LE DROIT DU LOCATEUR D ENTRER DANS UN LOGEMENT LOCATIF

Transcription

1 G19 LE DROIT DU LOCATEUR D ENTRER DANS UN LOGEMENT LOCATIF Les Lignes directrices d interprétation visent à aider les parties à comprendre l interprétation de la loi que fait habituellement la Commission, à guider la conduite des membres de la Commission et à favoriser la cohérence des décisions. Les membres ne sont toutefois pas tenus de suivre ces lignes directrices et peuvent prendre les décisions qui leur semblent appropriées en se fondant sur les faits présentés. Un locataire a droit à la possession comme à la jouissance raisonnable de son logement locatif. Le locateur a le droit d entrer dans un logement locatif dans certaines circonstances, à condition de respecter les exigences énoncées à cet égard dans la Loi de 2006 sur la location à usage d habitation (la «LLUH»). Dispositions législatives Les articles 26 et 37 de la LLUH décrivent les circonstances dans lesquelles un locateur peut entrer dans un logement locatif. ENTRÉE SANS PRÉAVIS L article 26 prévoit qu un locateur peut entrer dans un logement locatif sans préavis dans les circonstances suivantes : en cas d urgence; s il obtient le consentement du locataire au moment d entrer; si la convention de location exige qu il nettoie le logement locatif à intervalles réguliers, auquel cas, il peut y entrer soit aux heures précisées dans la convention, soit entre 8 heures et 20 heures, si la convention ne précise pas d heures; si le locateur et le locataire ont convenu que la location sera résiliée ou l un d eux a donné avis de la résiliation à l autre, le locateur peut entrer dans le logement entre 8 heures et 20 heures, étant entendu qu avant d entrer, le locateur doit informer le locataire de son intention de le faire ou doit faire des efforts raisonnables pour l en informer. Un locateur doit faire des efforts considérés raisonnables, selon les faits et le 4 janvier 2011 Page 1 de 5

2 les circonstances d une situation donnée, pour avertir le locataire à l avance de son intention d entrer dans le logement pour le montrer à des locataires potentiels, de manière à permettre au locataire de se préparer à leur visite. Même si le locataire a demandé que des réparations soient faites, un locateur n a pas le droit d entrer dans un logement locatif sans préavis pour faire ces réparations, à moins d obtenir le consentement du locataire à son entrée dans le logement au moment où il s y présente dans l intention de faire les réparations demandées. ENTRÉE AVEC PRÉAVIS L article 27 prévoit qu un locateur peut entrer dans un logement locatif conformément à un préavis écrit donné au locataire au moins 24 heures avant l heure d entrée dans les cas suivants : pour effectuer un remplacement ou des travaux de réparation ou autres dans le logement locatif; pour permettre à un créancier hypothécaire ou à un assureur éventuel de l ensemble d habitation d examiner le logement locatif; pour permettre à quiconque est titulaire d un certificat d autorisation au sens de la Loi sur les ingénieurs ou d un certificat d exercice au sens de la Loi sur les architectes ou à toute autre personne compétente d inspecter le logement locatif afin de satisfaire à une exigence imposée aux termes du paragraphe 9 (4) de la Loi de 1998 sur les condominiums. pour effectuer une inspection du logement locatif, si : (i) d une part, l inspection a pour but de déterminer si le logement est en bon état, propre à l habitation et conforme aux normes de salubrité, de sécurité et d entretien, ainsi qu aux normes relatives à l habitation, conformément aux obligations que le paragraphe 20 (1) ou l article 161 impose au locateur, (ii) d autre part, il est raisonnable d effectuer l inspection; pour tout autre motif raisonnable précisé dans la convention de location. Par ailleurs, le paragraphe 27(2) de la LLUH prévoit que le locateur, ou, avec son autorisation écrite, un courtier ou un agent immobilier inscrit sous le régime de la Loi de 2002 sur le courtage commercial et immobilier peut entrer dans le logement locatif, conformément à un préavis écrit donné au locataire au moins 24 heures avant l heure d entrée, pour permettre à un acheteur éventuel d examiner le logement. le 4 janvier 2011 Page 2 de 5

3 Dans tous les cas, le préavis d au moins 24 heures donné à un locataire doit préciser : le motif de l entrée, le jour où elle aura lieu; l heure à laquelle elle aura lieu, qui doit tomber entre 8 heures et 20 heures. MOTIF DE L ENTRÉE L entrée doit être justifiée par l un des motifs prévus à l article 27 et repris ci-dessus. L avis doit fournir autant de renseignements que possible sur l entrée proposée, y compris des détails sur un éventuel remplacement ou des travaux de réparation, ou encore sur une quelconque inspection du logement locatif. Au moment d établir si un avis est conforme ou non aux exigences de la LLUH, la Commission pourra tenir compte de l étendue des renseignements fournis au locataire. À QUI S APPLIQUE LE DROIT D ENTRÉE La LLUH accorde le droit d entrée au locateur. Toute personne représentant le locateur, par exemple son concierge ou quelqu un qu il dont il a retenu les services pour faire des travaux, a aussi le droit d entrer dans le logement locatif au nom du locateur. Lorsqu une personne autre que le locateur ou son concierge a été engagée pour faire des travaux dans le logement, le locateur ou son concierge devrait accompagner cette personne au moment de son entrée dans le logement locatif. PRÉCISION DE L HEURE D ENTRÉE Si le locateur connaît l heure exacte à laquelle l entrée dans le logement aura lieu, il devrait l indiquer dans le préavis. S il lui est impossible de donner l heure exacte, il peut indiquer dans le préavis une plage de temps raisonnable durant laquelle l entrée aura lieu. Ce qui constitue une plage de temps raisonnable variera au cas par cas, selon les faits et les circonstances. Si la nature des travaux effectués et la ou les personnes qui les effectuent relèvent de l autorité du locateur, le préavis devrait contenir des renseignements assez le 4 janvier 2011 Page 3 de 5

4 précis quant à l heure d entrée; sinon, le préavis devrait indiquer une plage de temps raisonnable durant laquelle l entrée aura lieu. À titre d exemple, si les travaux sont effectués par une compagnie de téléphone ou de câblodistribution et que cette compagnie annonce une plage de temps raisonnable durant laquelle un de ses représentants se rendra au logement, le locateur peut raisonnablement indiquer cette même plage de temps sur son préavis. Si des travaux identiques ou similaires doivent être effectués le même jour dans plusieurs logements locatifs, le locateur peut aussi indiquer une plage de temps raisonnable durant laquelle les entrées requises par ces travaux auront lieu. Au moment de déterminer si la page de temps indiquée est raisonnable, il s agira de tenir compte de la nature et de la complexité du remplacement, des réparations ou autres travaux effectués, de l emplacement des travaux et de l incidence de l entrée dans le logement locatif sur la capacité du locataire d utiliser son logement. Dans l affaire Wrona v. Toronto Community Housing Corporation, la Cour divisionnaire a estimé que même si un locateur n est pas tenu de préciser l heure et la minute exacte à laquelle l entrée dans un logement locatif est requise, un préavis indiquant une plage de neuf heures durant laquelle le locateur veut pouvoir entrer dans le logement pour procéder à une inspection annuelle des installations de détection de fumée ne satisfait pas aux exigences selon lesquelles un tel préavis doit indiquer une heure d entrée située entre 8 heures et 22 heures. FRÉQUENCE D ENTRÉE Au moment d effectuer un remplacement, des réparations ou d autres travaux, le locateur devrait faire des efforts raisonnables pour restreindre le droit d entrée aux seules personnes dont la présence est nécessaire et pour limiter la fréquence des entrées par ces personnes. Le locateur devrait aussi faire des efforts raisonnables pour limiter la fréquence des entrées dans d autres circonstances dans lesquelles l entrée est autorisée par l article 27 de la LLUH, comme par exemple les inspections du logement locatif. Si la Commission détermine que le locateur a utilisé son droit d entrée de façon déraisonnable ou inutile, elle pourra décider que le locateur a entravé la jouissance raisonnable du logement locatif ou de l ensemble d habitation par le locataire, voire harcelé le locataire. le 4 janvier 2011 Page 4 de 5

5 FAÇONS DE DONNER LE PRÉAVIS Le locateur peut donner son préavis d entrée au locataire de l une des façons prévues à l article 191 de la LLUH. Aux termes de la règle 5.1 d) des Règles de pratique de la Commission, le locateur peut aussi donner un préavis d entrée en l affichant sur la porte du logement locatif. DROITS ET RESPONSABILITÉS DU LOCATAIRE Un locataire a le droit de demeurer dans son logement locatif lorsque le locateur y entre. Le locateur peut toutefois exercer son droit d entrée même si le locataire n est pas présent dans le logement locatif au moment où il y entre. Le locataire peut refuser l entrée du logement au locateur, si le locateur n a pas satisfait aux exigences de la Loi concernant son droit d entrée. Un locataire ne peut toutefois pas refuser l entrée du logement au locateur pour la simple raison que l entrée ne lui convient pas sur le moment. Le locataire : (i) (ii) (iii) ne doit pas entraver le droit d entrée du locateur; ne doit pas entraver les activités du locateur ou de ses représentants; doit faire le nécessaire pour permettre l accès aux pièces dans lesquelles les travaux doivent avoir lieu, et notamment tenir d éventuels animaux de compagnie vivant dans le logement locatif à l écart des personnes effectuant les travaux. le 4 janvier 2011 Page 5 de 5