DIAGNOSTIC ECONOMIQUE ET STRATEGIE COMMERCIALE DU SCOT DU BLAISOIS TERRITOIRE DU SYNDICAT INTERCOMMUNAL DE L AGGLOMERATION BLESOISE

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1 DIAGNOSTIC ECONOMIQUE ET STRATEGIE COMMERCIALE DU SCOT DU BLAISOIS TERRITOIRE DU SYNDICAT INTERCOMMUNAL DE L AGGLOMERATION BLESOISE

2 Rappel méthodologique Une exploitation des données INSEE et DGI disponibles: recensements 2008, DGI 2009, CLAP au 31 Décembre 2009 et une exploitation des fichiers consulaires locaux commerciaux recensés et géolocalisés sur l ensemble du territoire du SIAB avec une analyse de la fonctionnalité des pôles commerciaux du territoire. Des entretiens individuels ciblés avec les acteurs locaux, techniciens et élus des EPCI et communes principales, ainsi qu avec les chambres consulaires et les unions commerciales. Une exploitation de nos bases de données permettant de mettre en perspective les chiffres obtenus à l échelle locale ménages enquêtés sur le territoire du SIAB permettant une modélisation des comportements d achats à partir de actes d achats enregistrés dans le cadre de l enquête.

3 Un tissu économique dense avec établissements à l échelle du territoire très centré sur Agglopolys 85% des ets. (7.500 ets.) sont implantés sur Agglopolys avec une nette concentration sur la ville de Blois mais une faible densité sur la 1ère couronne autour de l unité urbaine ets. sont implantés sur le Pays de Chambord. On note un ancrage intéressant sur les bourgs centres particulièrement sur SaintLaurent-Nouan, Onzain et Cour Cheverny. En revanche l Ouest du territoire s avère nettement influencé par la dynamique de l agglomération tourangelle. Plus de des établissements relèvent de la catégorie commerce, transports et services. C est de loin le 1er secteur d activité en nombre d établissements emplois salariés sur le territoire : une densité d'emploi bien plus favorable que la moyenne emplois salariés situés sur Agglopolys et le sont sur le Pays de Chambord.

4 qui implique de forts flux pendulaires.

5 Une proportion du secteur public un peu plus important que la moyenne, et un caractère dominant du commerce et des services sur l unité urbaine. En nombre d établissements, le poids du commerce, des transports et des services est nettement dominant, mais avec de fortes nuances... nuances que l on retrouve au niveau de l emploi salarié, avec toujours une forte part du commerce et des services, mais aussi des administrations et services publics.

6 1.910 locaux commerciaux sur le territoire du SIAB, dont 206 sur le Pays de Chambord locaux commerciaux soit 15,5 locaux pour habitants; densité légèrement supérieure à la moyenne. Un appareil commercial dense en surface de vente : 2.400m² de surface pour habitants en moyenne, et plus particulièrement sur l'unité urbaine. Une densité en grandes surfaces généralistes particulièrement élevée : 3 hypermarchés de grande taille, soit une intensité concurrentielle particulièrement forte. La localisation par établissement de plus de 300 m² souligne l effet de polarisation sur l unité urbaine, mais aussi le maillage du territoire autour de certains bourgs-centres. En effet, sur les bourgs-centres, la présence des supermarchés structure nettement la réponse commerciale aux besoins courants de la population.

7 Une diversité de l'offre assez bien équilibrée et un maillage optimum en service de proximité Catégorie A: Boulangerie Boucherie Alimentation Gale ++ Pharmacie Coiffeur Tabac Presse Garage Bar Agence bancaire 24 des 65 communes du territoire n ont pas de couverture à minima en services de proximité; 15 ont des services complets. Catégorie B: Boulangerie Alimentation Gale ++ Pharmacie Tabac Presse Garage Bar Catégorie C: Boulangerie Alimentation générale ++ Tabac Presse Bar Catégorie D: Alimentation générale Catégorie E: Boulangerie

8 Une armature commerciale organisée autour de 115 sites commerciaux comprenant 4 pôles majeurs et 15 pôles intermédiaires.

9 Des comportements d'achats des ménages marqués par le poids des très grandes surfaces commerciales L'emprise du format grande surface généraliste est élevé sur le territoire atteignant 78 % en alimentaire contre 72% en moyenne «nationale». Néanmoins, l'emprise des commerces de bouche traditionnels est légèrement meilleure que la moyenne nationale dans certains domaines. Les parts de marché des boutiques spécialisées et galeries marchandes sont plus élevées que la moyenne nationale sur l habillement homme et femme. Pour l'équipement de la maison, on note un poids important du format hypermarché par rapport aux constats usuels, qui pèse sur la part de marché des grandes surfaces spécialisées. Source: Enquête ménages

10 Analyse des évasions par grande famille de produits 100% 80% Alors que le territoire du SIAB se situe entre deux agglomérations, Tours et Orléans, très attractives commercialement, seulement 13% des dépenses des ménages s'évadent. 60% 40% 20% 0% Alimentaire Equipement de la personne Equipement de la maison Hygiène, santé, beauté Culture et loisirs Hypermarché Supermarché Discount Grande surface spécialisée Boutique spécialisée Galerie marchande Marché Supérette VPC / Internet Magasin d'usine Autres Total

11 Des évasions à nuancer... Les évasions physiques représentent 8% des évasions totales; La différence se retrouve dans les évasions dématérialisées via des achats à distance et internet qui représentent 5%.

12 Equipement de la maison Alimentaire Tous produits Taux d emprise des commerces du SIAB Equipement de la personne Culture Loisirs

13 Approche des grands équilibres: un solde évasions / attraction positif pour un phénomène de rayonnement néanmoins contraint. Dépenses com m erciali sables sur le SIAB C hiffre d'affaires estim é le SIAB Alimentaire Equipement de la personne Equipement de la maison Hygiène beauté Culture loisir Total (hors santé) Attraction: 175 M 24% du CA Ratio C A / DC 103% 107% 137% 104% 122% 113% SIAB 566 M 88% des DC 76% du CA Ev asions estim ées Flux sortant du SIAB Flux entrant Soit en % du C A réalisé sur SIAB 9% 22% 19% 9% 18% 26,7 22,2 22,2 4,6 17,0 35,3 29,6 65,9 6,7 37,9 14% 92,6 175,4 Evasions: 93 M 12% des DC 12% 27% 41% 13% 33% 24%

14 Bilan forces / faiblesses Faiblesses: Forces: Profil de ménages moins favorable au commerce avec un phénomène de vieillissement de la population marquée sur les franges du territoire et une proportion plus faible de CSP+. Indice de consommation supérieure à la moyenne (+8 points). Un tissu économique dense mais centré sur Blois avec un système de flux pendulaires important. Un taux de vacance faible avec un phénomène de rareté de locaux commerciaux, et tout particulièrement sur le Pays de Chambord. Une offre foncière finalement assez limitée en disponibilités, qui implique une pression vers des changements de destinations: commerce et services à la place de l industrie et de l artisanat. Un appareil commercial qui tend à vieillir, avec seulement 28% des locaux qui sont en parfait état. Le centre-ville de Blois qui manque d une offre alimentaire et largement devancé par les polarités commerciales périphériques Des chevauchements de zones primaires pour les pôles de proximité au Nord-Ouest de Blois, densément peuplé. Une densité d emplois supérieure aux moyennes départementales, régionales et nationales. Un artisanat en forte croissance (+28% d établissements en 10 ans) à nuancer avec le statut d autoentrepreneur. Un maillage commercial optimum autour des bourgs centres avec une densité commerciale supérieure à la moyenne. Un plancher commercial conséquent, m² fortement lié au poids des établissements de m². Une densité d hypermarchés exceptionnelle qui implique une forte pression sur les prix. Des zones d influence pour les pôles secondaires qui ne se chevauchent pas ou peu entre-elles. Une évasion physique limitée (8%) et un solde évasions / attraction positif (24% du chiffre d affaires est réalisé avec une clientèle extérieure au SIAB) malgré la proximité des deux grandes agglomérations que sont Tours et Orléans.

15 Les facteurs d évolution du tissu commercial, artisanal et de services. L évolution quantitative de la population Les capacités d accueil du territoire L évolution du marché local. L attractivité du territoire L évolution sociologique de la population L accessibilité du territoire La mutation des modes de vie / des comportements La mobilité L évolution du contexte concurrentiel Le coût du logement Les prix de l énergie L évolution des normes et conditions de fonctionnement des entreprises

16 Les grandes tendances d évolution de comportements et les enjeux qui en découlent. Besoins courants: Investissements: Achats désirs: Achats ludiques: => Assurer un service diversifié à l ensemble des populations, par un maillage adapté aux évolutions urbaines et démographiques. => Accompagner les nécessaires mutations des commerces «traditionnels», et l enjeu des «vocations». => Orienter des réaménagements inévitables de surfaces existantes. => Accompagner les mutations des métiers en la matière: du commerçant au prestataire de services. => Assurer la souplesse nécessaire dans les documents d urbanisme à la restructuration des concepts à l avenir: à la hausse et à la baisse. => Gérer les flux générés en pic, en cohérence avec les évolutions urbaines des territoires. => Valoriser les centralités urbaines comme lieux de vie, permettant le maintien voire le renforcement de l offre «petits et moyens formats». => Anticiper les nécessaires mutations des zones commerciales de «boîtes» peu adaptées à l évolution des comportements. => Faire émerger des pôles de rayonnement spécifiques en la matière, sans trop consommer d espace = question du coût de la mutation des zones commerciales. => Renforcer l image qualitative des pôles urbains centraux, afin de jouer la complémentarité avec la montée en puissance de la Vente A Distance.

17 Potentiel de développement du chiffre d affaires des commerces du territoire : de 29 à 77 M supplémentaires. La capacité à développer le chiffre d affaires est liée pour plus de la moitié à l évolution de l arbitrage des ménages. Le potentiel supplémentaire de chiffre d affaires donne un potentiel «absorbable» de surfaces de vente supplémentaire, à l horizon 2020 sans impact concurrentiel, de moins de m² dans l hypothèse la plus optimiste. L existant étant à m² de surfaces de vente, dont m² de GSA / GMS

18 Construction de scénarios de développement commercial, à l échelle du territoire, au regard des potentiels identifiés. Scénario 1 Renforcement du maillage territorial Scénario 2 Vers un pôle «régional» Scénario 3 Réorganisation / modernisation Objectifs: Limitation des déplacements Recherche d une liés aux commerces, par maximisation du renforcement des offres rayonnement commercial. intermédiaires et de proximité. Pôles majeurs Renforcement du centrerenforcement et Renforcement du centreville de Blois. réorganisation du pôle ville de Blois. Blocage du développement «Sud» de Vineuil: seule zone Réorganisation des pôles de l offre généraliste. de développement «périphériques», sans Limitation à un pôle de commercial. développement majeur développement (limitation des zonages commercial. commerciaux). Pôles intermédiaires Possibilité de renforcement. Pas de développement. Diversification de l offre avec plafonnement. Pôles de proximité Renforcement de l offre (hors Blois) Accompagnement à la modernisation avec plafonnement. Accompagnement à la pérennisation du l offre. Recherche d une armature commerciale pérenne à moyen / long terme.

19 Scénario 1 Renforcement du maillage territorial Scénario 2 Vers un pôle «régional» Scénario 3 Réorganisation / modernisation Avantages Diversification des lieux d achats et limitation de la concentration des flux de déplacement liés aux achats. Armature commerciale modernisée. Limitation des effets de concurrence interne au territoire. Armature commerciale modernisée. Lisibilité des possibilités d implantation. Inconvénients Risque de vieillissement des pôles majeurs. Limitation effective des déplacements peu probable du fait des déplacements domicile / travail. Blocage d une typologie de commerces juridiquement non applicable. Risque de création de Difficulté à gérer les locaux friches commerciales à commerciaux à réorganiser. moyen / long terme. Concentration des flux de déplacements. Difficulté à élargir la zone de chalandise, en couvrant Sud et Nord de la Loire.

20 Le scénario de développement commercial construit autour de 3 axes : 1- Renforcement du centre-ville de Blois L'attractivité du centre-ville va bien au-delà de la seule ville de Blois et rayonne pour l'ensemble de l'agglomération, c'est notre cœur d'agglomération. La place du centre-ville en tant que lieu de vie, lieu d'échanges, lieu d'achats désirs correspond à un ancrage fort dans notre civilisation. L'importance de l'animation en centre-ville dans le cadre d'une fréquentation ludique est très importante. La desserte en transports en commun du centre-ville est tout aussi primordiale pour son rayonnement. 2- Extension limitée des pôles de périphérie Cette extension doit cependant permettre d'implanter trois projets majeurs déjà identifiés : implantation du Leroy Merlin (Blois Nord), projet Immochan (pôle Sud) et déplacement de Brico Dépôt (Blois 2). 3- Maintien avec modernisation des pôles relais et de proximité sans extension Cependant, compte tenu du fonctionnement et de l'influence de Saint-Laurent-Nouan, un traitement particulier de ce pôle peut s'envisager.

21 Proposition d orientations en matière d aménagement commercial du territoire. Au regard de l analyse prospective menée en matière de commerce et de pratiques commerciales, des orientations se dessinant en matière d aménagement du territoire de manière générale sur le territoire, et des discussions ayant eu lieu autour des trois scénarios proposés, les orientations de synthèse proposées sont les suivantes: 1.Compte tenu des potentiels de développement et de la densité de l offre déjà existante, l armature commerciale du territoire sera confortée dans son existant, par densification, réorganisation ou extension modérée, mais sans création de nouveau site commercial. 2. Le développement de nouvelles surfaces commerciales sera privilégié sur les secteurs cibles en matière de développement de l habitat.

22 1. Au sein de l unité urbaine, la qualification et la réorganisation de l appareil commercial existant seront prioritairement recherchés: > le centre-ville de Blois sera renforcé commercialement, par la modernisation, l accueil de nouvelles offres, le renforcement de la dynamique collective d animation et la qualification des espaces urbains. > le pôle de Blois 2 sera conforté dans le cadre d une réorganisation ouvrant un foncier nouveau limité. > les pôles de Blois Nord-Est et Sud seront confortés dans le cadre d une extension limitée du foncier à destination commerciale.

23 4. Les pôles de proximité au sein de l unité urbaine seront accompagnés afin d optimiser l adéquation entre les évolutions quantitatives et qualitatives des attentes des habitants et les services de proximité rendus. 5. Les pôles intermédiaires à l extérieur de l unité urbaine seront pérennisés par l accompagnement des entreprises dans leur modernisation et leur adaptation aux évolutions des attentes des consommateurs, sans développement significatif des surfaces de plancher destinées au commerce.

24 Cartographie de synthèse des orientations. St Laurent Nouan Blois 2 Blois Nord-Est Herbault Centre Ville Mont Près Chambord Sud Bracieux Chailles Onzain majeur à renforcer Pôles majeurs à conforter Cour Cheverny Pöles intermédiaires à pérenniser