Loyer, charges & charges illégales

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1 Loyer, charges & charges illégales Baux régis par la Loi du 6 juillet 1989 Le paiement du loyer Vous devez payer votre loyer et vos charges aux conditions fixées dans votre contrat de bail (date, modalités, etc). L'avis d'échéance que vous envoie votre propriétaire détaille le loyer nu, le montant des charges voire le montant de l'allocation logement si elle est versée directement au propriétaire. article 7 de la Loi du 6 juillet L'augmentation du loyer Chaque année votre propriétaire peut augmenter le loyer aux dates et conditions prévues dans votre contrat de bail (présence d'une clause de révision de loyer). Néanmoins votre propriétaire ne peut augmenter votre loyer comme bon lui semble en cours de bail ou lors du renouvellement du bail. L'augmentation ne peut excéder la variation annuelle moyenne de l'indice INSEE du coût de la construction sauf dans certains cas bien particuliers (travaux d'amélioration ou d'équipement, loyers manifestement sous-évalués, etc) article 17 de la Loi du 6 juillet Dans le parc HLM, les augmentations sont décidées par décret et interviennent généralement au 1er juillet de chaque année. Il est demandé, sous certaines conditions, un supplément de loyer de solidarité aux locataires en place qui dépassent les plafonds de ressources réglementaires. Quittance de loyer /Avis d'échéance Le propriétaire doit vous remettre gratuitement une quittance de loyer. La quittance de loyer est la preuve du paiement du loyer courant et des charges. L'obligation faite au propriétaire est fixée par l'article 21 de la Loi du 6 juillet Les charges L'avis d'échéance ou quittance comporte une somme à payer en plus du loyer : il s'agit des charges. Les charges sont des dépenses liées au logement que vous occupez où à l'immeuble dans lequel se trouve votre logement que le propriétaire (régie ou HLM) peut réclamer. La Loi précise la liste des charges que le propriétaire peut réclamer. Les sommes demandées sont toujours justifiées : le propriétaire doit présenter les factures correspondantes. Il s'agit "des services rendus liés à l'usage " du logement, "des dépenses d'entretien courant et des menues réparations" dans le logement ou l'immeuble, "du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement" - article 23 de la Loi du 6 juillet Les charges principales sont : - Pour les ascenseurs : EDF, entretien courant par l'entreprise, fourniture et petit matériel d'entretien, ampoules électriques et petites réparations - Eau et chauffage : eau froide et chaude des locataires, eau pour les parties communes et les espaces extérieurs. EDF et fuel. Dépenses d'entretien (contrat des entreprises et travail des agents du propriétaire), petit matériel d'entretien ou de réparation. Petites réparations. - Dans les logements : les dépenses en combustible pour le chauffage, l'entretien courant et les 1/6

2 petites réparations - Pour les parties communes : EDF, entretien courant, petites réparations, produits d'entretien, salaire des personnels d'entretien. - Espaces extérieurs : EDF, matériel pour l'entretien (ampoules, peinture, plantation, insecticides ), Entretien courant des espaces verts, des aires de jeux, bacs à sable ) - Hygiène : fournitures (poubelles et produits de nettoyage et de désinfection), entretien des installations, frais de personnel. - Équipements divers : EDF, fournitures et entretien courant (ventilation mécanique, interphones), visites périodiques. - Impôts et taxes : Droit de bail (dans certains cas), taxe des ordures ménagères. En règle générale les dépenses qui correspondent à une remise en état (grosses réparations) sont donc exclues. Les charges abusives Que faire en cas de désaccord ou d'incompréhension vis-à-vis des charges? Lorsqu'il a désaccord sur les charges réclamées ou lorsqu'elles semblent ne pas correspondre à la liste prévue par la loi, il faut demander des explications. La meilleure façon d'obtenir une réponse rapide est de faire une demande collective : une lettre signée par le plus grand nombre de locataires devrait inciter le bailleur à répondre rapidement. Si la réponse n'est pas satisfaisante il faut saisir le tribunal. Attention au respect du principe de base : nul ne peut se faire justice par lui-même. N'ARRETEZ JAMAIS DE PAYER VOTRE LOYER, OU VOUS VOUS METTREZ EN DIFFICULTÉ Si vous souhaitez contester les charges, consultez un avocat ou une association spécialisées(adil, Alpil, Cllaj, AVDL, etc ) * EXEMPLES DE COURRIER AU BAILLEUR EN CAS DE CHARGES ABUSIVES Monsieur le Directeur (nom bailleur HLM) Agence de... Madame, Monsieur, Nous avons bien reçu l'avis d'échéance pour la période du. Au Le montant des charges se trouve augmenté des frais de. Cette prestation ne correspond pas à la liste des charges récupérables prévues par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août Sauf mauvaise information de notre part, nous ne pouvons être redevable des sommes concernées. En conséquence nous vous demandons de bien vouloir nous fournir les explications nécessaires ou, le cas échéant, de procéder au retrait de cette exigence de paiement. Confiant dans la poursuite de nos bonnes relations, Nous vous prions d'agréer, Monsieur le Directeur, l'expression de nos sincères salutations. Signatures des locataires 2/6

3 Les charges récupérables Tous les mois vous payez une provision de charges. Une fois par an, le bailleur effectue une régularisation de charges en fonction des dépenses réellement effectuées. A l'occasion de cette régularisation, un décompte doit vous être obligatoirement fourni. Si les acomptes de charges que vous avez versé ne suffisent pas, vous devez payer le complément. Si en revanche, vous avez trop versé, votre propriétaire doit reporter le tropperçu sur le loyer suivant. Article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 modifié renvoie au décret n du 26 août 1987 Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1 Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2 Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3 Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Liste des charges récupérables Annexe au Décret n du 26 août 1987 I. - Ascenseurs et monte-charge. 1. Dépenses d'électricité. 2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations : a) Exploitation :+ - visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ; - examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ; - nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ; - dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ; 3/6

4 - tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil. b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine. c) Menues réparations : - de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ; - des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ; - des balais du moteur et fusibles. II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes. 1. Dépenses relatives : A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ; A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ; A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ; Les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L du code de la santé publique ; Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ; A l'électricité ; Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature. 2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations : a) Exploitation et entretien courant : - nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ; - entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ; - graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ; - remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ; - entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ; - vérification et entretien des régulateurs de tirage ; - réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ; - purge des points de chauffage ; - frais de contrôles de combustion ; - entretien des épurateurs de fumée ; - opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ; - conduite de chauffage ; - frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ; - entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ; - contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; - vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ; 4/6

5 - nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ; - vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires. b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun : - réparation de fuites sur raccords et joints ; - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ; - rodage des sièges de clapets ; - menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; - recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur. III. - Installations individuelles. Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives : 1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ; 2. Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) Exploitation et entretien courant : - réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ; - vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ; - dépannage ; - contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ; - vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ; - réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ; - contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ; - contrôle des groupes de sécurité ; - rodage des sièges de clapets des robinets ; - réglage des mécanismes de chasses d'eau. b) Menues réparations : - remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; - rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; - remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau. IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation. 1. Dépenses relatives : A l'électricité ; Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel. 2. Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ; b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur. 3. Entretien de propreté (frais de personnel). V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux). 5/6

6 1. Dépenses relatives : A l'électricité ; A l'essence et huile ; Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant : ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, platesbandes ou haies. 2. a) Exploitation et entretien courant : Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant : - les allées, aires de stationnement et abords ; - les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ; - les aires de jeux ; - les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ; - entretien du matériel horticole ; - remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux. b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages. VI. - Hygiène. 1. Dépenses de fournitures consommables : Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ; Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. 2. Exploitation et entretien courant : Entretien et vidange des fosses d'aisances ; Entretien des appareils de conditionnement des ordures. 3. Elimination des rejets (frais de personnel). VII. - Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation. 1. La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique. 2. Exploitation et entretien courant : Ramonage des conduits de ventilation ; Entretien de la ventilation mécanique ; Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ; Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées. 3. Divers : Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires. VIII. - Impositions et redevances. Droit de bail. Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. Taxe de balayage. 6/6