Résultats annuels février 2004

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1 Résultats annuels février

2 Des objectifs de croissance atteints (en m ) Δ Excédent brut d'exploitation 383,4 219,1 +75,0% Cash flow courant 232,6 146,3 +58,9% Cash flow courant après IS 229,0 110,3 +107,7% (en ) Δ Cash flow courant par action 4,11 3,77 +9,1% Cash flow courant par action hors 4,35 3,77 +15,3% titres créés à fin Cash flow courant après IS par action 4,04 2,83 +42,6% ANR (bloc²) par action 71,66 55,79 +28,4% 1 Hors actions créées en échange des actions SIMCO dans le cadre de la fusion et hors actions GECINA créées pour la conversion des obligations ex-gfc 3,25% Ces actions ont pour date de jouissance le ² Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en bloc de l ensemble du patrimoine 2

3 Sommaire Comptes annuels 2003 : les fruits de la fusion et du régime «SIIC» Immobilier tertiaire : une croissance porteuse Immobilier résidentiel : une rationalisation accélérée LOCARE : un acteur devenu significatif Perspectives : une stratégie de valeur actionnariale Annexes 3

4 Comptes annuels 2003 : les fruits de la fusion et du régime «SIIC» 4

5 Une activité d exploitation plus performante L impact cumulé des cessions et de l intégration de SIMCO (en m ) Revenus locatifs Δ 03/02 Δ 03/pro forma 02 Revenus locatifs à structure égale et hors surfaces en vente Δ03/pro forma ,2 +67,9% -5,5% 414,6 +3,7% 2002 pro forma GECINA-SIMCO 293,7 522,1 400,0 EBE Δ 03/02 Δ 03/pro forma ,4 +75,0% -2,5% 219,1 393,0 (EBE/Revenus locatifs) 77,7% 74,6% 75,3% Une nouvelle amélioration du taux de marge d exploitationd 70,3% 70,8% pro forma G-S 5

6 L harmonisation et la réduction des durées d amortissement Nouvelle durée e d amortissementd 80 ans pour les immeubles résidentielsr 50 ans pour les immeubles de bureaux Réévaluation des actifs Augmentation de la dotation aux amortissements Δ 03/02 : +97,7% Δ 03/pro forma 02 : +5,6% (en m ) Résultat d'exploitation Δ 03/02 Δ 03/pro forma ,9 +69,2% -5,9% 2002 pro forma GECINA-SIMCO 178,4 320,8 6

7 Une réduction de la charge financière nette (en m ) Produits financiers Δ 03/02 Δ 03/pro forma 02 Charges financières Δ 03/02 Δ 03/pro forma 02 Résultat financier Δ 03/02 Δ 03/pro forma 02 Charges financières nettes 1 Δ 03/02 Δ 03/pro forma 02 22,7 +416,7% +296,6% 176,0 +117,3% -12,2% -153,2 +100,1% -21,3% 150,8 +107,5% -18,6% 1 = résultat financier+amortissements et provisions (13,5 m )-reprises sur provisions (11,1 m ) 2002 pro forma GECINA-SIMCO 4,4 5,7 81,0 200,5-76,6-194,7 72,7 185,3 Evolution du taux de couverture des charges financières nettes par l EBEl (pro forma) 2,12 x ,54 x 7

8 L accélération des cessions dans un cadre fiscal favorable Montant des ventes m m Cessions en bloc m² m Cessions par lot m² m Nombre d appartements d cédésc Rendement 4,5% Résultat net des opérations de cessions 16,9 m m 8

9 Des éléments non récurrents liés au statut SIIC Une taxe de sortie de 569,4 m m Compte de résultatr 311,5 m m (différence entre les valeurs nettes comptables consolidées 1 et les valeurs nettes fiscales) Bilan «écart de réér éévaluation» 257,8 m m (différence entre les valeurs d expertised à fin 2002 et les valeurs nettes comptables consolidées) L annulation d un d passif latent (impôts différés) de 721,4 m m 1 Avant réér éévaluation du bilan au

10 ANR par action : +28,4% (en m ) Expertise du patrimoine Valeur bloc 1 Δ 03/02 Valeur lot² Δ 03/02 Expertise du patrimoine à périmètre constant Valeur bloc 1 Δ 03/02 Valeur lot² Δ 03/02 Actif net réér éévalué Valeur bloc 1 Δ 03/02 Valeur lot² Δ 03/02 Actif net réér éévalué dilué Valeur bloc 1 Δ 03/02 Valeur lot² Δ 03/ ,9 ns 7 793,3 ns 6 636,1 +2,6% 7 315,8 +4,9% 4 043,9 +37,7% 4 725,3 +41,9% 4 389,5 +29,4% 5 070,9 +34,1% 8 403, , , , , , , ,7 Actif net réévalué par action (valeur bloc 1 ) Actif net réévalué dilué par action (valeur bloc 1 ) 71,7 55,8 + 28,4% ,3 54,5 + 27,1% Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en bloc des immeubles du patrimoine ² Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en lot pour les immeubles résidentiels et en bloc pour les actifs du secteur tertiaire 10

11 Une structure financière très saine Bilan de GECINA au (en Md ) 4,0 Endettement financier net (en Md ) 3,4 2,5 Capitaux propres (en Md ) 3,9 3,6 3,5 3 Capitaux propres 3, Actif immobilisé 6,9 Actif circulant 0,2 Endettement financier 2,7 Autres passifs 0,6 48,5% 44,5% 43,5% 40,0% Loan to value ratio (endettement financier net/ valeur patrimoniale réér éévaluée) 35,0% 32,0% 1 Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en bloc des immeubles du patrimoine ² Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en lot pour les immeubles résidentiels et en bloc pour les actifs du secteur tertiaire 3 Après réévaluation du bilan au bloc 1 Lot² 11

12 Des financements optimisés Répartition de l endettement l financier brut au Duration de la dette 4 ans Crédits baux 12% Obligation convertible 14% Lignes de crédits disponibles 630 m m Ratio de couverture de l endettementl (Lignes non tirées incluses) Coût t moyen instantané de la dette après couverture (après s tirage des lignes disponibles) >100% (84%) 4,80% 4,50% Emprunts bancaires 29% Emprunts obligataires 33% Billets de trésorerie 12% 12

13 Immobilier tertiaire : une croissance porteuse 13

14 Le retour des grands utilisateurs Un marché consistant Un retour vers les quartiers d affaires d traditionnels L ajustement des valeurs locatives 1,7 millions de m² m de demande placée e en 2003 sur IdF 61% de la demande placée à Paris ou dans le Croissant d Ord 44% des transactions supérieures à m² m 14

15 Un marché de l investissement dynamique Un niveau élevé de 10 Md d investissements, 2 ème meilleure performance annuelle absolue La confirmation du caractère re international du marché français ais La stabilisation des taux de rendement «prime» Concurrence des investisseurs sur les produits phares 15

16 Une contribution croissante pour GECINA Un faible risque locatif Revenus locatifs tertiaires 2003 Part des revenus locatifs du Groupe ,8 m m 52,7% 10 premiers locataires : 14,0% des revenus locatifs 2003 du Groupe 10 premiers immeubles : 15,7% des revenus locatifs 2003 du Groupe Une localisation «prime» 1 er, 2 ème, 8 ème, 9 ème, 16 ème, 17 ème : 51,9% de la valeur patrimoniale tertiaire Croissant d Or d : 26,8% de la valeur patrimoniale tertiaire Une clientèle le diversifiée Luxe - Commerce 4% Informatique 3% Autres 6% Télécom 3% Banque 8% Administration 13% Assurance 3% Média,TV 3% Répartition des revenus locatifs par secteur d activité en 2003 Immobilier 4% Industrie 13% Services 40% 16

17 Une bonne résistance de l activité du Groupe (en m ) 2003 Revenus locatifs tertiaires Δ 03/pro forma 02 Δ à structure égale et hors surfaces en vente 259,8 +5,0% +3,1% 2002 pro forma GECINA-SIMCO 247,4 Taux de vacance financière 1 5,1% Taux de vacance physique 3,8% Taux de vacance physique immédiat des marchés s : 1 Décembre 2003 Paris > 4% La Défense D < 8% 1 ère périphérie rie ouest > 10% Sources : ORIE, Immostat, DTZ Research 17

18 Dynamisme des transactions Baux signés s en 2003 Loyers des nouvelles transactions / loyers des anciens baux m² m +18,2% Des relocations supérieures à m² m Adresse Surfaces Loyers annuels Reversion Date d effet 14, boulevard Général Leclerc Neuilly m² 457,0 /m² +21,5% ter, boulevard Saint-Martin Paris 10 ème m² 354,0 /m² , avenue de Colmar Rueil-Malmaison m² 250,0 /m² +10,1% , rue Torricelli Paris 17 ème m² 457,0 /m² (restructuration) , rue Dareau Paris 14 ème m² 215,0 /m² +4,9% , avenue de Paris Vincennes m² 290,5 /m² (restructuration) Ancien siège social de GECINA 18

19 Un potentiel de valorisation Echéancier des baux du patrimoine tertiaire 1 au m² 16,3 m m de loyers additionnels à terme de 4 ans m² Prix de marché/m² Loyer moyen/m² actuel Surfaces m² Par date de fin de bail m² 19

20 77,4 158, Des valeurs patrimoniales stables (en m ) Δ Expertise du patrimoine tertiaire Valeur bloc 1 Valeur lot² Expertise du patrimoine tertiaire à périmètre constant Valeur bloc 1 Valeur lot² 3 871, , , , , , , ,3 ns ns 0,0% +0,3% 1 Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en bloc des immeubles du patrimoine ² Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en lot pour les immeubles résidentiels et en bloc pour les actifs du secteur tertiaire Des taux de rendement cohérents avec le marché 6,47% 7,15% Valeur bloc 1 au en m Loyers 2003 en m Rendement brut Paris Région parisienne 20

21 Des relais de croissance de 2004 à er trim m²u de bureaux 3 ème trim m²u de bureaux 4 ème trim m²u de bureaux Immeuble Dauphiné Part-Dieu (Lyon 3 ème ) Immeuble Capucines-Volney (Paris 2 ème ) 159, avenue Charles de Gaulle (Neuilly 92) , avenue du G al Leclerc (Boulogne 92) m²u de bureaux m²u de commerces m² GLA de commerces 1 Un total de m² m Un potentiel de 27 m m de loyers additionnels Centre Commercial Beaugrenelle (Paris 15 ème ) 1 Quote part du Groupe GECINA : m² GLA 21

22 Zoom sur Boulogne 34 m m investis Rendement brut prévu supérieur à 8,5% Permis de construire déposd posé Architectes : ARTE Charpentier et associés 22

23 Un nouveau quartier à Lyon : Labuire Une future constructibilité de m² m ( m² m d activité commerciale (bureaux, commerces, ) / m² m de logements) Un aménagement en association avec Lyonnaise de Banque Une cession des charges foncières de 2005 à

24 Immobilier résidentiel : une rationalisation accélérée 24

25 Des marchés toujours en hausse Evolution des volumes et des prix au m² des appartements anciens à Paris Prix moyen du m² m de à Paris au 3 ème trim 03 (+12,4% sur un an) Recul de 2,1% des ventes en France en 2003 Sources : Notaires - INSEE Revalorisation des loyers supérieure à la variation de l indice l des prix à la consommation Tensions locatives installées Loyers mensuels moyens au (en /m²) Ensemble parc locatif privé Relocation Paris 15,00 16,80 Proche banlieue 11,70 13,30 Province 6,70 7,50 Sources : OLAP 25

26 Une activité en hausse de 4,3% à périmètre comparable (en m ) 2003 Revenus locatifs résidentielsr Δ 03/pro forma 02 Δ à structure égale et hors surfaces en vente 233,3-15,1% +4,3% 2002 pro forma GECINA-SIMCO 274,7 Taux de vacance financière 1 2,7% Taux de rotation 2 14,2% 1 Décembre 2003 ² Sur 12 mois glissants Loyers mensuels moyens au (en /m²) Ensemble du parc GECINA Relocation Paris 14,84 17,60 Région parisienne 11,34 12,90 Lyon 7,47 7,90 26

27 Des valorisations en hausse (en m ) Δ Expertise du patrimoine résidentielr Valeur bloc 1 Valeur lot² Expertise du patrimoine résidentiel r à périmètre constant Valeur bloc 1 Valeur lot² 3 240, , , , , , , ,2 ns ns +5,9% +9,8% 1 Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en bloc des immeubles du patrimoine ² Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en lot pour les immeubles résidentiels et en bloc pour les actifs du secteur tertiaire Valeurs métriques du patrimoine résidentiel au Paris Région parisienne 2 060, , , ,7 Des valeurs d expertise d conservatrices du patrimoine de GECINA Lyon 1 169, ,5 bloc 1 Lot² 27

28 L effet positif des arbitrages sur la rentabilité du patrimoine résidentiel Avant cessions 2003 Après s cessions ,6 m 240,8 m 5,97% 2 910,4 m 188,0 m 6,46% Rendement brut Valeur du patrimoine résidentiel en exploitation en bloc 1, prix nets vendeurs, au Loyers annuels 2002 Loyers annuels Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en bloc des immeubles du patrimoine 28

29 La poursuite de l optimisation Définition d un d nouveau plan d arbitraged 500 m m Actifs résidentiels r haussmanniens situés à Paris Rendement brut inférieur à 5% Objectif de ventes au détail d 2004 : 100 m m Optimisation du patrimoine tertiaire Cessions des immeubles arrivés à maturité + Objectif de ventes en bloc 2004 : 200 m m 29

30 LOCARE : un acteur devenu significatif 30

31 Une expertise reconnue des services immobiliers Montant d honoraires d perçus en 2003 Contribution aux produits d exploitation d du Groupe 15,5 m m 7,1 m m Trois savoir-faire Location d appartements appartements en 2003 Location de bureaux m² en 2003 Vente au détail d actifs résidentiels appartements en 2003 De grandes références Propriétaires institutionnels, entreprises et particuliers 31

32 Perspectives : une stratégie de valeur actionnariale 32

33 Une stratégie de création de valeur pour les actionnaires Poursuite de l arbitrage l des actifs à faible rendement et/ou à faible potentiel Cession des actifs dont le rendement brut est inférieur à 5% et des actifs matures qui recèlent un bon potentiel de plus-values Impact immédiat sur le cash flow et la distribution Développement de projets tertiaires générateurs g de rentabilités élevéeses Bureaux, Commerces Paris, Lyon Acquisition opportuniste d actifs d présentant de vrais potentiels de rentabilité à échéance relativement brève Préférence pour les transactions larges Politique continue de rachat d actions d modulée e selon les opportunités d investissement rentable Stratégie justifiant un objectif de cash flow voisin ou supérieur à 10% 33

34 La poursuite d une politique de rachat d actions Acquisitions ou échanges de titres GECINA depuis : Prix moyen d acquisition d : 56,17 Montant total : 44,4 m m Soit un prix d achat d inférieur de 21,3% à l ANR dilué par action au ,82% du capital auto-détenu 34

35 Une distribution assurant un rendement élevé aux actionnaires Distribution 2004 au titre de 2003 : un rendement brut supérieur à 5,5% Evolution des dividendes net et brut par action depuis 2002 Dividende versé Régime SIIC Régime IS 2,45 soit +22,5% 0,65 1,80 Avoir fiscal lié au régime r IS 0,90 Dividende brut 3,35 soit +12,0% 1,80 2,70 2,00 3,00 2,45 3,35 Dividende brut Dividende net Une progression constante du dividende

36 La politique de distribution des années ultérieures Application des règles r SIIC Distribution minimale de de 85% des revenus 50% des plus-values Optimisation de l utilisation l des réservesr ayant payé l impôt Une progression du revenu net après s impôt pour toute catégorie d actionnaires Au vu des réformes fiscales actuelles, SIIC et avoir fiscal, une progression donnée du revenu net après impôt des actionnaires détenant >5% du capital entraîne une progression beaucoup plus élevée du revenu net après impôt des autres catégories d actionnaires : - personnes morales françaises et étrangères détenant < 5% du capital - personnes physiques 36

37 Un potentiel de hausse Une stratégie détermind terminée e d amd amélioration de la rentabilité du portefeuille, une politique de rendement élevé doivent conduire à : la réduction r de la décote d jusqu à sa disparition, inéluctable dans un univers de «European REITS» Décote du cours de Bourse par l ANR par action 35,4% 34,8% 25,7% 18,6%

38 Résultats annuels février