B.O.I. N 14 du 19 janvier 1991 [BOI 6M-1-91]

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1 B.O.I. N 14 du 19 janvier 1991 [BOI 6M-1-91] Références du document 6M-1-91 Date du document 19/01/91 III - LES NOUVELLES REGLES D'EVALUATION (voir articles 4 à 7 de la loi n du 30 juillet 1990) La valeur locative des locaux relevant du nouveau groupe des biens à usage professionnel est actuellement déterminée au moyen de méthodes qui varient en fonction de la nature et de la date de réalisation de l'évaluation (application d'un tarif pour les locaux à usage des professions libérales - loyer, comparaison ou à défaut, appréciation directe pour les autres locaux tels que commerces et assimilables, locaux administratifs ou petits établissements industriels). Il est plus équitable d'appliquer une même méthode d'évaluation de type tarifaire (application, à la surface du local, du tarif de la catégorie dont il relève) à tous les locaux loués ou non. Seuls les locaux présentant un caractère particulier ou exceptionnel, pour lesquels aucun tarif ne peut valablement être établi, seront évalués par voie d'appréciation directe (application d'un taux d'intérêt à la valeur vénale du bien). A - LA METHODE TARIFAIRE Cette méthode s'applique à tous les locaux à usage professionnel à l'exception de ceux relevant du 10ème sous-groupe de la nomenclature (locaux divers à caractère exceptionnel ou particulier). Elle implique : - le classement de chaque bien dans la nouvelle nomenclature ; - la définition, au niveau du département, des secteurs d'évaluation et des tarifs ; le calcul proprement dit de chaque évaluation cadastrale individuelle, laquelle est égale au produit des trois termes suivants : o surface pondérée du local ; o tarif de la catégorie dont relève le local dans le secteur d'évaluation dont il dépend : o coefficient de situation relative destiné à tenir compte de la situation particulière de la propriété dans le secteur d'évaluation et de son état. 1 - Le classement des locaux a) Cas général En règle générale, toute propriété ou tout élément de propriété faisant actuellement l'objet d'une évaluation distincte peut être placé, en totalité, dans l'une des catégorie de la nouvelle nomenclature (voir ci-avant). Le classement doit être déterminé en appliquant les principales règles suivantes : - sélectionner la catégorie qui correspond exactement au type de bien à classer ou qui présente le plus d'analogies avec ce type ; - assurer cette sélection en se référant aux critères marquants qui caractérisent le bien au regard de sa nature, sa destination, ses caractéristiques physiques et son utilisation principale. Ainsi : o un magasin à rayons multiples sera placé dans la 1 re catégorie du sous-groupe I (magasins et lieux de vente) 1 : o un magasin de meubles et d'électro-ménager se présentant sous la forme d'une grande surface spécialisée relèvera de la catégorie 4 du 1 er sous-groupe (supermarchés, hypermarchés ou grandes surfaces assimilables). B.O.I. N 14 du 19 janvier 1991 [BOI 6M-1-91] 1

2 o un atelier artisanal auquel est annexé un lieu de vente sommaire sera classé dans le sous-groupe II (catégorie des ateliers artisanaux) ; o un ensemble constitué par un terrain de camping et ses équipements annexes (bar, piscine,...) réservés aux occupants du terrain, sera placé dans le sous-groupe VI (dans l'une des catégories 5, 6 ou 7 selon le degré de confort offert par les installations). b) Cas particuliers 1 ) Eclatement ou fusion d'un local Dans certains cas particuliers, l'application des règles sus-mentionnées peut conduire : - à scinder une propriété faisant actuellement l'objet d'une seule évaluation en plusieurs parties relevant de catégories différentes. Ainsi : o chaque élément d'un centre commercial ou administratif (boutique, bureau...) faisant l'objet d'une occupation distincte devra être évalué séparément ; o un établissement constitué d'un hôtel et d'un restaurant non réservé à la clientèle de l'hôtel, sera systématiquement divisé en deux parties rattachées respectivement aux sous groupe IV (hôtels) et I (magasins et lieux de vente) et de ce fait, évaluées distinctement. - à l'inverse, à fusionner des propriétés évaluées, à l'heure actuelle, de manière distincte. Par exemple, un commerce et un garage attenant utilisé dans le cadre de l'exploitation de ce commerce devront toujours constituer une seule unité d'évaluation. 2 ) Cas des locaux exceptionnels Les locaux considérés actuellement comme «maisons exceptionnelles» seront placés : - dans toute la mesure du possible, dans l'une des catégories relevant des sous-groupes I à IX. Il en sera, en particulier, ainsi pour les hypermarchés (sous-groupe I - catégorie 4), les grandes stationsservices (sous-groupe I - catégorie 5), les cinémas importants (sous-groupe VI -catégorie 1)... - à défaut, s'il présentent véritablement un caractère exceptionnel ou particulier n'autorisant pas un classement «banalisé», dans la catégorie unique du sous-groupe X. Il en sera ainsi, par exemple : d'un stade ou d'un terrain de golf de grandes dimensions ; des établissement présentant un caractère unique (géode, palais omnisports de Paris-Bercy...). c) Procédure de fixation (voir article 8 de la loi n du 30 juillet 1990). Le projet de classement sera établi par l'administration qui le soumettra à la commission communale des impôts directs pour validation. En cas de désaccord entre l'administration et la commission communale, le classement sera fixé par la commission départementale des impôts directs locaux. 2 - Les secteurs d'évaluation (voir article 3 du décret n du 4 décembre 1990) a) Définition Chaque département fera l'objet d'un découpage en secteurs d'évaluation professionnels. Un secteur d'évaluation regroupe les communes ou parties de communes (sections cadastrales ou, le cas échéant, rues ou portions de rues) qui présentent un marché locatif homogène. Il sera ainsi possible d'éliminer les disparités actuelles entre communes situées dans un même marché locatif. b) Procédure d'établissement Le projet de découpage sera réalisé par l'administration, à partir d'une étude du marché locatif portant sur les catégories de locaux les plus représentées dans le département : celles-ci appartiennent normalement aux catégories suivantes, la liste pouvant varier selon les départements : B.O.I. N 14 du 19 janvier 1991 [BOI 6M-1-91] 2

3 - magasins divers sur rue ; commerces en étage ou sur cour ; magasins intégrés à un ensemble ; ateliers artisanaux ; - bureaux de type classique et immeubles administratifs ne présentant pas un caractère particulier ; locaux de haute technologie La configuration des secteurs d'évaluation sera arrêtée par le comité de délimitation des secteurs d'évaluation qui se prononcera au vu d'un rapport établi, par le directeur des services fiscaux, après consultation des commissions communales des impôts directs et de la commission départementale des évaluations cadastrales. 3 - Les tarifs a) Champ d'application Un tarif sera établi pour chaque secteur d'évaluation à caractère professionnel et pour chacune des principales catégories de propriétés, à savoir : - magasins divers sur rue ; commerces en étage ou sur cour ; magasins intégrés à un ensemble : - terrasses aménagées ; ateliers artisanaux ; - locaux se prêtant à la polyvalence des activités ; locaux de type classique et immeubles administratifs ne présentant pas un caractère particulier ; locaux de haute technologie (le cas échéant) ; - locaux servant à l'exercice d'une profession autre qu'agricole, commerciale, artisanale ou industrielle, présentant peu d'aménagements spécifiques et non assimilables à des bureaux ou des commerces ; locaux servant à l'exercice d'une profession autre qu'agricole, commerciale, artisanale ou industrielle, présentant des aménagements spécifiques importants et non assimilables à des bureaux. Pour les autres catégories, le tarif sera établi, dès lors qu'elles concernent peu d'immeubles, au niveau du département. b) Modalités d'établissement (voir article 4-I du décret n du 4 décembre 1990) En règle générale, les projets de tarifs seront présentés, par l'administration, au terme d'une étude approfondie du marché locatif. Toutefois si, pour une catégorie donnée, le marché locatif s'avère insuffisamment développé, le projet de tarif sera déterminé par comparaison avec ceux établis, pour des propriétés de même nature, dans des secteurs d'évaluation ou des départements analogues. Le loyer moyen au mètre carré des locaux diminuant, en règle générale, en fonction de l'importance de la surface des biens, les tarifs seront établis par tranche de superficie. Le nombre et l'amplitude de ces tranches seront définis ultérieurement. Les tarifs seront arrêtés par le directeur des services fiscaux en accord avec la commission départementale des évaluations cadastrales ou, en cas de désaccord, par la commission départementale des impôts directs locaux. 4 - Le calcul des évaluations cadastrales a) Principe général B.O.I. N 14 du 19 janvier 1991 [BOI 6M-1-91] 3

4 L'évaluation cadastrale de chaque bien devant faire l'objet d'une évaluation distincte sera établie comme suit : Les conditions de détermination de la surface pondérée et du coefficient de situation relative (C.S.R.) sont explicitées ci-après. b) La surface pondérée (voir article 7 de la loi n du 30 juillet 1990 et article 4 du décret n du 4 décembre 1990) 1 ) Découpage du local en zones La surface de chaque local sera décomposée en, au plus, trois zones. La première zone concerne les parties principales du local qui sont indispensables au regard de sa finalité. Sont inclus dans cette zone : les éléments où s'exerce l'activité proprement dite qu'ils soient ou non accessibles au public (selon le cas : ensemble du magasin, bureaux, ateliers, salles de spectacles, emplacements réservés aux campeurs..) ; - les principaux éléments annexes nécessaires à l'exercice de cette activité (cuisines, locaux administratifs, laboratoires...) ; - les sanitaires et les divers dégagements (halls, entrées, couloirs, cages d'escaliers...). Les deux autres zones regroupent les éléments constitutifs du local qui ont une valeur d'utilisation moindre par rapport à l'affectation principale de la propriété. Il s'agit essentiellement : - des lieux de rangement et de stockage (caves, greniers, dépôts couverts ou non couverts...) 2 : - des locaux techniques annexes (chaufferies, machineries d'ascenseurs...) ; - des emplacements réservés au stationnement des véhicules (garages, boxes, parkings...) 3 ; Ces éléments appartiennent à la deuxième zone s'ils sont couverts, à la troisième dans le cas contraire. Les surfaces de ces zones sont réduites par application d'un coefficient de pondération fixé respectivement à 0,5 (zone 2) et 0,2 (zone 3). 2 ) Calcul de la surface La surface pondérée du local est égale à la somme des surfaces de chacune des zones définies ci-dessus. Le résultat du calcul est arrondi au mètre carré inférieur. c) Le coefficient de situation relative (C.S.R.) (voir article 4 de le loi n du 30 juillet 1990 et décret n du 4 décembre 1990) 1 ) Définition générale L'évaluation cadastrale brute d'un local (produit de sa surface pondérée par le tarif qui convient) peut être majorée par application d'un coefficient de 1,1 ou 1,15 ou minorée par application d'un coefficient de 0,9 ou 0,85 pour tenir compte de la situation particulière de la propriété dans le secteur d'évaluation et de son état. 2 ) Appréciation de la situation particulière. La situation particulière s'apprécie en tenant compte des facilités d'exercice de l'activité correspondant à la catégorie dont relève la propriété. Les principaux éléments à prendre en considération sont : - les caractéristiques du lieu de situation du bien telles que : o l'importance de la ville (pour les magasins, les locaux affectés à l'exercice des professions libérales...) ; B.O.I. N 14 du 19 janvier 1991 [BOI 6M-1-91] 4

5 o la notoriété ou la renommée de la localité, par exemple sur le plan touristique ou thermal (pour les magasins, les hôtels, les établissements thermaux, les terrains de camping...) ; - les caractéristiques de l'emplacement proprement dit du bien au regard : o de l'attrait particulier ou des sujétions qu'il peut présenter pour l'activité exercée en fonction notamment de critères tels que l'accessibilité (qualité et facilité des moyens d'accès et de stationnement), l'agrément (cadre, tranquilité dans certain cas...), ou le prestige (pour les magasins de luxe, les locaux affectés à l'exercice de certaines professions libérales...). o de la répartition des différentes activités dans le voisinage ; 3 ) Appréciation de l'état : L'état de la propriété s'apprécie en tenant compte : - du niveau général d'entretien de celle-ci par référence à une gestion assurant sa conservation ; de son degré d'adaptation à la catégorie dont elle relève. Le niveau d'entretien peut être évalué par rapport notamment : - à la qualité de la construction et des agencements intérieurs et extérieurs ; - à l'ancienneté et, le cas échéant, à la vétusté des installations. Le degré d'adaptation peut être estimé en fonction d'éléments propres au local tels que : o sa configuration (longueur de façade sur rue ou situation à l'angle de deux rues pour les magasins, capacité adaptée à la demande ou aux besoins pour les hôtels, les établissements de spectacles, de sports ou de loisirs,...). o son degré de fonctionnalité (conception générale, distribution des différentes parties, utilisation rationnelle des surfaces offertes...) ; o les équipements techniques dont il est doté et qui peuvent être de nature à en améliorer le confort ou les conditions d'utilisation (climatisation, équipements scéniques pour les établissements de spectacles, adaptation aux techniques modernes de traitement de l'information pour les bureaux...). o certaines conditions de son fonctionnement comme sa durée d'ouverture (hôtels saisonniers ou non,...), ou la possibilité de permanence de l'activité (piscine ou court de tennis couvert..). B.O.I. N 14 du 19 janvier 1991 [BOI 6M-1-91] 5

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