Jean-Marie EBEL SECTEURS ETUDIES. 2 ème trimestre Président de l Observatoire Immobilier d Habitat de la Côte d Azur

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1 2 ème trimestre 2006 Jean-Marie EBEL Président de l Observatoire Immobilier d Habitat de la Côte d Azur Depuis 2 ans, nous nous mobilisons avec tous nos partenaires en faveur du logement des actifs et en début d année 2006, nous lancions un véritable cri d alarme, destiné à accélérer la démarche en faveur du logement. Si des résultats positifs ont été enregistrés, comme la hausse de financement des logements aidés, ou l émergence de projets d aménagement dans les communautés d agglomérations et les grandes communes des Alpes-Maritimes, une véritable amélioration de la situation ne pourra être observée qu à moyen terme. En effet les chiffres du marché à la fin du deuxième trimestre 2006 montrent une amélioration de la production en volume mais on constate aussi en parallèle une énième augmentation des prix, toujours pas compatibles avec la capacité de financement des actifs. Sur le marché de seconde main on enregistre encore une hausse sensible des prix et une offre trop faible pour répondre à la demande qui reste soutenue. A l aube des échéances électorales, nul doute que le logement sera un enjeu décisif! C est une réelle opportunité pour que les efforts entrepris par l ensemble des acteurs de la chaîne du logement soient véritablement suivis d effets. SECTEURS ETUDIES 1

2 Marché du Logement Neuf (Evolutions trimestrielles par secteur) RIVIERA FRANCAISE NICE COTE D'AZUR SOPHIA- ANTIPOLIS SECTEUR CANNOIS* POLE AZUR PROVENCE MISES EN VENTE VENTES DISPONIBLE Evolutions 2 T 2006/2 T 2005 MISES EN 2 T T T T T T 2006 VENTE VENTES DISPONIBLE Délais d'écoulement <=3000 M NS <=3500 M NS NS <=4000 M NS NS 6 mois <=4500 M NS NS -14% 6 mois <=5000 M % -28% -28% 6 mois >5000 M mois LOISIR NS NS 2 mois TOTAL % 25% 13% 6 mois <=3000 M NS NS NS 2 mois <=3500 M NS NS -74% 7 mois <=4000 M NS -56% -36% 7 mois <=4500 M % 0% 67% 7 mois <=5000 M % 2% 70% 6 mois >5000 M % 23% 70% 11 mois LOISIR mois TOTAL % -20% 23% 8 mois <=3000 M NS <=3500 M NS -44% 42 mois <=4000 M % NS -41% 23 mois <=4500 M % -31% -32% 5 mois <=5000 M NS 66% NS 7 mois >5000 M NS 120% NS 8 mois LOISIR TOTAL % -4% 78% 8 mois <=3000 M NS NS <=3500 M NS NS NS <=4000 M NS -48% 55% 14 mois <=4500 M % 6% 13 mois <=5000 M NS -17% 54% 12 mois >5000 M % 62% 33% 12 mois LOISIR mois TOTAL % 60% 32% 8 mois <=3000 M % -75% 2 mois <=3500 M NS NS NS 6 mois <=4000 M % NS 90% 5 mois <=4500 M % NS 76% 8 mois <=5000 M NS NS NS NS >5000 M mois LOISIR TOTAL NS 96% 60% 6 mois <=3000 M NS -9% -81% 1 mois <=3500 M % 13% 18% 6 mois <=4000 M % -30% -19% 9 mois ALPES <=4500 M % -6% 26% 8 mois MARITIMES <=5000 M % 7% 68% 7 mois >5000 M % 82% 84% 9 mois LOISIR % 80% 3 mois TOTAL % 11% 34% 7 mois *Secteur Cannois: Cannes, Le Cannet, Mandelieu, Mougins et Théoule sur Mer 2

3 Marché du Logement Neuf (Evolutions année glissante* par secteur) *Année Glissante:Année N-1: du 3 ème trimestre 2004 au 2 ème trimestre 2005, année N: du 3 ème trimestre 2005 au 2 ème trimestre 2006 RIVIERA FRANCAISE NICE COTE D'AZUR SOPHIA- ANTIPOLIS SECTEUR CANNOIS* POLE AZUR PROVENCE MISES EN VENTE VENTES DISPONIBLE Evolutions N/N-1 N-1 N N-1 N N-1 N MISES EN VENTE VENTES DISPONIBLE Délais d'écoulement <=3000 M NS NS 1 mois <=3500 M % 145% 23 mois <=4000 M % -45% NS 3 mois <=4500 M % -24% -14% 8 mois <=5000 M % 29% -28% 6 mois >5000 M mois LOISIR % NS 2 mois TOTAL % 42% 13% 9 mois <=3000 M % -86% NS 2 mois <=3500 M % -81% -74% 4 mois <=4000 M % -32% -36% 3 mois <=4500 M % 11% 67% 8 mois <=5000 M % 102% 70% 6 mois >5000 M % 88% 70% 13 mois LOISIR mois TOTAL % -14% 23% 8 mois <=3000 M % -50% NS 1 mois <=3500 M % 53% -44% 3 mois <=4000 M % -32% -41% 8 mois <=4500 M % -40% -32% 4 mois <=5000 M % 71% NS 8 mois >5000 M NS 185% NS 9 mois LOISIR TOTAL % 1% 78% 7 mois <=3000 M % -60% NS 1 mois <=3500 M % 12% NS 1 mois <=4000 M % -10% 55% 11 mois <=4500 M % 41% 6% 11 mois <=5000 M % 29% 54% 12 mois >5000 M % 56% 33% 11 mois LOISIR mois TOTAL % 33% 32% 10 mois <=3000 M % -12% -75% 3 mois <=3500 M NS 107% NS 16 mois <=4000 M % NS 90% 11 mois <=4500 M % 110% 76% 17 mois <=5000 M NS NS NS 50 mois >5000 M mois LOISIR TOTAL % 61% 60% 13 mois <=3000 M % -58% -81% 2 mois <=3500 M % -41% 18% 8 mois <=4000 M % -21% -19% 6 mois ALPES <=4500 M % 1% 26% 8 mois MARITIMES <=5000 M % 70% 68% 8 mois >5000 M % 110% 84% 11 mois LOISIR % -67% 80% 8 mois TOTAL % 7% 34% 9 mois *Secteur Cannois: Cannes, Le Cannet, Mandelieu, Mougins et Théoule sur Mer 3

4 Marché du Logement Neuf Année Glissante : du 3 ème trimestre 2005 au 2 ème trimestre 2006 Communauté d agglomération de la Riviera Française Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab % 4 Pièces 23 5% 89 18% % 4 Pièces Communauté d agglomération Nice Côte d Azur Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab.: Pièces % % % % Pièces Communauté d agglomération de Sophia-Antipolis Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab.: Pièces % 54 7% % % Pièces 4

5 Marché du Logement Neuf Année Glissante : du 3 ème trimestre 2005 au 2 ème trimestre 2006 Secteur Cannois* Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab.: Pièces % 10 2% % % 4 Pièces *Secteur Cannois: Cannes, Le Cannet, Mandelieu, Mougins et Théoule sur Mer Communauté d agglomération Pôle Azur Provence Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab.: Pièces % 88 32% % 4 Pièces Alpes-Maritimes Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab.: Pièces % 307 9% % % Pièces 5

6 Marché du Logement Neuf L offre : Grâce à une progression des mises en vente au deuxième trimestre 2006, l offre calculée sur une année glissante a fortement augmenté (+18%). 42% de ces nouvelles mises en vente se situent sur des biens > 5000 m 2, contre 27% l année précédente. Cette progression de l offre a concerné tous les secteurs géographiques des Alpes- Maritimes, et plus particulièrement la Communauté d Agglomération Pôle Azur Provence. Les prix moyens sont en évolution à la hausse, soit à comparer à l année précédente. Les ventes : Dans le même temps, le nombre de ventes a augmenté, sur tous les secteurs des Alpes-Maritimes hormis sur la Communauté d agglomération Nice Côte d Azur où on a enregistré une baisse du volume des ventes de 14%. Le prix moyen des biens vendus s élèvent à contre un an auparavant. Les stocks : Le nombre de logements disponibles s est accru de plus d un tiers. Le stock s est particulièrement alourdi sur les territoires de la Communauté d agglomération Sophia Antipolis et Pôle Azur Provence. Près de la moitié des logements en stock sont des produits > m 2. Le délai d écoulement est toujours court, soit 9 mois en moyenne sur le département * Prix calculés du 3ème trimestre 2005 au 2ème trimestre

7 Marché de la Revente Communauté d agglomération de la Riviera Française N-1 Cumul D.IA. Du 3 T 2004 au 2 T N/N-1-4% Communauté d agglomération Nice Côte D Azur N-1 Cumul D.IA. Du 3 T 2004 au 2 T N/N-1 +10% Communauté d agglomération de Sophia-Antipolis N-1 Cumul D.IA. Du 3 T 2004 au 2 T N/N-1-6% Secteur Cannois* N-1 Cumul D.IA. Du 3 T 2004 au 2 T N/N-1 *Secteur Cannois: Cannes, Le Cannet, Mandelieu, Mougins et Théoule sur Mer Alpes-Maritimes N-1 Cumul D.IA. Du 3 T 2004 au 2 T N/N-1 +1% 7

8 Année Glissante: du 3 ème trimestre 2005 au 2 ème trimestre 2006 Marché de la Revente Communauté d agglomération de la Riviera Française Répartition Par Type Prix Moyen M2/Hab.: % 6% 4 Pièces 17% 21% 93% 26% 36% Pièces Le nombre de reventes a baissé sur un an. Les deux pièces représentent plus d un tiers des transactions. Le prix moyen au m2, supérieur à la moyenne départementale, est de m 2, soit +12% par rapport à la période précédente. Communauté d agglomération Nice Côte d Azur Répartition Par Type Prix Moyen M2/Hab.: % 12% 4 Pièces 26% 14% 84% 25% 35% Pièces Le nombre de reventes a augmenté de +10% sur la période. Les deux pièces constituent plus du tiers des transactions. Le prix moyen au m 2, m 2, inférieur à la moyenne départementale, a augmenté de +18% en un an. Communauté d agglomération de Sophia-Antipolis Répartition Par Type Prix Moyen M2/Hab.: % 3% 4 Pièces 20% 10% 84% 33% 37% Pièces Le nombre des transactions a chuté par rapport à la période précédente. La part des deux pièces représente 37% des transactions, suivis de près par les trois pièces. Le prix moyen au m 2, est supérieur à la moyenne départementale, soit +12% par rapport à l année précédente. 8

9 Marché de la Revente Année Glissante: du 3 ème trimestre 2005 au 2 ème trimestre 2006 Secteur Cannois* Répartition Par Type Prix Moyen M2/Hab.: % 1% 4 Pièces 25% 18% 91% 25% 32% Alpes-Maritimes 4 Pièces Le nombre de reventes est resté stable sur une période d un an. Les deux pièces représentent le tiers du marché, tandis que les trois et quatre pièces se partagent 50% des transactions. Le prix moyen au m2, est supérieur à la moyenne départementale, et a augmenté de +12% en un an. Répartition Par Type Prix Moyen M2/Hab.: % 3% 4 Pièces 23% 15% 87% 27% 35% Pièces Globalement le marché de l ancien est stable par rapport à l année précédente. Les deux pièces représentent 35% des transactions, suivis par les trois pièces (27%). Les quatre pièces et les studios ne représentent ensemble que 38% des reventes. Le prix moyen au m 2 est de 3.606, soit une augmentation de +13% en un an. *Secteur Cannois: Cannes, Le Cannet, Mandelieu, Mougins et Théoule sur Mer 9

10 Analyse des Familles Professionnelles # Fédération du Bâtiment et des Travaux Publics 06 Les mises en vente de logements neufs se sont accélérées en ce 2ème trimestre sur la Côte d'azur, avec en corollaire, une certaine stagnation des prix. Les programmes immobiliers supérieurs à euros le m² ne représentent plus en effet que 55% des nouvelles mises en vente du trimestre, alors qu'ils représentaient 70 % des nouveaux programmes du trimestre précédent. Parallèlement, les ventes, elles aussi, ont progressé, avec près d'un millier d'acquisitions, dont la majorité demeurent néanmoins supérieures à euros le m². Faut-il interpréter ces chiffres comme un renversement de tendance ou constituent-il un simple épiphénomène dans un contexte de crise "durable" de l'offre que la Côte d'azur connaît depuis plusieurs années? S'il est trop tôt pour se prononcer sur le moyen et le long terme, il est à craindre, compte tenu des délais de plus en plus courts d'écoulement des produits (7 mois en moyenne) et une demande encore soutenue, un marché toujours tendu, notamment sur les segments de prix les plus bas. Du côté de la revente, le nombre global de transactions semble marquer le pas, même si des différences notables sont enregistrées entre les différentes communautés d'agglomération. Mais avec des prix moyens supérieurs à euros le m², atteignant même euros le m² pour les 4 pièces, les logements anciens ne répondent plus à la demande des familles azuréennes, et ce malgré l'allongement de la durée de remboursement des crédits et des taux d'intérêt encore très bas. Face à cette situation, l'état d'urgence lancé par les partenaires de l'observatoire Immobilier demeure plus que jamais d'actualité avec une priorité absolue : développer l'offre pour fluidifier le marché, en particulier des produits adaptés aux actifs. # Fédération des Promoteurs Constructeurs de la Côte d Azur et de la Corse Une fois de plus les chiffres du 2ème trimestre 2006 montrent que notre activité est toujours dans une pénurie de logements. A cette pénurie s ajoute une augmentation récurrente des prix, due certainement à plusieurs critères, mais dont l un, paradoxalement, est l augmentation du nombre de logements sociaux que produisent les maîtres d ouvrage privés. En effet, pour financer les logements sociaux, les maîtres d ouvrage augmentent le prix des logements libres, rendant ainsi de plus en plus difficile l accès au logement du primo accédant. L augmentation du stock qui apparaît dans les chiffres ne nous permet pas de penser que celui-ci puisse entraîner une baisse des prix. Ce stock n étant pas construit, il n a aucune incidence, il entraîne uniquement un délai d écoulement un peu plus lent. Il semble donc de plus en plus urgent qu une vraie politique du logement se mette en place, afin que la denrée rare de notre région, «le terrain», ne soit pas gâchée par de petites densités, mais qu au contraire, sur le peu d emplacements qu il reste, le pouvoir politique, en concertation avec notre profession, trouve le chemin d une densité qualitative dont la mixité sociale serait le vecteur essentiel. Le Président Christian ROUSSAUX Le Président Dominique IVALDI 10

11 Analyse des Familles Professionnelles # Chambre de l Immobilier FNAIM des Alpes-Maritimes On assiste aujourd hui à une forte segmentation du marché immobilier de la Côte d Azur, entre celui des actifs locaux et celui de l immobilier haut de gamme. Le marché des actifs locaux : Il correspond à l immobilier de besoin et a pour plafond le seuil de 3500 /m². La part de ce marché est toujours la plus importante dans le nombre des ventes, mais on assiste à une diminution notable de cette part par rapport à l année En effet, si les ventes aux actifs locaux représentaient deux ventes sur trois en 2005, elles ne représentant plus qu une vente sur deux en A l opposé, l immobilier haut de gamme (prix égaux ou supérieurs à 5000 /m²) est en pleine expansion. Alors que ces ventes ne représentaient qu une vente sur sept en 2005, elles représentent aujourd hui une vente sur cinq. Tous les autres biens se situent sur un marché intermédiaire, à la fois trop cher pour les actifs et pas assez attractif pour le grand standing. C est ce marché, qui regroupe aujourd hui un nombre non négligeable de biens, qui est le plus touché par le ralentissement de l activité. Au plan des prix, le marché reste globalement orienté à la hausse : la demande des actifs locaux reste en effet très forte par rapport à l offre, les retraités ou futurs retraités sont très présents et le «papy-boom» que nous prédisent les sociologues ne va pas inverser cette tendance. Enfin, la clientèle des non-résidents représente toujours de 15 à 20% du volume des ventes. Du côté de l offre, nous sommes toujours dans un marché de pénurie même si les délais de vente s allongent en raison du niveau de prix. En ce qui concerne le marché locatif, il représente à lui seul la moitié du marché du logement des actifs. Les loyers ont, certes, tendance à augmenter mais ils le font moins vite que les prix de vente. En outre, le pourcentage de biens soumis à augmentation est très faible car il ne représente que les biens vacants remis en location, les autres augmentations se faisant automatiquement par le jeu de l application de l indice légal. C est donc essentiellement du côté de la relance de l investissement locatif et de la résorption de la vacance que se situent les principaux leviers d action. Pour cela il est indispensable de procéder à un rééquilibrage des rapports locatifs afin de rassurer les propriétaires bailleurs sur leur possibilité de reprise de logement en cas de défaillance du locataire. Ce sont également des mesures fiscales adaptées, qui permettront d obtenir une rentabilité convenable sans avoir à exiger des locataires des niveaux de loyers trop élevés, qu ils assument aujourd hui avec beaucoup de difficulté. La FNAIM 06 est d ailleurs bien consciente des difficultés de logement des actifs, c est pourquoi elle a pris un certain nombre de mesures : mise en place d un fichier locatif à destination des administrations et entreprises du département pour loger leur personnel ; soutien de la démarche entreprise par le Conseil général et l ADIL concernant l offre de logements aux étudiants. Le Président Jérôme RENAUD 11

12 Analyse des Familles Professionnelles # Banque Populaire Côte d Azur Prix médian ou prix moyen les Actifs locaux arrivent à la même conclusion, il devient difficile de se loger dans notre Région lorsque l on est Primo-accédant ou que l on ne bénéficie pas d une revente pouvant constituer son apport personnel. Le financement et sa durée sont deux composantes importantes de tout projet immobilier dont la variable incontournable est le taux d intérêt. La Presse se fait l écho de la remontée des taux mais faut il craindre la remontée des taux? Tout d abord, la remontée des taux et des coûts des crédits immobiliers est déjà bien avancée. Depuis décembre 2005, la Banque Centrale Européenne a relevé quatre fois ses taux directeurs faisant passer son principal taux de 2% en novembre 2005 à 3% aujourd hui et l on peut s attendre à un prochain relèvement en raison de craintes inflationnistes. La hausse de son taux directeur impacte particulièrement les financements bancaires à taux variable mais dont les acquéreurs sont à juste titre peu friands compte tenu du niveau des taux fixes qui demeurent historiquement bas en raison notamment d une concurrence vive que se livrent tous les Etablissements Financiers en ne répercutant pas totalement la hausse intervenue sur les taux longs. Ces taux fixes dont la référence est l OAT 10 ans et pour laquelle les analystes, après une hausse durant le 1er semestre (3,29% en 12/2005 à 4,08% début 08/2006) puis une détente en Septembre (3,69% début 10/2006) n envisagent pas de hausse significative (estimation 4%) d ici décembre 2006 voire en Dans ce contexte l horizon des futurs emprunteurs demeure dégagé mais il ne pourra contribuer qu à sa mesure à la réalisation de projets immobiliers. Hubert TRUJILLO Directeur des Affaires Immobilières Lettre de Conjoncture Trimestrielle éditée par l Observatoire Immobilier, 26 Bd Carabacel BP Nice Cedex Directeur de la Publication : Dominique ESTEVE, Président de la Chambre de Commerce et d Industrie Nice Côte d Azur Souscriptions :Observatoire Immobilier, 26 Bd Carabacel BP Nice Cedex 1 Tel: Fax: Dépôt légal: 1264/L1/993 ISSN/ X Reproduction autorisée sous réserve de l'accord du Directeur de la Publication 12