien a aussi bénéficié de ces réformes, avec l ouverture du PTZ à l ancien sans travaux et le crédit d impôt. Et surtout, il a pleinement tiré parti du dynamisme du marché de la revente qui ne s est pas démenti jusqu en 27. Ainsi, en dépit de l effet récessif que la hausse des prix de l immobilier ancien aurait dû avoir sur le niveau de son activité, les flux de l accession dans l ancien se sont rapidement redressés dès 25, après plusieurs années de progression modérée. Entre 24 et 27, par exemple, ils ont progressé de 6.6 % en moyenne chaque année, contre % en moyenne chaque année entre 21 et 24. Avec le déclenchement de la grande dépression, les marchés du neuf et de l ancien ont lourdement décroché en 28. Et en 29, l activité des marchés immobiliers était redescendue à un niveau particulièrement bas. Par exemple, les flux de l accession ont reculé de 32.9 % entre 27 et 29 (soit une perte de opérations d accession en deux ans) : une telle dépression de ce marché n avait encore jamais été observée par le passé. Seul, finalement, le marché des travaux a alors résisté durant les années de la crise, confirmant son caractère contra cyclique déjà observé par le passé, à plusieurs reprises. À partir de 21, tous les marchés ont retrouvé de la vigueur, encouragés par le redressement rapide de la production de crédits immobiliers, par les conditions de taux et de durée qui leur étaient associées et par les mesures publiques de soutien de l activité (dans le neuf, notamment). Ainsi, le niveau de l accession a progressé de 34.9 % entre 29 et 211 (+ 1.7 % par an dans le neuf et % dans l ancien) : alors que l investissement locatif privé se redressait tout aussi rapidement, avec %. Cependant, dans un tel contexte, le marché des travaux ne se sera contenté que d une hausse de son activité de 1. % : après avoir connu, il est vrai, une croissance de son activité remarquable durant la première moitié des années 2 et une résistance particulière pendant la crise. Et dans l ensemble, entre 29 et 211, le nombre des opérations immobilières réalisées par les ménages et financées à crédit a cru de 24.8 %, retrouvant pratiquement le niveau d activité qui était le sien avant le début de la crise de 28. Mais en 212, les marchés ont rechuté. Le déclenchement de la crise des dettes souveraines, avec dans son sillage la remontée du chômage et les pertes de pouvoir d achat, mais aussi la remise en cause des dispositifs de soutien de la demande (suppression du PTZ dans l ancien, dénaturation du PTZ dans le neuf, dégradation des incitations à investir dans le locatif privé, ) ont provoqué une chute sensible de l activité des marchés. Dans le neuf, le nombre d opérations réalisées a reculé de 42 4 unités (- 16. %) : l accession à la propriété ayant été particulièrement affectée avec unités ( %). Dans l ancien, le recul a été encore plus prononcé, la suppression du PTZ ayant lourdement pénalisé la primo accession des ménages modestes : le nombre d opérations réalisées a diminué de unités ( %), essentiellement sous le coup du recul de l accession ( unités, soit %). Alors que le marché des travaux a, comme à l habitude, nettement mieux résisté que l ensemble du marché : avec unités (- 9. %). Dès le printemps 213 cependant, l amélioration rapide des conditions de crédit a permis au marché de l ancien de se ressaisir : en progression de 1.8 %, le nombre d opérations réalisées s est établi à unités. C est la dynamique des flux de l accession qui a permis le redressement de ce marché, alors que l investissement locatif privé a connu un nouveau recul et que les acquisitions de résidences secondaires ne sont pas parvenues à se relever. Dans le même temps, le marché des travaux a lui aussi bénéficié d une reprise, plus modeste néanmoins : + 6. %, le nombre des opérations réalisées s étant établi à unités. En revanche, le marché du neuf a souffert d une nouvelle dégradation ( %), pour descendre au niveau le plus bas observé depuis le début des années 2 : un nouveau repli de l accession à la propriété et la chute de l investissement locatif privé expliquent cela. 6

10 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers (suite) Le nombre de prêts concernés (en milliers d unités) Accession 1 23, , ,8 1 22, ,4 947, 912,4 - dont accession neuf 414,1 422,5 399, 31,9 375,1 338,4 271,2 - dont accession ancien 816,1 929,1 846,8 711,2 1 94,3 68,6 641,3 Résidences secondaires 27,8 47,6 3,9 19,6 36,3 33,2 21,6 Investissement locatif 75,1 137,8 12, 85,7 125, 11,8 89,5 Travaux seuls 532,2 751,9 813,4 835,5 641,3 559,7 561, Ensemble du marché 1 865, , , , , 1 641, , ,2 1 67, , , ,1 816,1 382,1 664,7 711,2 31,9 271,2 641, Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché Niveau annuel moyen (en milliers) % Nombre Accession (ensemble) 6, 1 149,3 - dont accession neuf 19,2 367,8 - dont accession ancien 4,8 781,6 Résidences secondaires 1,6 31,5 Investissement locatif 5,3 11,6 Travaux seuls 33,1 634, Ensemble du marché 1, 1 916,5 Niveau annuel moyen (en milliers) % Nombre Marché du neuf 22,7 435,1 Marché de l ancien 44,2 847,3 Travaux seuls 33,1 634, Ensemble du marché 1, 1916,5 7

11 Travaux seuls 33,1% 19,2% Accession neuf Travaux seuls 33,1% 22,7% Marché du neuf Investissement locatif 5,3% 1,6% 4,8% Accession ancien 44,2% Marché de l'ancien Résidences secondaires Afin de financer leurs projets immobiliers, les ménages contractent chaque année prêts immobiliers. A l image de ce qui se constate à l examen du nombre des opérations immobilières, 44.2 % des prêts immobiliers financent l ancien contre 22.8 % pour le neuf. Ce sont bien sûr les marchés de l accession qui portent la plus grosse part du marché, à 6. %. Le marché des travaux représentant tout de même 33.1 % de l ensemble des prêts accordés. Après avoir diminué jusqu en 24, le nombre total des prêts accordés s est fortement relevé en 25 puis en 26 et en 27. La baisse des taux d intérêt (jusqu en 25) et l élargissement de l offre de crédits bancaires de la part des établissements distributeurs (relèvement de la quotité des prêts principaux, recul de l usage de l épargne logement, ), mais aussi les conséquences de la hausse des prix de l immobiliers ont conduit les emprunteurs (au premier rang desquels les accédants) à mobiliser plus de prêts pour boucler leurs plans de financement. Sans oublier, les conséquences que l ouverture du PTZ à l ancien sans travaux a pu avoir à cet égard. Avec l entrée en récession des marchés immobiliers, le nombre des prêts a reculé en 28 puis en 29 : mais dans une moindre proportion que l activité même de ces marchés (par exemple, % pour les seuls marchés de l accession). L effondrement du marché de la revente a en effet privé une partie des candidats à la réalisation d un projet immobilier d une ressource d autofinancement qu ils ont dû compenser par un recours accru à l endettement (hausse des montants moyens empruntés, accroissement du nombre de prêts utilisés). En outre, la crise économique a altéré les réseaux d entraide familiale sur lesquels une partie des accédants (jeunes ou modestes) s appuie, en d autres circonstances, pour boucler leurs plans de financement. Sous l effet de la reprise des marchés constatée dès 21, le nombre des prêts accordés a pratiquement retrouvé en 211 le niveau qu il avait atteint en 27 : en progression de 15.7 % entre 29 et 211. La hausse la plus forte s observe sur le marché de l accession dans l ancien ( %) : la remontée rapide du nombre des ménages modestes explique cela (outre un prêt principal, ils mobilisent très souvent un PTZ et un prêt social) et elle s inscrit dans le mouvement de remontée du nombre des opérations d accession réalisées. Alors que la reprise reste moins vive sur le marché de l accession dans le neuf (+ 2.6 %) : la hausse des coûts des opérations financées sur ce marché a contraint les ménages à mobiliser largement, outre un recours accru au PTZ, toutes les possibilités de financement par endettement qui leur étaient accessibles (prêts d épargne-logement et prêts sociaux). En revanche, le marché des travaux se singularise par une diminution du nombre des prêts accordés : à cet égard, la parenthèse des années de crise paraît refermée (un nombre de prêts par opération sensiblement supérieur à ce qui se constatait auparavant), mais pour un niveau d activité plus important que par le passé. Mais avec le retour de la récession des marchés immobiliers, le nombre de prêts utilisés a fortement reculé en 212 : de 63 3 unités ( %). La chute de l accession à la propriété, avec la remise en cause du PTZ, porte une lourde part de ce recul : unités en 212 ( %). Le marché de l ancien a été particulièrement affecté par cette évolution : unités ( %). Alors que le marché des travaux a été moins exposé à cette récession brutale avec unités ( %) : la dégradation de l environnement macroéconomique ayant constitué la cause principale de récession, de ce marché, le recul des incitations publiques à réaliser des travaux (l Eco-PTZ, par exemple) n ayant eu qu un faible impact. Alors que l activité se relevait rapidement sur les marchés de l ancien et des travaux, le nombre de prêts utilisés a encore reculé : au total, de 3.5 % en 213 (- 3.3 % depuis 211). L amélioration des conditions de crédit permet aux ménages de réaliser leurs projets immobiliers sans avoir besoin de recourir à un grand nombre de prêts complémentaires pour boucler les plans de financement : dès 213, en effet, on a pu observer que l usage des prêts d épargne-logement et des prêts sociaux avait fortement reculé. Et d ailleurs, le nombre moyen de prêts par opération immobilière s est fortement réduit en

12 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers (suite) Le nombre moyen de prêts par opération immobilière (niveau annuel moyen ) Accession (ensemble) 1,64 - accession neuf 1,78 - accession ancien 1,58 Résidences secondaires 1,28 Investissement locatif 1,32 Travaux seuls 1,37 Ensemble du marché 1,52 Marché du neuf 1,69 Marché de l ancien 1,56 Travaux seuls 1,37 Ensemble du marché 1,52 En moyenne, les emprunteurs mobilisent de l ordre de 1.5 prêt par opération immobilière. C est dans le neuf que le montage des plans de financement nécessite le plus de prêts, avec plus de 1.7 prêt en moyenne. Cela s explique par les pratiques qui s observent en matière d accession à la propriété dans le neuf : il est vrai qu en général, les accédants y sont plus modestes (apport personnel plus faible, recours plus fréquent à des prêts complémentaires sociaux ) que ceux qui se rencontrent sur le marché de l ancien. C est sur les marchés de la résidence secondaire et de l investissement locatif que le nombre de prêts mobilisés par opération est le plus faible. 9

13 La production de crédits immobiliers aux particuliers (en milliards d euros) Les offres acceptées - Source OPCI (hors rachats de créances) Ensemble de la production 7,83 118,64 17,23 141,19 119,45 168,8 161,6 119,35 128,96 119,6 Seuls prêts bancaires 57,82 16,46 155,52 126,12 13,83 15,99 143,84 15,17 115,7 16,91 Avec plus de 17 milliards d en 27, la production de crédits immobiliers aux particuliers mesurée au niveau des offres acceptées a connu une nouvelle progression : moindre que par le passé (+ 2.5 % contre % en 26), mais toujours remarquable dans le contexte d incertitudes qui avait alors prévalu. Depuis 21, l évolution est très rapide : % en moyenne, chaque année ( % au total sur six années). Mais en 28, le déclenchement de la grande dépression a eu raison du dynamisme de l offre de crédits alors que la demande fléchissait de façon sensible : ainsi, et pour la première fois depuis le début des années 2, le niveau des offres acceptées a reculé de 29.8 % entre 27 et 29 pour s établir à moins de 12 milliards d. La demande s est en effet considérablement affaiblie, avec la montée du chômage et les conséquences de la crise sur les revenus des ménages (perte des heures supplémentaires, absence de revalorisation des rémunérations ). En comparaison de l effondrement des productions constaté dans le même temps dans la plupart des pays européens (Espagne, Grande Bretagne, Irlande et Portugal, par exemple), le repli observé en France est pourtant resté de faible ampleur. Dès 21 cependant, les marchés immobiliers ont retrouvé de la vigueur. La baisse des taux des crédits a alors exprimé la volonté des établissements de crédit de redynamiser les marchés. Le niveau des offres acceptées s est donc redressé rapidement : % en 21. Une reprise d une telle ampleur ne s était pas encore observée jusqu alors. Et après seulement une année de redémarrage de l activité, le marché des crédits a retrouvé le niveau qui était le sien juste avant la crise, en La reprise des marchés s est alors amplifiée jusqu à l été 211. Mais avec le déclenchement de la crise de la dette souveraine, les marchés ont de nouveau hésité, avant de rentrer dans une nouvelle phase de dépression, dès l automne. La production de crédits immobiliers a pourtant semblé résister, avec un recul de «seulement» 4.3 % en 211, du fait il est vrai d un bon premier semestre : les causes du repli ne sont à rechercher ni du côté des conditions de crédit qui sont restées très bonnes, ni du côté de l offre des établissements qui ne s est pratiquement pas resserrée, ni du côté de la solvabilité de la demande qui s est maintenue à bon niveau (le niveau des prix n a pas contrarié le marché). En revanche, la détérioration de l environnement des ménages (dégradation du marché du travail, stagnation du pouvoir d achat, ) a lourdement pesé sur la demande et, donc, sur l activité des marchés. L année 212 a alors connu une amplification du recul de la production de crédits : avec %, une chute d une telle ampleur et d une telle rapidité n avait pas encore été observée, par le passé. Elle tient à la conjonction de deux facteurs principaux : une demande fortement déprimée par la montée du chômage et les pertes de pouvoir d achat et la remise en cause du PTZ+ à compter du 1er janvier 212 (disparition dans l ancien et nette dégradation dans le neuf). Pourtant, les conditions de crédit se sont sensiblement améliorées tout au long de l année 212, sous l effet de la baisse des taux des crédits immobiliers accordés. Aussi, une fois l impact de la dégradation des soutiens publics absorbé, la demande a commencé à se redresser dès le printemps 213. En s établissant à près de 129 Mds d, la production de crédits s est donc accrue de 8.1 % en 213. Elle a bénéficié sur une large partie de l année du dynamisme de l offre de crédits et d une nouvelle amélioration des conditions auxquelles les ménages peuvent s endetter. En 214, la production de crédits mesurée au niveau des offres acceptées a néanmoins rechuté : %, pour s établir à près de 12 Mds d. En fait, cette évolution tient à la diminution sensible des crédits immobiliers accordés pour le financement des travaux : alors que dans le même temps, les crédits aux neuf et à l ancien se sont stabilisés. La poursuite de la baisse des taux d intérêt a en effet permis au marché de l ancien de rebondir dès la fin de l été 214, alors que l accession à la propriété dans le neuf ne se dégradait plus, sous l effet des dispositions publiques de relance de la construction prises durant l été. La production considérée ne concerne que les financements nouveaux hors les rachats de créances (les renégociations qui ne correspondent à aucune opération immobilière) et hors les prêts relais non consolidés (correspondant en fait à un apport personnel non encore mobilisé, dans le cas d une revente préalable par exemple). Les crédits versés- Source modèle FANIE (hors rachats de créances et annulations) Ensemble de la production 67,37 15,38 154,89 128,6 19,63 138,44 145,55 117, 19,95 111,17 Hors les prêts sociaux (1% logement, caisses de retraite...) 65,76 13,98 152,89 127, 18,63 137,54 144,75 116,25 19,15 11,42 Seuls prêts bancaires 53,86 91,72 138,57 112,39 94,23 121,32 127,52 12,55 96,45 98,8 1

14 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers (suite) Ensemble de la production (milliards d'euros) Les offres acceptées Les crédits versés ,64 17,23 154,89 141,19 128,6 119,45 168,8 138,44 161,6 145,55 119,35 128,96 119,6 9 7,83 15,38 19,63 117,9 19,95 111, , Les crédits versés ne s élevaient quant à eux qu à un peu moins de 155 milliards d en 27 (+ 3.2 % contre % en 26 et % en moyenne chaque année depuis 21 : % au total). À partir de 28, le niveau de ces crédits a aussi enregistré le contrecoup de la crise financière internationale, avec un recul de 29.2 % en deux ans : le niveau des crédits versés, moins de 11 milliards d en 29, revenant ainsi à son niveau de l année 24. Dès 21, le niveau de ces crédits s est aussi redressé : % sur un an. Ce sont les prêts bancaires qui portent l essentiel de la reprise : ils ont progressé de 28.7 % en 21 (après avoir reculé de 32. % durant la crise). Le mouvement s est poursuivi en 211, à un rythme cependant plus lent qu en 21, avec seulement % : les prêts bancaires qui ont continué à porter le marché ont quant à eux augmenté de 5.8 %. Mais la récession des marchés immobiliers qui s était ouverte durant l été 211 s est nettement aggravée en 212 : le niveau des crédits versés a alors lourdement chuté, comme rarement par le passé : %. Le recul des seuls prêts bancaires s est, dans ces conditions, effectué au même rythme que l ensemble du marché ( %). Compte tenu du décalage habituel entre l acceptation de l offre et le début des versements (sans même mentionner l impact du rythme auquel les crédits sont décaissés lors de la réalisation d une opération de construction, d un achat en VEFA ou d une opération d acquisition-amélioration), le total des crédits versés a continué à décroître en 213 pendant que le niveau des offres acceptées se redressait : %, pour s établir à près de 11 Mds d. Et sous l effet de la reprise du marché de l ancien, le total des crédits versés en 214 a commencé à se relever doucement : %, pour s établir à un peu plus de 111 Mds d. La faiblesse de la reprise mesurée à ce niveau de production s explique par l inertie des versements (dans le neuf, principalement) et par le fait que la reprise observée dans l ancien n a commencé à produire ses effets qu à la fin de l été. L écart entre la production mesurée au niveau des offres acceptées et les crédits versés tient à l existence d annulations (de l ordre de 7 à 8 % chaque année, désormais) et aux délais de réalisation des projets immobiliers, donc aux rythmes d engagement des crédits. Montant des crédits versés Niveau annuel moyen (en milliards d euros) % Nombre Accession (ensemble) 81,5 95,54 - dont accession neuf 24,4 28,61 - dont accession ancien 57,1 66,93 Résidences secondaires 2,2 2,6 Investissement locatif 7,3 8,58 Travaux seuls 9, 1,51 Ensemble du marché 1, 117,23 Niveau annuel moyen (en milliards d euros) % Nombre Marché du neuf 29,6 34,75 Marché de l ancien 61,4 71,97 Travaux seuls 9, 1,51 Ensemble du marché 1, 117,23 En moyenne, compte tenu de l activité de chacun des marchés sur lesquels les ménages réalisent leurs projets, mais aussi du nombre de prêts qu ils utilisent en moyenne par opération et des coûts moyens de chaque catégorie d achats immobiliers, 61.4 % des crédits versés financent le marché de l ancien mais seulement 9. % celui des travaux. Le marché de l accession à la propriété consomme alors 81.5 % des crédits. Celui des résidences secondaires est à cet égard le plus étroit avec 2.2 % seulement. 11

15 Les montants moyens empruntés par opération immobilière (en milliers d euros) Accession (ensemble) 82,2 146,8 145,5 159,9 153,1 164,5 152,8 - accession neuf 87,6 144,8 145,3 178,1 158,8 176,2 158,2 - accession ancien 8, 147,6 145,6 152,4 151,1 159,7 151,1 Résidences secondaires 59,1 15,4 114,2 19,4 113,1 11,8 124,6 Investissement locatif 65,1 121, 122,6 121, 116, 11,1 12,7 Travaux seuls 21, 26,8 28,1 2,3 21,1 15,7 17,8 Ensemble du marché 59,9 13,9 98,5 96,2 99,3 96,6 93, , ,4 158,2 151,1 1 87,6 8, 112,3 121, Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché En moyenne, en 213, chaque opération immobilière consommait 93 1 de crédits : lorsque les ménages ne réalisent que des travaux dans leurs logements, le montant des crédits consommés était de 17 8 contre en cas d accession dans le neuf. Le secteur des résidences secondaires utilise quant à lui de crédits par opération et celui de l investissement locatif privé, 12 7 Sous l effet de la hausse des prix de l immobilier et de l amélioration de la qualité et du confort des logements achetés, le montant moyen emprunté à cru de 55.4 % entre 21 et 213, soit de 3.7 % en moyenne chaque année : % pour l investissement locatif, % pour les résidences secondaires, % pour l accession dans l ancien, % pour l accession dans le neuf mais il a reculé de 1.4 % par an dans le cas des travaux seuls. 12

16 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers (suite) Les prêts utilisés Le nombre de prêts utilisés Niveau annuel moyen Épargne Prêts Prêts (en milliers) PTZ PC-PAS logement sociaux bancaires Ensemble Marché du neuf 78,6 49, 34,6 23,6 249,2 435,1 Marché de l ancien 92,5 46,1 75,7 32,9 6,2 847,3 Travaux seuls 19,4 4,5 261,6 9,3 258,2 634, Ensemble du marché 19,5 99,6 371,9 146,8 1 17, ,5 Épargne Prêts Prêts % PTZ PC-PAS logement sociaux bancaires Ensemble Marché du neuf 4,1 2,6 1,8 1,2 13, 22,7 Marché de l ancien 4,8 2,4 3,9 1,7 31,3 44,2 Travaux seuls 1,,2 13,7 4,7 13,5 33,1 Ensemble du marché 9,9 5,2 19,4 7,7 57,8 1, Travaux seuls 33,1% 22,7% Marché du neuf 44,2% Marché de l'ancien En moyenne, 57.8 % des prêts accordés aux ménages pour financer leurs projets immobiliers sont des prêts bancaires classiques. Bien que leur production ait fortement fléchi depuis la fin des années 9 (du fait notamment de la concurrence de prêts bancaires rendue très vive avec la baisse des taux de secteur concurrentiel, mais aussi en conséquence des réformes successives qui ont rendu le produit moins attractifs pour les emprunteurs), les prêts d épargne représentent en moyenne 19.4 % de l ensemble. Alors que les PC-PAS ne concernent que 5.2 % et, en dépit de leur importance dans le montage des plans de financement des accédants modestes, les PTZ représentent 9.9 % de l ensemble des prêts. 13

17 Les montants empruntés (en milliards d euros) Niveau annuel moyen Épargne Prêts Prêts PTZ PC-PAS logement sociaux bancaires Ensemble Marché du neuf 1,98 4,69,43,51 27,14 34,75 Marché de l ancien 1,48 4,21,89,54 64,86 71,97 Travaux seuls,37,24 1,36,61 7,93 1,51 Ensemble du marché 3,82 9,14 2,68 1,66 99,93 117,23 Épargne Prêts Prêts % PTZ PC-PAS logement sociaux bancaires Ensemble Marché du neuf 1,7 4,,4,4 23,2 29,6 Marché de l ancien 1,3 3,6,8,5 55,3 61,4 Travaux seuls,3,2 1,2,5 6,8 9, Ensemble du marché 3,3 7,8 2,3 1,4 85,2 1, Travaux seuls 9,% 29,6% Marché du neuf Marché de l'ancien 61,4% Au-delà des réformes et de la volonté publique de redynamiser le secteur des PAS qui se sont observées depuis le début des années 2, ce sont les prêts bancaires classiques qui financent les marchés résidentiels. En termes de production globale de crédits versés, le secteur des prêts bancaires porte en effet 85.2 % du total des montants empruntés : le niveau des taux proposés et les habitudes que les ménages ont pu acquérir de ne plus recourir qu à un faible nombre de prêts par opération contribuent à expliquer ce résultat. Alors que le secteur de l épargne logement ou celui des prêts sociaux ne portent qu une faible proportion de la production de crédits comme d ailleurs le secteur des PTZ. 14

18 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers (suite) La répartition géographique de la production (en milliers d unités) Le nombre de prêts utilisés Niveau annuel moyen (milliers d unités) Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Ensemble Accession 246,5 126, 6,8 716, ,3 - dont accession neuf 51,2 39,2 18,5 258,9 367,8 - dont accession ancien 195,3 86,8 42,3 457,1 781,6 Résidences secondaires 1,8 3, 2,6 24, 31,5 Investissement locatif 2, 1,6 6,3 64,7 11,6 Travaux seuls 49,1 15,8 27,5 46,7 634, Ensemble du marché 317,4 29,4 97, , ,5 % Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Ensemble Accession 12,9 6,6 3,2 37,4 6, - dont accession neuf 2,7 2, 1, 13,5 19,2 dont accession ancien 1,2 4,5 2,2 23,9 4,8 Résidences secondaires,1,2,1 1,3 1,6 Investissement locatif 1,,6,3 3,4 5,3 Travaux seuls 2,6 7,9 1,4 21,2 33,1 Ensemble du marché 16,6 15,2 5,1 63,2 1, ,2 % ,6 % 15,2 % 5,1 % Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Niveau annuel moyen (milliers d'unités) Structure du marché (en%) L Ile de France avec prêts accordés chaque année pour financer la réalisation des projets immobiliers des ménages représente 16.6 % du marché. La région Rhône-Alpes avec 29 4 prêts, 15.2 % du marché et la région PACA avec 97 2 prêts, 5.1 % du marché. Les autres régions représentent alors prêts pour 63.2 % du marché. 15

19 Les montants empruntés (en milliards d euros) Niveau annuel moyen (milliards d euros) Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Ensemble Accession 27,31 1,84 5,8 51,59 95,54 - dont accession neuf 5,29 3,46 1,81 18,5 28,61 - dont accession ancien 22,2 7,38 4, 33,53 66,93 Résidences secondaires,19,24,27 1,9 2,6 Investissement locatif 1,88,8,56 5,34 8,58 Travaux seuls,98 1,67,67 7,18 1,51 Ensemble du marché 3,36 13,56 7,3 66,1 117,23 % Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Ensemble Accession 23,3 9,2 5, 44, 81,5 - dont accession neuf 4,5 3, 1,5 15,4 24,4 - dont accession ancien 18,8 6,3 3,4 28,6 57,1 Résidences secondaires,2,2,2 1,6 2,2 Investissement locatif 1,6,7,5 4,6 7,3 Travaux seuls,8 1,4,6 6,1 9, Ensemble du marché 25,9 11,6 6,2 56,3 1, 75 58,3% ,9 % 15 11,6 % 6,2 % Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Niveau annuel moyen (milliards d'euros) Structure du marché (en%) Si on raisonne non plus en terme de nombre de prêts mais en terme de volume de production de crédits, une région plus chère que les autres telle l Ile de France va avoir un poids proportionnellement plus élevé puisque la consommation moyenne de crédits y sera plus forte qu ailleurs : 25.9 %. La région PACA bénéficie aussi d un poids dans la production de crédits supérieur à celui qui est le sien lorsqu on raisonne en nombre de prêts : le niveau moyen des opérations financées y est aussi au-dessus de la moyenne nationale. La région Rhône-Alpes en dépit de coûts d opérations réalisées dans la moyenne nationale a un poids inférieur à celui observé avec le nombre de prêts accordés. Le poids relatif des travaux y est en effet nettement plus fort qu ailleurs. Les autres régions ne représentent donc plus que 56.3 % des montants empruntés. 16

20 Les clientèles du marché des crédits immobiliers Source OFL / CSA L ensemble du marché La répartition des emprunteurs selon l âge du chef de ménage Structure du marché (en %) Moyenne Moins de 35 ans 31,4 35, 31,4 28,4 31,5 3,5 27,4 32,3 De 35 à 45 ans 29,8 3,4 3,9 28,6 28,6 25,9 23,6 29,4 De 45 à 55 ans 26,2 2,7 22,2 22,5 21,7 21,6 22,1 22,3 De 55 à 65 ans 9,9 11,4 12,7 15,2 13,6 13,8 17,7 12,1 Plus 4 de 65 ans 2,6 2,5 2,8 5,3 4,6 8,2 9,2 3,9 3 Répartition en moyenne + de 55 ans Moins de 35 ans 35 à 45 ans 45 à 55 ans plus de 55 ans 45 à 55 ans 35 à 45 ans 22,3% 29,4% 16,% 32,3% Moins de 35 ans Les emprunteurs ont pour près de 62 % d entre eux moins de 45 ans. Près d un tiers se classe même parmi les jeunes ménages, les moins de 35 ans. Entre 21 et 25, la part des moins de 35 ans a progressé : de 31.4 % en 21 à 37.8 % en 25. L évolution est sensible, rapide même compte tenu de la taille des effectifs concernés : de l ordre de 357 ménages de moins de 35 ans en 21 contre plus de 481 en 25 ( % soit % chaque année, en moyenne). L attrait que l accession à la propriété a pu acquérir chez les jeunes ménages explique clairement cela (cherté des locations, préparation de la retraite, conditions de crédit, transferts inter générationnels ) : les incitations publiques, avec notamment la réforme du PTZ, ont alors permis de conforter cette évolution. Et il n est pas surprenant que ces jeunes ménages (et l ensemble des emprunteurs par voie de conséquence) aient choisi d allonger la durée des emprunts contractés afin de pouvoir réaliser leurs projets immobiliers dans de bonnes conditions. Cette évolution s est principalement réalisée au détriment des 45 à 65 ans dont la part parmi les emprunteurs a reculé de près de 7 points, passant de 36.1 % en 21 à 29.5 % en 25. Entre 25 et 27, au-delà des fluctuations qui se constatent d une année sur l autre, la part des moins de 45 ans (respectivement celle des moins de 35 ans) a perdu un peu plus de 3 points (respectivement un peu moins de 3 points) au bénéfice principal des 55 à 65 ans. Mais comme durant ces années, le nombre d opérations immobilières a continué à progresser à un rythme soutenu ( %, soit % chaque année, en moyenne), les effectifs correspondants se sont accrus : avec, par exemple, plus de 966 ménages de moins de 45 ans en 27 contre plus de 878 en 25 (plus de 517 ménages de moins de 35 ans en 27). Avec le déclenchement de la grande dépression, le nombre des emprunteurs a reculé, de 22.1 % entre 27 et 29 : ce sont les emprunteurs les plus avancés dans leur cycle de vie qui ont le mieux résisté (la part des 45 ans et plus s établissant à 43. % en 29 contre 34.6 % en 27) au détriment principalement des jeunes ménages (la part des moins de 35 ans perdant près de 7 points en deux ans pour s établir à 28.4 %).La reprise observée dès 21 a bénéficié proportionnellement plus aux moins de 35 ans qu aux autres ménages : leur part dans l ensemble du marché s est ainsi accrue de 3.1 points, pour s établir à 31.5 % en 211. Ils ont tiré avantage des conditions de crédit proposées (et notamment, de l allongement de la durée des prêts dont ils ont été les grands bénéficiaires), du dynamisme de l offre de crédit et des incitations publiques à accéder à la propriété (le PTZ, notamment). Bien que remarquable, cette évolution n a cependant pas permis à ces jeunes ménages de retrouver la place qu ils occupaient dans le marché avant la crise (par exemple, 35. % en 27). Mais avec l entrée en récession des marchés en 212 et la remise en cause de la place de l accession à la propriété au sein des interventions publiques en faveur du logement, la part des moins de 45 ans a rapidement reculé, pour s établir à 51. % en 213 (contre 6.1 % en 211), soit le niveau le plus faible observé depuis le début des années 2 : le recul rapide de la primo accession, surtout dans l ancien, est à l origine de cette évolution. 17

21 La répartition des emprunteurs selon la PCS du chef de ménage Structure du marché (en %) Moyenne Agri., comm., artisan 5,7 3,8 4,1 4, 3,6 3,8 5,2 3,8 Prof, lib., cadre sup 28,7 34,5 33,7 3,7 33,9 34, 28,9 32,3 Prof, intermédiaire 26,3 24, 22, 2,1 2, 21, 2,1 23,4 Employé, ouvrier 32,4 3,7 32,5 33,3 32,3 28,4 3,2 32,1 Retraité, autre inactif 6,9 6,9 7,7 11,9 1,2 12,8 15,5 8, Répartition en moyenne Prof. lib., cadre sup 32,3% 23,4% Prof. intermédiaire Agri., comm., artisan Prof. lib., cadre sup Prof. intermédiaire Agri., comm., artisan Retraité, autre inactif 3,8% 8,5% 32,1% Employé, ouvrier Employé, ouvrier Retraité, autre inactif La part des cadres supérieurs et des professions libérales parmi les emprunteurs s est aussi élevée durant la première moitié des années 2 pour se stabiliser à plus de 34 % en 24. L évolution s est alors réalisée au détriment de la proportion des agriculteurs, commerçants et artisans et des retraités et autres inactifs. Entre 25 et 27, l évolution s est poursuivie mais au détriment des ouvriers et des employés, et des professions intermédiaires. Elle exprime alors les conséquences de l augmentation des prix de l immobilier et, surtout, le développement rapide du marché de la revente. Avec le déclenchement de la crise, la composition du marché s est rapidement déformée : le recul rapide du marché de la revente s est ainsi trouvé associé à un repli de la part des cadres supérieurs et des professions libérales (de près de 4 points entre 27 et 29) et de celle des professions intermédiaires (de près de 4 points durant ces années). Cette déformation s est alors réalisée au bénéfice de la part des ouvriers et des employés, mais aussi des inactifs et des retraités.la reprise du marché s est alors accompagnée, dès 21, d une remontée de la part des cadres supérieurs et des professions libérales, au détriment des professions intermédiaires, principalement : la reprise rapide du marché de l ancien et le déblocage rapide du marché de la revente ont largement contribué à cela. Alors que les ouvriers et les employés bénéficiaient pleinement de l effet PTZ+. Ainsi, en moyenne, le marché se répartit principalement entre les cadres supérieurs et les professions libérales (près du tiers du marché), les ouvriers et les employés (le tiers du marché) et les professions intermédiaires (près d un quart du marché). Dès 212, sous l effet de la récession économique et de la dégradation (voire la suppression) des soutiens publics, à l accession à la propriété notamment, la part des ouvriers et des employés a reculé : elle s est établie à 3.2 % en 213 (contre 32.3 % en 211), soit un de ses pourcentages les plus bas depuis le début des années 2. 18

22 Les clientèles du marché des crédits immobiliers (suite) La répartition des emprunteurs selon le niveau des revenus du ménage Structure du marché (en %) Moyenne Moins de 2 SMIC 14,1 19,8 22,1 26,5 22,9 26,9 29,2 19,6 De 2 à 3 SMIC 25,6 26,1 25,1 24,2 26,1 26,3 24,7 25, De 3 à 4 SMIC 22,5 21, 19,9 17,4 2,4 16,9 15,5 2,9 De 4 à 5 SMIC 13,8 13,8 13,9 13,3 13,5 15,1 14,4 14,5 Plus de 5 SMIC 24,1 19,2 19, 18,7 17,1 14,8 16,2 2, 4 Répartition en moyenne de 5 SMIC 2,% 19,6% 25,% Moins de 2 SMIC 2 à 3 SMIC à 5 SMIC 14,5% 2,9% 3 à 4 SMIC Moins de 2 SMIC 2 à 3 SMIC 3 à 4 SMIC 4 à 5 SMIC + de 5 SMIC Près d un emprunteur sur cinq dispose d un revenu inférieur à 2 SMIC. Ces emprunteurs modestes ont vu leur poids dans le marché se réduire sensiblement au début des années 2 : l élévation des prix de l immobilier et la dégradation des aides publiques à l accession à la propriété rendaient en effet la réalisation des projets de plus en plus difficile, l amélioration des conditions de crédit ne permettant pas d en compenser tout l impact négatif. Avec la réforme du PTZ et son ouverture à l ancien sans travaux, le mouvement s est interrompu, puis inversé et en 27 près de 2 % des emprunteurs disposaient d un revenu de moins de 2 SMIC. Cette évolution s est réalisée principalement au détriment des emprunteurs aux revenus les plus élevés (5 SMIC et plus) dont le poids dans le marché s est réduit de près de 5 points dans le même temps. Ce mouvement de déformation du marché s est amplifié durant la grande dépression : la contraction rapide du marché de la revente, sur lequel les ménages à revenus élevés sont habituellement surreprésentés, s est traduite par une nouvelle progression de la part des ménages les plus modestes. Et cette transformation du marché s est poursuivie en 21, dans un contexte d expansion des volumes d activité. Ainsi, en 21, 26.8 % des emprunteurs disposaient d un revenu inférieur à 2 SMIC (près de 13 points de plus qu en 21) et 51.8 % d un revenu inférieur à 3 SMIC. En 211, cependant, la part des emprunteurs les plus modestes s est réduite : autant en raison de l expansion rapide des flux de l investissement locatif privé que du fait du développement rapide des marchés immobiliers. Entre 29 et 211, en effet, le nombre des ménages disposant d un revenu inférieur à 2 SMIC s est accru de 7.8 %. Dans un marché en récession et dont l activité a fortement reculé en 212 ( %), la part des ménages modestes s est redressée pour retrouver son niveau de 21 au détriment principalement des emprunteurs aux revenus moyens (3 à 4 SMIC). Cette évolution s est confirmée en 213, alors que la reprise de l activité s observait sur les marchés de l ancien et des travaux : ainsi en 213, 29.2 % des ménages disposaient d un revenu inférieur à 2 SMIC (53.9 % de moins de 3 SMIC). L amélioration des conditions de crédit a largement bénéficié à ces ménages. En moyenne, le marché des crédits immobiliers aux particuliers compte alors à peu près 2 % de ménages à revenus aisés, un peu plus de 35 % de ménages à revenus moyens et donc près de 45 % de ménages à revenus modestes. 19