Barreau INTIMÉE. Assisté. de Maître

Transcription

1 DOSSIER DROIT IMMOBILIER : LA RESPONSABILITE COPROPRIETE DU SYNDIC DE COUR D'APPEL DE PARIS 23ème Chambre - Section B 29 JANVIERR 2004 n 2003/11890 APPELANT S.A.R.L. X prise en la personne de son gérant, Ayant son siège 39 allée des Princes Ecouen BP DOMONT CEDEX Représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoué à la Cour, assistée de Maître François MEURIN de la SCP TOURAUT DURIEUX PERRET, Avocat au Barreau de MEAUX. INTIMÉE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRESS RESIDENCE Y Représenté par son syndic, Monsieur François POLROT, ayant son siège 71 faubourg St Nicolas MEAUX, Représenté par Maître OLIVIER, avoué, Assisté de Maître Annette PIAULT, Avocat au Barreau de MEAUX. 1

2 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ En application des dispositions des articles 786 et 910-1er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 décembre 2003, en audience publique, devant Monsieur DELANNE, président, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur DELANNE, président, Monsieur RICHARD, conseiller, Monsieur RAGUIN, conseiller. Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN. ARRET : Contradictoire, - prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président. - signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé. I / RAPPEL DE LA PROCEDURE ET DES FAITS Vu le jugement du tribunal de grande instance de Meaux du 7 mai 2003 qui a statué ainsi qu'il suit : - 'condamne la SARL X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 71 faubourg St Nicolas Meaux la somme de e à titre de dommages et intérêts, - rejette toutes autres demandes, fins et conclusions, - ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, - condamne la SARL X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, - condamne la SARL X aux entiers dépens. Vu l'appel de la société X en date du 24 juin 2003 ; Vu ses dernières conclusions du 27 novembre 2003 aux termes desquelles elle demande à la Cour, en infirmant la décision entreprise, de : 2

3 Vu les articles L et suivants du Code de commerce, - dire qu'elle n'avait pas la possibilité légale de poursuivre Monsieur S, - constater, en outre, que la conduite de Monsieur S rendait impossible tout recouvrement et toute poursuite à son encontre, En conséquence, constater les quitus délivrés annuellement à la SARL GERFRANCE Immobilier, dire qu'elle n'a commis aucune faute à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Y - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires du 20 novembre 2003 demandant à la Cour de : confirmer dans son principe le jugement entrepris, - condamner la Société X à lui payer la somme de E à titre de dommages et intérêts, le Tribunal ayant suffisamment évalué le préjudice, - condamner la Société X à lui verser la somme de au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile et confirmer la somme allouée en première instance à ce titre. La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. II/ SUR CE Considérant que les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Considérant qu'il convient seulement de souligner que la société X a été élue comme syndic lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 1995 ; 3

4 Qu'à cette date, le compte de Monsieur S, copropriétaire, n'était débiteur que de la somme insignifiante de 84,94 Frs ; Que, cependant, dès l'appel de charges du 3 août 1995, Monsieur S cessait tout paiement si bien qu'à la date du 1er octobre 1996 il était déjà redevable d'une somme de ,72 francs, soit 7.115,67 euros ; Que la société X n'a commencé à réagir qu'à partir du 6ème appel de charges demeuré impayé le 1er octobre 1996 ; qu'en effet, elle a missionné un huissier le 9 décembre 1996 afin qu'un commandement de payer soit enfin délivré à Monsieur S ; qu'elle a ultérieurement demandé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires lors de sa séance du 28 juin 1999 pour poursuivre Monsieur S (alors que cette autorisation était inutile et qu'elle l'avait déjà demandée, sans agir pour autant, lors d'une assemblée générale qui s'était tenue le 4 mars 1997) et enfin confié le dossier à un avocat le 23 mars 2000 ; Que la fourniture des pièces utiles à l'avocat a été particulièrement laborieuse (alors que la dette ayant pris pratiquement naissance lors de la première nomination de ce syndic, la recherche du passé était aisée) ; qu'en effet, le syndic avait omis, en saisissant son avocat, de justifier de l'origine de la dette, de joindre les procèsverbaux des assemblées générales approuvant les comptes ou votant le budget provisionnel, enfin d'établir que Monsieur S était bien copropriétaires des lots considérés et pas seulement d'une cave (lettre de Maître Jà la société X du 27 mars 2000) ; Que n'ayant toujours rien reçu, Maître se voyait contrainte d'adresser une lettre de rappel à la société X le 25 juillet 2000 ; Que le 21 mai 2001, Maître JACCOUX d'eyssautier, qui s'en était entretenue le 17 mai précédent avec le gérant de la société GERFRANCE IMMOBILIER, Monsieur GUYON (lequel se targue d'être "licencié en droit et chargé de cours à Paris I - Sorbonne") réclamait désespérément à ce dernier, une fois de plus, l'historique du compte depuis son origine débitrice, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les appels de fonds provisionnels pour 2001, ajoutant qu'elle ferait partir l'assignation qu'elle avait préparée dès réception de ces pièces indispensables ; Que le 26 juillet 2002 Maître J n'avait toujours pas reçu les pièces réclamées dès le 27 mars 2000 à la société X, ce qui démontre l'inaptitude totale de son gérant à 4

5 initier une procédure pourtant simple de recouvrement de charges de copropriété et qui rend audacieux l'appel qu'il a formé à l'encontre du jugement entrepris. Qu'entre temps, Monsieur S avait fait l'objet d'une décision de redressement judiciaire le 3 mars 1997, son état de cessation des paiements ayant été fixé à la même date; que son redressement judiciaire était converti en liquidation judiciaire le 6 octobre 1997 ; Qu'il importe peu que la société X ait obtenu quitus de sa gestion dès lors que ce quitus ne s'appliquait qu'aux actes de gestion portés à la connaissance de l'assemblée générale des copropriétaires ; que ces derniers ne pouvaient imaginer que les poursuites dont ils avaient voté le principe (d'ailleurs de façon parfaitement superfétatoire) n'avaient, en réalité, toujours pas été engagées par suite de la complète carence de leur syndic ; que le quitus ne saurait porter sur des faits ou actes (en l'occurrence des "non-actes") demeurés ignorés des copropriétaires et qui leur ont causé un préjudice ; Qu'au vu des éléments en sa possession, la décision entreprise a justement évalué le montant de ce préjudice ; Considérant qu'il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge de l'intimé la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour assurer sa défense en cause d'appel ; qu'il convient de lui allouer, en sus de la somme qui lui a déjà été accordée en première instance et qui est confirmée, celle de e, à la charge de la société X, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile présentée et formulée par la société X; III/ PAR CES MOTIFS Et ceux non contraires des premiers juges Statuant contradictoirement, Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Y ajoutant, 5

6 Condamne la société X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "71 faubourg Saint-Nicolas" à Meaux la somme de sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel ; Rejette toutes conclusions autres, plus amples ou contraires ; Admet Maître Dominique OLIVIER, avoué, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. 6