Deuxième meilleure année de l histoire

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1 INVESTMENT MARKET UPDATE Deuxième meilleure année de l histoire France T Février 216 Sommaire Contexte économique 2 Investissement en France 3 Types d actifs et localisations 4 Investissement en Île-de- France Taux de rendement 6 Investisseurs 7 Perspectives Définitions 1 Auteurs Marie-Laure Herrault Chargée d études +33 () marielaure.herrault@cushwake.com Pierre d Alençon Chargé d études +33 () pierre.d alencon@cushwake.com L investissement en immobilier d entreprise banalisé a atteint 24,8 milliards d euros en 21, effet d un emballement au second semestre et d un 4 ème trimestre historique (plus de 1 milliards d euros). Le dynamisme des 6 derniers mois a compensé une première partie d année en demi-teinte (7, milliards d euros) et permis au marché d enregistrer sa deuxième meilleure performance de l histoire après 27. Comme l an passé, l abondance des liquidités aura mis à l honneur les grandes opérations. La multiplication des acquisitions comprises entre 1 et 2 millions d euros, très nombreuses au 4 ème trimestre, a de fait compensé le repli des transactions excédant 2 millions d euros. Le bureau a confirmé son statut d actif de prédilection, avec 17,3 milliards d euros investis en 21 (+2% en un an). En deuxième position, les commerces (,2 milliards d euros), affichent un repli de 32% de leurs engagements en un an, faute de produits à l acquisition. Les actifs logistiques ont, quant à eux, culminé à 1,9 milliard d euros d investissement (+ % sur un an), au terme d une année 21 sous le signe des cessions de grands portefeuilles («Viking», «Corridor», «Kensington» entre autres). La préférence des investisseurs pour le marché francilien (19,3 milliards d euros) s est exprimée sur les actifs de bureau (16 milliards d euros), avec une forte progression des VEFA, notamment dans le Croissant Ouest. La compression des taux de rendement et la compétition pour les actifs prime auront conduit de nombreux investisseurs à étendre leur périmètre d acquisition aux actifs non core, mais en privilégiant les secteurs géographiques les plus établis de l hexagone. Le marché de l investissement devrait conserver sa bonne dynamique en 216, pour atteindre 2 milliards d euros, porté par des liquidités toujours importantes et un marché locatif mieux orienté. Graphique 1 Volume d investissement en France, en milliards d euros 3 Contacts David Bourla Head of Research - France +33 () david.bourla@cushwake.com Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@cushwake.com T1 T2 T3 T4 cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 1

2 Contexte économique Plafond monétaire nuageux Les secousses qui ont agité l économie mondiale auront bridé sa croissance, qui s est établie, tant bien que mal, à 2,4% en 21 (contre 3,1% anticipés initialement par le FMI), dans un environnement macro-économique encore malmené. La chute de 1 à 3$ du baril de pétrole en 18 mois inquiète : soutien indéniable de la consommation des pays importateurs, les principaux producteurs s en trouvent pénalisés (Arabie Saoudite, Russie, Emirats Arabes Unis, etc.). Outre-Atlantique, le moindre signe d essoufflement de la croissance américaine pourrait remettre en cause le calendrier de rehaussement des taux directeurs de la FED. L articulation des politiques monétaires américaines et européenne pose aussi question. La zone euro suit en effet le schéma inverse des Etats-Unis, renforçant son rachat de titres publics et privés (6 milliards d'euros par mois), processus qui doit se prolonger jusqu en mars 217. Si la perfusion monétaire posée sur la croissance européenne lui a permis d atteindre 1,% en 21, son débit pour 216 ne fait pas l unanimité. L Allemagne redoute l envolée de la volatilité sur les grandes places financières, confirmée par un début d année dans le rouge pour l ensemble des indices boursiers. Plusieurs menaces subsistent : en Chine, la croissance n en finit pas d atterrir, à son plus bas niveau depuis 2 ans (6,9% en 21), tandis qu en Europe le risque déflationniste est toujours présent. Côté français, la croissance du PIB s est établie à 1,1% en 21, une indéniable accélération par rapport à 214 (,2%) et ce malgré l impact négatif des attentats de novembre. Selon l INSEE, l investissement des entreprises, la production (industrie manufacturière et services marchands) et la consommation des ménages montrent un léger regain. Une parité euro/dollar favorable, les faibles cours du pétrole et le CICE (Crédit d Impôt pour la Compétitivité et l Emploi) se seraient d ailleurs conjugués pour faire grimper le taux de marge des entreprises (31,8%) à son meilleur niveau depuis 28. Une prime de risque immobilière confortable L OAT 1 ans aura oscillé de,3% - plus bas historique - à 1,33% en 21 pour finir à,89% en moyenne au 4 ème trimestre, signe d une certaine volatilité mais de niveaux toujours très faibles. Les taux de rendement immobilier prime ont poursuivi leur compression, tombant à 3,2% pour le compartiment bureau du QCA parisien. Ce paradigme de taux bas pose la question de l appréciation du risque. De fait, les investisseurs demeurent encore très sélectifs quant au type d actif ciblé, la qualité et la localisation de leurs acquisitions. Pour 216, un environnement monétaire combinant une abondance de liquidités, un faible coût du financement et des taux directeurs bas est bien parti pour durer. Seul un choc financier ou exogène de taille pourrait réduire cette prime de risque immobilière, encore confortablement établie à 23 points de base fin 21. Graphique 2 PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 1% 1% % % -% Source: Oxford Economics Graphique 3 Taux EONIA, EURIBOR 3 mois Source: Banque de France Graphique 4 OAT 1 ans et taux de rendement prime bureaux QCA 7% 6% % 4% 3% 2% 1% %,4%,2%,1% -,% -,2% France Zone Euro Etats-Unis Chine Taux interbancaire de l'argent au jour le jour (EONIA) Euribor 3 mois Spread entre le taux EONIA et l'euribor 3 mois Paris QCA Source: Banque de France OAT 1 ans 23 points de base cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 2

3 Investissement en France Deuxième meilleure année de l histoire après 27 Après un 1 er semestre en demi-teinte, l activité s est emballée au 2 nd semestre, avec 17,3 milliards d euros investis au terme d un 4 ème trimestre record (plus de 1 milliards d euros). Au total, 24,8 milliards d euros ont été engagés en France en 21, soit une progression de % sur un an mais une très forte hausse (+43%) par rapport à la moyenne des dix dernières années (17,4 milliards d euros). L année 21 s inscrit de ce fait comme la deuxième meilleure année de l histoire après le record de 27 (28, milliards d euros). Les marchés immobiliers bénéficient de l intérêt d un nombre croissant d investisseurs aux profils très variés, dans un environnement financier porteur. Le compartiment immobilier continue d attirer les investisseurs dans un contexte toujours agité sur les places boursières et de faibles rémunérations de l obligataire. Un marché de méga deals L abondance des liquidités a favorisé la multiplication de grandes transactions. Celles-ci ont ainsi contribué de façon décisive aux très bonnes performances de l année 21, avec 8 opérations supérieures à 1 millions d euros (dont plus du tiers sur le seul 4 ème trimestre) concentrant 6% du volume total investi. Si ce segment reste très dynamique, la part des opérations supérieures à 2 millions d euros a néanmoins fléchi, passant de 47% en 214 à 34% en 21 (8,4 milliards d euros). Le rééquilibrage du marché s est opéré sur le segment des transactions comprises entre 1 et 2 millions, qui ont totalisé 7,6 milliards d euros en 21 contre 4,7 milliards d euros en 214. Les transactions comprises entre et 1 millions d euros ont, quant à elles, accusé une baisse de 6%, soit 21 millions d euros de moins. En revanche, l activité sur le segment 1- millions d euros est à la hausse : au nombre de 2, ces opérations ont totalisé 4, milliards d euros en 21, en légère progression par rapport à 214. Graphique Volume d investissement en France, en milliards d euros Tableau Nombre et volume de transactions par tranches de montants TRANCHE DE MONTANT 21 VOLUME POIDS Moins de 1 m m 3% 1-2 m m 6% 2- m m 12% -1 m 48 3 m 14% 1-2 m 7 6 m 31% Plus de 2 m m 34% Total m 1% T1 T2 T3 T4 Bonne tenue du marché en province Si l Île-de-France a concentré 78% des volumes engagés en France en 21, les marchés de province sont restés une cible de choix pour les investisseurs. Ainsi, avec, milliards d euros en 21, les volumes investis en province sont peu ou prou équivalents à ceux de 214 (,9 milliards d euros) mais affichent une hausse de 38% par rapport à la moyenne des dix dernières années (4 milliards d euros). Le marché lyonnais s est distingué en 21, meilleure année de son histoire avec 1,3 milliard d euros engagés (+63% sur un an). Ce résultat tient à la finalisation de plusieurs grandes opérations de bureaux et de commerces, dont deux de plus de 1 millions d euros («Grand Hôtel Dieu», cédé à CREDIT AGRICOLE ASSURANCE, et «Sky 6», vendu à GECINA) et trois comprises entre et 1 millions d euros, toutes signées au second semestre («Printemps», le siège de SANOFI PASTEUR, et le «Confluent»). La région PACA vient en 3 ème position avec 7 millions d euros investis en 21 grâce, notamment, à la cession de actifs commerciaux emblématiques («Nice Etoile») et logistiques (portefeuille «Mistral», clé-en-main de MAISONS DU MONDE). cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 3

4 Types d actifs et localisations Les bureaux, actifs phares du marché Avec 17,3 milliards d euros en 21-7% de l ensemble du volume investi en France - les montants engagés en bureaux ont augmenté de 2% sur un an. La région parisienne concentre 92% de l activité sur cette typologie d actif, soit 16 milliards d euros engagés cette année. La forte compétition sur le segment prime a conduit les investisseurs à se positionner sur des actifs non core. Cette évolution dans l aversion au risque a notamment profité aux actifs value added et/ou opportunistes. Les investisseurs restent toutefois très sélectifs quant à la localisation des actifs proposés, privilégiant les secteurs d affaires établis («West Park» à Nanterre cédé à LBO France ou «le Belvédère» à La Défense vendu à VINCI IMMOBILIER entre autres). Commerces : baisse en trompe l œil L appétit des investisseurs pour les actifs de commerces reste fort et la hausse des valeurs vénales a favorisé un afflux d offres à la vente, ce qui explique ses bonnes performances. En 21,,2 milliards d euros ont ainsi été investis sur ce segment de marché, soit 21% de l ensemble des montants engagés dans l Hexagone. Si ce volume affiche une baisse de 32% par rapport à 214 (7,7 milliards d euros), il est en revanche supérieur de 3% à la moyenne des dix dernières années (3,4 milliards d euros). L activité s est majoritairement concentrée sur les galeries et les centres commerciaux (2,2 milliards d euros, soit 43% du volume total), les montants engagés en rues commerçantes sont, avec 2 milliards d euros, en hausse de 27% sur un an. Le 4 ème trimestre a été marqué par la cession du «49-3 avenue des Champs-Élysées» (Paris 8 ème ) par WESTBROOK pour environ 3 millions d euros. Enfin, près d un milliard d euros ont été investis en périphérie en 21, soit une hausse importante (+67% sur un an). Conséquence directe d un manque d offres de qualité, les acquisitions de retail parks restent toutefois peu nombreuses. De fait, les volumes ont surtout été gonflés par les cessions de portefeuilles de murs d enseignes, à l exemple du portefeuille cédé à TIKEHAU IM (BABOU, C&A, KIABI, MC DONALD S, etc.) ou des 18 magasins DECATHLON cédés à CILOGER. Logistique, le bouquet final Plus d 1 milliard d euros ont été investis au 4 ème trimestre, portant à 1,9 milliard le montant engagé en logistique sur l ensemble de l année 21. Ce volume, au plus haut depuis 27 et en augmentation de % sur un an, représente 8% du volume total investi en 21 en immobilier d entreprise banalisé en France. Divers facteurs expliquent la bonne santé du marché de l immobilier logistique : des niveaux élevés de demande placée et, surtout, d importantes cessions de portefeuilles permettant de répondre à l appétit croissant des investisseurs pour ce type d actif. Sur un total de 1 portefeuilles en 21, 8 ont été cédés au 4 ème trimestre dont 4 pour un montant supérieur à 1 millions d euros (portefeuilles «Viking», «Nautilus», «Corridor» et «Kensington» qui totalisent près de 84 millions d euros investis). Graphique 6 Répartition des investissements par type de produits, en milliards d euros Graphique 7 Répartition des investissements selon la localisation (en milliards d euros) et poids des portefeuilles (%) Graphique 8 Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activité Répartition des investissements en logistique par localisation, en millions d euros Ile-de-France Province Poids des portefeuilles Ile-de-France Province Portefeuilles 3% 3% 2% 2% 1% 1% % % cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 4

5 Investissement en Île-de-France Une fin d année exceptionnelle L Île-de-France a concentré 19,3 milliards d euros en 21 à l issue d un 4 ème trimestre record (7,2 milliards d euros). Ce niveau d activité aura permis de hisser l exercice 21 en 3 ème position des meilleures années derrière 26 et 27. L ancrage du marché de l investissement autour des actifs tertiaires s est confirmé, cette typologie représentant 83% des acquisitions franciliennes, contre 7% l an passé. Principal soutien de l activité, les arbitrages de portefeuilles, dont la partie francilienne a grimpé de 1, à 3,8 milliards d euros en 21. En tête, l acquisition du portefeuille «IVANHOE» par GECINA (1,2 milliard d euros) et, au 4 ème trimestre «Kensington», acheté par BLACKSTONE. Deuxième support du marché, les transactions supérieures à 1 millions d euros : démarrée en trombe avec l acquisition par ADIA d «Ecowest» (477 millions d euros), l année 21 s est achevée par un fort rebond dans la tranche des 1-2 millions d euros, avec notamment les acquisitions du «Millénaire 2» (Paris 19 ème ), de «Eléments» (ZAC Rive Gauche à Paris) ou encore de «l Angle» (Boulogne- Billancourt). Paris, le Croissant Ouest et les VEFA L appétence des investisseurs pour des bureaux situés dans la Capitale s est accentuée en 21 (6,2 milliards d euros contre,4 l an passé) à travers une nouvelle géographie des acquisitions et le succès des VEFA. En témoignent les volumes traités dans le QCA* : stables depuis un an (1,9 milliard d euros), ils ne représentent plus que 13% des engagements franciliens en 21 (contre 24% en 214). Face à l étroitesse de l offre et la compression des taux de rendement, les acquisitions hors Paris QCA se sont multipliées, notamment dans quelques grandes zones d aménagement situées aux portes de la Capitale, comme la ZAC Clichy-Batignolles et le secteur Paris Nord-Est où les investisseurs n ont pas hésité à se positionner en blanc. Premier secteur d investissement en bureaux hors de Paris, le Croissant Ouest a vu son volume d engagement grimper de 2,7 à 4, milliards d euros entre 214 et 21. Les acquisitions en VEFA, à l image d «Ecowest», auront fortement contribué au succès du Croissant Ouest, qui a concentré près de 3% des engagements franciliens dans cette typologie d actifs, un ratio inédit depuis 28. Extension du champ de vision Le dynamisme du marché depuis 2 ans ne signifie pas encore une rupture des investisseurs dans leur aversion au risque. Les actifs sécurisés de type core /core+ constituent encore le socle du marché (7% en 21), traduisant des stratégies contrastées selon les acteurs. Les assurances, légalement contraintes de sécuriser leur allocation d actifs, ont modérément réduit leur positionnement sur les segments core+, en investissant davantage en commerces que par des acquisitions plus risquées en bureaux. Le segment value-added a dans le même temps doublé en volume d une année sur l autre. Plusieurs acquisitions réalisées par des fonds d investissement ou des foncières cotées ont entrainé la prise de poids de ce segment. Graphique 9 Répartition des investissements en Île-de-France, en milliards d euros Graphique 1 Répartition des investissements bureaux en Île-de-France par localisation 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 11 Répartition des investissements bureaux* en Île-de-France par type 1% 8% 6% 4% 2% % Paris Croissant Ouest 2ème Couronne T1 T2 T3 T4 La Défense 1ère Couronne Portefeuilles franciliens Core Core + Value added Opportuniste * Actifs tertiaires d un montant unitaire supérieur à 2 millions d euros * QCA au sens strict (hors PCO / Paris Centre Ouest), définition page 1 cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE

6 Taux de rendement Bureaux : compression à tous les étages L année 21 a témoigné d un exceptionnel mouvement de compression des taux prime. Depuis fin 214, l ensemble des secteurs de l Île-de-France a enregistré des baisses de à 12 points de base des taux de rendement prime bureaux, établis à 3,2% pour les meilleurs actifs du QCA. Les marchés tertiaires franciliens les mieux établis sont les premiers à répercuter cette contraction, à l image du Croissant Ouest, passé sous le seuil des 4,%, ou encore de la 1 ère Couronne, désormais inférieure à,%. Considérées comme des niveaux plancher jusqu en 213, les frontières de ont été franchies, mais plusieurs différences importantes méritent d être soulignées : Les niveaux de fonds propres apportés dans les opérations restent importants, limitant le recours à l effet de levier malgré le faible coût du financement. Dans cette logique, l aversion au risque des banques reste présente dès lors que le profil d investissement comporte un risque (vacance locative, difficulté juridique, complexité de l opération). Le décrochage des taux de rendement n est pas de même amplitude sur tous les marchés considérés, traduisant dans l esprit des acquéreurs un attachement à une hiérarchie tant des pôles tertiaires que de la qualité des actifs. Commerces : niveaux record des taux Pour les commerces, le grand retour en 21 des pieds d immeubles, après une année 214 sous le signe des galeries/centres commerciaux, a maintenu la pression sur les taux de rendement prime. Pour les meilleurs actifs en rues commerçantes, ce taux est passé sous le seuil des 3%. Un tel niveau de taux correspond à des «trophy assets» situés sur des artères de premier plan (Champs-Elysées, Montaigne, rue du Faubourg Saint-Honoré). La stratégie des acquéreurs porte alors davantage sur un gain de valeur en capital au terme de la détention que sur la délivrance d un cash-flow élevé à court/moyen terme. Pour les centres commerciaux, ce taux s établit à environ 4,% pour les actifs super «prime», et se positionne à,% pour des retail parks de grande qualité. Logistique : rendement les plus «forts» La compression des taux prime pour les bureaux et les commerces a conduit nombre d investisseurs, en particulier des fonds anglo-saxons ou américains, à privilégier la logistique dans leur stratégie d allocation d actifs. Les grandes manœuvres menées en 21 sur les portefeuilles logistiques ont autant illustré des mouvements de rationalisation que le positionnement de plusieurs grands acteurs, fonds essentiellement (internationaux, paneuropéens ou nordaméricains). Ces stratégies ont donné un formidable coup d accélérateur aux volumes traités sur cette typologie d actifs. Depuis 214, la compression des taux de rendement pour des plates-formes logistiques prime de la dorsale Nord-Sud s est échelonnée de 2 à 7 points de base, établissant le taux prime à 6,% au 4 ème trimestre 21. Graphique 12 Taux de rendement prime bureaux Île-de-France 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Graphique 13 Taux de rendement prime commerce en France 7,% 6,%,% 4,% 3,% 2,% Graphique T4 21 Paris QCA Croissant Ouest 2ème Couronne Taux de rendement prime logistique en France 8,% 8,% 7,% 7,% 6,% 6,%,% La Défense 1ère Couronne OAT 1 ans T4 21 Centre Ville Paris CC Super prime Retail-parks Nvlle géné T4 21 Ile-de-France Lyon Marseille cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 6

7 Investisseurs Domination des investisseurs français La part des Français dans le volume d investissement en France a légèrement diminué en 21, mais ils restent nettement majoritaires à l acquisition : 6% des montants engagés en 21, contre 63% en 214. Présents sur toutes les typologies d actifs et segments de marché, ils sont à l origine de la plus importante opération de l année (acquisition par GECINA d un portefeuille de bureaux pour 1,2 milliard d euros). Parmi les transactions significatives réalisées au 4 ème trimestre figurent l acquisition par AMUNDI du portefeuille «Aqua», la cession à PRIMONIAL REIM du portefeuille «Pop» ou celle de l immeuble «Bleu» (Paris 16 ème ) à SOGECAP. Le marché reste animé par une poignée de grands acteurs nationaux : GECINA, CNP, PRIMONIAL REIM et AMUNDI concentrent ainsi, à eux seuls, 4 % des acquisitions réalisées par des français en 21. Investisseurs étrangers Troisième marché le plus important d Europe en matière de volumes investis, derrière le Royaume-Uni et l Allemagne, la France demeure une place de choix pour les investisseurs étrangers. Ces derniers ont représenté 4% du volume total investi dans l Hexagone en 21. Les Nord-Américains restent les premiers investisseurs étrangers en 21 (18%). En retrait au 3 ème trimestre, ils sont revenus en force en fin d année, investissant près de 2,8 milliards d euros au cours du 4 ème trimestre (acquisition du portefeuille «Kensington» par BLACKSTONE, cession des portefeuilles logistiques «Viking» et «Nautilus» à CBRE GLOBAL INVESTORS). En dépit de ce bon résultat, les Nord- Américains (Etats-Unis et Canada) ont été nets vendeurs en 21. Avec 1% des acquisitions, les européens ont également terminé l année en fanfare, doublant leurs investissements d un trimestre sur l autre (1, milliard investis au 4 ème trimestre). Cinq transactions de plus de 1 millions ont permis d atteindre ce résultat, dont l acquisition par AEW EUROPE, pour un fonds européen, du portefeuille «Corridor», l achat par DEKA du «Parc du Millénaire 2» (Paris 19 ème ) ou encore la vente à INVESCO, pour le compte d un fonds européen également, du « boulevard Haussmann» (Paris 8 ème ). La part des Moyen-Orientaux s élève à 4% grâce notamment à l acquisition, en décembre, du «49-3 avenue des Champs- Élysées» («L ATELIER RENAULT, HÄAGEN-DAZS») pour environ 3 millions d euros. Elle fait suite à celle de la «Tour Vista» à Puteaux et, surtout, de l immeuble «Ecowest» à Levallois-Perret (477 millions d euros), acheté par ADIA en début d année. Le part des investisseurs asiatiques est en retrait, passant de % en 214 à seulement 3% en 21. La principale transaction de l année porte sur l acquisition par le fonds souverain chinois CIC sa première en France du portefeuille «Celsius». Les Asiatiques devraient toutefois être plus présents en 216 au regard des transactions actuellement en cours de finalisation. Graphique 1 Investissements nationaux et étrangers en France (%) 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 16 Investissement en France par provenance géographique des acquéreurs (%) 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique Investisseurs nationaux Investissement net en France par nationalité et par zone géographique, en milliards d euros Investisseurs étrangers Europe Amérique du Nord International Moyen-Orient France Etats-Unis Royaume-Uni Canada Allemagne Moyen-Orient Asie Pacifique International Europe Asie Pacifique cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 7

8 Fonds d investissement et grands collecteurs dominent le marché En 21, la présence des fonds d investissement sur le marché français s est renforcée, leurs 6,7 milliards d euros d engagements concentrant le tiers du volume d activité, un ratio considérable. Ces fonds, principalement nord-américains et internationaux, ont, comme en 214, souvent privilégié les structurations en «clubs deals» et en joint-venture, et auront ciblé toutes les classes d actifs. Deuxième grande famille d investisseurs dont l exposition a nettement progressé en 21 (+1%), les compagnies d assurances/mutuelles sont à l origine d environ 6 milliards d euros d engagements. Particulièrement actives, elles ont acquis de grands gabarits de bureaux, à l image du «6 Place d Alleray» à Paris (23 millions d euros) ou de «l Angle» à Boulogne-Billancourt (14 millions d euros). Elles ont équilibré leurs engagements avec l acquisition d actifs de commerces tant en province («Nice Etoile», «Grand Hôtel Dieu» à Lyon, «Printemps» de Strasbourg) qu en Île-de-France (flagships «MONCLER», «CELINE»). Les grands collecteurs de type OPCI/SCPI ont été, eux aussi, très actifs en 21, avec près de,1 milliards d euros d investissements, s illustrant, entre autres, par les acquisitions du portefeuille TIKEHAU (2 millions d euros) ou encore celle du «Colisée 3 et 4» à Saint-Ouen. Très présentes à la vente l an passé à travers des arbitrages (UNIBAIL et KLEPIERRE notamment), les foncières cotées terminent l année sur un volume d acquisition de 4 milliards d euros, pour un investissement net légèrement positif. Outre le portefeuille «IVANHOE», leurs acquisitions en bureaux ont doublé depuis un an, mettant à l honneur des actifs dépassant les 1 millions d euros, tels «City 2» (Boulogne-Billancourt), «Sky 6» (Lyon) ou encore le «Linéa» (La Défense). Leurs volumes investis dans le compartiment commerces (73 millions d euros) auront davantage ciblé les hypermarchés et les pieds d immeubles que l an passé. Enfin, les prises de position de fonds souverains, essentiellement moyen-orientaux et asiatiques, placent cette catégorie d investisseurs comme acheteurs nets à hauteur de plus d 1 milliard d euros. Graphique 18 Investissement en France par type d acquéreur, en milliards d euros Graphique 19 Fonds d'invest. OPCI/SCPI Foncières Fonds souverains Investissement net en France selon le type d investisseur, en milliards d euros OPCI/SCPI Assur./Mutualistes Fonds d'invest. Fonds souverains Foncières Privés Fonds allemands Assureurs/Mutualistes Fonds allemands Privés Autres cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 8

9 Perspectives 216 Alignement des planètes Les fondamentaux de nature à soutenir le marché de l investissement immobilier sont présents, reste à savoir si leur combinaison restera en place. La signature au mois de janvier 216 d une promesse de vente de la «Tour First» et celle de «So Ouest Plaza» à Levallois-Perret militent en ce sens. En outre, le calendrier et la politique monétaire accommodante de la BCE jusqu en mars 217, dont l envergure et la durée pourraient s accroître, soutiennent l abondance des liquidités. D ailleurs, même après son achèvement, cette politique pourrait continuer de produire ses effets favorables pendant 12 à 18 mois. Conséquence d un environnement de taux directeurs bas, la volatilité sur l ensemble des places boursières rend cruciale l allocation des liquidités disponibles sur des actifs tangibles et lisibles, quand bien même les taux de rendement diminuent. Les collectes des SCPI/OPCI atteignent des sommets, avec 3,1 milliards d euros pour le seul 1 er semestre 21 selon l ASPIM. La mise en œuvre de la réglementation «Solvency 2» est aussi de nature à augmenter l allocation immobilière des assureurs (aujourd hui 4% et 8 milliards d euros d actifs immobiliers), tant en investissement direct qu en financement. Si certains investisseurs commencent à juger le marché hexagonal survalorisé pour certains types d actifs, les levées de fonds à destination du compartiment immobilier battent leur plein. Selon la dernière étude de «Preqin», ces fonds ont mobilisé 17 milliards d euros (données provisoires) en 21 et le plus massif d entre eux, BLACKSTONE REAL ESTATE PARTNER VII a levé 1,8 milliards de dollars en septembre. Autre illustration, le fonds BVK, qui envisage 27 millions d euros d investissements sur des actifs commerciaux de grande taille en France en 216. Anticipation du volume d investissement 216 Hypothèse basse : plusieurs menaces sur l économie mondiale se matérialisent, provoquant un rebond des taux obligataires. Dans ce scenario, l attentisme domine côté vendeurs, limitant les investissements à milliards d euros en 216. Hypothèse centrale : le besoin d allouer des liquidités abondantes sur des actifs sécurisés continue de dynamiser le marché. Malgré le faible niveau des taux prime, les transactions d envergure et les cessions de grands portefeuilles continuent d animer le marché, qui atteint 2 milliards d euros. Hypothèse haute : aux cessions de plusieurs portefeuilles et d actifs unitaires de grande taille s ajoutent l augmentation du compartiment immobilier de plusieurs grands institutionnels et l appétit de nombreux fonds d investissement, qui portent le marché à 27 milliards d euros. Pour l heure, nous envisageons un volume d investissement sur le marché français de l ordre de 2 milliards d euros, sous réserve d évènement exceptionnel. Du côté des taux de rendement prime, et après leur importante compression tant en 214 qu en 21, une stabilisation est prévisible en 216. Graphique 2 Anticipation du volume d investissement en France, en milliard d euros Moyenne : 17,4 M Réalisé hypothèse basse hypothèse centrale hypothèse haute cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 9

10 Définitions Core Taux EONIA (Euro Over Night Index Average) EURIBOR OAT 1 ans LTV (Loan to value) Taux de rendement prime Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et d une faible rotation locative. Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 7 établissements bancaires européens. Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 1 ans. Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Paris QCA Le QCA est la partie centrale de l ensemble formée par les 1 er, 2 ème, 8 ème, 9 ème, 16 ème et 17 ème arrondissements de Paris. Il est délimité à l ouest par la Porte Maillot, l Avenue de Malakoff et le Trocadéro; au Nord par la Porte Champerret, l Avenue de Villiers et la Gare Saint-Lazare; à l Est par la rue Montmartre et la rue du Louvre; au Sud par la rue de Rivoli. Paris Centre Ouest (hors QCA) Parties restantes des arrondissements 1, 2, 8, 9, 16 et 17 de Paris. SECTORISATION IMMOSTAT cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 1

11 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gerard Chairman +33 () olivier.gerard@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@cushwake.com Cushman & Wakefield France 8 rue de l Hôtel de Ville milliards d euros 9222 Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () Cushman & Wakefield France 21 rue Balzac 78 Paris France Phone +33 () cushmanwakefield.com